Практические юридические заметки - сентябрь 2026 г.
1. Важно: Новые требования к продаже недвижимости в Каталонии. Сертификат об отсутствии асбеста.
Прилагается ( ЗДЕСЬ ) ссылка на Закон 8/2026 от 2 июля об искоренении асбеста в Каталонии ( вступил в силу 3 октября ), который устанавливает региональные рамки для обнаружения, контроля и постепенного устранения асбестосодержащих материалов (АСМ) с целью снижения их серьезной опасности для здоровья населения. На рынке недвижимости закон требует от продавцов предоставлять свидетельство о наличии или отсутствии асбеста при любой передаче права собственности на недвижимость за вознаграждение (не только при продаже или аренде).
Для получения дополнительной практической информации прилагается уведомление от Нотариальной ассоциации Каталонии ( ЗДЕСЬ ), содержащее более подробную информацию по этому вопросу. В частности, хотя закон прямо не устанавливает предоставление свидетельства как обязательное условие действительности сделки и не запрещает нотариусу официально удостоверять акт, его отсутствие является нарушением со стороны передающего лица, классифицируемым как мелкое правонарушение (ст. 53.c), за которое предусмотрены штрафы в размере от 100 до 3000 евро. Кроме того, отсутствие документа лишает приобретателя информации, которую закон призван гарантировать, и создает высокий риск закрытия регистрации ; поэтому Совет директоров Нотариальной ассоциации Каталонии приходит к выводу, что наиболее разумным решением является всегда требовать его предоставления .
До утверждения нормативных актов, определяющих орган, выдающий сертификат, и создания Реестра квалифицированных компаний и специалистов (регистрация которых станет обязательной), временно требуется свидетельство, подтверждающее, как минимум, отсутствие видимого асбеста или, если он присутствует, наличие видимого асбеста, его состояние сохранности и уровень риска, который он представляет для людей. До утверждения этих правил нотариальное пояснение указывает, что документ может быть выдан специалистом, обладающим соответствующей технической квалификацией, например, зарегистрированным архитектором, инженером-строителем или инженером .
2. Проявление осторожности при составлении устава: если в уставе предусмотрено, что права акционеров остаются за собственником в случае залога акций, невозможно отметить на полях документа, что указанные права были переданы залогодержателю.
Прилагается ( ЗДЕСЬ ) ссылка на постановление Генерального директората по правовой безопасности и общественной безопасности от 27 апреля 2026 года (опубликованное в Официальном государственном вестнике 8 августа 2026 года), в котором рассматривается апелляция на отказ Торгового регистратора внести официальную запись о публичном облигировании в реестр компании. Дело возникло из просьбы обеспеченного кредитора зарегистрировать посредством примечания в Торговом реестре создание залога на акции публичной акционерной компании и, в частности, договорное соглашение, в соответствии с которым кредитору предоставляется право на осуществление прав акционера, присущих указанным акциям.
Регистратор коммерческих сделок отклоняет пометку, основываясь на двух основных причинах: во-первых, на отсутствии действительного регистрируемого права собственности, отвечающего формальным и юридическим требованиям испанского законодательства для его регистрации; и во-вторых, по существу, поскольку утверждение о том, что права партнера переходят к кредитору-залогодателю, прямо противоречит уставу компании, который прямо предусматривает, что в случае залога акций осуществление статуса партнера и связанных с ним прав во всех случаях принадлежит акционеру-владельцу.
Генеральная дирекция отклоняет апелляцию и подтверждает решение Торгового регистратора. Принимая это решение, дирекция руководствуется в качестве правового критерия принципом подчинения свободы договора зарегистрированному уставу, поскольку Закон о компаниях с капиталом устанавливает, что правовой и законодательный режим имеет приоритет над частными соглашениями между договаривающимися сторонами по отношению к компании и третьим лицам. Следовательно, учитывая, что устав предусматривает, что осуществление прав акционеров остается в сфере полномочий акционера, регистрация иного соглашения, изменяющего указанный законодательный режим, недопустима.
3. DGSJFP подтверждает роспуск компании, одобренный голосованием неактивного имущества, во избежание его блокировки.
Прилагается ( ЗДЕСЬ ) ссылка на постановление Генерального директората по правовой безопасности и общественной безопасности от 19 мая 2026 года (опубликованное в Официальном государственном вестнике 11 августа 2026 года), в котором анализируется апелляция на отказ Торгового регистратора зарегистрировать решения о роспуске и назначении ликвидатора общества с ограниченной ответственностью. Дело возникло после смерти одного из партнеров, представительство которого на общем собрании, где принимались эти решения, осуществлял управляющий имуществом, что вызывает сомнения в действительности кворума и принятия решений в компании, находящейся в состоянии неплатежеспособности.
Коммерческий регистратор отказывает в регистрации ликвидации, поскольку имеются недостатки в признании законности и представительства представителя неактивного имущества для голосования на общем собрании, а также в том, что отсутствие формального признания наследства или определения наследников делает недействительным представительство наследственного имущества при принятии столь важных корпоративных соглашений.
Генеральное управление по правовой защите и общественной безопасности удовлетворило апелляцию и отменило решение Торгового регистратора. В обоснование своего решения управление применило правовой принцип защиты интересов компании и необходимости предотвращения ее окончательного паралича. Правовая доктрина признает законность представителя или управляющего имуществом, умершего без завещания, в осуществлении прав акционеров при сохранении или ликвидации активов компании. Следовательно, участие наследства, представленного на собрании акционеров для принятия решения о ликвидации и назначении ликвидатора, было полностью законным, что позволило зарегистрировать соглашение.
4. Практическая нотариальная подготовка: Вопросы нотариальной практики в делах о ликвидации и роспуске акционерных обществ.
В приложении ( ЗДЕСЬ ) приведена ссылка на видеоурок, организованный Фондом нотариусов, в котором г-н Рикардо Кабанас Трехо, нотариус из Фуэнлабрады (Мадрид), проводит интересный практический урок нотариального дела, посвященный изучению ликвидации и роспуска компаний.
На сессии рассматриваются вопросы роспуска и ликвидации акционерных обществ с трех точек зрения: во-первых, правовая личность компании на этом этапе и ее влияние на орган управления; во-вторых, действия, которые в ходе этого процесса могут потребовать нотариального заверения; и, наконец, анализ вариантов, которые, в силу автономии воли партнеров, могут быть приняты в ходе ликвидационных операций компании.
Представляем вашему вниманию и внимательному изучению, учитывая распространенность данного типа операций в нотариально-коммерческой практике.
5. DGSJFP требует предварительного объединения объектов недвижимости для регистрации нового неделимого строения, расположенного на двух участках.
Прилагается ( ЗДЕСЬ ) ссылка на постановление Генерального директората по правовой безопасности и общественной безопасности от 18 мая 2026 года, в котором рассматривается апелляция на решение регистратора недвижимости Арнедо о приостановлении регистрации нового строительства. Дело возникло, когда коммерческая организация попыталась зарегистрировать в реестре недвижимости здание, которое, как неделимая архитектурная единица, расположено на двух отдельных зарегистрированных участках в разных муниципалитетах, запросив объединение регистрации и передачу в реестр того места, где находится большая часть площади, в соответствии со статьями 2 и 3 Ипотечного регламента.
Земельный регистратор приостановила запрошенную регистрацию, посчитав необходимым предварительное объединение обоих объектов недвижимости. Она обосновала свое решение тем, что здание представляет собой неделимую структурную единицу, части которой не имеют независимого использования или пользования. Кроме того, она предупредила, что разрешение на регистрацию постройки на отдельных участках нарушает принцип конкретности в земельном кадастре, поскольку открывает возможность передачи одного объекта недвижимости без другого, создавая тем самым серьезную юридическую уязвимость.
Генеральное управление по правовой безопасности и общественной безопасности отклонило апелляцию и оставило в силе решение Регистратора. Обосновывая свое решение, Управление применяет принцип целостности и неразделимости единого здания, уточняя, что речь идет не об одном существующем объекте недвижимости, расположенном на территории двух муниципалитетов, что позволило бы перенести запись в реестр, а о двух отдельных зарегистрированных объектах недвижимости. Следовательно, поскольку здание неделимо занимает оба участка, предварительное объединение является обязательным и необходимым для регистрации, и полученный объект недвижимости должен быть зарегистрирован в Реестре недвижимости по месту наибольшей площади.
6. Окончательное решение принимают налоговые органы: Земельный кадастр приостанавливает внесение исправлений в новые постройки без предварительного согласования с налоговой инспекцией.
Прилагается ( ЗДЕСЬ ) ссылка на постановление Генерального директората по правовой безопасности и общественной безопасности от 14 мая 2026 года, в котором анализируется апелляция, поданная против квалификационного заключения Регистратора недвижимости № 10 города Малаги. Фактическая ситуация возникает, когда регистрируется дополнительный нотариальный акт, исправляющий площади в договоре на пристройку к уже построенному новому зданию (модификация основного дома, гостевого дома, гаража и бассейна путем выдачи нового технического сертификата), без предварительного предоставления документа в налоговую администрацию для своевременного уплаты налогов.
Регистратор недвижимости приостанавливает квалификацию и регистрацию документа на основании статей 254 и 255 Закона об ипотеке, учитывая, что изменение первоначально заявленных площадей может повлиять на налоговую стоимость новостройки для целей налога на документально оформленные юридические акты (переменная плата), и поэтому делает вывод о необходимости предварительного предъявления документа компетентным налоговым органам для проверки соответствия или несоответствия налогооблагаемому событию.
Генеральное управление по правовой безопасности и общественному доверию отклонило апелляцию и оставило в силе решение Регистратора недвижимости. Принимая это решение, Управление применило принцип прекращения регистрации по налоговым причинам, подтвердив, что отсутствие доказательств уплаты налога, освобождения от уплаты, истечения срока давности или отсутствия налоговой ответственности автоматически приостанавливает процесс регистрации и саму регистрацию. Кроме того, оно обосновало это тем, что, за исключением случаев явного и недвусмысленного отсутствия налоговой ответственности, регистратор не может быть принужден к принятию на себя полномочий, связанных с налогообложением, для освобождения сделки от налоговой процедуры, и что требование предварительной проверки компетентным налоговым органом является вполне законным.
7. Напоминание: Запрет на доступ к Реестру в связи с аннулированием NIF распространяется также на дату подачи документа в Реестр (а не только на дату подписания акта).
Прилагается ( ЗДЕСЬ ) ссылка на постановление Генерального директората по правовой безопасности и общественной безопасности от 14 мая 2026 года, в котором рассматривается апелляция на отрицательное решение регистратора недвижимости Понтеведры № 2 относительно договора купли-продажи. Дело возникло в связи с тем, что публичный договор купли-продажи, заключенный в 2022 году, был представлен для регистрации в 2025 году. На момент подачи налоговый идентификационный номер (НИФ) компании-продавца был аннулирован налоговым органом и опубликован в Официальном государственном вестнике, хотя указанный НИФ был полностью действителен на момент выдачи публичного договора.
Регистратор недвижимости отказывает в регистрации публичного документа, поскольку аннулирование ИНН продающей организации официально зафиксировано в реестре налогоплательщиков, основывая свое решение на том факте, что налоговое законодательство предусматривает абсолютное закрытие реестра, препятствующее доступу к регистрационным книгам по любой юридической сделке, совершенной коммерческой компанией, которая не поддерживает свой налоговый идентификационный номер в полностью активированном состоянии на дату квалификации.
Генеральное управление по правовой безопасности и общественной безопасности отклонило апелляцию и оставило в силе решение Регистратора недвижимости. Обосновывая свое решение, Управление применило критерий закрытия регистрации по налоговым причинам, установленный в Шестой дополнительной статье Общего налогового закона, уточнив, что это правило налагает двойное, независимое вето, запрещающее как нотариальное заверение документов, так и доступ к любому публичному реестру. Следовательно, запрет на регистрацию вступает в силу в тот самый момент, когда право собственности представляется в Реестр, и не имеет значения, произошло ли аннулирование налогового идентификационного номера (НИФ) после оформления сделки или же приобретатель не знал об этом обстоятельстве.
8. Будьте очень внимательны к подписям. Убедитесь, что все заинтересованные стороны подписали документ, иначе могут возникнуть серьезные юридические последствия.
Прилагается ( ЗДЕСЬ ) ссылка на решение № 522/2026 от 29 июля Уголовной палаты Верховного суда (СТС 3589/2026), в котором анализируется уголовная ответственность нотариуса при оформлении и регистрации публичного документа. Дело возникло, когда, прочитав договор купли-продажи с ипотекой суброгации, нотариус считает, что все присутствующие стороны согласны с текстом, и предлагает им подписать. Имея обоснованное убеждение в том, что все стороны подписали документ, нотариус заверяет его своей подписью и печатью, не замечая, что одна из сторон намеренно не подписала документ.
Обвинение обвиняет нотариуса в фальсификации публичного документа путем подтверждения того, что все присутствующие стороны подписали его в его присутствии. Однако суд утверждает, что умысла обмана не было, поскольку нотариус ошибочно полагал, что оформление было завершено, и исключает возможность грубой неосторожности. Суд утверждает, что упущение произошло по вине одной из присутствующих сторон, и что отсутствующая подпись осталась незамеченной всеми специалистами и сторонами, присутствовавшими при подписании.
Верховный суд отклонил обвинение и оставил в силе оправдательный приговор нотариусу, заявив, что его действия не представляют собой уголовного преступления. Суд установил в качестве нотариальной доктрины, что неспособность физически проверить одну из подписей во время доверенности не является умышленной подделкой, если нотариус действует, полагая на ее подлинность. Кроме того, он определил, что подобная формальная оплошность в процедуре подписания представляет собой, в лучшем случае, незначительную халатность, не достигающую уровня тяжести, требуемого статьей 391 Уголовного кодекса для наказания за неосторожную подделку при исполнении нотариальных обязанностей.
Этот случай напоминает нам о важности проверки того, что все дарители подписывают публичный акт дарения.
9. Реестр предотвращает автоматическую отмену отменяющих условий, гарантирующих личный уход или услуги.
Прилагается ( ЗДЕСЬ ) ссылка на постановление Генерального директората по правовой безопасности и общественной вере от 7 мая 2026 года, в котором рассматривается апелляция на отказ Регистратора недвижимости Понтеареаса отменить отсроченное условие. Дело возникло в связи с тем, что в Регистрационный орган недвижимости был представлен нотариальный акт, а также согласие двух наследников, с просьбой об отмене отсроченного условия, установленного в качестве гарантии исполнения обязательств (забота и помощь умершему) в соответствии со статьей 82, пунктом 5, Закона об ипотеке, в связи с истечением срока исковой давности по гражданским делам.
Земельный регистратор отклонила ходатайство об аннулировании, объяснив это тем, что статья 82.5 Закона об ипотеке применяется только к отсроченным условиям, гарантирующим отсрочку платежа с указанным в реестре сроком исполнения, а не к личным обязательствам по совершению конкретного действия. Она обосновала свое решение тем, что для аннулирования такого отсроченного условия по истечении срока его действия, если срок исполнения не указан, обязательным является применение правила 8 статьи 210.1 Закона об ипотеке. Это правило требует истечения сорока лет с момента последней записи, касающейся права собственности на обеспечение (или двадцати, если имеется зарегистрированное требование), то есть с момента регистрации в 2000 году этот срок еще не истек.
Генеральное управление по правовой безопасности и общественной безопасности отклонило апелляцию и подтвердило оговорку Регистратора недвижимости. В обоснование своего решения Управление доктринально разграничило положения статьи 82.5 Закона об ипотеке (основанной на гражданском исковой давности для исков, связанных с ипотекой или отсроченными платежами с конкретной датой истечения срока регистрации) и особого режима истечения срока, предусмотренного статьей 210.1, правилом восемь, того же Закона. Таким образом, было установлено, что аннулирование отлагательных условий, гарантирующих сложные исполнения или обязательства действовать без даты истечения срока, зарегистрированных в Реестре, не подпадает под исключение, предусмотренное статьей 82.5. Следовательно, для этого требуется прямое согласие зарегистрированного собственника (или его наследников) в публичном акте, окончательное решение суда или строгое соблюдение сорокалетнего срока истечения регистрации, предусмотренного статьей 210.1.8.
10. Предоставление разового займа не делает компанию профессиональным кредитором в соответствии с требованиями LCCI.
Прилагается ( ЗДЕСЬ ) ссылка на постановление Генерального директората по правовой безопасности и общественной безопасности от 12 мая 2026 года, в котором анализируется апелляция, поданная нотариусом против квалификационной записки, выданной регистратором недвижимости Вила-сека. Дело касается оформления кредитного соглашения по текущему счету, обеспеченного ипотекой, предоставленной коммерческой компанией частному должнику. В соглашении прямо указано, что компания не занимается предоставлением финансирования регулярно или эпизодически, а также не имеет такой корпоративной цели. Кроме того, в нем установлены условия, нехарактерные для профессионального рынка, такие как низкие процентные ставки, отсутствие платы за открытие счета и запрет на передачу права собственности по кредиту.
Регистратор недвижимости приостанавливает регистрацию права собственности, считая, что операция подпадает под действие Закона о регулировании договоров кредитования недвижимости (LCCI), аргументируя это тем, что начисление процентов придает кредитующей организации профессиональный характер, а предоставление финансирования потребителю соответствует положению статьи 2.1 LCCI, которая распространяет действие правила на тех, кто предоставляет займы «даже изредка, исключительно в инвестиционных целях».
Генеральное управление по правовой безопасности и общественной безопасности удовлетворило апелляцию и отменило решение Регистратора недвижимости. Принимая это решение, Управление установило доктрину, согласно которой фраза «иногда» в статье 2.1 Закона о кредитных операциях не может толковаться как охватывающая один заем или кредит, а скорее требует определенной частоты или повторяемости кредитной деятельности (предполагая в качестве объективного параметра отсутствие участия в двух или более операциях за последние четыре года). Таким образом, оно пришло к выводу, что, поскольку это был кредит по текущему счету, предоставленный в рамках особых отношений и без конкретной инвестиционной цели или доказанной систематической деятельности, данная операция исключается из обязательной сферы действия Закона о кредитных операциях.
