Практические юридические заметки – декабрь 2025 г.

1.- Нотариальная функция в MASC

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на учебную сессию, проводимую Фондом нотариата, в ходе которой г-жа Консепсьон Пилар Баррио Дель Олмо, президент Фонда нотариата и Генерального совета нотариата, читает лекцию о роли нотариусов в известных и инновационных MASC (или Адекватных средствах разрешения споров).

Как известно, с вступлением в силу 2 января Органического закона 1/2025 о мерах по повышению эффективности государственной судебной системы, для принятия к рассмотрению большинства гражданских и коммерческих исков обязательным условием является предварительная попытка урегулирования существующего конфликта с помощью МАУС.

В этой сфере нотариусы могут играть очень важную роль, в основном посредством посредничества и нотариального примирения. Для просмотра и изучения всеми должностными лицами, поскольку, без сомнения, эта тема будет набирать актуальность в ближайшие месяцы и годы.

2.- Переход от 4 совладельцев к 2 не является прекращением совладения, и это имеет важные налоговые последствия.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на обязательное консультативное заключение Главного управления по налогам № V1522-25 от 21 августа, в котором рассматривается случай недвижимости, унаследованной четырьмя братьями по 25 %, и в котором запрашивается информация о налогообложении сделки, заключающейся в возможности выхода двух из них из сообщества, при этом два других брата получают по 25 %, принадлежащих каждому из них, и таким образом недвижимость остается в совместной собственности двух других братьев по 50 %.

В данном случае административный консультативный орган считает, что, учитывая обстоятельства, расторжение совместной собственности не произойдет, поскольку тот факт, что недвижимость не присуждается какому-либо лицу, приводит к сохранению совместной собственности (просто количество совладельцев уменьшается с 4 до 2), в связи с чем невозможно облагать данную операцию налогом как обычное прекращение совместной собственности (то есть, в случае Каталонии, по ставке 1,5 % по AJD).

Таким образом, мы имеем дело с приобретением общинниками, остающимися в общине, доли совместной собственности общинников, покидающих общину, так что, если речь идет об обременительной сделке, операция будет облагаться налогом ITP (в форме TPO), а если речь идет о прибыльной сделке, то мы имеем дело с дарением, которое будет облагаться налогом на наследство и дарение.

3.- Чтобы установить зарядное устройство для электромобилей на своем месте в общественном гараже, вам нужно только заранее уведомить об этом сообщество.

Прилагается (ЗДЕСЬ) недавнее и очень интересное решение Верховного суда, а именно STS 1745/2025 от 1 декабря, в котором высшая судебная инстанция анализирует, какие требования должны быть выполнены, когда сосед, владелец места в общей парковке, покупает электромобиль и нуждается в установке зарядного устройства для своего нового автомобиля на своем парковочном месте.

В своем решении Высший суд постановил, что установка зарядной станции для электромобилей для частного использования на парковке здания, находящегося в режиме горизонтальной собственности, при условии, что она расположена на отдельном месте в общем гараже, не требует никаких других требований, кроме предварительного уведомления сообщества, то есть не требуется голосование на собрании сообщества собственников или получение положительного решения.

В частности, Верховный суд постановил, что даже если кабели для подачи электроэнергии проходят полностью или частично по общим элементам или должны быть прикреплены к ним, разрешение сообщества не требуется, за исключением случаев, когда это может привести к ненужному или несоразмерному воздействию на указанные общие элементы или нанести ущерб другим совладельцам.

4.- Исправление описания жилых помещений в здании и изменение их назначения на туристическое. Мы имеем дело с двумя налогооблагаемыми фактами, которые должны быть обложены налогом.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Flash Fiscal № 18 Нотариальной палаты Каталонии, в котором нотариус из Кубельеса Томас Винья анализирует постановление Главного налогового управления (в частности, № 1727/2025) относительно исправления распределения жилых помещений в здании без горизонтального разделения и изменения их назначения на туристическое.

В данном случае Главное налоговое управление рассматривает два отдельных юридических акта (с одной стороны, исправление описания, а с другой — изменение назначения на туристическое), что подразумевает наличие двух налогооблагаемых фактов для целей налогообложения.

С одной стороны, изменение внутренней планировки считается перестройкой, подлежащей обложению налогом на документы о правовом статусе (AJD), причем налогооблагаемой базой является стоимость работ по переоборудованию, необходимых для адаптации помещений, а с другой стороны, изменение назначения жилых помещений на туристическое также облагается налогом AJD, с той особенностью, что ГДТ устанавливает в качестве налогооблагаемой базы полную стоимость недвижимости.

5.- Обжалование оценок регистраторов в судах. Объем работы судов и их связь с оценкой регистратора.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение Верховного суда № 1215/2025 от 5 сентября, в котором рассматривается, в противовес отрицательной оценке регистратора, важность различий в сфере действия апелляций, поданных в DGSJFP, и судебных обжалований в гражданских судах.

Таким образом, необходимо помнить и учитывать, что в случае отрицательной оценки регистратора административная жалоба, поданная в Генеральную дирекцию, касается только тех вопросов, которые непосредственно связаны с оценкой регистратора, а любые другие претензии, основанные на мотивах или документах, отличных от тех, которые были в распоряжении регистратора при проведении такой оценки, отклоняются (ст. 326 LH).

Напротив, в случае пересмотра гражданскими судьями (ст. 328 LH) их сфера компетенции более широка, так что могут быть приняты во внимание доказательства и информация, которыми в свое время не располагал регистратор. Таким образом, при рассмотрении вопроса о правомерности отрицательной оценки регистратора судья может учитывать не только материалы, относящиеся к административной процедуре (в основном, квалифицированный документ), но и любые другие, которые могут иметь прямое отношение к предполагаемой и отклоненной регистрации или записи, при этом стороны могут предоставить в рамках гражданского судопроизводства все документы и другие доказательства, которые они считают целесообразными (даже если в свое время они не были доступны регистратору) для удовлетворения их требования.

Важно учитывать стратегию процесса, которую следует применять в случае отрицательной оценки со стороны Реестра недвижимости, коммерческого реестра или реестра движимого имущества.

6.- ITP в размере 20% для крупных держателей в Каталонии. Разрешение сомнений со стороны Главного управления по налогам Каталонии.

Прилагается (ЗДЕСЬ) прилагается недавнее заключение 404/25 Главного управления по налогам и азартным играм правительства Каталонии, в котором даны ответы на ряд вопросов, касающихся применения 20-процентной ставки налога на передачу имущества (ITP) при приобретении недвижимости крупными владельцами в соответствии с положениями каталонского декрета-закона 5/2025 от 25 марта.

В представленном запросе даны ответы на множество интересных вопросов. Например:

• Если несколько объектов недвижимости приобретаются одним и тем же договором купли-продажи, шкала применяется индивидуально к каждому объекту, даже в случае обременений обрем (то есть стоимость каждого объекта не суммируется для создания единой налоговой базы).
• Что касается статуса крупного держателя, необходимо учитывать имущество, принадлежащее каждому физическому или юридическому лицу, в индивидуальном порядке, без косвенного влияния на партнеров таких компаний (таким образом, физическое лицо, являющееся партнером компании, которая имеет статус крупного держателя, само по себе не будет считаться крупным держателем, поскольку недвижимость принадлежит компании, а не физическому лицу-партнеру).
• В случае, если статус крупного владельца определяется по площади жилой застройки, принадлежащей налогоплательщику, при приобретении односемейных домов из расчета можно исключить площадь, предназначенную для других целей, кроме жилья (например, гаражи, кладовые и т. д.).
• Приобретение недвижимости без свидетельства о пригодности для проживания (например, студии) или с просроченным свидетельством не может повлечь за собой отказ в признании данного объекта недвижимости жилым, поэтому это не может помешать применению повышенной ставки в размере 20 %, если покупатель является крупным владельцем.
• В случае исключения из применения повышенной ставки 20 % для случаев, когда приобретение здания предназначено для удовлетворения жилищных потребностей приобретателя и его семьи, вторая степень родства не включает родственников по сватовству (применяется только к кровным родственникам).

7.- В Каталонии возможно передача наследства одним из сонаследников.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Решение JUS/4369/2025 от 1 августа (опубликованное в DOGC от 3 декабря) Генерального директората по праву, Entitats Jurídiques i Mediació Генералитета Каталонии, в которой рассматривается апелляция, поданная против отрицательного решения регистратора собственности, в соответствии с которым приостанавливается регистрация акта о принятии наследства и передаче завещанного имущества одним из сонаследников без участия другого.

В рассматриваемом случае мать составляет завещание, назначая наследниками своих двух детей, распределяя наследство на две большие части, по одной для каждого из них, и, кроме того, распоряжаясь рядом завещаний. После смерти женщины один из них, как сонаследник, оформляет документ о принятии наследства и передаче завещанного имущества, в соответствии с которым передает право собственности на 5 участков земли своим 4 детям (завещанным лицам). При представлении документа на регистрацию регистратор отказывает в регистрации, утверждая, что для действительной передачи завещанного имущества необходимо согласие другого сонаследника (ст. 427-22.3 CCCat), за исключением случаев, когда он отказался от наследства.

После подачи соответствующей апелляции, Генеральная дирекция Каталонии отменила оценку, посчитав, что ни из акта принятия и передачи наследства, ни из какого-либо другого документа нельзя сделать вывод о том, что передача наследства, осуществленная только одним из сонаследников, нанесла ущерб другому сонаследнику, который не присутствовал при передаче, а если бы это было так, то закон предусматривает механизмы для защиты прав другого сонаследника.

8.- Будьте осторожны при установлении ограничений в уставе сообщества, чтобы избежать появления туристических квартир и подобных объектов. Если не сделать все правильно, нас могут ждать сюрпризы.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление JUS/4368/2025 от 19 сентября (опубликованное в DOGC от 3 декабря) Генерального управления по правовым вопросам, Юридических лиц и посредничества Генералитета Каталонии, в котором рассматривается апелляция, поданная против отказа регистратора недвижимости присвоить уникальный номер регистрации краткосрочной аренды недвижимости, о чем просил владелец. В частности, речь идет о случае, когда владелец недвижимости запрашивает присвоение этого уникального регистрационного номера для осуществления деятельности по краткосрочной аренде нетуристического характера (то есть «сезонной аренды» по причинам работы, учебы и т. д., которая регулируется LAU). Необходимо напомнить, что в течение нескольких последних месяцев для осуществления деятельности по определенным видам аренды недвижимости необходимо иметь этот уникальный регистрационный номер в соответствии с положениями Королевского декрета 1312/2024.

Отказ регистратора основан на предполагаемом запрете устава сообщества, поскольку, в частности, его статья 25 устанавливает, что «частные организации, входящие в сообщество, ни в коем случае не могут заниматься деятельностью, связанной со школой, академией, гостиницей, жильем для туристов, пансионом, гостиницей или любой другой аналогичной деятельностью». После подачи соответствующей апелляции Генеральная дирекция Каталонии отменила квалификационную запись, посчитав, что сезонная аренда является видом аренды, предусмотренным LAU, и что, если бы сообщество собственников хотело ее запретить, оно должно было бы явно включить ее в список недопустимых видов деятельности в своем уставе, но поскольку этого не произошло (эта форма не упоминается явно), нет никаких препятствий для осуществления предполагаемой сезонной аренды и, следовательно, для получения запрашиваемого единого регистрационного номера.

Это следует иметь в виду при составлении устава сообщества собственников и/или его изменений, поскольку очень важно внимательно отнестись к деталям того, что предполагается сделать, иначе это может привести к нежелательным для большинства собственников результатам.

9.- Инструкция по проверке стоимости недвижимого имущества на 2026 год

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Инструкцию по проверке стоимости недвижимого имущества на 2026 год в Каталонии и для сделок, подлежащих обложению ITP, AJD и ISD, когда соответствующее недвижимое имущество не имеет справочной стоимости. Также прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Налоговое циркулярное письмо № 8 Нотариальной палаты Каталонии, в котором приводится краткое изложение основных аспектов, которые следует учитывать в таких случаях.

В частности, указывается, что приоритетной проверке будут подвергаться случаи, когда заявленная стоимость ниже кадастровой стоимости (с поправкой на применимые корректирующие коэффициенты), а также случаи, когда, несмотря на то что заявленная стоимость превышает кадастровую стоимость (с поправкой на коэффициенты), она не соответствует физическим/городским характеристикам недвижимости, а также в случае уникальных объектов недвижимости стоимостью более 1 000 000 евро.

В таких случаях указывается, что процедура проверки будет основываться в основном на экспертном заключении технического специалиста администрации (ст. 57.1 LGT). Это следует учитывать во всех операциях, произведенных с 1 января 2026 года, в которых имеют место эти обстоятельства.

10.- Соглашения между акционерами и единодушие. Соответствующая судебная практика Верховного суда

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на очень важный и недавний приговор Верховного суда № 1.713/2025 от 26 ноября, в котором Высший суд выносит решение о действительности соглашений между партнерами (или парасоциальных соглашений), в которых вводятся правила единогласия или усиленного большинства для действительного принятия решений.

В частности, дело касается общества с ограниченной ответственностью, в которое в момент необходимости вступает новый участник (с долей 15 %), который также предоставляет обществу долевой кредит, и сразу же подписал соглашение между акционерами, в соответствии с которым вводится усиленное большинство в 90% для принятия определенных ключевых для компании решений, таких как изменение устава, распределение дивидендов, утверждение бизнес-плана или политики вознаграждения руководителей. Спустя некоторое время состав акционеров компании меняется, что приводит к блокированию деятельности компании и, в конечном итоге, к передаче дела в суд.

В своем решении Верховный суд сосредоточил юридическую дискуссию на толковании статьи 200 LSC (которая допускает введение усиленных большинств без достижения единодушия) в ее проекции на соглашения между акционерами, постановив, что в соглашениях между акционерами недопустима оговорка, требующая единодушия для принятия решений, но допускаются положения, требующие усиленного большинства (даже 90%, как в данном случае), даже если это приводит к блокированию деятельности общества, при условии, конечно, что эти ограничения были добровольно приняты партнерами в подписанном соглашении.