Практические юридические заметки – февраль 2026 г.

1.- В документе о передаче имущества в счет погашения задолженности необходимо обосновать способы погашения задолженности, возникшей в результате предыдущего кредита.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Генеральной дирекции по правовой безопасности и нотариату от 4 сентября 2025 г. (BOE от 5 декабря 2025 г.), в котором рассматривается апелляция, поданная против отказа регистратора недвижимости № 4 Барселоны зарегистрировать договор дарения в счет оплаты.

Дело касается компании, которая признает наличие задолженности перед другой компанией, указывая, что причиной задолженности являются различные денежные ссуды, полученные ранее. В договор включен перечень сумм и дат займов, но без обоснования способов их погашения. В счет погашения признанного долга компания-должник передает компании-кредитору право собственности на два объекта недвижимости, которые теперь предполагается зарегистрировать в реестре собственности.

После подачи заявления о регистрации регистратор дает отрицательную оценку документу, требуя указания средств оплаты, использованных в первоначальном кредитном договоре (статьи 24 LN, 254.4 LH и 177 RN), мотивируя это тем, что, поскольку кредит является причиной долга, который теперь погашается путем передачи в собственность, необходимо подтвердить фактическое перемещение денежных средств, чтобы избежать фиктивных признаний, которые позволяют обойти контроль за отмыванием денег.

После подачи соответствующей апелляции Генеральная дирекция отклонила апелляцию и подтвердила оценку, подтвердив, что в этом виде бизнеса необходимо подтверждать средства оплаты, чтобы избежать фиктивных юридических сделок, которые маскируют другие юридические отношения между сторонами или могут привести к незаконным действиям в сфере отмывания денег.

2 .- Как поступить, если Центральный торговый реестр неявно отклоняет название, запрошенное для новой компании?

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 23 сентября 2025 года Генерального директората по правовой безопасности и нотариальному заверению (BOE от 14 января 2026 года) по апелляции, поданной против заключения, вынесенного центральным регистратором III (далее RMC), отклоняющего определенную резервировку названия.

Дело исходит из предположения, что компания обращается в RMC с просьбой зарезервировать ряд фирменных наименований в следующем порядке: «Grupo Getura, SL», «Grupo Empresarial Getura, SL», «Getura Corporación, SL», «Getura Enterprise, SL» и «Getura Ecomerce y Asesoramiento, SL». RMC выдает сертификат о том, что второе из запрошенных наименований («Grupo Empresarial Getura») не зарегистрировано, не вынося явного решения по первому запрошенному варианту.

В этой ситуации заинтересованное лицо обжалует отказ, на что регистратор торгового реестра возражает, утверждая, что отрицательной оценки как таковой не существует. В ответ на этот аргумент ГД признает, что, действительно, в таких случаях на самом деле существует имплицитная отрицательная оценка (то есть, если выдается сертификат о том, что второе или последующие наименования не зарегистрированы, это означает, что наименования, указанные в первом месте, очевидно, отклонены), так что в такой ситуации очевидно, что против этой отрицательной оценки можно подать апелляцию на тех же условиях, что и против любого другого отказа в регистрации.

Для всех, кто заинтересован в создании компании с ограниченной ответственностью (SL) или акционерного общества (SA) и находится в такой ситуации.

3.- Верховный суд вновь подтверждает, что при покупке жилья с ипотекой стоимость ипотечной оценки может использоваться в качестве ориентира для уплаты налога на передачу имущества (ITP).

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение Верховного суда № 369/2026 от 9 февраля, в котором III палата по спорам Высшего суда вновь выносит решение по делу, которое является очень распространенным в практике и о котором налогоплательщикам очень важно знать.

Конкретный случай касается купли-продажи недвижимости, для которой требуется ипотечное финансирование, причем особенностью является то, что цена покупки ниже стоимости, указанной в официальной ипотечной оценке (что является весьма распространенным явлением на практике).

Заинтересованное лицо облагает операцию налогом, принимая за основу налогообложения ITP стоимость покупки, в связи с чем налоговая администрация инициирует процедуру проверки стоимости, в которой, на основании статьи 57.1 LGT, в качестве основы принимается стоимость, назначенная для оценки залога недвижимости в соответствии с положениями законодательства о залоге.После подачи соответствующей апелляции Верховный суд в последней инстанции вновь высказался в пользу Министерства финансов в данном случае, считая, что такой подход является правомерным и соответствует закону, особенно в тех случаях, когда разница в стоимости является «значительной».

Это следует учитывать при приобретении недвижимости с помощью ипотечного кредита, поскольку на практике такая ситуация встречается очень часто и, честно говоря, многим гражданам она неизвестна, что в будущем может привести к множеству неприятностей, если заранее не знать об этом и не действовать должным образом, особенно в тех случаях, когда разница является «значительной».

4.- Практическое обучение нотариальному делу. Введение в кадастр: изменения в конфигурации кадастрового участка, оформленные в нотариальной конторе.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на очень интересную онлайн-видеосессию, проведенную в рамках образовательных мероприятий Фонда нотариата, в ходе которой нотариусы Микаэла Понтонес дель Амо (нотариус из Темблеке, Толедо) и Маркос Серрано Яньес-Мингот (нотариус из Оркахо-де-Сантьяго, Куэнка) рассматривают интересную тему изменений в конфигурации кадастрового участка, оформляемых нотариусом.

Для этого они используют прилагаемую презентацию (ЗДЕСЬ), в которой с преимущественно практической точки зрения рассматриваются особенности этой процедуры (применимой к случаям исправления, разделения участка, выделения, объединения и группировки или переразделения), аспекты, которые необходимо учитывать при подготовке документа, действия, которые необходимо выполнить после подписания, требования к отчету о графической валидации, а также особое внимание уделяется конкретным практическим случаям.

Очень интересная учебная сессия, позволяющая быть в курсе того, как нотариусы из наших офисов могут помочь гражданам привести кадастровые данные их земельных участков и недвижимости в соответствие с фактическим состоянием.

5.- Виртуальный налоговый флэш 021. Необоснованное увеличение состояния. Будьте осторожны с активами, которые «появляются из ниоткуда», потому что налоговая служба будет ждать вас.

Ссылка прилагается (ЗДЕСЬ) на виртуальный налоговый бюллетень № 21 Иллюстрированного нотариального колледжа Каталонии, в котором нотариус Мануэль Саробе Оярсун анализирует доктрину Верховного суда в отношении необоснованного увеличения имущества, регулируемого статьей 39 Закона о подоходном налоге с физических лиц.

Анализируются случаи пожертвований и займов между родственниками, при этом следует иметь в виду, что ненадлежащим образом обоснованные переводы могут быть квалифицированы как необоснованные доходы и облагаться налогом по общей базе подоходного налога с физических лиц по предельной ставке.

В ходе заседания подчеркивается важность документирования всех операций и особое внимание уделяется ссудам, которые маскируются под пожертвования, что является весьма распространенной практикой, несмотря на то, что в долгосрочной перспективе это может привести к неприятным сюрпризам для налогоплательщиков.

6.- Изменение использования по стажу. Будьте осторожны, потому что срок давности не действует, когда требуется лицензия.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 23 сентября 2025 года Генерального директората по правовой безопасности и нотариату (BOE от 13 января 2026 года), в апелляции, поданной против заключения регистратора недвижимости № 14, которым приостанавливается регистрация акта об изменении назначения и заявления о новом строительстве по старинке, заверенного нотариусом Барселоны г-жой Марией де Зулуэта.

Дело основано на документе о смене статуса помещения с коммерческого на жилое, который основывается главным образом на свидетельстве о пригодности для проживания и сертификате архитектора, подтверждающем использование помещения в жилых целях с 1994 года.

Заведующий реестром и его заместитель дают отрицательную оценку, поскольку в Каталонии, в соответствии со статьями 187 и 218 Закона о земле, а также на основании статьи 30 Положения о защите законности в области градостроительства, для изменения назначения на жилое требуется разрешение.После подачи соответствующей апелляции нотариусом Генеральная дирекция отклонила ее, подтвердив оценку, в том смысле, что, поскольку каталонское законодательство действительно требует наличия лицензии, невозможно зарегистрировать изменение назначения «по предписанию» без предоставления соответствующего административного разрешения, которое это позволяет.

7.- Владение долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. Будьте внимательны, поскольку в ближайшем будущем может возникнуть необходимость в их регистрации в торговом реестре.

17 февраля правительство одобрило предварительный проект закона об общественной честности (ЗДЕСЬ ), который, в случае его окончательного утверждения законодательным органом, станет настоящей революцией в сфере владения долями в уставном капитале акционерных обществ. Таким образом, как следует из текста будущего закона:

• Общества с ограниченной ответственностью должны вестиреестр участников в электронном виде, который должен быть передан в торговый реестр, соответствующий месту нахождения головного офиса.
• В этой книге будут отражены: а) первоначальное право собственности и последующие добровольные или принудительные передачи долей участия в обществе; б) установление вещных прав или обременений, включая залог без перехода права собственности; в) идентификация физического лица или физических лиц, имеющих статус бенефициарного владельца, в соответствии с действующим законодательством в области предотвращения отмывания денег.
• Передача между живыми лицами или по причине смерти, или обременение долей участия будет зафиксировано в реестре участников обществапосредством частного электронного документа со стандартизированным содержанием и форматом, утвержденным Генеральным управлением по правовой безопасности и публичной вере, заверенного квалифицированными электронными подписями передающего и приобретающего лиц. В этом частном документе с квалифицированными электронными подписями должна быть указана запись о регистрации или внесении записи в книгу специального раздела Торгового реестра.
• Любая передача между живыми лицами, по причине смерти или принудительная передача должна быть зарегистрирована в специальном разделе торгового реестра, и такая регистрация имеет конститутивный характер. До момента регистрации приобретатель или владелец обременения не может осуществлять права в отношении общества или третьих лиц.
• Статус члена может быть признан только в отношении лица, зарегистрированного в специальном разделе торгового реестра.
• Выплата дивидендов, возврат вкладов или любые другие имущественные выплаты будут иметь освобождающий эффект только в том случае, если они осуществляются в пользу лица, указанного в качестве зарегистрированного владельца.

Как можно предположить, необходимо будет внимательно следить за парламентским рассмотрением этого предложения, поскольку в случае его принятия новый режим станет настоящей революцией в сфере владения долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, поскольку их передача будет осуществляться посредством частного документа с электронной подписью (с потерей правовой безопасности, которую это может повлечь по сравнению с действующей системой публичной нотариальной формы), а их регистрация в торговом реестре будет обязательной.

8.- Единый регистрационный номер аренды (NRUA). Реальный характер автономной лицензии.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 1 октября 2025 года Генерального директората по правовой безопасности и общественному доверию (BOE от 14 января 2026 года), в апелляции, поданной против решения регистратора о приостановлении присвоения двух номеров Единого реестра краткосрочной аренды, поскольку указанные жилые помещения зарегистрированы на имя лица, отличного от лица, указанного в качестве владельца в административном реестре автономного региона, выдающем лицензию на туристическую деятельность.

В данном конкретном случае запрашивается присвоение NRUA в ситуации, когда жилье зарегистрировано на имя лица, отличного от лица, указанного в качестве владельца в административном реестре. Учитывая данный случай, регистратор отказывает в присвоении номера, считая, что для получения NRUA необходимо, чтобы лицензия была выдана на имя текущего владельца недвижимости, зарегистрированного в соответствующем реестре туристических объектов.

После подачи соответствующей апелляции Генеральная дирекция отменяет оценку, считая, что разрешение автономного региона носит реальный характер, то есть связано с конкретным объектом недвижимости, а не с лицом, которому оно было первоначально выдано, в связи с чем NRUA может быть предоставлено без каких-либо препятствий. Это следует учитывать инвесторам в недвижимость, которые могут оказаться в подобной ситуации.

9.- Важное решение Верховного суда для реестров собственности. Реестр является «бесплатным» для администрации.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение Верховного суда, III палата по административным делам, № 321/2026 от 5 февраля, которое устанавливает очень важную судебную интерпретацию в отношении стоимости регистрации в реестре недвижимости для государственных органов.

В данном постановлении Высший суд подтверждает действие Десятой дополнительной положения Закона 14/2013, в соответствии с которым осуществление любой регистрационной операции, включая официальное обнародование, освобождается от уплаты пошлины, когда конечной ответственность за ее уплату, в соответствии с таможенными правилами, является одним из следующих государственных органов (центральная администрация, включающая государство и органы центральной администрации; автономные сообщества; местные корпорации; органы социального обеспечения).

До настоящего времени велась оживленная дискуссия о том, действует ли данное положение и, следовательно, применимо ли оно. Теперь Верховный суд вынес положительное решение по данному вопросу, что, как ожидается, может оказать значительное влияние на таможенное оформление всех регистраций, осуществляемых в пользу государственных органов.

В случае Каталонии, как указано в самом приговоре, могут существовать дополнительные правовые сомнения по этому вопросу, и Верховный суд еще не вынес по нему окончательного решения.

10.- Flash Fisca lVirtual 022 . Налоговая ставка при покупке всего здания в Каталонии

Ссылка прилагается (ЗДЕСЬ) на виртуальный налоговый бюллетень № 22 Иллюстрированного нотариального колледжа Каталонии, в котором нотариус Елена Кантос анализирует информационный запрос 443/25 Налогового агентства Каталонии о налоговой ставке, применимой в случае, когда два физических лица приобретают поровну целое жилое здание в Каталонии.

Администрация пришла к выводу, что ставка 20 %, предусмотренная для передачи всего здания, применяется только в том случае, если его приобретает одно физическое или юридическое лицо. Если его приобретают два лица совместно, эта ставка не применяется, за исключением случаев, когда одно из них имеет статус крупного держателя.