Практические юридические заметки — июль 2026 года

1. Важное нововведение в области наследственного и налогового права. Возвращение к классической теории двойной передачи в случаях наследования с правом передачи

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на постановление Верховного суда № 849/2026 от 3 июня 2026 года, в котором разрешается спор, связанный с отрицательной оценкой Реестра недвижимости в рамках договора о разделе наследства, в котором затрагивается право на передачу собственности.

Данный случай связан со смертью матери (первой наследодательницы), имущество которой должно было перейти по наследству к её детям. Однако один из них скончался позднее, не приняв и не отказавшись от наследства (наследодатель-передающий), оставив, в свою очередь, вдову, имеющую право на установленную законом долю пользования. Выжившие братья и сестры (наследники по передаче) осуществили раздел наследства матери без участия вдовы своего брата, утверждая, что имущество первого наследодателя так и не вошло в состав наследственного имущества умершего, поскольку он не принял наследство. Суть правового спора заключается в определении механизмадействия принципа «delius transmissionis» (ст. 1006 Гражданского кодекса), то есть в том, наследуют ли преемники напрямую от первого наследодателя независимо (теория прямого приобретения) или через наследство передающего лица (классическая теория или теория двойной передачи), что обязывало бы учитывать указанное имущество при расчете законной доли овдовевшего супруга и требовало бы его участия в разделе наследства.

В конечном итоге Верховный суд постановил удовлетворить поданную кассационную жалобу и тем самым вернуться к классической теории двойной передачи, установив, чтоelius delationis переходит к наследникам именно в силу их статуса правопреемников передающего лица и включается в их наследственную массу. Следовательно, суд постановил, что при расчете законной доли вдовы передающего лица необходимо учитывать имущество, которое принадлежало её покойному мужу в наследстве первого наследодателя, в связи с чем её участие в данном разделе наследства является обязательным. Это следует учитывать в таких случаях как с точки зрения наследования, так и с точки зрения вытекающих из этого налоговых последствий.

2. — Главное управление разграничивает полномочия нотариуса и регистратора: нотариус уполномочен оценивать соблюдение условий доверенности, при этом регистратор не вправе пересматривать данную оценку, за исключением случаев явной ошибки

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Главного управления по правовой безопасности и государственной верности (DGSJFP) от 18 февраля 2026 года, вынесенного в рамках апелляции, поданной против отказа регистратора недвижимости Мадрида № 3 в регистрации акта об аннулировании ипотеки, оформленного в одностороннем порядке самим ипотечным должником, действовавшим от имени кредитора (Banco Santander, S.A.) на основании безотзывной доверенности, обусловленной отлагательными условиями.

Данный случай основан на специальной полномочии на аннулирование, оформленной финансовым учреждением в пользу определённых лиц (должника или собственника недвижимости) при условии, что банк подтвердит полную оплату задолженности и направит через Электронный нотариальный портал «справку об отсутствии задолженности», подписанную сотрудником учреждения. Регистратор приостановила регистрацию, посчитав, что указанная справка, приложенная к нотариальному акту, не подтверждает, что ее подписавший обладает достаточными полномочиями с правом представительства, а также что его подпись заверена нотариально, и потребовала соблюдения положений статьи 1280.5 Гражданского кодекса. Суть правового спора, таким образом, заключается в том, чтобы выяснить, должны ли формальные требования к подлинности и представительству, предусмотренные статьёй 1280.5 Гражданского кодекса, предъявляться также к составителю документа, который представляет собой простой механизм внутреннего контроля и отлагательное условие полномочий, или же, напротив, достаточно заключения о достаточности, вынесенного под ответственность нотариуса в отношении соблюдения указанных объективных условий.

В итоге Главное управление постановило удовлетворить апелляцию, поданную нотариусом, и отменить отрицательное заключение регистратора. Наиболее важный правовой вывод, который можно сделать из данного постановления, заключается в том, что требование о письменной форме в публичном документе (статья 1280.5 Гражданского кодекса) должно относиться исключительно к самой основной сделке о предоставлении полномочий, а не к дополнительным требованиям или целям внутреннего контроля (таким как справка о нулевом остатке), свободно устанавливаемым доверителем в рамках осуществления своей автономии воли. Таким образом, DGSJFP закрепляет, что направление указанной справки через Электронную нотариальную платформу является внутренним актом и фактическим условием отлагательного условия, выполнение которого подлежит оценке исключительно и под ответственность нотариуса, выдающего доверенность, при этом регистратор не вправе пересматривать или оспаривать данную оценку достаточности, если не установлено наличие явной и очевидной ошибки.

3. Для подачи заявления о присутствии нотариуса на собрании требуется пять полных дней с момента его получения управляющими; частичное соблюдение этого срока не считается достаточным

Прилагается (ЗДЕСЬ) прилагается ссылка на решение Провинциального суда Севильи № 209/2026 от 27 марта, в котором разрешается спор между двумя коммерческими обществами и основной предмет которого заключается в определении действительности решений, принятых на внеочередном общем собрании акционеров в отсутствие нотариуса для составления протокола, участие которого было официально запрошено меньшинством акционеров.

Данный случай связан с созывом указанного собрания управляющими, уведомление о котором было получено с опозданием истцом — миноритарным акционером, которая на следующий день направила по «бурофаксу» запрос о присутствии нотариуса в соответствии со статьёй 203.1 Закона о капиталных обществах. Данный запрос о присутствии нотариуса был официально доставлен и получен по адресу ответчика ровно за 4 дня и 21 час до времени, назначенного для проведения собрания. Суть правового спора, таким образом, заключается в том, следует ли при расчете установленного законом пятидневного срока ориентироваться на дату отправки или на дату получения запроса управляющими, а также допустимо ли, чтобы данный срок не был соблюден в полном объеме.

В итоге Провинциальный суд Севильи постановил удовлетворить апелляционную жалобу, поданную ответчиком, отменив решение суда первой инстанции о признании собрания недействительным и полностью отклонив иск. Наиболее важный правовой вывод, который можно извлечь из данного решения, заключается в том, чтодатой начала отсчета срока, предусмотренного статьей 203.1 Закона о корпорациях (LSC), обязательно является дата получения уведомления управляющими, при этом для возникновения юридической обязанности обратиться к нотариусу требуется истечение пяти полных дней. Таким образом, поскольку в данном конкретном случае до истечения указанного срока оставалось всего три часа, запрос был признан просроченным, что освободило общество от данной обязанности, обеспечив полную юридическую силу решений, принятых без участия нотариуса.

4. Практическая подготовка в области нотариата. Оформление нотариальных актов посредством видеоконференции

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на видеозапись учебного занятия, организованного Фондом нотариата, в ходе которого г-н Пабло Алонсо Рокамора, нотариус из Айоры (Валенсия), проводит интересный практический семинар по нотариальному делу, посвящённый изучению оформления нотариальных актов посредством видеоконференции, что предусмотрено статьёй 17.ter Закона о нотариате.

Таким образом, благодаря этой недавней нововведению появилась возможность «онлайн» подписывать коммерческие полисы, регулирующие множество таких распространенных операций, как займы, кредиты, факторинг, лизинг, аренда, поручительства, конфирминг и т. д., и эта опция становится все более распространенной и предпочтительной как для финансовых организаций, так и для клиентов.

Для ознакомления и изучения, учитывая его широкие возможности практического применения в повседневной работе нотариальной конторы.

5. Продажа важнейших активов без согласия собрания акционеров имеет обязательную силу для третьего лица, действующего добросовестно и без грубой вины

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на постановление Верховного суда № 881/2026 от 9 июня, в котором рассматривается интересный судебный спор о последствиях продажи существенного актива коммерческой компании без разрешения общего собрания акционеров, а также о последствиях, которые это может иметь для добросовестного третьего приобретателя.

Данный случай связан с договором купли-продажи, в соответствии с которым одна коммерческая компания передала другой всю свою недвижимость (в результате чего продавца осталась полностью без имущества и фактически не вела никакой деятельности) за общую сумму 19 000 евро, которая была удержана покупателем под предлогом принятия на себя долгов, обременяющих недвижимость, при этом в договоре купли-продажи было ложно указано, что данное имущество не является основным активом. В связи с иском о признании сделки недействительной, поданным миноритарным участником, Провинциальный суд Санта-Крус-де-Тенерифе отклонил иск, посчитав, что покупательница должна быть защищена как добросовестное третье лицо в соответствии со статьёй 234.2 Закона о товариществах (LSC), поскольку не было доказательств того, что она знала о реальном положении дел продавца, несмотря на то, что её единственный управляющий был партнёром продавца вплоть до пяти лет до совершения сделки. Суть правового спора, таким образом, заключается в том, чтобы выяснить: влечет ли отсутствие одобрения собранием акционеров на отчуждение существенных активов, предусмотренное статьёй 160.f) Закона о компаниях (LSC) влечет за собой абсолютную недействительность сделки, которая может быть противопоставлена любому третьему лицу, или же аналогично применима защита добросовестного оборота, предусмотренная статьей 234.2 LSC, с анализом критериев для оценки добросовестности и отсутствия грубой вины со стороны приобретателя.

В итоге Верховный суд постановил удовлетворить кассационную жалобу, отменить обжалуемое решение, полностью удовлетворить иск и признать договор купли-продажи недействительным с последующей обязанностью вернуть недвижимость и урегулировать вопрос о владении. В доктринальном заключении Палаты указывается, что ввиду правового пробела в отношении последствий для третьих лиц в случае нарушения статьи 160.f) Закона о корпорациях (LSC) по аналогии применяется статья 234.2 LSC, в соответствии с которой отсутствие согласия собрания акционеров не может быть противопоставлено третьим лицам, действующим добросовестно и без грубой вины. Однако в данном конкретном случае суд установил, что обстоятельства полностью исключают добросовестность покупателя: не только из-за исторической связи её управляющей с продавцом, но и потому, что сделка повлекла за собой полное лишение имущества без получения какого-либо реального вознаграждения, поскольку предполагаемое «принятие долгов» в отношении обременений недвижимости носила чисто кумулятивный характер и не освобождала от обязательств ввиду отсутствия согласия кредиторов (в соответствии со статьёй 1205 Гражданского кодекса и статьёй 118 Закона об ипотеке); поэтому, ввиду отсутствия добросовестности, покупательница не пользуется защитой, и сделка по отчуждению, осуществлённая управляющим, не имеющим на то полномочий, признаётся недействительной.

6. Верховный суд вынес решение: процентные санкции за просрочку, предусмотренные Законом о кредитных учреждениях, являются максимальными, поэтому их размер может быть меньше, если стороны договорились об этом

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда № 997/2026 от 23 июня, в котором рассматривается кассационная жалоба, поданная нотариусом на апелляционное решение, подтвердившее законность отрицательного заключения, вынесенного регистратором недвижимости. Указанная оценка привела к отказу в регистрации положения о процентной ставке за просрочку платежа в договоре ипотечного кредита на жилье, заключённом с потребителем.

Согласно изложенным фактам, 27 июня 2019 года был утвержден договор ипотечного кредита, в котором была установлена процентная ставка за просрочку платежа, равная базовой процентной ставке плюс два пункта. Регистратор недвижимости отказал в регистрации данного договора, посчитав его противоречащим императивным нормам, а именно статье 25 Закона 5/2019 «О договорах ипотечного кредитования» (LCCI) и статье 114 Ипотечного закона, мотивируя это тем, что законодательство исчерпывающе устанавливает размер процентов за просрочку в размере базовой процентной ставки плюс три процентных пункта, не допуская иных договоренностей. Суть правового спора заключается в том, запрещает ли императивный характер статей 3 и 25 LCCI абсолютно любую иную договоренность или, напротив, допускает ли он согласование процентной ставки за просрочку, ниже установленного законом предела, если это более выгодно для потребителя.

Верховный суд удовлетворил кассационную жалобу, отменил апелляционное решение и признал отрицательную оценку регистратора несоответствующей закону. Основное обоснование данного решения заключается в том, что статья 25 Закона о торговых компаниях (LCCI) устанавливает максимальный предел для защиты потребителя от злоупотреблений, в связи с чем императивный характер данной нормы следует понимать как направленный на предотвращение наложения предпринимателем более обременительных условий. Суд аргументирует, в соответствии с Директивой 2014/17/ЕС, что запрет на соглашение, улучшающее правовое положение заемщика, представлял бы собой противоречие, которое лишило бы смысла саму цель законодательства о защите потребителей.

7. Для уменьшения уставного капитала с неравномерным возвратом вкладов требуется индивидуальное согласие всех участников общества с ограниченной ответственностью

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда № 853/2026, в котором разрешается корпоративный конфликт, возникший в связи с соглашением об уменьшении капитала в обществе с ограниченной ответственностью (SL), принятым большинством в 81,81 % уставного капитала с целью погашения долей единственного участника, которому была возмещена стоимость его вклада путем передачи недвижимого имущества и 75 000 евро наличными. Миноритарный участник, владеющий 15 % уставного капитала, проголосовал против данного решения после того, как безуспешно обратился с просьбой применить аналогичную меру в отношении его собственных долей участия.

В связи с этой ситуацией данный миноритарный акционер в конечном итоге подал иск об оспаривании с целью признания недействительным уменьшения капитала. Хотя Коммерческий суд № 11 Барселоны первоначально отклонил иск, Провинциальный апелляционный суд Барселоны удовлетворил апелляцию и признал соглашения недействительными, мотивируя это тем, что статья 329 Закона о капиталных обществах (LSC) требует согласия всех участников общества в тех случаях, когда уменьшение капитала с возвратом вкладов затрагивает не все доли участия в равной степени.

После подачи соответствующей кассационной жалобы Верховный суд отклонил её и постановил, что в случае, когда уменьшение капитала с возвратом вкладов затрагивает не все доли участия в равной степени, статья 329 Закона о капиталных обществах требует индивидуального согласия всех участников, а не только тех, чьи доли участия подлежат погашению. Коллегия толкует это требование как проявление принципа равного обращения с участниками (статья 97 Закона о капиталных обществах) и правила пропорционального распределения (статья 330 Закона о капиталных обществах), считая, что операция такого рода изменяет правовое и экономическое положение как участника, выходящего из общества, так и тех, кто в нем остается. Следовательно, отсутствие индивидуального согласия участника, проголосовавшего «против», влечет за собой недействительность решения об уменьшении капитала.

8. Статья 34 Закона о жилье (LH) защищает добросовестного покупателя, приобретающего недвижимость у лица, указанного в реестре в качестве единственного собственника, даже если впоследствии выяснится, что данное имущество является совместной собственностью супругов

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда № 952/2026 от 18 июня, в котором основным предметом рассмотрения является рассмотрение кассационной жалобы, поданной покупателями жилого помещения на апелляционное решение, признавшее договор купли-продажи недвижимости, предположительно являющейся совместной собственностью супругов, ничтожным по закону в связи с отсутствием согласия бывшей супруги продавца и установлением недобросовестности со стороны покупателей.

Согласно фактам дела, продавец в 1999 году, будучи холостым, приобрел недвижимость, которая была зарегистрирована в Реестре недвижимости исключительно на его имя. В 2004 году он вступил в брак с режимом совместного имущественного владения и погасил часть ипотечного кредита в течение брака. После развода в 2014 году, когда вопрос о разделе совместного имущества еще не был урегулирован, бывший супруг в 2018 году продал недвижимость третьему лицу за вознаграждение. Бывшая супруга подала иск о признании сделки недействительной (в связи с отсутствием ее согласия и возможным незаконным присвоением) в качестве основного требования, а также, в качестве вспомогательного требования, иск о расторжении сделки по причине мошенничества в отношении кредиторов. Суть правового спора заключается в том, чтобы определить, влечет ли отсутствие у передающего лица права распоряжения после развода за собой недействительность договора или влияет лишь на передачу права собственности, а также защищены ли приобретатели-третьи лица принципом публичной веры в регистрационные данные и презумпцией добросовестности, предусмотренной статьёй 34 Закона об ипотеке.

Верховный суд удовлетворил кассационную жалобу, отменил апелляционное решение и полностью отклонил иск (а также вспомогательное ходатайство о расторжении договора). Основное обоснование заключается в том, что отсутствие у продавца права распоряжения не влечет за собой недействительности договора купли-продажи, поскольку обязательственная сила сделки по продаже общей собственности сохраняется, а нарушение касается исключительно передачи права собственности. Поскольку продавец указан в реестре в качестве единственного владельца с полным правом собственности и в реестре отсутствуют какие-либо примечания о возможном (частично) совместном характере собственности на жилье (ст. 1354 и 1357 II Гражданского кодекса), покупатели защищены ст. 34 Закона об ипотеке. Верховный суд разъясняет, что тот факт, что в нотариальном акте указан разведенный статус продавца, не налагает на третьих лиц обязанности проводить дополнительные проверки, не связанные с регистрацией, и сам по себе не разрушает правовую презумпцию добросовестности.

9. — Новые новости о крупных держателях в Каталонии

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на каталонский закон № 11/2026 от 9 июля о налоговых, финансовых, административных и государственных мерах в Каталонии, который вводит значительные изменения, напрямую затрагивающие крупных владельцев жилья. Ниже приводится краткое изложение всех ключевых изменений, направленных на крупных владельцев или оказывающих на них особое влияние:

Пересмотр и унификация понятия «крупный владелец»: Данный нормативный акт расширяет, уточняет и унифицирует критерии и пороговые значения, определяющие статус крупного владельца для различных административных целей, а также в целях ограничения доходов и налогообложения:

• Общие пороги и недвижимость в зонах повышенного спроса (ZMT): Сохраняется/уточняется требование о наличии более 10 городских объектов недвижимости жилого назначения (или общей застроенной площади более 1 500 м²) в Каталонии, либо о наличии 5 и более городских объектов недвижимости жилого назначения, если они расположены в муниципалитетах, объявленных зонами напряженного рынка жилой недвижимости (ZMT).
• Конкретные организации: В этот перечень явно входят финансовые организации, их дочерние компании, занимающиеся недвижимостью, инвестиционные фонды и определенные организации по управлению активами.
• Расчет при совместном владении и совместном праве собственности: если у жилого помещения более одного владельца, достаточно, чтобы хотя бы один из них имел статус крупного владельца, чтобы на данный объект недвижимости и его сдачу в аренду распространялись обязательства, предусмотренные для крупных владельцев. Доли в совместном владении учитываются путем суммирования полных прав собственности, эквивалентных одному объекту недвижимости.

Изменения в налогообложении: налог на передачу имущества (ITP / TPO) в размере 20 %: В части налогообложения по налогу на передачу имущества (ITP / TPO):

• Пересмотр налогового понятия «крупный владелец недвижимости»: налоговое определение приведено в соответствие с владением 5 и более объектами недвижимости в зонах с ограниченным предложением (ZMT) или более чем 10 объектами недвижимости на территории автономного сообщества.
• Применение повышенной ставки (20 %): Приобретение или передача жилья облагается налогом по повышенной ставке 20 %, если приобретателем является крупный владелец недвижимости или передается целое жилое здание.
• Урегулирование при поэтапном приобретении: Вносится изменение в механизм урегулирования в случаях, когда недвижимость приобретается целиком поэтапно; у налогоплательщика будет один месяц с момента передачи последнего жилого объекта для подачи дополнительной декларации с применением ставки 20 %.

Предварительная оценка, отказ от сделки и реестр крупных владельцев

• Ограничения и контроль при передаче права собственности: Вносятся изменения в порядок реализации прав преимущественной покупки и выкупа, принадлежащих правительству Каталонии (Generalitat de Cataluña), при продаже недвижимости, расположенной в зонах с напряженным рынком (ZMT), которая принадлежит крупным владельцам, зарегистрированным в качестве юридических лиц и внесенным в Реестр крупных владельцев, а также при продаже объектов, выставленных на аукционе.

Правила аренды, ограничение роста арендной платы и меры по борьбе с уклонением от уплаты налогов

• Включение аренды по комнатам и новых моделей: чтобы крупные владельцы недвижимости или другие арендодатели не прибегали к сдаче в аренду по комнатам, передаче прав или нестандартным договорам («коливинг») с целью обойти максимальный предел арендной платы, установленный в соответствии с эталонным индексом, Закон № 11/2026 прямо запрещает соглашения или разбивку договорных обязательств (например, разделение «арендной платы» и «платы за услуги»), целью которых является обход мер по сдерживанию цен.
• Объявления и комплексная отслеживаемость: Крупный владелец должен обеспечить полную согласованность предложения до публикации объявления о сдаче недвижимости в аренду, явно указав свой статус крупного владельца в объявлении, предложении и договоре, а также указав максимальную арендную плату и последнюю уплаченную сумму.

10. — «Flash Fiscal Virtual» № 028: Придание частным договорам статуса публичных и срок исковой давности по налогу на передачу собственности (ITP)

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на виртуальный налоговый портал Нотариальной палаты Каталонии, в котором нотариус из Барселоны г-жа Пас Хуарес анализирует обязательное к исполнению заключение V2051/2025 Главного управления по налогам относительно нотариального удостоверения частного договора купли-продажи, подписанного 20 лет назад, который так и не был исполнен, а продавец скончался десять лет назад.

Генеральная дирекция по налогам (DGT) приходит к выводу, что в таких случаях, поскольку речь идет о частных документах, срок исковой давности по налогу на отчуждение имущества за вознаграждение начинается не с момента подписания договора, а с момента, когда документ получает подтвержденную дату. В данном конкретном случае смерть продавца определяет эту дату, в связи с чем налог считается просроченным. В ответе на запрос также разъясняется, что истечение срока давности по налогу на отчуждение имущества не означает, что сделка облагается налогом на документально оформленные юридические действия (AJD), поскольку эти два налога несовместимы. Передача имущества по-прежнему подлежит обложению налогом на отчуждение имущества, даже если она должна быть представлена как просроченная.