Практические юридические заметки - октябрь 2025 года

1.- Новый портал статистики недвижимости нотариальной конторы

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылку на новый портал статистики недвижимости, созданный Генеральным советом испанских нотариусов, где можно найти много интересной информации о развитии рынка недвижимости в конкретном городе или даже в конкретном почтовом индексе (что позволяет нам значительно сузить поиск и найти больше интересной информации для каждого конкретного случая). Для доступа к порталу необходимо просто зарегистрироваться, указав адрес электронной почты и пароль, после чего у вас будет доступ к выполнению нужных вам запросов.

Прикреплено ЗДЕСЬ пример расширенной информации, которую можно получить (в частности, по муниципалитету Матадепера, расположенному в провинции Барселона), где можно найти подробные данные о динамике цен за квадратный метр за последний год, количестве оформленных сделок, средней общей цене, средней общей площади недвижимости, типе передаваемой недвижимости (новая или "секонд-хенд"), % передаваемой недвижимости - дома или квартиры, среднем возрасте покупателей, % типов покупателей (физические лица против юридических лиц), а также информацию о национальности покупателей.

Новый инструмент, который нотариальная контора делает доступным для общества и который предоставляет большое количество информации, представляющей интерес для операторов на рынке недвижимости при рассмотрении сделки с недвижимостью в конкретном месте.

2.- Новый сниженный IPT на покупку первого дома в сельских муниципалитетах Каталонии

Прилагается (ЗДЕСЬСсылка на каталонский закон 8/2025 от 30 июля о статусе сельских муниципалитетов, в соответствии с которым с 20 августа 2025 года при покупке первого дома/регулярного жилья в сельских муниципалитетах Каталонии будет действовать сниженный ITP.

В частности, показатель составляет 4% в сельских муниципалитетах и 3% в сельских муниципалитетах с особым вниманием. Список муниципалитетов, включенных в каждую категорию, ЗДЕСЬ Чтобы воспользоваться этой мерой, необходимо выполнить следующие требования:

• Налогоплательщик должен быть членом семьи с детьми до 16 лет, посещающими школу в сельском муниципалитете или школу в другом муниципалитете, к которому прикреплена школа в сельском муниципалитете. Это требование не распространяется на детей в возрасте до 3 лет.
• В последней декларации о доходах физических лиц (IRPF) сумма общей и сберегательной налоговых баз, приходящихся на членов семьи, за вычетом личного и семейного минимумов, не должна превышать 36 000 евро.
• Недвижимость предназначена для постоянного проживания покупателя.

3.- Структурные модификации коммерческих компаний. Практические проблемы

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на видео-тренинг, предложенный мадридским нотариусом Сегизмундо Альваресом Ройо-Виллановой в рамках практического обучения нотариальному делу, предлагаемого Фондом Нотариата.

В нем вышеупомянутый нотариус провел очень интересный и наглядный тренинг по правовому режиму, применимому к данному типу операций (преобразования, связанные с изменением типа компании, слияния, выделения, глобальные передачи активов и обязательств, трансграничные операции и т. д.). В частности, в ходе занятия анализируются новые положения, вступающие в силу с 2023 года в соответствии с Королевским декретом-законом 5/2023 от 28 июня (см.ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), подчеркивая защиту, которую новое регулирование обеспечивает правам акционеров, работников и кредиторов, а также стремление законодателя облегчить и упростить этот вид сложных коммерческих операций.

Чтобы поближе познакомиться с правовым режимом этого вида сложных коммерческих сделок.

4.- Отныне банки должны проверять, что при осуществлении перевода имя бенефициара, сообщенное отправителем, и имя реального владельца счета назначения совпадают.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Регламент ЕС 2024/886 от 13 марта, в соответствии с которым с 9 октября 2025 года финансовые и платежные учреждения, разрешающие выдачу переводов, обязаны проводить предварительную проверку на соответствие получателя перевода (информированного отправителем) и фактического владельца счета.

Таким образом, отныне, когда мы делаем перевод, перед его выдачей банк будет информировать нас о наличии расхождений между получателем перевода и реальным владельцем счета, что поможет избежать многих мошенничеств и махинаций, связанных с кражей личных данных, тем самым способствуя повышению уровня защиты клиентов банка от этого преступного деяния, которое становится все более распространенным на практике.

5.- Даже если дети были лишены наследства из-за явного и продолжительного отсутствия семейных отношений, назначенный наследник может передать им законную долю, не считая это дарением.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на резолюцию JUS/3636/2025 от 4 февраля Генерального директората по делам законодательства, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии, опубликованную в DOGC от 14 октября, в которой Генеральный директорат разрешает дело, связанное с актом о принятии наследства и доставке законной доли, со следующими особенностями:

Речь идет о наследстве мужчины, который в действительном завещании лишает своих детей наследства из-за отсутствия явных и длительных семейных отношений (под защитой статьи 451-17 CCCat) и назначает городской совет своего города наследником всего своего имущества, а после смерти мужчины городской совет принимает наследство, но с той особенностью, что лишенные наследства дети умершего появляются в городском совете и выражают свое несогласие с этим лишением наследства, заявляя о своем намерении обратиться в суд. Столкнувшись с этой ситуацией, городской совет, чтобы избежать судебного разбирательства, несмотря на лишение наследства покойного, решил выплатить законную долю детям, передав им два сельских участка из наследства покойного.

Когда акт был представлен в Регистр для регистрации, он получил отрицательную квалификацию: Регистратор заявил, что, поскольку дети были лишены наследства, передача этих двух объектов недвижимости Городским советом представляет собой дарение, при этом юридические требования к действительности дарения не были соблюдены.После подачи апелляции Генеральная дирекция Каталонии отменила квалификационную запись, заявив, что, по сути, наследник (в данном случае Городской совет) сам решает, должна ли причина лишения наследства иметь силу или нет, будь то по причине доказательств или по каким-либо другим причинам, так что в соответствии с принципом гражданской свободы (статья 111-6 CCCat) ничто не мешает наследнику и бенефициарам прийти к соглашению и оставить положение о лишении наследства без действия.

6.- Любопытный случай с местами в Лисеу и правом вечного личного сервитута, которое на них распространяется и которое зарегистрировано в земельном кадастре.

Прилагается (ЗДЕСЬСсылка на резолюцию JUS/3812/2025 от 14 февраля Генерального директората по делам дрет, юридических и медицинских учреждений Женералитата Каталонии, опубликованную в DOGC от 24 октября, в которой Генеральный директорат разрешает очень любопытное дело, касающееся некоторых прав личного и бессрочного сервитута на места Gran Teatro del Liceo в Барселоне, которые зарегистрированы в земельном кадастре, со следующими подробностями:

Согласно постановлению, в земельном кадастре, где зарегистрирован Гран Театр Лисеу в Барселоне (владельцем является Консорциум Гран Театр Лисеу), недвижимость обременена рядом личных и бессрочных сервитутных прав в пользу членов театра, на основании которых каждый из владельцев имеет право использовать определенные заранее выделенные места с возможностью распоряжаться ими и передавать их третьим лицам по своему усмотрению.

Посредством нотариально заверенного акта 3 партнера продают свои личные и вечные сервитутные права Консорциуму Гран Театро дель Лисеу (т.е. владельцу участка и здания), и на этом основании Консорциум требует отмены реального сервитутного права путем смешения.

После того, как акт был представлен на регистрацию, он был негативно квалифицирован Регистратором, утверждающим, что уничтожение путем смешения/консолидации невозможно, поскольку он не объединяет в единое имущество и все полномочия, права или обязанности, вытекающие из данных личных сервитутов, не объединяются в единое достояние. 563-1 и далее CCCat), который в итоге приходит к выводу, что (применяя по аналогии ст. 566-3.3 CCCat) требование о прекращении и аннулировании трех приобретенных прав частичного пользования является уместным, поскольку Консорциум имеет как право собственности на имущество, так и право собственности на эти права частичного пользования недвижимостью.

7.- И снова будьте очень осторожны с якобы имитируемыми вариантами покупки, которые на самом деле скрывают гарантию под кредит и могут нанести серьезный ущерб правам соответствующего гражданина.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление JUS/3811/2025 от 10 февраля Генерального директората по вопросам права, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии, опубликованное в DOGC от 24 октября, в котором Генеральный директорат разрешает дело, связанное с договором опциона на покупку, заверенным барселонским нотариусом Хайме Кальво Франсиа, составленным в соответствии с протоколами, неоднократно повторявшимися.

В частности, речь идет об опционе на покупку недвижимости, предоставленном по очень низкой цене и с возможностью одностороннего исполнения покупателем (кроме того, формулировка договора уже была предметом решения по аналогичному делу, вынесенного DGSJFP в своем решении от 9 сентября 2024 года).После того как договор был представлен на регистрацию, земельный регистратор дал ему отрицательную оценку, заявив, что в действительности речь идет не об опционе на покупку, а о залоге недвижимости в качестве обеспечения кредита, что не соответствует ни требованиям защиты стороны-должника, предъявляемым базовой правовой конфигурацией залоговых прав на недвижимость, ни требованиям материальной прозрачности, предъявляемым Законом 5/2019, регулирующим договоры займа недвижимости.

После соответствующего обращения Генеральная дирекция Каталонии полностью подтверждает квалификационную ноту.быть очень внимательными к такого рода мошенническим операциям, которые могут нанести серьезный экономический ущерб гражданам, попавшимся на этот вид обмана, а также всем специалистам, участвующим в операциях, включая нотариуса, который их заверяет, как это было недавно в нескольких случаях, которые попали в поле зрения СМИ и которые в настоящее время преследуются в уголовном порядке (ссылки здесь ЗДЕСЬ новостная статья о случаях, очень похожих на анализируемый здесь).

8.- Виртуальный фискальный флеш 015: Криптовалюты в сделках купли-продажи недвижимости

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Fiscal Flash № 15, Фискальной комиссии Нотариальной ассоциации Каталонии, в котором г-н Хуан Гальдон Лопес, нотариус Эсплугес-де-Льобрегат, комментирует обязательную консультацию CV0935/2025 от 27 мая (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), подготовленную Генеральным налоговым управлением, относительно возможности оплаты цены в криптовалютах (в частности, в биткойне) в контексте купли-продажи недвижимости.

Проанализировав основные положения, регулирующие договор купли-продажи и обмена, а также положения о предотвращении отмывания денег (в которых цифровые валюты рассматриваются как нематериальные товары, представляющие собой цифровые представления стоимости, которые не были выпущены или приняты Центральным банком), можно сделать вывод, что если оформляется сделка с недвижимостью, при которой собственность обменивается на криптовалюты, то это не совсем продажа, а скорее обмен, поскольку виртуальная валюта фактически не представляет собой сделку с недвижимостью, а скорее обмен, делается вывод, что если оформляется сделка с недвижимостью, при которой право собственности на недвижимость обменивается на криптовалюты, то в действительности мы имеем дело не с куплей-продажей, а с обменом, поскольку виртуальная валюта не считается законным платежным средством, которым может быть оплачена цена купли-продажи, с соответствующими последствиями, которые это будет иметь в плане налогообложения.

9.- Новая функциональность в signo для осуществления поиска по нотариальным операциям с недвижимостью.

Сообщается, что недавно в нотариальную платформу SIGNO была добавлена новая функциональность, благодаря которой, помимо поиска по субъекту, можно также осуществлять поиск по объекту недвижимости.

Таким образом, с помощью кадастровой справки можно получить подробный отчет о нотариальных операциях, в которых фигурирует недвижимость, с результатами с 2007 года по сегодняшний день, причем бесплатно (на основании проведенной проверки, покупок и продаж, которым подвергалась недвижимость, установления реальных ипотечных прав, актов об аннулировании ипотеки и т.д.) с указанием даты, суммы операции и нотариуса, уполномочившего данный публичный документ.

Очень интересный ресурс, который может предоставить полезную информацию в контексте оформления сделок с недвижимостью.

10.- Будьте очень внимательны при созыве собраний. Ошибка может стоить очень дорого

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление от 28 июля 2025 года Главного управления по вопросам юридической безопасности и общественной веры (BOE от 17 октября 2025 года), касающееся отказа Торгового регистратора в регистрации годовой отчетности футбольного клуба "Севилья".

Особенность дела заключается в том, что в уведомлении о созыве общего собрания, утверждающего данную отчетность, отсутствует ссылка на право акционера получить документы, представляемые для утверждения собранием, в сроки, предусмотренные ст. 272.2 Закона об акционерном обществе (который устанавливает, что с момента созыва общего собрания любой акционер может незамедлительно и бесплатно получить от общества документы, которые должны быть представлены на утверждение собрания, а также, в случае необходимости, отчет руководства и аудиторское заключение). Таким образом, отсутствие данного упоминания в уведомлении о собрании делает собрание, на котором утверждается годовая отчетность компании, недействительным, что препятствует ее подаче в Торговый реестр.

После отказа регистратора была подана апелляция в Генеральную дирекцию, которая подтвердила квалификационную ноту, еще раз напомнив нам о важности тщательного составления объявлений о проведении общего собрания, поскольку любой незначительный дефект на практике может оказаться неустранимым и лишить юридической силы все принятые решения, со всеми вытекающими отсюда последствиями для компании и других заинтересованных сторон.