Практические юридические заметки — май 2026 года
1. Отмена условия, приводящего к расторжению договора, и купли-продажи. Не допускается включение условия «2 по цене 1» в один и тот же договор, если оно было подписано в разных документах
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 16 января 2026 года Главного управления по правовой безопасности и публичной вере, касающееся апелляции, поданной против отказа регистратора недвижимости Овьедо № 3 отменить отлагательное условие, включенное в договор купли-продажи. Дело связано с публичным договором купли-продажи, представленным для регистрации, в который включена заверенная электронная копия другого, более раннего договора об аннулировании условия расторжения. В пятом пункте нового договора купли-продажи стороны просят аннулировать указанное ранее условие расторжения, и для этого нотариус включает заверенную электронную копию предыдущего договора, оформленного 31 января 2025 года, в котором вовлеченные стороны дают согласие на аннулирование условия расторжения.
После подачи заявления о регистрации регистратор отклоняет его и приостанавливает аннулирование, в основном потому, что считает, что не было подано отдельного заявления об аннулировании, поскольку речь идет о документе, не связанном с договором купли-продажи, и, следовательно, он должен быть подан отдельно и стать предметом отдельной записи о подаче в реестр. Кроме того, указывается, что необходимо подробно указать конкретную причину, по которой производится аннулирование, поскольку она не указана (исполнение обязательств, отказ от прав или иная юридическая причина).
Генеральная дирекция отклоняет апелляцию и подтверждает заключение регистратора, считая, что акт об аннулировании условия расторжения договора представляет собой самостоятельный и независимый юридический документ по отношению к договору купли-продажи, так что, хотя оба документа и связаны экономически и касаются одних и тех же объектов недвижимости, аннулирование вытекает из иного правового сделки и не может квалифицироваться как документ, дополняющий договор купли-продажи. Поэтому оно должно быть представлено в Реестр отдельно, с собственным заявлением и независимой записью, в соответствии со статьями 245 Закона об ипотеке и 421 Регламента об ипотеке.
2. Практическая подготовка в области нотариата. Электронное оформление нотариальных документов
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на интересный онлайн-тренинг, организованный Фондом нотариата, в ходе которого нотариус из Айоры (Валенсия) Пабло Алонсо Рокамора проводит практический тренинг, на котором рассматриваются все нововведения, внесенные в испанское законодательство Законом 11/2023.
В ходе сессии основное внимание уделяется электронному протоколу, заверенным копиям с CSV, а также нотариальному заверению и выдаче разрешений посредством видеоконференции. Для большей наглядности также прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на презентацию, использованную в ходе сессии.
Для ознакомления и тщательного изучения, поскольку в нем содержится практическая информация о том, как подходить к вопросу о предоставлении таких полномочий и как их осуществлять, что представляет большой интерес для настоящего и будущего нотариата.
3. Замена NIE на NIF и внесение соответствующей записи в реестр недвижимости. Что необходимо учитывать
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 30 декабря 2025 года Главного управления по правовой безопасности и публичной вере, касающееся апелляции против отрицательного решения регистратора недвижимости Сан-Фернандо № 1 в отношении заявления об изменении NIE на NIF в Реестре недвижимости после приобретения испанского гражданства. Дело основано на ситуации, когда в Реестр недвижимости подано частное заявление с просьбой о замене номера идентификации иностранца (NIE) владельца недвижимости на его новый номер налогового идентификатора (NIF) в связи с приобретением испанского гражданства по месту жительства. К заявлению были приложены решение о предоставлении гражданства и справка о соответствии, выданная Главным управлением полиции.
После представления документа регистратор приостановил регистрацию, поскольку счел, что приобретение испанского гражданства не было подтверждено в достаточной мере, так как не была представлена соответствующая запись из Регистра гражданского состояния. Он исходил из того, что смена гражданства влияет на семейное положение и применимое личное право, что может иметь последствия для дееспособности и правомочности владельца записи в реестре. Поэтому он потребовал официального подтверждения регистрации гражданства в реестре в дополнение к справке о соответствии полицейских данных.
После подачи соответствующей апелляции Главное управление удовлетворило её, посчитав, что справка о совпадении данных, выданная Национальной полицией, является достаточным доказательством того, что старый NIE и новый DNI/NIF принадлежат одному и тому же лицу. Это интересный и всё более распространённый случай, который следует учитывать при консультировании наших иностранных клиентов.
4. Общее собрание и запрос на присутствие нотариуса. В случае несоблюдения прав миноритарного участника решения собрания будут признаны недействительными
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение, вынесенное Провинциальным судом Уэски 25 марта 2026 года, в котором рассматривается важность соблюдения прав миноритарного участника при запросе о присутствии нотариуса на общем собрании. Фактическая ситуация основана на деле, в котором участница общества с ограниченной ответственностью (SL) оспорила решения, принятые на общем собрании акционеров компании, утверждая, что она своевременно запросила присутствие нотариуса для составления протокола собрания в соответствии со статьей 203 Закона о капиталных обществах (LSC), но компания провела собрание без такого нотариального участия. Ответчик утверждал в апелляции, что не имел фактического знания о нотариальном требовании, отправленном по бурофаксу. Однако было доказано, что бурофакс был отправлен надлежащим образом, что были отправлены SMS-уведомления и что компания не проявила должной осмотрительности, не получив его до проведения собрания.
Провинциальный суд, удовлетворив иск миноритарного участника, то есть признав принятые на собрании решения недействительными, основывает свое решение главным образом на статье 203 Закона о компаниях (LSC), которая устанавливает, что, когда участники, представляющие не менее 5 % капитала в обществе с ограниченной ответственностью, за пять дней до собрания запрашивают присутствие нотариуса, решения общества будут действительными только в том случае, если они зафиксированы в нотариальном акте.
Это интересный случай, который напоминает нам о данной возможности, которую настоятельно рекомендуется использовать компаниям, находящимся в состоянии конфликта, поскольку присутствие нотариуса на общем собрании акционеров обеспечит достоверное и бесспорное фиксирование всех фактов, решений и комментариев, прозвучавших на собрании, что послужит надежным доказательством и, таким образом, защитит права миноритарного акционера.
5. Замещение доверительного управления и обязанность по сохранению. При сделках с недвижимостью необходимо тщательно изучить обременения и предыдущие права, иначе нас могут ждать неприятные сюрпризы
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 13 января 2026 года Главного управления по правовой безопасности и публичному доверию, касающееся апелляции, поданной против отказа регистратора недвижимости Эльче № 3 зарегистрировать договор купли-продажи недвижимости, на которую распространяется доверительное право. Дело основано на публичном договоре купли-продажи, по которому лицо продает недвижимость, ранее приобретенную им по наследству. В частности, недвижимость была завещана матерью продавца в завещании 1992 года, в котором недвижимость передавалась сыну в качестве доверительного наследника и устанавливалось, что после его смерти недвижимость перейдет к определенным племянникам и внукам завещательницы в качестве доверительных управляющих. Кроме того, завещание содержало оговорку, согласно которой недвижимость «не может быть продана, обременена или отчуждена за вознаграждение до истечения тридцати лет с даты завещания». Тем не менее, продавец полагал, что по истечении этих тридцати лет ограничение исчезает и он может свободно распоряжаться недвижимостью.
После подачи документа на регистрацию регистратор приостанавливает регистрацию, поскольку считает, что речь идет об обычном доверительном замещении с обязательством сохранения, без прямо предоставленных доверительному лицу полномочий по распоряжению. Таким образом, она полагает, что продавец не обладает полномочиями на передачу недвижимости. Таким образом, по мнению регистратора, завещание явно свидетельствует о наличии двойного последовательного призыва, так что обязательство сохранения является частью естественного содержания доверительного замещения, что приводит к выводу о том, что установление запрета на распоряжение в течение тридцати лет не означает автоматически, что по истечении этого срока доверительный собственник получает право на свободную продажу.
После подачи соответствующей апелляции Главное управление отклонило её и подтвердило классификацию, посчитав, что из завещания не следует ни прямо, ни однозначно, что завещательница намеревалась предоставить доверительному управляющему общее право распоряжения по истечении тридцати лет. По мнению Главного управления, завещательная оговорка лишь устанавливает, что в течение тридцати лет недвижимость не может быть продана, но не позволяет сделать вывод о том, что по истечении этого срока исчезает обязанность по сохранению, присущая обычному доверительному управлению. Для признания права свободного распоряжения потребовалось бы прямое разрешение или разрешение, явно вытекающее из завещания. Поэтому он приходит к выводу, что доверительный собственник не мог правомерно передать недвижимость, и подтверждает отказ в регистрации сделки купли-продажи.
6. Верховный суд признал недействительным Единый реестр краткосрочной аренды
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на пресс-релиз CGPJ, в котором сообщается о содержании постановления № 620/2026 Верховного суда, в котором было рассмотрено обжалование Королевского декрета 1312/2024, создавшего так называемый Единый реестр краткосрочной аренды жилья, предлагаемого через цифровые платформы. Правительство Валенсии обжаловало данное постановление, посчитав, что государство превысило свои полномочия, введя государственную систему регистрации, которая вступает в противоречие с уже существующими автономными реестрами в сфере туристического жилья.
Суть решения заключается в том, чтобы определить, обладало ли государство достаточными полномочиями для создания этого обязательного национального реестра. Верховный суд приходит к выводу, что для столь всеобъемлющего регулирования отсутствует конституционное обоснование. Во-первых, он отвергает возможность обоснования данного решения компетенцией государства в области гражданского законодательства и организации публичных реестров, предусмотренной статьей 149.1.8 Конституции Испании, поскольку созданный реестр не предназначен для регистрации договоров или вещных прав, имеющих силу в отношении третьих лиц, а служит исключительно для обеспечения возможности продажи недвижимости на цифровых платформах. Кроме того, он исключает возможность обоснования данного решения полномочиями в области обеспечения равенства или экономического планирования, поскольку разработанная система выходит за рамки простой координации и предполагает создание государственного реестра, который дублирует автономные реестры.
В результате Верховный суд признал недействительными положения, касающиеся Единого реестра договоров аренды, посчитав, что они посягают на полномочия автономных сообществ. Вместе с тем он оставил в силе положения о едином цифровом окне и об обязательствах платформ по передаче данных, посчитав, что они действительно отвечают законным функциям государственной экономической и статистической координации. Таким образом, данное решение подтверждает пределы компетенции государства и защищает нормотворческие полномочия автономных сообществ в сфере туристической аренды.
7. Международное наследование и участие испанского нотариуса. Значение правовой оценки применимого иностранного права и юридической силы иностранных документов
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Главного управления по правовой безопасности и публичной вере от 29 декабря 2025 года, вынесенное по апелляции на отрицательное решение регистратора недвижимости города Кульера в отношении регистрации международного наследования, подпадающего под действие Регламента (ЕС) № 650/2012 о наследовании. Дело основано на ситуации, когда в Реестр недвижимости Кульеры была представлена нотариально заверенная испанским нотариусом декларация о праве наследования и распределении международного наследства в отношении наследодателя бельгийского гражданства, скончавшегося в Бельгии. Акт основывался на бельгийском нотариальном документе под названием «Attest van Erfopvolging» (свидетельство или заявление о наследовании), переведенном и заверенном апостилем, в котором указывались наследодатель и его наследники; содержалась ссылка на автографное завещание; и описывался брачный договор, согласно которому совместное имущество переходило к пережившему супругу. Дети наследодателя отказались от своих наследственных прав посредством документов, оформленных в испанских консульствах в Сиднее и Брюсселе. Регистрация имела целью передать вдове недвижимость, расположенную в Кульера.
После подачи документа на регистрацию регистратор приостановил его рассмотрение в связи с рядом недостатков, связанных с недостаточным подтверждением иностранного права и применимого режима наследования. В основном это касалось отсутствия четкого определения права, применимого к наследованию (регистратор счел, что не было надлежащим образом указано, какое законодательство регулирует наследование в соответствии с Регламентом (ЕС) № 650/2012, ни о том, имело ли место возможное «professio iuris» или выбор права наследодателем), недостаточное доказательство иностранного права (было отмечено, что содержание и действующее действие бельгийского права не были достаточно подтверждены), а также сомнения относительно действительности бельгийского свидетельства о праве на наследство, а также относительно режима имущественных отношений супругов и прав на законную долю наследства.
После подачи соответствующей апелляции Главное управление в основном подтвердило решение регистратора. Основной аргумент в этом решении заключается в том, что в случаях международного наследования, подпадающих под действие Регламента (ЕС) № 650/2012, испанский нотариус должен дать достоверную юридическую оценку применимого иностранного права, а также материальной и формальной действительности иностранных наследственных документов. Таким образом, в данном случае Главное управление считает нотариальный акт недостаточным, поскольку он не содержит ни полного подтверждения бельгийского права, ни четкой нотариальной оценки применимого права, действительности бельгийского свидетельства о праве на наследство, ликвидации режима имущественных отношений супругов, а также наследственных последствий отказа детей от наследства.
В данном случае Главное управление напоминает нам о сложности подобных наследственных дел, а также об обязанности испанского нотариуса надлежащим образом подтвердить содержание и действительность иностранного права — либо на основании собственных знаний, либо с помощью механизмов, предусмотренных статьёй 36 Ипотечного регламента.
8. Передача недвижимости компаний, находящихся в процедуре банкротства, и толкование плана ликвидации. Ограничения полномочий регистратора
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Главного управления по правовой безопасности и публичной вере от 30 декабря 2025 года, касающееся апелляции против отрицательного решения регистратора недвижимости города Вера о регистрации договора передачи имущества в счет погашения задолженности, заключенного на этапе конкурсной ликвидации. Дело основано на ситуации, когда коммерческая компания представила в Реестр недвижимости публичный договор, по которому конкурсная администрация осуществляла передачу в счет погашения задолженности определенных объектов недвижимости в рамках конкурсного производства, рассматриваемого в Коммерческом суде № 1 Альмерии. В рамках данного конкурсного производства был утвержден судом план ликвидации в 2015 году.
После подачи документа на регистрацию регистратор вынес отрицательное заключение и приостановил регистрацию, посчитав, что передача имущества в счет погашения задолженности не соответствовала утвержденному плану ликвидации и что, следовательно, требовалось специальное судебное разрешение, поскольку план допускал прямую продажу только в течение максимум одного года с момента его утверждения, тогда как передача имущества в счет погашения задолженности была осуществлена в 2025 году.
После подачи соответствующей апелляции Главное управление удовлетворило её и отменило отрицательное заключение. Основной аргумент в решении заключается в том, что регистратор может проверить наличие судебного разрешения на совершение действий по ликвидации в рамках конкурсного производства, но не может распространять свою оценку на сложные юридические толкования относительно фактического или временного соблюдения плана ликвидации, если это предполагает вынесение оценок, которые относятся к компетенции судьи по делу о банкротстве. В частности, считается чрезмерным, чтобы регистратор интерпретировал рамки временного ограничения плана и самостоятельно делал вывод о том, что операция требовала дополнительного судебного разрешения. Интересное решение, позволяющее правильно подходить к вопросу передачи активов коммерческих компаний, находящихся в процедуре банкротства.
9. Налоговый вебинар. Налоговые аспекты статуса крупного владельца
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на онлайн-тренинг, организованный Нотариальной палатой Каталонии, в ходе которого нотариус из Эсплагес-де-Льобрегат, г-н Хосе Висенте Гальдон Гарридо, проводит очень интересную лекцию о налоговых аспектах понятия «крупный владелец»; данный тренинг направлен на углубленное изучение технических вопросов, имеющих особое практическое значение для нотариата в области налогообложения, с особым вниманием к самым последним административным и судебным критериям.
Для ознакомления и изучения всеми сотрудниками с целью предоставления наилучших юридических и налоговых консультаций по всем сделкам с недвижимостью, оформляемым в нашей фирме.
10. Важные новости в сфере недвижимости в Каталонии, которые могут произойти в ближайшее время
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на новостную статью, в которой сообщается, что в рамках соглашения об утверждении бюджета автономной области Каталония в ближайшее время будет предложена реформа каталонского законодательства в сфере градостроительства, направленная на запрет «спекулятивной покупки» недвижимости в районах с высоким спросом на территории региона.
Таким образом, в случае принятия данной меры ожидается, что физические и юридические лица столкнутся с серьезными ограничениями в возможности приобретения недвижимости в инвестиционных целях.
Мы будем внимательно следить за ходом реализации этой меры и ее окончательным закреплением в тексте закона, поскольку она может оказать значительное влияние на рынок недвижимости Каталонии и на характер сделок с недвижимостью, оформляемых в нотариальной конторе. Как сообщают различные СМИ, эта мера может быть принята уже через несколько недель.
