Практические юридические заметки — апрель 2026 года

1. Договор о залоге в Каталонии при условии получения банковского финансирования. Формула, которая работает

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на пост в LinkedIn от престижной юридической фирмы, в котором приводится наглядный реальный случай, включая судебное решение, что позволяет нам вспомнить и ознакомиться с интересными положениями Гражданского кодекса Каталонии в отношении задатка.

В частности, статья 621-49 Гражданского кодекса Каталонии устанавливает, что если договор купли-продажи предусматривает финансирование всей или части цены кредитной организацией, покупатель, если не оговорено иное, вправе расторгнуть договор, если он документально подтвердит в согласованный срок, отказ указанной организации предоставить финансирование или принять суброгацию покупателя в ипотеке, обременяющей недвижимость, за исключением случаев, когда отказ является следствием халатности покупателя. Отказ покупателя обязывает продавца вернуть ему уплаченную цену и, если это применимо, штрафной залог, а также обязывает покупателя оставить продавца в том же положении, в котором он находился бы, если бы договор не был заключен, без ущерба для положений ипотечного законодательства.

В данном конкретном случае стороны подписали договор о залоге, в рамках которого была передана сумма в размере 68 500 евро. В итоге будущий покупатель не смог получить необходимое банковское финансирование, о чем он своевременно уведомил продавца с целью возврата этой суммы, но получил отказ. В связи с этим разочарованный покупатель обращается в суд, выигрывает дело и таким образом добивается признания своего права на возврат этой значительной суммы денег, а также процентов и судебных издержек. Необходимо тщательно учитывать данное законодательство при оформлении «договоров о залоге» (или предварительных договоров о резервировании недвижимости и т. п.) в рамках купли-продажи недвижимости.

2. Принятие решений единогласно в сообществе собственников в Каталонии. Напоминание: единогласие может быть достигнуто различными способами

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на интересное Постановление Главного управления по правовым вопросам, юридических лиц и надлежащего урегулирования конфликтов (Постановление JUS/4983/2025 от 18 декабря, опубликованное в DOGC от 15 апреля 2026 г.), в котором рассматривается дело, касающееся нотариально заверенного акта об изменении устава сообщества собственников, в соответствии с которым право исключительного пользования определенными парковочными местами закрепляется за отдельными квартирами в здании.

В данном конкретном случае речь идет о сообществе собственников, которое намеревается закрепить право индивидуального пользования определенными парковочными местами за конкретными квартирами. С этой целью было созвано собрание собственников, на котором кворум составил 71,25 %, и решение было принято единогласно присутствующими. Кроме того, как следует из заверенной копии решения, ни один из отсутствующих жильцов не выразил своего несогласия или не оспорил решение в течение месячного срока, предусмотренного Гражданским кодексом Каталонии. Решение было заверено нотариусом и представлено для регистрации в Реестре недвижимости, однако регистратор отклонила его, поскольку, по ее мнению, решение не было принято с достаточным кворумом, так как отсутствовали присутствие и голос «за» одного из жильцов, непосредственно затронутых данной мерой.

После подачи соответствующей апелляции Главное управление Каталонии отменяет акт об оценке, напоминая нам, что для данного вида соглашений (переход в частную собственность ранее общих элементов) требуется единогласное согласие совладельцев (ст. 553-43 CCCat), которое может быть достигнуто в соответствии со ст. 553-26.3 CCCat, если соглашение было одобрено всеми владельцами, участвовавшими в собрании, и в течение месяца с момента уведомления о соглашении ни один другой владелец не высказал возражений. Интересный случай, напоминающий о том, что единодушие, необходимое для принятия решений на собрании собственников, может быть достигнуто «различными путями».

3. Webinots 84: Значение данных для будущего нотариата

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на видеозапись учебного семинара, организованного Коллегией нотариусов Каталонии, в ходе которого нотариус из Мальграт-де-Мар, г-н Педро Ринкон де Грегорио, выступил с интересным докладом о важности данных для будущего нотариата, уделив особое внимание единому индексу и параметризованным доверенностям.

Особый интерес представляют размышления о необходимости модернизации нашей системы доверенностей, в частности о возможности унификации и стандартизации полномочий, закрепленных в нотариальных документах, с целью облегчения их проверки или заверения третьими лицами, такими как, например, сотрудники судебных органов или финансовые учреждения.

4. Важный совместный отчет Главного управления по налогам и Каталонского агентства по жилищному вопросу о понятии «крупный владелец»

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на очень интересный совместный отчет Генеральной налоговой дирекции Каталонии и Агентства по жилищному вопросу автономной области, подготовленный в ответ на ряд запросов, поступивших от Нотариальной палаты Каталонии, в отношении понятия «крупный владелец». В нем даны ответы на такие интересные вопросы, как, например:

• Территориальный охват при подсчете количества объектов недвижимости: Для целей применения повышенной налоговой ставки для владельцев большого количества объектов недвижимости учитываются только объекты, расположенные в Каталонии.
• Учет загородной недвижимости: если объекты недвижимости находятся в районах с напряженным рынком, учитываться будут только городские объекты недвижимости, предназначенные для проживания; в остальных случаях будут учитываться все объекты недвижимости (городские и загородные).
• Расчет долей в праве собственности: Если налогоплательщик является владельцем одного или нескольких объектов городской недвижимости жилого назначения с долей владения, отличной от 100 %, расположенных в пределах одной и той же зоны напряженного рынка жилья, он будет считаться крупным владельцем, если сумма этих долей владения составляет 500 % (что в процентном отношении соответствует полному владению пятью объектами городской недвижимости жилого назначения). Все объекты недвижимости должны находиться в пределах одной и той же официально объявленной зоны напряженного рынка жилья.
• Расчет площади и нежилых помещений: При определении общей площади застройки, превышающей 1 500 м², учитываются только квадратные метры, предназначенные для жилого использования, при этом исключаются квадратные метры, относящиеся к общим помещениям (таким как гаражи, кладовые, коммерческие помещения или склады, входящие в состав здания).
• Расхождения или отсутствие данных о площади в реестре: если площадь застройки не указана в записи реестра, то будет учитываться информация, внесенная в кадастр, а в случае ее отсутствия — данные, полученные по результатам технического акта об измерении жилого помещения.

5. Уменьшение уставного капитала с возвратом вкладов. Если вы хотите оспорить это решение, нужно сделать это правильно

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Верховного суда № 802/2026 от 25 февраля, в котором рассматривается интересный случай, позволяющий напомнить о порядке уменьшения уставного капитала с возвратом вкладов участникам, а также о возможностях оспаривания данной операции кредиторами, не согласными с ней.

Дело исходит из следующей предпосылки: акционерное общество (АО) осуществляет передачу нескольких объектов недвижимости в пользу некоторых акционеров во исполнение решения об уменьшении уставного капитала посредством выкупа собственных акций с целью их погашения и возврата вкладов акционерам путем передачи активов. Решение было должным образом опубликовано для уведомления кредиторов, с тем чтобы в случае необходимости они могли воспользоваться правом на возражение, чего, однако, не произошло. Спустя значительное время (несколько лет) компания оказалась в состоянии неплатежеспособности, и один из кредиторов попытался аннулировать сделку, сославшись на предполагаемое мошенничество в отношении кредиторов, а также на нарушения в ходе общего собрания акционеров и нарушение Закона о корпорациях (LSC) в части уменьшения капитала.

В одном из интересных постановлений Верховный суд постановил, что в коммерческом законодательстве уже предусмотрена процедура защиты кредитора (право на возражение), которое должно быть реализовано в установленный срок; в противном случае возможность оспорить решение утрачивается. Кроме того, Верховный суд постановил, что кредитор не имеет права оспаривать формальные недостатки собрания акционеров и что, кроме того, операции по уменьшению капитала путем приобретения собственных акций и последующего возврата вкладов являются полностью действительными при условии соблюдения установленных законом требований в отношении процедуры и публичности.

6. Будьте осторожны с социальными сетями и финансовыми операциями

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Главного управления по правовой безопасности и государственной верификации от 7 октября 2025 года (Официальный вестник от 21 января 2026 года), в котором рассматривается апелляция, поданная против отзыва о квалификации IX регистратора торгового реестра Мадрида, приостанавливающего регистрацию публичного акта об учреждении ООО.

Дело связано с учреждением общества с ограниченной ответственностью (SL), в уставной цели которого, помимо прочего, указана «прочая деятельность, вспомогательная финансовым услугам, за исключением страхования и пенсионных фондов». При подаче на регистрацию нотариальный акт получил отрицательную оценку регистратора, поскольку, учитывая широкие формулировки, в которых данная деятельность описана в статье 2 устава (дословная цитата из CNAE), она может подпадать под один из случаев, предусмотренных ст. 125 Закона 6/2023 от 17 марта «О рынке ценных бумаг», относящихся к компаниям, оказывающим инвестиционные услуги (эти компании подпадают под ряд особых требований, которые в данном случае не соблюдены).

После подачи соответствующей апелляции ГД подтверждает оценку, отмечая, что деятельность, в отношении которой подана апелляция, явно относится к видам деятельности, на которые в соответствии с Законом о рынке ценных бумаг распространяются особые требования, в связи с чем она может быть включена в предмет деятельности только в том случае, если компания соблюдает требования данного специального законодательства. Это следует учитывать при правильном определении предмета деятельности вновь создаваемых компаний.

7. Следует учитывать налоговые аспекты уменьшения уставного капитала путем выкупа и списания акций

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на недавний отчет Консультативной комиссии по вопросам конфликта при применении налогового законодательства Агентства по государственным доходам (AEAT), опубликованный в феврале 2026 года, в котором рассматривается вопрос об обложении подоходным налогом (IRPF) участника, продающего свои доли участия в семейном предприятии самой компании, с тем чтобы та сразу же приступила к оформлению уменьшения капитала путем амортизации указанных акций.

Данный случай исходит из предположения, что в рамках семейного предприятия один из партнеров продает свои доли самой компании, после чего компания сразу же проводит уменьшение капитала путем списания стоимости этих долей, приобретенных у данного партнера. Данный участник в декларации по подоходному налогу за соответствующий год указывает эту операцию как доход от прироста стоимости имущества, что позволило ему воспользоваться налоговыми льготами (в частности, коэффициентами снижения налогообложения для активов, приобретенных до 1994 года).

Спустя некоторое время налогоплательщик становится объектом проверки со стороны Налогового управления, которое считает, что налогообложение данной операции было проведено некорректно, поскольку, по мнению AEAT, операция должна облагаться налогом как доход от ценных бумаг, так как последовательность произошедших событий на практике равносильна уменьшению капитала с возвратом вкладов, а данный механизм не позволяет воспользоваться указанной выше налоговой льготой. Отчет Консультативной комиссии подтверждает эту интерпретацию, считая, что использование законных коммерческих схем не может быть искусственно использовано для неправомерного получения налоговой льготы. Это следует учитывать при комплексном консультировании наших клиентов по данной категории операций.

8. Будьте предельно осторожны в отношении ответственности за недвижимость в связи с налоговыми задолженностями предыдущих владельцев

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда № 404/2026 от 6 апреля, которое вводит важную и вызывающую беспокойство доктрину в отношении субсидиарной ответственности недвижимости за налоговые долги предыдущих владельцев.

Дело исходит из следующей предпосылки: лицо приобретает недвижимость, на которую на момент покупки действует примечание об обременении в связи с уплатой продавцом налога на наследство. По прошествии более 5 лет, то есть после истечения срока действия примечания, и в связи с неплатежеспособностью основного должника, Налоговая администрация Испании (AEAT) инициирует процедуру субсидиарной налоговой ответственности в отношении уплаты налоговой задолженности в отношении покупателя, который приобрел недвижимость в течение срока действия примечания.

Верховный суд (Третья палата по административным делам) считает целесообразным возбудить процедуру субсидиарной ответственности в отношении имущества или права, на которые в законном порядке наложено обременение для обеспечения уплаты налогового долга, даже если с момента внесения отметки о наложении такого обременения на указанное имущество прошло пять лет, при условии, что третье лицо приобрело данное имущество в течение указанного срока, а впоследствии основной должник был признан банкротом. По мнению Верховного суда, наложение, предусмотренное ст. 79 Закона о налогах (LGT), представляет собой вещную гарантию юридического происхождения, срок действия которой не ограничивается сроком действия регистрации, установленным в ст. 100.4 Регламента о регистрации и обременениях (RISD), поскольку это касается только записи и возможности противопоставить ее третьим лицам, но не аннулирует юридическое обременение, так что оценка статуса защищенного третьего лица по ипотеке должна относиться к моменту приобретения, в результате чего лицо, приобретающее имущество при действующем обременении, не пользуется защитой ст. 34 Закона об ипотеке (LH). Наконец, Верховный суд также определяет, что осуществление права на переуступку регулируется собственным режимом субсидиарной ответственности, установленным в ст. 43.1.d) LGT, начало действия которого приходится на дату объявления банкротства (ст. 174, 176 и 67.2 LGT), причем истечение срока действия примечания в реестре не обусловливает и не ограничивает такое осуществление.

Это очень важное судебное решение, которое необходимо учитывать при оказании постоянных и комплексных консультационных услуг нашим клиентам при оформлении сделок с недвижимостью.

9. Право собственности на семейное жилье после развода при наличии режима общей собственности супругов

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Верховного суда № 377/2026 от 1 марта, в котором рассматривается интересный случай, касающийся того, как следует распределять собственность на недвижимость в рамках развода супругов, состоящих в браке при режиме общей собственности.

В данном деле исходной ситуацией является следующая: мужчина перед вступлением в брак приобретает жилье и для этого берет кредит. Через два года он женится на своей супруге, и это жилье становится семейным домом, в результате чего кредит начинает погашаться за счет общих средств супругов. Спустя много лет супруги разводятся, и возникает спор о том, кому принадлежит данная недвижимость.

Верховный суд разрешает этот спор, применяя статьи 1354 и 1357 Гражданского кодекса, и устанавливает, что когда имущество (в данном случае семейное жилье) приобретается на средства из разных источников (личная доля и доля общего имущества), право собственности принадлежит в неделимом виде как физическому лицу, так и сообществу совместного имущества пропорционально стоимости вкладов. Таким образом, в таких случаях необходимо рассчитать, что было оплачено до свадьбы, а что — после из общих средств, чтобы определить соответствующие процентные доли. В таких случаях крайне важно сохранить соответствующие платежные документы (например, выписки из банковских счетов), чтобы подтвердить платежи, произведенные в каждый конкретный момент.

10. Доли в обществе с ограниченной ответственностью без права голоса. Момент, с которого они вновь обретают право голоса

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда № 440/2026 от 20 марта, в котором Высший суд впервые анализирует правовой режим долей участия без права голоса в обществе с ограниченной ответственностью (SL), разъясняя момент, с которого следует считать, что такие доли восстанавливают право голоса в случае, если в компании не выплачиваются дивиденды.

Дело касается общества с ограниченной ответственностью (SL) с тремя участниками, уставный капитал которого был разделен на три равные части (по 1/3 на каждого) и состоял из 300 долей. В результате изменения устава, единогласно одобренного в 2018 году, один из участников стал владельцем 100 долей без права голоса. Год спустя (в 2019 году) на общем собрании акционеров была одобрена продажа основного актива: за проголосовали 2 из 3 участников (один из которых владел указанными акциями без права голоса), и один против, что привело к возникновению конфликта, поскольку на этом собрании разрешено голосование участника, владеющего этими долями без права голоса, что стало определяющим фактором для утверждения решения.

Дело поступает в суд по инициативе участника, проголосовавшего «против». В конечном итоге вопрос попадает в Верховный суд, на который возложена обязанность толковать статью 99.3 Закона о акционерных обществах и решить, восстанавливается ли право голоса у участника, лишенного его, автоматически вследствие неполучения минимального дивиденда, предусмотренного законом для подобных ситуаций. В связи с этим Верховный суд в конечном итоге постановил, что в таких случаях можно считать, что минимальные дивиденды не выплачены (и, следовательно, доли восстанавливают право голоса), когда завершился как финансовый год, так и обычная процедура утверждения отчетности, так что можно установить, что распределяемой прибыли не было. В качестве альтернативы должен истечь установленный законом срок для проведения очередного собрания акционеров, при этом собрание не должно быть проведено или отчетность не должна быть утверждена. Применив эту интерпретацию к данному делу, Верховный суд приходит к выводу, что в марте 2019 года еще не было проведено собрание по утверждению отчетности за 2018 год и не истек установленный законом срок для его проведения, так что, следовательно, нельзя было считать, что вступило в силу исключение, предусмотренное ст. 99.3 Закона о коммерческих обществах (LSC), и компания, владеющая акциями без права голоса, не должна была голосовать на собрании 6 марта 2019 года.

Важное судебное решение, позволяющее правильно определить момент, с которого, в случае невыплаты минимальных дивидендов, предусмотренных Законом о акционерных обществах (LSC) для таких случаев, эти акции без права голоса вновь обретают свое право.