Практические юридические заметки - ноябрь 2025 года
1.- Webinots: Нотариальная контора и токенизация активов... в том числе недвижимого имущества.
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на webinots 79 Нотариальной ассоциации Каталонии, в котором нотариус Мальграт-де-Мар г-н Педро Ринкон де Грегорио подробно анализирует новое явление токенизации активов, включая недвижимость, подчеркивая, как эта новая реальность может повлиять на нотариальную сферу и какие практические последствия она имеет для профессионалов сектора.
В двух словах, токенизация недвижимости - это процесс дробления права собственности на объект недвижимости на цифровые токены, которые записываются на блокчейн, позволяя инвесторам покупать и продавать дробные части недвижимости более доступным способом, повышая ликвидность рынка и облегчая инвестиции в недвижимость за счет возможности участия в них с меньшим капиталом.
Конференция в основном посвящена будущим задачам, которые ставит перед нами новая технология, и тому, как она вписывается в нашу правовую систему и институт нотариата. Это очень интересный просмотр, позволяющий быть в курсе новых технологических тенденций, которые, несомненно, рано или поздно придут в нашу страну с большой интенсивностью.
2.- Возможно ли имматрицировать недвижимость с двойным титулом, выданным в тот же день?
Прилагается (ЗДЕСЬСсылка на постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 29 июля 2025 года (BOE от 27 октября 2025 года), в котором разрешается дело, связанное с имматрикуляцией недвижимости посредством акта о прекращении кондоминиума, которому предшествовал акт о принятии и оформлении наследства.
В данном случае 3 человека оформили акт о принятии наследства (некоторые из умерших, которые скончались более года назад) и в тот же день, с последующим протоколом того же нотариуса, последовательно оформили акт о прекращении существования кондоминиума, один из которых получил конкретное имущество. С помощью этих двух документов нынешний владелец титула намеревается внести недвижимость в Земельный кадастр под защитой положений статьи 205 Закона об ипотеке (требование двойного титула). Когда документ представлен на регистрацию, он получает отрицательный отзыв, поскольку Земельный кадастр считает, что, хотя формально требование двойного титула (согласно статье 205 Закона об ипотеке) было выполнено, одновременность обоих титулов указывает на то, что они были составлены "ad hoc" для получения имматрикулярных титулов.
После подачи апелляции Генеральная дирекция отменила квалификационную отметку, посчитав, что в данном случае (поскольку со дня смерти покойного, давшего право на наследство, до выдачи последующего передаточного акта, т.е. расторжения кондоминиума, прошло более года) из представленных для квалификации документов нельзя сделать вывод о том, что это было сделано в обман закона, поскольку факт того, что предыдущий акт был выдан в тот же день, что и титул передачи права собственности, расторжение кондоминиума), из представленных для квалификации документов нельзя сделать вывод о том, что это было сделано с нарушением закона, поскольку тот факт, что предыдущий документ о праве собственности был выдан в тот же день, что и документ о праве собственности, не является достаточным для уничтожения презумпции достоверности, которая вытекает из него в соответствии со статьей 17-бис Закона о нотариате.
3.- Аренда недвижимого имущества. Оговорка, позволяющая арендатору продлевать договор аренды на неопределенный срок, является действительной.
Прилагается (ЗДЕСЬ) недавнее и очень интересное решение Верховного суда, а именно STS 4240/2025 от 7 октября, в котором Высокий суд анализирует в контексте процесса выселения в связи с истечением срока действия договора действительность договорной оговорки о бессрочном продлении на последующие годы, обязательной для арендодателя и необязательной для арендатора, в договоре аренды жилья, заключенном после вступления в силу LAU от 1994 года.
Верховный суд в своем обширном решении признает применимость принципа автономии сторон (ст. 1255 Cc), в силу которого можно договориться о сроках продления, превышающих установленные законом, при условии соблюдения прав арендатора (т.е. если оговорка приносит пользу, а не вред) и, в любом случае, с ограничением срока, установленного для жизни самого арендатора.
Кроме того, Высокий суд постановил, что соглашение обязывает нового покупателя недвижимости, даже если оно было заключено между предыдущим владельцем и арендатором. Важно для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения арендованной недвижимости, чтобы оценить правовые последствия существующих пунктов в договорах аренды такой недвижимости.
4.- Вебиноты: Налогообложение дарений mortis causa и наследственных соглашений об особом наследовании
Прилагается (ЗДЕСЬÍ) ссылка на обучающее видео, предложенное нотариусом города Эсплугес-де-Льобрегат Хосе Висенте Гальдоном, в котором он подробно анализирует налогообложение дарственных mortis causa и наследственных договоров особой принадлежности.
Очень интересная сессия, посвященная сложной теме, с разбросом административных и судебных критериев, особенно в каталонской гражданской сфере, которая имеет свои собственные институты в этой области.
Следует также отметить, что это очень актуальная тема, учитывая растущую важность вопросов наследования в стареющем обществе. С ней следует ознакомиться и подробно изучить, чтобы иметь возможность качественно проконсультировать клиентов нотариальной конторы, которые намерены оформить сделки такого рода.
5.- Физическому лицу, являющемуся крупным держателем, не нужно уведомлять о продаже Агентство Каталонского Жилья для целей реализации права администрации на первый отказ.
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление JUS/3997/2025 от 16 октября Генерального директората по делам дрет, юридических и медицинских учреждений (опубликовано в DOGC от 6 ноября), в котором рассматривается дело, связанное с продажей недвижимости, в котором продающей стороной является крупный собственник, являющийся физическим лицом, и передача оформлена без уведомления Агентства по жилью Каталонии, чтобы оно могло воспользоваться правом администрации на первый отказ, установленным в статье 6 каталонского Декрета-закона 2/2025 от 25 февраля.
После того как документ был представлен на регистрацию, земельный регистратор дал отрицательную оценку документу, заявив, что для его действительной регистрации необходимо аккредитовать соответствующее сообщение в каталонском административном органе, отвечающем за жилищное строительство, поскольку, согласно интерпретации регистратора, на эти операции (продажа крупного индивидуального владельца) распространяется право первого отказа и преимущественное право каталонской администрации.
После подачи апелляции Генеральный директорат Каталонии отменил квалификационную справку, указав, что в данном конкретном случае возник вопрос о том, распространяется ли право преимущественного приобретения в пользу администрации Женералитата на передачу жилья, осуществляемую физическими лицами, являющимися крупными собственниками, и ответ на этот вопрос был отрицательным, поскольку действующие правила определяют, что право преимущественного приобретения в пользу Женералитата при передаче жилья крупными собственниками требует, чтобы передающая сторона была юридическим лицом.
6.- Остерегайтесь администраторов компании. Неправильные действия, когда компания приносит убытки, могут стоить вам всех ваших активов.
Прилагается (ЗДЕСЬ) совсем недавнее постановление Верховного суда, а именно STS 4685/2025 от 29 октября, в котором высший суд разрешил дело, касающееся личной ответственности директоров за корпоративные долги.
В данном конкретном случае речь идет о компании SL с уставным капиталом в 3 006 евро, которая на протяжении многих лет находилась в тяжелом финансовом положении (постоянные убытки с течением времени и, как результат, чистые активы значительно ниже половины уставного капитала, даже в некоторые последние финансовые годы отрицательные более чем на 100 000 евро), что привело к ее роспуску в соответствии со статьей 363.1. e) Закона о столичных компаниях.В то же время компания заключает договор с третьей компанией на установку фотоэлектрических панелей в принадлежащем ей промышленном здании, нарушая обязательства по оплате, принятые в рамках этого договора, что в итоге приводит к возникновению задолженности (признанной в судебном порядке) перед электромонтажной компанией в размере более 700 000 евро. Эта компания, столкнувшись с невозможностью взыскать долг за счет средств компании-должника, подала иск о солидарной ответственности против администраторов компании, чтобы они своим имуществом ответили за образовавшуюся корпоративную задолженность.
В данном случае суды подтверждают, что в случае неисполнения директорами обязанности по своевременному содействию ликвидации компании (созыв общего собрания в течение двух месяцев для принятия решения о ликвидации или устранение причины ликвидации по ст. 365 LSC) они несут ответственность по обязательствам компании после наступления законной причины ликвидации, определенной ст. 367 LSC, т.е. обязаны выплатить вознаграждение. Статья 365 LSC), они несут ответственность по обязательствам компании после наступления законного основания для ликвидации, как определено статьей 367 LSC, т.е. они будут обязаны оплатить из своего кармана долги, которые не принадлежат им (они принадлежат компании), по причине вины в том, что "не сделали все должным образом" и способствовали ликвидации компании в связи с ее тяжелым экономическим положением.
Это необходимо учитывать при консультировании клиентов при регистрации компаний или занятии должностей в органах управления коммерческих компаний, поскольку последствия неправильных действий могут быть очень серьезными для людей, которые берут на себя такую ответственность.
7.- Пенсия вдовы и вдовца и пенсия неженатого партнера. Верховный суд требует, чтобы для получения пенсии все было сделано правильно
Прилагается (ЗДЕСЬ) недавнее постановление Верховного суда, в частности, STS 944/2025 от 16 октября, которое устанавливает соответствующую судебную практику в отношении пенсий вдов и вдовцов и неженатых пар.
Дело касается женщины, которая прожила со своим партнером много лет и имела двоих общих детей, но не оформила их стабильное партнерство, как того требует закон. После смерти супруга переживший его партнер подал заявление на получение пенсии вдовы, но ему было отказано на том основании, что сожитель не оформил свое партнерство, и это толкование было подтверждено Верховным судом.Таким образом, в вышеупомянутом постановлении Высокий суд вновь подтверждает свою доктрину, напоминая, что в случае пар, состоящих в гражданском браке, для получения пенсии вдовы или вдовца в случае смерти одного из партнеров недостаточно доказать длительное сожительство или наличие общих детей, но необходимо, чтобы пара была официально оформлена, путем регистрации в соответствующем реестре пар, состоящих в гражданском браке, или путем публичного акта, по крайней мере за два года до смерти.
Для неженатых пар очень важно принять во внимание эту реальность, сделать все правильно, обратиться к нотариусу, чтобы оформить свои отношения и таким образом быть юридически защищенными от возможных непредвиденных ситуаций в будущем.
8.- Декларация о пристройке нового здания в связи с возрастом чердака в квартире. Требования к регистрации
Прилагается (ЗДЕСЬСсылка на постановление Главного управления по юридической безопасности и общественной вере от 31 июля 2025 года (BOE от 30 октября 2025 года), в котором разрешается дело, касающееся акта о продлении срока строительства нового здания в связи с возрастом, связанным с мансардой, встроенной в квартиру, являющуюся объектом горизонтальной собственности.
Это очень распространенная ситуация в старых зданиях в больших городах, где есть квартиры с отдельным чердаком, но он не задекларирован и не зарегистрирован в земельном кадастре. Когда рассматривается вопрос о продаже, обычно в ипотечной оценке покупателя эта ситуация указывается как фактор, обусловливающий покупку, что обязывает продавца попытаться урегулировать ситуацию, чтобы иметь возможность оформить продажу по рыночной цене и чтобы банк покупателя профинансировал всю операцию, как только фактор, обусловливающий продажу, будет устранен.
Для этого необходимо заявить о новом строительстве в связи с возрастом мансарды, при этом, как постановило Генеральное управление в данном случае, необходимо выполнить два требования: получить согласие сообщества собственников, которое разрешает это (которое не обязательно должно быть единогласным, достаточно большинства в 3/5 от LPH или большинства, предусмотренного в соответствующем региональном постановлении), и, во-вторых, иметь сертификат от компетентного специалиста, подтверждающий возраст постройки, без необходимости подтверждения того, что использование не противоречит градостроительству.
9.- Купля-продажа недвижимости с оплатой в криптовалютах. Для целей налогообложения это будет рассматриваться как обмен
Прилагается (ЗДЕСЬ) находится ссылка на обязательную консультацию Главного налогового управления V0935-25, в которой налогоплательщик сообщает, что планирует продать недвижимость в обмен на криптовалюты. В частности, вознаграждение будет выплачено в биткоинах. Продажа будет осуществляться независимо от экономической деятельности, которую может вести налогоплательщик, если таковая ведется.
Для решения этого вопроса DGT исходит из того, что в соответствии с Регламентом (ЕС) 2023/1114 криптоактивы (статья 3.1.5) можно определить как "цифровое представление стоимости права, которое может передаваться и храниться электронным способом, с помощью технологии распределенной регистрации или аналогичной технологии".Таким образом, с точки зрения налога на доходы физических лиц, Налоговый центр в различных обязательных консультациях (V0999-18, V1149-18 и V1948-21, среди прочих) рассматривал виртуальные валюты или криптовалюты как нематериальные активы, поэтому продажа имущества в обмен на сумму криптовалют представляет собой обмен, в соответствии со статьей 1.538 Гражданского кодекса.
Следовательно, в соответствии со статьей 23 Регламента IPT, при обмене товарами или правами каждый участник обмена облагается налогом на доказанную стоимость приобретенных товаров, так что в рассматриваемом случае, рассматривая виртуальные валюты или криптовалюты как нематериальные товары, данная операция представляет собой обмен в терминах, установленных статьей 1538 Гражданского кодекса. Таким образом, в области косвенного налогообложения и в отношении ITP и AJD, в соответствии с положениями статьи 23 RITPAJD, DGT считает, что каждый из участников обмена должен уплатить налог с доказанной стоимости приобретенного, если только заявленная стоимость не выше, при этом применимая ставка налога соответствует характеру приобретенных товаров.
10.- Виртуальный налоговый флеш 016: Налогообложение отчуждения имущества в счет оплаты законной доли
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Fiscal Flash Нотариальной ассоциации Каталонии, в котором нотариус Мануэль Саробе Оярзун анализирует налогообложение присуждения недвижимости в счет уплаты законного.
Исходя из вышесказанного, если имущество переходит непосредственно от умершего к бенефициару, такая операция облагается налогом на наследство. С другой стороны, если наследник уже получил активы и затем передает их, Главное налоговое управление (консультации 150/20 и 123/21) считает это присуждением в счет погашения долга, облагаемым налогом на передачу (ITP).
Кроме того, консультация V462/19 напоминает, что у законных наследников есть 10 лет, чтобы потребовать свою законную долю, считая со дня смерти покойного, и что наследник может исправить свою самооценку налога на наследство, если он уже был обложен налогом на эти активы.
