Практические юридические заметки - июль 2025 года

1.- Налоговый ликбез: как облагается налогом траст?

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на видеоролик Фискальной вспышки Нотариальной ассоциации Каталонии, где барселонский нотариус Елена Кантос комментирует информационную консультацию 206/2025 Генерального управления по налогам и правовым вопросам Женералитата Каталонии, в которой рассматривается завещание, содержащее пункт, в соответствии с которым акции коммерческой компании отходят дочери наследодателя, но с оговоркой, что эта дочь должна передать часть акций (в частности, 20%) внукам наследодателя бесплатно, когда они достигнут совершеннолетия.

Возникает вопрос о том, как облагается налогом это дело и можно ли считать его трастом. ГД не решает, имеем ли мы дело с трастом или нет (поскольку это юридический вопрос, выходящий за рамки ее компетенции), но, исходя из того, что это можно считать трастом, она напоминает о содержании ст. 54 Регламента ISD, из которого следует, что бенефициар должен урегулировать весь объем активов, являющихся предметом траста для ISD, а когда эти активы перейдут к доверительным собственникам, последние должны будут вновь урегулировать весь объем активов, являющихся предметом траста для ISD, и в это время доверительный собственник (или его наследники) имеет возможность потребовать возврата ISD в размере стоимости nuda propiedad.

Таким образом, дочери придется оплатить ISD этих долей за полный домен, а когда доли перейдут к внукам, они должны будут сделать то же самое, но в это время дочь (или ее наследники) смогут потребовать вышеупомянутого возмещения.

2.- Для облегчения доступа молодых людей к жилью в Каталонии запускаются государственные займы.

Прилагается (ЗДЕСЬСсылка на сайт Института финансов Каталонии, где запущен так называемый "Кредит на эмансипацию". Если вам от 18 до 35 лет и вы хотите купить свой первый дом, "Кредит ICF Habitatge Emancipació" позволит вам профинансировать первоначальный взнос до 20% от стоимости покупки, с ограничением в 50 000 €.

Чтобы получить доступ к этим кредитам, необходимо выполнить ряд требований:

• Быть в возрасте от 18 до 35 лет.
• Приобретение первого дома заявителя, который будет использоваться в качестве основного места жительства.
• Не превышать определенный порог валового дохода (например, для одинокого человека - 80 963,31 евро/год).
• Отсутствие значительных дефолтов и долгов перед банками.
• Приобретаемая недвижимость должна находиться в Каталонии, иметь действующий сертификат на проживание и не быть ранее классифицированной как VPO.

Особенность кредита в том, что должник не обязан его погашать до тех пор, пока не будет погашена ипотека в банке. После этого в течение 5 лет можно полностью погасить кредит ежемесячными платежами с процентной ставкой 0 %.

Однако с негативной стороны следует отметить, что для увеличения предложения доступного жилья в Каталонии, приобретенное таким образом жилье станет постоянно субсидируемым жильем (VPO) по ограниченной цене.

Проблемная концепция крупного собственника и ее налоговые последствия в Каталонии.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Webinot 78 Нотариальной ассоциации Каталонии, где нотариус Реуса Эмилио Мезкита Гарсия-Гранеро подробно анализирует противоречивое понятие крупного держателя и проблемы, связанные с его определением в нотариальной практике и при налогообложении сделок, оформленных в нотариальных конторах.

Он также прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция 3/2025, принятая Генеральным управлением по налогам и азартным играм Женералитата Каталонии, в которой даются разъяснения по поводу ITP и применения в Каталонии ставки налога 20% при передаче жилья в собственность, когда приобретателем является физическое или юридическое лицо, считающееся крупным собственником, или когда передается целое здание жилья. В Резолюции, например, интерес представляют следующие аспекты:

• Они не учитываются при подсчете количества жилых помещений, находящихся в крупном владении, в случае простого владения узуфруктом или правом владения (будь то фригольд или голая собственность).
• Если налогоплательщик владеет менее чем 100 % одного или нескольких объектов недвижимости, он будет считаться крупным собственником, если сумма площадей всех объектов недвижимости, в которых ему принадлежит доля, превышает 1 500 кв. м.
• В случае с физическими лицами их основное место жительства не учитывается при расчете.
• В случае полной продажи здания, здание будет считаться зданием, если в нем есть 2 или более независимых жилых помещений, независимо от того, было ли произведено горизонтальное разделение (таким образом, исключается передача односемейных жилых помещений). Аналогичным образом, налог в размере 20% будет применяться только к площади здания, которая используется для проживания, а также к общим элементам, но не к пропорциональной части, которая предназначена для другого использования (помещения, склады, автостоянки и т.д.).

Кроме того, к этому вопросу прилагается (ЗДЕСЬ) фискальный циркуляр № 5/2025 Нотариальной ассоциации Каталонии, в котором содержатся дополнительные критерии толкования по данному вопросу.

4.- Односторонняя отмена разрешительного условия. Это возможно только в том случае, если это было согласовано и если соглашение строго соблюдается.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 27 мая 2025 года (BOE от 25 июня 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, касающееся акта об отмене разрешительного условия со следующими условиями:

• Оформляется договор купли-продажи, в котором часть цены откладывается на будущее, с графиком нескольких платежей, последний из которых должен быть осуществлен 31/12/2024.
• В качестве обеспечения отсроченной цены создается решающее условие, которое может быть отменено покупателем в одностороннем порядке после подтверждения уплаты причитающихся сумм.
• Покупатель производит платежи (но последний платеж производится после истечения срока посредством перевода от 03/01/2025) и на этом основании предоставляет акт об отмене разрешительного условия, который представляется на регистрацию.

После того как этот документ был представлен в земельный кадастр, регистратор дал ему отрицательную оценку, посчитав, что, поскольку отсрочка платежа была произведена после истечения срока, оговоренного сторонами, оговоренное условие о возможности покупателя в одностороннем порядке отменить условие о разрешении не было выполнено, поэтому для регистрации предполагаемой отмены необходимо прямое согласие продавца.

После обжалования Генеральный директорат подтвердил квалификационную ноту, посчитав, что, поскольку единственное, что было прямо оговорено в качестве события для односторонней отмены, - это выплата отсроченной цены к 31/12/2024, а выплата была произведена позже, не следует прибегать к этому одностороннему способу, Вместо этого единственным способом отмены резолютивного условия является применение общих правил, т.е. прямое согласие держателя резолютивного условия или окончательное судебное решение, или истечение сроков давности, которые применяются к случаям резолютивных условий, не являющихся гарантией отсроченной цены.

5.- Присвоение регистрационного номера для краткосрочной аренды в земельном кадастре и ограничения в уставе общины. Аспекты, которые необходимо принять во внимание

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 19 июня 2025 г. (BOE от 9 июля 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с заявлением о присвоении регистрационного номера краткосрочной аренды зарегистрированному объекту недвижимости.

Как вам известно, с момента вступления в силу (1 июля 2025 года) Королевского указа 1312/2024 (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним) все арендодатели краткосрочной недвижимости обязаны получить регистрационный номер в Земельном кадастре, чтобы иметь возможность предлагать свои услуги через онлайн-платформы.

В данном конкретном случае заинтересованная сторона просит присвоить ей этот регистрационный номер, в чем регистратор ей отказывает, поскольку в уставе сообщества собственников указано, что "шестьдесят шесть квартир, имеющихся в здании, будут предназначены исключительно для жилья, без возможности размещения в любой из них или в части из них производств, предприятий или, короче говоря, для осуществления какой-либо деятельности или профессии их владельцем или любым лицом, которое могло бы их занять".

После апелляции Генеральная дирекция подтвердила квалификационную записку, установив, что в таких случаях необходимо различать административное разрешение на осуществление краткосрочной туристической деятельности и гражданский план, поскольку даже при наличии этого разрешения, если ассоциация владельцев запрещает такое использование, невозможно присвоить регистрационный номер, требуемый новым регламентом, чтобы иметь возможность размещать рекламу недвижимости на платформах онлайн-аренды туристических объектов.

Данное постановление служит напоминанием о вступлении в силу этого нового постановления, а также о важности детального изучения гражданских аспектов, которые могут повлиять на развитие экономической деятельности на объекте недвижимости.

6.- Советы по выбору правильного названия для вашей новой компании, чтобы у вас не возникло никаких проблем

Прилагается (ЗДЕСЬ) любопытное постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 12 июня 2025 года (BOE от 3 июля 2025 года), в котором Главное управление разрешает апелляцию на отказ Центрального коммерческого регистратора II зарезервировать некоторые названия компаний.

Из всех заявленных названий интерес представляет отказ в регистрации названий "EVM, SL" и "EVM Hub, SL", который был основан на наличии тождества или квазисовпадения с другими уже зарегистрированными или зарезервированными названиями (например, "EVM Group, SL" или "VMP Hub, SL").

После подачи соответствующей апелляции Генеральная дирекция вынесла интересное решение, рассмотрев требования, которым должны отвечать названия компаний, резервируемые для регистрации новой компании (или смены названия, разумеется), уделяя особое внимание понятию идентичности (ст. 408 Регламента Торгового реестра и Приказа от 30 декабря 1991 года о Центральном торговом реестре) и, в частности, на родовых терминах или выражениях, не имеющих потенциала для дифференциации, которые, будучи добавленными к существующему названию, не позволяют его дифференцировать (и поэтому не должны быть допущены).

Для этого, пожалуйста, приложите ЗДЕСЬ справочное руководство Центрального торгового реестра, содержащее перечень этих общих терминов.

В конкретном случае слово "Группа" или "Group" включено в список родовых терминов (таким образом, заявленное название не является допустимым).

В отличие от этого, Генеральный директорат считает, что в отношении названия "EVM Hub, SL" следует сделать иной вывод, поскольку в него добавлен термин ("Hub"), который не включен в вышеупомянутый список и должен рассматриваться как достаточно отличительный, чтобы не подпадать под запрет на идентичность названий.

Интересная резолюция, которая напоминает нам и предоставляет интересные ресурсы, чтобы выбрать правильное название для нашей будущей компании и не иметь с этим проблем.

7.- В ближайшем будущем возможно, что передача акций компании должна будет регистрироваться в Торговом реестре.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Государственный план по борьбе с коррупцией, недавно утвержденный правительством, который, среди прочих мер, предусматривает возможность сделать его обязательным в ближайшем будущем:

• Зарегистрируйте все передачи акций компании в Торговом реестре.
• Ежегодная электронная подача реестра членов в Коммерческий регистр.
• Кроме того, увяжите эффективность возможности передачи акций третьим лицам с их регистрацией в реестре.

В настоящее время испанское торговое законодательство не требует регистрации прав собственности на доли в компаниях с ограниченной ответственностью в Торговом реестре, а это значит, что планируемая в будущем реформа может оказать существенное влияние на коммерческие сделки в Испании. Мы будем внимательно следить за законодательным развитием предложенной меры.

8.- Новые налоговые меры в отношении ITP, AJD и налога на наследство и дарение

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Налоговый циркуляр 4/2025 Нотариальной ассоциации Каталонии, в котором анализируются основные налоговые изменения в Каталонии, которые вступят в силу 27 июня 2025 года в результате Декрета-закона 5/2025. А именно:

• Новое повышение ITP с 10% до 13% (для сумм свыше 1,5 млн евро).
• Повышенные ставки в размере 20% для крупных владельцев и передачи целых зданий.
• Новые льготные ставки на покупку первичного жилья для молодых людей в возрасте до 35 лет, многодетных семей, людей с ограниченными возможностями, неполных семей и жертв гендерного насилия.
• Новые субсидии в области ТПО для некоммерческих жилищных кооперативов или при передаче офисных зданий для их преобразования в ВПО.
• Ставка налога AJD для нотариальных актов, в которых освобождение от НДС было отменено, повышается до 3,5%.
• 100% скидка AJD для молодых людей в возрасте до 35 лет на покупку первичного жилья (если они отвечают ряду требований).
• Отмена трансфертного бонуса за передачу недвижимости в случае риэлторских компаний.
• В ISD срок приобретения недвижимости продлевается с 3 до 6 месяцев в случае пожертвования денег родственниками на приобретение недвижимости.

9.- В ближайшем будущем акты будут стоить немного дороже, чтобы покрыть расходы на новые электронные акты.

Ссылаемся на записку, выпущенную Генеральным советом нотариусов в связи с приказом HAC/305/2025 от 27 марта (ЗДЕСЬ на который мы уже ссылались в предыдущем информационном письме), который устанавливает систему взимания гербового сбора за листы матрицы и заверенную копию в электронном формате.

Несмотря на то, что данный приказ уже вступил в силу, для его эффективного применения все еще необходимо выполнить технические ИТ-аспекты.

Как только это произойдет, его внедрение приведет к увеличению стоимости подлинных документов, поскольку сумму за "электронную печать" придется взимать у нотариуса в качестве доплаты.

Как только будет завершена разработка компьютерной системы, которую разработает FNMT, она будет доведена до сведения общественности.

10.- Осторожность при внесении нотариальных индексов. Распространенные ошибки, которых следует избегать

Прилагается (ЗДЕСЬ) информационная записка Совета директоров Нотариальной ассоциации Каталонии в связи с некоторыми недостатками в информации и передаче документов в Единый индекс, которые влияют на работу Налогового агентства Каталонии. В частности, мы напоминаем вам о следующем:

• Предоставление простых копий: Нотариусы обязаны направлять в УВД простые копии актов, содержащих события, подлежащие налогообложению в рамках ITP и AJD, в течение максимум 10 дней с момента формализации документа с помощью телематического инструмента, доступного для этой цели.
• Операции с НДС по обратному начислению: в этих операциях были обнаружены многочисленные ошибки в учете, при этом необходимо отметить, что это операции, "облагаемые НДС".
• Номер протокола: Очень важно правильно указать номер протокола, так как в этом поле был обнаружен большой процент ошибок.