Практические юридические заметки - февраль 2025 года
1.- Новые правила аренды в Каталонии
Ссылка на него (ЗДЕСЬ) с Декретом-законом 1/2025 от 28 января о срочных мерах по сдерживанию доходов, который вводит важные новшества в области аренды жилья в Каталонии. А именно:
- Вводятся новые обязательства в отношении рекламы объявлений о сдаче в аренду недвижимости (например, подробная информация о последней арендной плате за недвижимость, сдаваемую в течение последних 5 лет, цель договора или статус владельца недвижимости как основного арендатора).
- Очень серьезные штрафы (от 90 000 до 900 000 евро) предусмотрены за следующие деяния:
- Установление арендной платы, превышающей максимальные 30%, допустимые при аренде в соответствии с режимом сдерживания цен.
- Отсутствие указания цели (или указание фиктивной/ложной цели) в договоре аренды.
- Перекладывание расходов на управление недвижимостью или оформление договора на арендатора.
- Судебное преследование мошенничества с постоянным арендным жильем, маскирующимся под "сезонные" договоры аренды, и крупные штрафы.
Также упоминается Декрет-закон 2/2025 (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), который в Каталонии устанавливает новое право первого отказа в пользу администрации в случае передачи жилья, расположенного в районах с напряженным рынком жилья, когда продавцом является юридическое лицо - крупный собственник (следует отметить, что до создания Реестра крупных собственников обязательно, чтобы в случае, когда продавцом является юридическое лицо, в акт продажи было включено свидетельство о реестре с подробным указанием данных о недвижимости, о которой идет речь, В соответствии с положением, если продавцом является юридическое лицо, к акту купли-продажи должно быть приложено свидетельство из реестра с указанием количества жилых помещений, принадлежащих продавцу, что должно быть подтверждено в титульном документе ).
2.- Нововведения для созыва общих собраний компаний, находящихся в затруднительном положении
Среди многочисленных нововведений, которые принес нам Органический закон 1/2025 от 2 января о мерах по повышению эффективности государственной службы правосудия (см.ЗДЕСЬ), интересно отметить поправку к статье 365.3 LSC, согласно которой"Директора не обязаны созывать общее собрание для принятия решения о ликвидации компании, если они должным образом запросили объявление о несостоятельности компании или уведомили компетентный суд о проведении переговоров с кредиторами для достижения плана реструктуризации активов, обязательств или того и другого. Собрание должно быть созвано в течение двух месяцев после того, как последствия такого уведомления утратили силу".
Благодаря этой реформе на созыв общего собрания акционеров отводится два месяца (т.е. больше времени для урегулирования ситуации корпоративного кризиса), с момента прекращения действия последствий сообщения в суд и начала переговоров с кредиторами по выработке плана реструктуризации, поскольку до сих пор в прежней редакции администраторы должны были созывать собрание сразу после провала переговоров с кредиторами, в случае наличия причины для роспуска.
3.- Различия между разделением или выделением частного элемента недвижимости, являющегося объектом горизонтальной собственности, и его функциональным разделением, а также последствия, которые это имеет на уровне разрешений сообщества соседей.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 5 февраля 2024 года (BOE от 21 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи , в котором продается неразделенная доля в размере 10,27% недвижимости, дающая право на исключительное использование складского помещения. В договоре купли-продажи указано, что продавец разделил помещение на 10 независимых складских комнат с целью передачи их по долям, с соответствующими муниципальными разрешениями.
После того, как документ был представлен на регистрацию, регистратор дал отрицательный ответ, заявив, что речь идет о разделе имущества, для которого необходимо соответствующее согласие сообщества собственников, поскольку речь идет об объекте, на который распространяется режим горизонтальной собственности.
Соответствующая апелляция была подана в ГД, который отменил квалификационную записку, посчитав, что в данном случае речь идет не о разделе имущества (поскольку не затрагиваются ни его расширение, границы, квоты, учредительный титул, ни органическое функционирование сообщества), а о сообществе функционального характера в силу его использования, в котором новые совладельцы просто включаются в сообщество соседей, так что, не будучи запрещенным уставом сообщества, согласие сообщества, требуемое регистратором, не требуется.
4.- При ипотечном кредитовании юридических лиц обязательным условием является указание должником физического адреса и адреса электронной почты компании.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 30 декабря 2024 года (BOE от 6 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с ипотечным кредитным договором между двумя коммерческими компаниями, в котором в качестве адреса компании-должника указан только адрес электронной почты, а не физический адрес для целей уведомлений и вызовов в суд.
Первоначально земельный регистратор отказал в регистрации по этой причине, но этот критерий был подтвержден Генеральным управлением, которое постановило, что в соответствии с действующим LEC в случае юридических лиц обязательны как физический адрес, так и адрес электронной почты.
5.- Нотариальный акт собрания Кто может обратиться к нотариусу?
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение Провинциального суда Валенсии № 260/2024 от 19 ноября, в котором разрешается любопытное дело, связанное с просьбой о присутствии нотариуса для составления нотариального протокола собрания, и анализируется, кто имеет право обращаться с такой просьбой.
В конкретном случае речь идет о компании, вовлеченной в корпоративный конфликт, где запрос к нотариусу подал председатель совета директоров, и суд постановил, что, по сути, эта компетенция соответствует совету директоров как коллегиальному органу, как установлено в ст. 203 LSC ("администраторы").
6.- Толкование банковских доверенностей, когда проверка на достаточность должна быть дополнена частным документом доверителя.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 4 февраля 2024 г. (BOE от 21 февраля 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом купли-продажи, когда банк продает принадлежащую ему недвижимость третьему лицу. Спорность дела обусловлена тем, что банк в VC представлен агентством на основании доверенности, в которой установлено, что для данного вида продажи необходимо предоставить специальное разрешение на продажу (в частном документе, подписанном представителями банка), с их подписями, заверенными нотариусом. В рассматриваемом случае представлено такое разрешение от банка, подписи которого заверены нотариусом, поскольку они совпадают с подписями представителей банка в книге показателей.
После того как документ был представлен на регистрацию, регистратор отказал в регистрации на том основании, что нотариальное заверение подписи нотариусом было недействительным, поскольку подпись, являющаяся заявлением о намерениях, должна быть сделана в присутствии нотариуса (ст. 259, п. 2 RN).
Рассмотрев дело, ГД не согласился с мнением регистратора и отменил квалификационную ноту, сочтя, что оперативность юридических сделок и свобода выбора механизмов внутреннего контроля компетентного органа и его собственных действий во многих аналогичных случаях должны иметь приоритет, так что с учетом этого заверение подписей нотариусом, т.е. путем сверки, должно быть признано действительным, без необходимости заверения подписи в присутствии нотариуса.
7.- Ипотечный кредит, выданный коммерческой компанией сотруднику. Требования, предъявляемые к LCI.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой определенности и общественной веры от 30 декабря 2024 года (BOE от 6 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором ипотечного кредита между коммерческой компанией и сотрудником, который был оформлен без соблюдения положений и гарантий LCI, поскольку в договоре утверждается, что корпоративной целью компании не является обычная выдача кредитов и что кредит предоставляется на более выгодных условиях, чем рыночные, учитывая доверительные отношения, существующие с должником в связи с тем, что он является сотрудником компании.
Земельный регистратор отказывает в регистрации, что приводит к рассмотрению дела в ГД, которая, повторяя свою доктрину, напоминает, что в данном случае, если PH предоставляется юридическим лицом, которое с определенной регулярностью осуществляет операции на финансовом рынке, в пользу физического лица, имеющего статус потребителя, LCI будет применяться, если только это не кредит, предоставленный работодателем своему работнику (что должно быть документально подтверждено), и обеспеченный ипотекой на жилье, LCI будет применяться, если только это не кредит, предоставленный работодателем своему работнику (что должно быть документально подтверждено), на вспомогательной основе, годовая процентная ставка которого ниже рыночной и который не предлагается широкой публике.
Наконец, поскольку в данном конкретном случае статус работника не был подтвержден документально, а также не был подробно описан APR операции, квалификационная запись Регистратора подтверждается.
8.- Ассоциации жильцов и ограничения на использование жилых помещений в здании. Различия между сектором, регулируемым туристической арендой, и туристической деятельностью в целом.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 6 февраля 2024 года (BOE от 21 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом об изменении горизонтального режима собственности, согласно которому в устав сообщества собственников вносится новое положение об ограничении использования жилья для туристических предложений или любой другой формы коммерциализации в целях размещения туристов; это соглашение было одобрено большинством в 3/5 членов сообщества.
После подачи на регистрацию в Регистр, акт имеет отрицательную квалификацию, поскольку Регистратор считает, что для принятия соглашения необходимо единогласие, так как исключение в LPH, позволяющее ограничить использование туристических жилищ, регулируемое отраслевыми туристическими правилами, без правила единогласия, не распространяется на соглашения, касающиеся других видов общего туристического использования, таких как использование хостелов или туристических жилищ в режиме, отличном от конкретного, вытекающего из отраслевых туристических правил (т.е., например, аренда для отдыха).
DG, подтверждая критерий Регистратора, напоминает, что действующий LPH позволяет большинством в 3/5 ограничить осуществление туристической деятельности в условиях, установленных в отраслевых правилах туризма, но не туристическое использование в целом, когда оно не подпадает под конкретный режим отраслевых правил (например, режим размещения или отдыха); в этом случае для установления такого ограничения потребуется единогласие всех совладельцев.
9.- Слияние путем поглощения и отчетность работников. Случаи, в которых от нее можно отказаться.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 16 декабря 2024 года (BOE от 7 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом о слиянии двух SL, поглощаемая компания является SLU, полностью принадлежащей поглощающей компании, в котором нет отчета администраторов или независимого эксперта, поскольку утверждается, что поглощаемая SLU не имеет работников, и поэтому слияние не влияет на занятость.
После того как документ был представлен на регистрацию, коммерческий регистратор дал ему отрицательную оценку, заявив, что отчет административного органа, упомянутого в статье 5 Закона РД 5/2023, также должен быть предоставлен работникам.
После подачи апелляции Генеральный директор отменил эту классификацию, постановив, что с учетом конкретных обстоятельств дела (т.е. того, что в поглощаемой компании нет работников, что она полностью принадлежит поглощающей компании и что, как утверждается, слияние не влияет на занятость в поглощающей компании), в данном случае нет необходимости предоставлять отчет, о котором идет речь.
10.- Для того чтобы выдавать кредиты на профессиональном уровне, вы должны быть зарегистрированы в соответствующем административном реестре.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественного доверия от 4 февраля 2024 года (BOE от 21 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с ипотечным кредитом , выданным коммерческой компанией, профессионально занимающейся этим, который не зарегистрирован в специальном реестре, созданном на основании Закона 2/2009 от 31 марта в Национальном институте по делам потребителей (Instituto Nacional del Consumo).
Сделав оговорку по этой причине, ГД подтвердил дефект, постановив, что, помимо регистрации в Реестре кредиторов Банка Испании, любая компания, предоставляющая кредиты потребителям на профессиональной основе, должна быть также зарегистрирована в специальном Реестре, созданном на основании Закона 2/2009 от 31 марта в Национальном институте потребителей (или, в соответствующих случаях, должным образом зарегистрирована в Реестре автономного сообщества, где находится ее юридический адрес, вместе с соответствующим уведомлением в Реестр Национального института потребителей).
