Практические юридические заметки – январь 2026 г.

1.- Новое право преимущественной покупки и выкупа в пользу правительства Каталонии.

Сообщается, что в соответствии с каталонским законом 11/2025 (ЗДЕСЬ можно ознакомиться), с 1 января любая передача жилья, осуществляемая в зоне повышенного спроса (ЗДЕСЬ можно ознакомиться с перечнем соответствующих муниципалитеров), когда продавцом является крупный правообладатель-юридическое лицо, подлежитправу преимущественной покупки и выкупа со стороны правительства Каталонии, а также подлежит

Что касается понятия «крупный держатель» в Каталонии, важно помнить, что в настоящее время крупным держателем в Каталонии является лицо, владеющее:

• Пять или более жилых помещений, расположенных в муниципалитетах, объявленных зоной напряженного рынка жилья (не считая вашего основного жилья).
• Более 10 жилых домов, расположенных на территории Испании, при условии, что по крайней мере один из них находится в муниципалитете Каталонии, испытывающем дефицит жилья.
• Более 1500 м² застроенной площади для жилого использования (с особыми правилами совместного владения).

Как поступать в таких случаях?

Если мы имеем дело с операцией, в которой продавцом жилья является юридическое лицо, оно должно заявить, является ли оно крупным держателем.

• Если да, необходимо подтвердить уведомление о праве преимущественной покупки.
• Если это не так, то до вступления в силу Реестра крупных владельцев, предусмотренного нормой, в договоре купли-продажи должно быть прямо указано, что продающая компания не является крупным владельцем. В таком случае она должна предоставить регистрационное свидетельство, подтверждающее количество недвижимого имущества, которым она владеет на момент передачи.

Исключения:

• Новостройки / капитальный ремонт (выполняемый в течение максимум 1 года с момента выдачи свидетельства о пригодности к проживанию).
• Внутригрупповые операции между компаниями, занимающимися недвижимостью.
• Если покупателем является физическое лицо, правительство Каталонии не будет осуществлять право преимущественной покупки, если покупатель заявит о своем намерении воспользоваться этим конкретным исключением и выполнит ряд требований (например, будет зарегистрирован в реестре заявителей на социальное жилье, обязуется подать заявку на присвоение жилью статуса социального жилья и т. д.).

Дополнительные вопросы: Право преимущественной покупки и выкупа со стороны Generalitat также распространяется на «присуждение любого жилья, полученного в результате административных или судебных аукционов».

Для более подробной информации прилагается ЗДЕСЬ информационная записка Коллегии нотариусов Каталонии.

2.- Практическое обучение нотариальному делу. Завещательные распоряжения в пользу лиц с инвалидностью.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на видеозапись учебного занятия, проведенного в рамках учебных мероприятий Фонда нотариата, на котором г-н Хуан Пабло Перес Веласкес, доцент кафедры гражданского права Университета Пабло де Олавиде в Севилье, проводит практическое занятие по завещательным распоряжениям в пользу лиц с ограниченными возможностями в свете положений Закона 8/2021 от 2 июня , которым реформируется гражданское и процессуальное законодательство в целях поддержки лиц с ограниченными возможностями в осуществлении их правоспособности.

На сессии, отличающейся ярко выраженным интересом и практической направленностью, рассматриваются различные вопросы, имеющие отношение к данным случаям, такие как типология завещательных оговорок, которые следует учитывать, превентивные замещения остаточной доли или право завещателя обременять строгую законную долю в пользу наследника с инвалидностью.

Также прилагаются ЗДЕСЬ образцы завещательных оговорок, разработанные автором для этих целей, которые могут служить примером для таких случаев.

3.- Новое постановление мэрии Барселоны о регулировании права администрации на преимущественную покупку и выкуп в графстве Барселона.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на новую и совсем недавнюю (от 19 декабря 2025 г.) Постановление мэрии Барселоны, направленное на регулирование осуществления права преимущественной покупки и выкупа мэрией Барселоны, когда это право должно быть осуществлено местной администрацией в соответствии с действующим градостроительным законодательством.

Среди прочего, предусматривается:

• Возможность отказа городского совета от покупки недвижимости и передачи своих прав третьим лицам или организациям, занимающимся строительством государственного жилья, законным жильцам недвижимости или частным или некоммерческим организациям, целью которых является строительство социального жилья.
• Также будет разрешена совместная покупка между мэрией и этими бенефициарами, при условии, что мэрия будет владеть не менее одной третью собственности. В случае покупки необходимо, чтобы соседи представляли не менее 60 % жилья в здании, соответствовали условиям доступа к Реестру заявителей на социальное жилье и подтвердили свою финансовую состоятельность.
• Постановление также предусматривает создание веб-сайта с доступом для бенефициарных организаций, на котором они смогут ознакомиться с недвижимостью, на которую распространяются права преимущественной покупки и выкупа, в которой муниципалитет не заинтересован.

Норма, которую должны учитывать все операторы рынка недвижимости, осуществляющие свою профессиональную деятельность в городе Барселона.

4.- Нюансы имеют значение. Разница между трастовым фондом и превентивной заменой остатка в Каталонии

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на интересное постановление Генерального управления по правовым вопросам, Entitats Jurídiques i Mediació, а именно Решение JUS/4367/2025 (опубликованное в DOGC от 3 декабря 2025 г.), в котором рассматривается апелляция против решения регистратора недвижимости в отношении акта о принятии наследства в связи с подчинением недвижимостизамене остатка.

В данном конкретном случае речь идет о наследстве одного господина, который, умерший с действительным завещанием, завещал поместье нескольким своим племянникам, которые получили его в наследство, которое теперь квалифицируется. В данном случае половина указанного поместья принадлежала умершему по праву наследования от его покойной супруги, которая в отношении этой половины в свое время установила замещение остаточного наследства в пользу лиц, не участвовавших в принятии наследства, по какой причине регистратор теперь квалифицирует принятие наследства умершим.

Конкретный случай помогает нам вспомнить, как указывает каталонская ГД,что остаточный траст и превентивная замена остаточного траста являются разными институтами, поскольку в случае остаточного траста цель состоит в том, чтобы сохранить имущество завещателя в семье (и поэтому устанавливается последовательный порядок призыва, сначала доверительный собственник, а затем бенефициар, так что последний обязательно унаследует имущество, которым доверительный собственник не распорядился при жизни), в то время как превентивная замена остатка имущества предотвращает наследование по закону имущества, завещанного завещателем назначенному наследнику, и не существует последовательности призывов, а есть только один призыв и одна conditio iuris (смерть назначенного наследника без распоряжения mortis causa имуществом, завещанным ему завещателем), так что только при выполнении этого условия происходит призыв заместителей.

Таким образом, в данном конкретном случае, поскольку умерший имел действительное завещание, не применима превентивная замена остаточной доли, предусмотренная в свое время супругой умершего, чье наследство теперь принимается, и, следовательно, следует отменить квалификационную запись на основании изложенных аргументов.

5.- Будьте осторожны, чтобы не «переусердствовать», так как это может привести к потере права на инвентаризацию при принятии наследства.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на недавнее решение Верховного суда № 4958/2025 от 11 ноября, в котором Верховный суд рассматривает дело о наследственном праве, а именно о принятии наследства с правом инвентаризации, в котором имело место недобросовестное поведение наследников, заключавшееся в обесценивании основного актива наследства, то есть коммерческой компании.

В частности, мы имеем дело с наследством, принятым с правом на инвентаризацию, в котором основным активом являются акции компании, которая, находясь под полным контролем наследников, подвергается распродаже (посредством фиктивных сделок) в ущерб кредиторам.

В данном случае Верховный суд постановил, что, когда наследственное имущество состоит из акций компании, контролируемой наследниками, мошенническая продажа активов может быть приравнена к случаю утраты права на инвентаризацию, предусмотренному статьей 1024.2 Гражданского кодекса, в результате чего для защиты кредиторов необходимо принять меры по снятию завесы, что приведет к тому, что наследники будут отвечать за существующие долги всем своим имуществом.Следует учитывать и «не переусердствовать» при принятии наследства с правом на инвентарный список.

6.- Будьте осторожны с защитой регистрационной рекламы добросовестного третьего лица. Недостаточно простого запроса в Реестре, необходимо также предпринять надлежащие действия, чтобы обеспечить защиту.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на недавнее решение Верховного суда № 5512/2025 от 3 декабря, в котором Высший суд разрешает дело, касающееся оформления ипотеки лицом, которое уже не было владельцем обремененного имущества, но чья передача права собственности не была зарегистрирована в Реестре собственности.

В данном конкретном случае первоначальный владелец продает недвижимость третьему лицу, которое, однако, не регистрирует эту покупку в реестре собственности. Тем не менее, оно договаривается с банком-кредитором об аннулировании регистрации предыдущей ипотеки на эту недвижимость, что позволяет финансовому учреждению узнать о передаче права собственности и новом статусе покупателя. Однако впоследствии продавец недвижимости обращается за новым ипотечным кредитом, который предоставляется тем же финансовым учреждением, в результате чего на данную недвижимость вновь налагается обременение (напомним, что она была продана, но передача права собственности не была зарегистрирована).

В этой ситуации новый покупатель подает иск против продавца и банка, требуя судебного признания недействительности указанной ипотеки и ее регистрации, несмотря на то, что с точки зрения регистрации сделка была оформлена правильно (поскольку при оформлении ипотеки в простой записке было указано, что продавец по-прежнему является владельцем недвижимости).

В данном случае Верховный суд постановил, что необходимо отдать предпочтение так называемой «этической» концепции добросовестности регистрации (ст. 34 Закона о ипотеке), согласно которой для того, чтобы добросовестный третий человек был защищен публичностью регистрации, необходимо, чтобы, помимо того, что указано в простой записке, он действовал добросовестно, чтобы убедиться в соответствии между реальностью и Реестром.

Поскольку в данном конкретном случае банк может знать, что продавец больше не является владельцем недвижимости (поскольку он оформляет снятие из реестра предыдущей ипотеки с покупателем, который идентифицирует себя как таковой перед банком и его сотрудниками), следует удовлетворить иск и, следовательно, объявить недействительной ипотеку и соответствующую запись в реестре.

7.- Налоговые меры на 2026 финансовый год. Аспекты, которые следует учитывать

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на циркуляр № 9/2025 Нотариальной палаты Каталонии, в котором освещаются основные налоговые меры, содержащиеся в Королевском декрете-законе 16/2025, опубликованном в BOE от 24 декабря (ЗДЕСЬ можно получить доступ к нему), применимые к 2026 финансовому году. Ниже приводится краткое изложение основных мер:

В отношении подоходного налога с физических лиц продлеваются следующие вычеты:

• Вычет в размере 20 % для сумм, уплаченных за работы, выполненные в 2026 году с целью снижения потребности в отоплении и охлаждении.
• Вычет в размере 40 % для сумм, уплаченных за работы, выполненные в 2026 году с целью улучшения потребления невозобновляемой первичной энергии.
• До 31 декабря 2027 года вычет в размере 60 % для сумм, уплаченных за работы по энергетической реконструкции, для налогоплательщиков, являющихся владельцами жилых помещений, расположенных в зданиях, преимущественно используемых в жилых целях.
• Вычет в размере 15 % от стоимости приобретения электромобилей, а также от стоимости установки зарядных устройств (максимальная сумма вычета составляет 20 000 и 4000 евро соответственно).

В отношении налога на прибыль, с 1 января 2025 года на один год продлеваются налоговые льготы по свободному амортизированию инвестиций, использующих энергию из возобновляемых источников.

В отношении «муниципальной добавленной стоимости» (налог на прирост стоимости городских земельных участков) обновлены максимальные значения коэффициентов, применяемых к стоимости земельного участка на момент начисления налога, при этом более строго наказываются «спекулятивные» или краткосрочные продажи недвижимости.

Однако в отношении этих мер очень важно учитывать, что Конгресс депутатов в конечном итоге не утвердил этот королевский декрет-закон (ЗДЕСЬ), поэтому необходимо дождаться реакции правительства, чтобы окончательно определить реальный и временной охват этих мер.

8.- Завещание разведенных/разлученных родителей и управление имуществом, завещанным детям в случае смерти. Аспекты, которые следует учитывать.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение Верховного суда № 4871/2025 от 27 октября, в котором Высший суд анализирует очень распространенный случай среди разведенных/разлученных родителей, которые, составляя завещание и завещая свое имущество детям, назначают администратора для управления наследством от имени своих детей, причем очень часто этим администратором назначается лицо, отличное от бывшего супруга (чтобы бывший муж или бывшая жена не управляли их имуществом после их смерти).

В данном случае особенность ситуации заключается в том, что завещатель, помимо назначения администратора, ограничивает право наследников распоряжаться имуществом до достижения ими 25-летнего возраста, так что до достижения этого возраста дети не смогут распоряжаться наследством (включая законную долю), которое будет по-прежнему управляться назначенным администратором.

Дело в конечном итоге дошло до суда, и Верховный суд справедливо постановил, что в соответствии с действующими статьями 240, 246 и 813 Гражданского кодекса по достижении совершеннолетия приобретается полная дееспособность для управления и распоряжения собственным имуществом, , так что указанное ограничение на управление имуществом после достижения 18 лет не может затронуть законную долю наследства, поскольку это противоречило бы общему принципу ее незыблемости.

Таким образом, напоминаем разведенным родителям, что они могут включить в свое завещание пункт, согласно которому управление имуществом из наследства будет возложено на кого-либо, кроме их бывшего супруга, но при этом следует учитывать, что пункт об администраторе будет действовать только после достижения 18 лет в отношении части, превышающей законную долю, но не в отношении самой законной доли.

9.- Будьте очень осторожны при купле-продаже долей в нотариальной конторе. Неправильные действия могут иметь серьезные последствия для клиентов и нотариуса.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на очень важное решение Верховного суда, а именно 5981/2025 от 9 декабря, касающееся неправомерных действий нотариуса в рамках купли-продажи долей участия и ответственности, вытекающей из этого для нотариуса.

Дело касается купли-продажи долей участия в коммерческой компании, цена которых частично отложена и гарантирована отлагательным условием. Купля-продажа оформлена в виде публичного нотариального акта в нотариальной конторе г-на «X».

Когда наступил срок уплаты этой отсроченной суммы, покупатель не уплатил ее, в результате чего продавец обратился в суд с требованием принудительного исполнения, но это оказалось безрезультатным, поскольку покупающая компания перепродала эти доли участия добросовестному третьему лицу в том же нотариальном бюро, но с участием другого нотариуса (господина «Y»). При этой второй сделке купли-продажи замещающий нотариус не проверяет наличие отлагательного условия, его выполнение и не предупреждает об этом стороны.

В конце концов, покупатель, который должен деньги, оказывается неплатежеспособным, в результате чего первоначальный продавец не может получить всю сумму, и, учитывая это, решает подать в суд на двух нотариусов, требуя от них цену купли-продажи плюс соответствующие проценты (речь идет в общей сложности о сумме почти 600 000 евро).

Верховный суд, согласившись с истцом, постановил, что участвовавший в сделке нотариус не выполнил свои профессиональные обязанности в качестве публичного нотариуса (статьи 1 LN и 1, 145, 146, 147 и 196 Нотариального регламента), поскольку не обеспечил законность передачи, соблюдение правовых и договорных требований и не предупредив стороны о наличии указанного отлагательного условия, в результате чего он обязал нотариуса выплатить истцу требуемые суммы.

Чтобы иметь в виду этот случай при всех сделках купли-продажи долей участия и проявлять максимальную осторожность для обеспечения прав праводателей и избежания профессиональной ответственности, связанной с недобросовестным исполнением профессиональных обязанностей.

10.- Регистрация в торговом реестре ликвидации компании, объявленной банкротом. Это возможно, даже если в балансе имеются долги.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Генеральной дирекции по правовой безопасности и нотариату от 6 октября 2025 г. (BOE от 21 января 2026 г.), в котором анализируется интересный случай, связанный с актом о ликвидации общества с ограниченной ответственностью.

Дело касается общества с ограниченной ответственностью, которое было признано банкротом, при этом было установлено, что у общества нет активных активов. Учитывая это, судья по делу о банкротстве принимает решение в соответствии с законодательством о банкротстве о ликвидации общества в коммерческом порядке. Учитывая это, общее собрание общества принимает соответствующее решение и оформляет его в виде необходимого публичного акта о ликвидации.

После подачи данного документа на регистрацию, регистратор коммерческого реестра отказывает в регистрации, мотивируя это тем, что, согласно окончательному балансу ликвидации компании, у нее имеются долги на сумму более 8 миллионов евро, в связи с чем, в соответствии со ст. 395 Закона о капитальных обществах, требуется предварительная оплата или зачисление указанных долгов или, в соответствующих случаях, проведение соответствующей процедуры банкротства.

После подачи соответствующей апелляции Генеральная дирекция принимает решение об отмене оценки, определив, что в данном случае поскольку судья постановил прекратить конкурсное производство в связи с недостаточностью конкурсной массы компании и распорядился о временном закрытии регистрационной страницы, следует признать, что до истечения одного года с момента вынесения судебного решения о закрытии регистрации без возобновления конкурсного производства в реестре коммерческих предприятий может быть произведена отмена регистрации юридического лица компании.