Практические юридические заметки — август 2026 года

1. В Каталонии в сообществе собственников для установления специальных взносов на содержание определенных объектов частного пользования не требуется единогласное решение

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление JUS/5017/2025 от 16 апреля 2025 года, вынесенное Генеральным управлением по вопросам права, юридических лиц и медиации правительства Каталонии в целях рассмотрения апелляции на отрицательное заключение регистратора недвижимости города Камбрильс. Конфликт возник в связи с отказом в регистрации нотариального акта от 2024 года, закрепляющего в нотариальной форме соглашения сообщества собственников недвижимости, подпадающей под режим горизонтальной собственности. Это интересное постановление позволяет определить режим большинства голосов, предусмотренный Гражданским кодексом Каталонии, необходимый для изменения распределения общих расходов, проводя различие между «долей участия» (коэффициентом собственности) и «долей взноса» в общие расходы.

Фактические обстоятельства дела восходят к 1995 году, когда совет собственников принял решение изменить размер взносов на общие расходы по офисам и жилым помещениям здания, с тем чтобы компенсировать интенсивное использование общих элементов в связи с хозяйственной деятельностью, осуществляемой в конкретном объекте недвижимости, при этом сохранив коэффициенты собственности без изменений. В 2019 году сообщество отказалось возвращаться к первоначальной системе и одобрило оформление данного решения в виде нотариально заверенного акта при поддержке более чем 4/5 части собственников и долей участия. Регистратор приостановил регистрацию, потребовав единогласия для изменения взносов (ст. 553-26.1 Гражданского кодекса), в то время как сообщество утверждало, что при изменении только взносов на общие расходы достаточно квалифицированного большинства в 4/5 (ст. 553-26.2 Гражданского кодекса).

Генеральная дирекция постановила удовлетворить апелляцию и отменить решение регистратора. Основной аргумент заключается в том, что «доля участия» и «доля взноса» в расходы являются разными понятиями. Поскольку данное изменение не затрагивает ни зарегистрированные доли собственности, ни учредительный документ на объект недвижимости, а касается исключительно распределения общих расходов с учетом дифференцированного использования, правило единогласия не применяется, и квалифицированное большинство в четыре пятых, достигнутое на собрании, является полностью действительным.

2. Выступление в качестве устного представителя наследника при принятии наследства не препятствует последующему обращению к данному наследнику и не противоречит доктрине собственных действий

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление JUS/5019/2025 от 14 июля 2025 года, вынесенное Генеральным управлением по вопросам права, юридических лиц и медиации Правительства Каталонии по результатам административной апелляции, поданной нотариусом из Риполя против заключения Реестра недвижимости Бадалоны № 1. Причиной конфликта стало приостановление регистрации двух актов о наследовании по закону (заверенных в 2014 и 2015 годах) и одного акта interrogatio in iure, посредством которых предполагалось передать в собственность зарегистрированный участок с прибавлением доли, возникшей в результате отказа одной из сонаследниц принять наследство. Интересный случай, позволяющий определить право на подачу иска «interpellatio in iure» в соответствии с доктриной «собственных действий», когда лицо, инициирующее данный иск, ранее действовало в качестве устного поверенного сонаследницы.

Дело связано со смертью родителей, в документах о принятии наследства которых сначала мать, а затем сестра выступали в качестве «устных доверенных лиц» одной из сонаследниц, зарезервировав для неё её долю в ожидании ратификации, которая так и не состоялась в течение десяти лет. В связи с бездействием последней сестра инициировала процедуру interrogatio in iure (ст. 461-12 Гражданского кодекса), чтобы потребовать от неё принять или отказаться от наследства, и процедура завершилась без явного принятия наследства. Регистратор отказала в регистрации, посчитав, что заявительница «противоречит своим собственным действиям», требуя отказа от наследства, хотя ранее она заявляла о его принятии от имени своей сестры, и потребовала явного отказа, зафиксированного в официальном документе.

Генеральное управление постановило частично удовлетворить апелляцию, определив, что документы подлежат регистрации с учетом приращения, вытекающего из молчаливого отказа наследницы от наследства. В обосновании своего решения орган указывает, что действия в качестве «устного доверенного лица» без официальной доверенности не являются обязательным «собственным актом» и не влекут за собой нарушение принципа добросовестности, поскольку действительность сделки зависела от ратификации заинтересованной стороной. По истечении срока после interpellatio отсутствие ответа юридически рассматривается как отказ от наследства, что гарантирует защиту сонаследниц в случае длительного бездействия ответчицы.

3. Каталония отменяет налоговые санкции, ранее применявшиеся к пожертвованиям по завещанию с немедленной передачей

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление № 3/2026 Главного управления по налогам и азартным играм правительства Каталонии, в котором официально закреплено изменение критериев при начислении налогов в Каталонии в случае оформления пожертвования при жизни на случай смерти с немедленной передачей (donació mortis causa amb lliurament de present).

Основное изменение обусловлено отменой статьи 632-1.4 Налогового кодекса Каталонии в соответствии с Законом 11/2026 (вступающим в силу с июля 2026 года). До сих пор правительство Каталонии (Generalitat) обязывало облагать такие пожертвования налогом так, как если бы они были обычным пожертвованием между живыми лицами. С отменой этой статьи и приведением законодательства в соответствие с обязательной государственной доктриной данная норма теперь юридически рассматривает данную сделку как то, чем она является на самом деле, — правом наследования. Наиболее важные практические последствия для налогоплательщиков заключаются в следующем:

• Налогообложение как наследование: даже если имущество передается немедленно при жизни, налог рассчитывается с применением правил, налоговых льгот и скидок, действующих в отношении наследства (режим наследования), которые, как правило, гораздо выгоднее, чем те, что применяются к дарению.
• Срок уплаты: Налог начисляется и подлежит уплате в момент подписания договора дарения в нотариальной конторе.
• Правило 4-летнего накопления: если даритель умирает в течение 4 лет после дарения, данное имущество будет присоединено к остальной части наследства для целей расчета окончательного налога.
• Отсутствие расходов в связи с оговоркой об отзыве: включение условия о возврате имущества дарителю в случае смерти одаряемого до дарителя (преждевременная смерть) или отзыва дарения дарителем не влечет за собой уплату дополнительных налогов на передачу имущества (ITPAJD) или наследование. В случае аннулирования дарения по этой причине можно будет потребовать возврата уплаченного налога.

4. Практическая подготовка нотариусов. Прекращение права совместного владения

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на видеозапись учебного занятия, организованного Фондом нотариата, в ходе которого дон Хавьер Максимо Хуарес Гонсалес, нотариус из Валенсии, проводит интересный практический семинар по нотариальному делу, посвященный изучению вопросов прекращения совместного владения, то есть юридической операции, посредством которой прекращается ситуация совместного владения или общинного владения имуществом, при этом имущество передается одному из совладельцев (если оно неделимо или его разделение нецелесообразно) и, в случае необходимости, остальным совладельцам выплачивается денежная компенсация в размере стоимости их доли.

В ходе сессии рассматриваются такие интересные аспекты, как основные элементы ликвидации (полной или частичной), её налогообложение (влияние на налог на оформление сделок), порядок учета излишков при распределении и их налогообложение, а также возможные связанные с этим последствия для ипотечных обязательств.

Для ознакомления и тщательного изучения, учитывая широкое распространение подобных операций в нотариальной практике.

5. В устав может быть включено положение, позволяющее в случае залога долей участия или акций передать права участника залогодержателю

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на Постановление от 28 апреля 2026 года Главного управления по правовой безопасности и государственной верности (DGSJFP), в котором рассматривается апелляция, поданная представителями коммерческой компании в связи с отказом XIII Регистратора коммерческих компаний Мадрида зарегистрировать новый пункт устава (ст. 8-бис). Отклоненная оговорка предусматривала, что в случае судебного или нотариального обращения взыскания на залог долей участия в связи с неисполнением обязательств права участника переходили бы к залогодержателю после соответствующего уведомления. Регистратор отказал в регистрации, мотивируя это тем, что передача экономических прав (таких как дивиденды) залогодержателю означает безвозмездную передачу имущества и необоснованное обогащение, что изменяет характер залога как чистого обеспечительного права.

В ответ на отказ компания-апеллянт заявила, что регистратор превысил свои полномочия, заранее сделав вывод о наличии противоправного основания и не приняв во внимание, что коммерческая практика допускает залог в целях погашения задолженности. Компания также подчеркнула, что Закон о капиталных обществах (LSC) прямо разрешает внесение изменений в устав в части режима прав участника. В свою защиту она сослалась на предыдущие решения самого Управляющего центра, утверждая, что квалификация в реестре должна ограничиваться текстом документа, без домыслов о намерениях сторон, и напомнила, что аналогичные положения уже были зарегистрированы в уставах других компаний.

В итоге ГУ по вопросам корпоративного права и финансовых рынков (DGSJFP) постановило удовлетворить апелляцию и отменить решение регистратора, признав изменение устава подлежащим регистрации. Руководящий орган разъясняет, что статья 132.1 Закона о коммерческих обществах (LSC) предоставляет обществам право добровольно передавать залоговому кредитору право осуществления прав участника. Хотя в формулировке данного положения указывалось, что права «принадлежат» кредитору, Главное управление определяет (путем герменевтического толкования, не противоречащего закону), что данное положение устава не передает ни право собственности, ни статус участника, а ограничивается регулированием права на их осуществление до тех пор, пока продолжается процедура обеспечения.

6. Верховный суд предупреждает: реализация опциона на покупку не дает права проживать бесплатно до оформления сделки у нотариуса.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда № 1256/2026 от 21 июля 2026 года, в котором рассматривается определение правовых последствий осуществления опции на покупку в рамках договора аренды с правом выкупа, а также урегулирование вопросов владения после длительной задержки в оформлении нотариального акта. В рассматриваемом решении основное внимание уделяется разграничению между заключением договора купли-продажи и передачей права собственности посредствомlatraditio, при этом оценивается уместность применения доктрины неосновательного обогащения в сравнении с правилом о присуждении гражданских плодов покупателю (ст. 1095 и 1468 Гражданского кодекса) в случаях непрерывного владения недвижимостью без уплаты вознаграждения и без уплаты сборов.

Ключевые события начались с реализации арендаторами опциона на покупку в октябре 2016 года, оформление которой в виде нотариального акта затянулось до января 2020 года из-за разногласий между сторонами относительно применимых норм, регулирующих установление цены продажи, что привело к первому судебному спору. В течение более чем трех лет задержки лица, воспользовавшиеся опционом, сохраняли исключительное право пользования жильем, не приобретя при этом право собственности из-за отсутствия нотариально заверенного акта и не уплачивая никаких сумм в качестве арендной платы, коммунальных расходов, налога на недвижимость (IBI) или муниципальных сборов, которые были покрыты продавцом. Суть спора заключалась в том, имела ли продавца право на компенсацию за такое проживание или, напротив, оформление сделки купли-продажи юридически передавало право пользования и владения недвижимостью покупателям с момента осуществления ими опциона.

Верховный суд отклонил позицию покупателей и подтвердил решение о выплате компенсации, указав, что, хотя реализация опциона привела к заключению договора, право собственности по нему не перешло из-за отсутствия соответствующейтрадиции или нотариально заверенного акта. Следовательно, покупатели не обладали правом пользования жильем в качестве собственников, а продолжительное проживание без уплаты вознаграждения привело к необоснованному имущественному обогащению в их пользу и соответствующему обнищанию продавца, которая, кроме того, полностью несла налоговую нагрузку и расходы на содержание, не получив при этом продажной цены и не распоряжаясь недвижимостью. Поэтому Высший суд подтверждает правомерность применения доктрины необоснованного обогащения для определения размера компенсации — рассчитанной в размере 50 % доходов и 100 % расходов, налога на недвижимость (IBI) и сборов за указанный период — и возлагает судебные издержки на истцов.

7. Может ли коммерческая компания получить наследство? Как это будет учитываться с точки зрения налогообложения?

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на обязательное к исполнению разъяснение V0767-26, выпущенное Подгосударственным управлением по налогам на юридические лица при Главном управлении по налогам (DGT) 7 апреля 2026 года, в котором анализируется налоговый режим, связанный с получением наследства коммерческой компанией, являющейся резидентом Испании. Данное разъяснение охватывает применение Закона о налоге на прибыль (статьи 10.3 и 17) и Закона о налоге на наследство и дарение (статьи 1 и 3.2), а также налогообложение в рамках Налога на передачу имущества и документально оформленных правовых действий (статья 31.2 TRLITPAJD).

В рассматриваемом случае речь идет о мажоритарном участнике (владеющем 99 % уставного капитала), который намеревается включить в своё завещание распоряжение о передаче в пользу своей компании с ограниченной ответственностью наследства, состоящего из нескольких объектов недвижимости (его основного жилья и парковочных мест) и остаточных долей участия, не завещанных его наследникам (племянникам). Цель данного распоряжения заключается в включении объектов недвижимости в имущество компании для обеспечения непрерывности её хозяйственной деятельности. Правовой спор заключается в определении порядка бухгалтерского и налогового учета данного имущества в получающей компании, его подчинении нормам наследования, а также косвенных последствий данного распоряжения.

Генеральная дирекция по вопросам налогообложения (DGT) постановила, что, поскольку речь идет о юридическом лице, полученное компанией увеличение собственного капитала не подлежит обложению налогом на наследство и дарение, но подлежит обязательному обложению корпоративным налогом. С бухгалтерской точки зрения данная операция должна быть отражена непосредственно в собственном капитале (счет 118 «Прочие взносы участников») в соответствии с Нормой 18 Национального плана бухгалтерского учета (PGC), однако в налоговых целях статья 17 Закона о налоге на прибыль (LIS) требует оценки имущества, приобретённого на коммерческой основе, по его рыночной стоимости и включения его в налогооблагаемую базу того налогового периода, в котором происходит передача, посредством соответствующей положительной внебухгалтерской корректировки. Кроме того, в ней определяется, что нотариальный акт о принятии и включении недвижимости в состав общества подпадает под категорию «Документально оформленные юридические действия» (AJD) в рамках налога на документально оформленные юридические действия (ITPAJD), поскольку он соответствует требованиям о необходимости регистрации, наличии оцениваемой суммы и отсутствии облагания налогом на наследство; при этом запрос относительно налогообложения наследников — физических лиц — не принимается к рассмотрению в связи с отсутствием правомочий.

8. Напоминание: Нельзя изменять название коммерческой компании, если срок действия резервирования названия истек

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 29 апреля 2026 года Главного управления по правовой безопасности и государственной верности (DGSJFP), в котором анализируется действительность соглашения об изменении названия общества с ограниченной ответственностью в связи с отказом Регистратора коммерческих предприятий III Аликанте в его регистрации. Применимое законодательство основывается на статье 18 Торгового кодекса и, в первую очередь, на статьях 409, 412 и 415 Регламента торгового реестра (RRM), которые регулируют порядок выдачи, истечения срока действия, продления и окончательного закрепления резервирования наименований компаний.

Дело началось с оформления нотариального акта 28 мая 2025 года, которым было официально зафиксировано изменение наименования, с приложением справки об отсутствии записей из Центрального торгового реестра (RMC), выданной 22 мая 2025 года. Акт был представлен в Торговый реестр 9 декабря 2025 года, после чего регистратор отказал в регистрации на том основании, что срок действия резервирования названия истек, поскольку с момента его выдачи прошло более шести месяцев. Администратор-истец утверждал, что срок действия справки должен совпадать исключительно с моментом оформления акта, и что последующее истечение срока действия не должно препятствовать регистрации.

DGSJFP постановляет отклонить апелляцию и подтвердить запись в реестре. Руководящий орган обосновывает своё решение тем, что свидетельство RMC предоставляет временное резервирование сроком на шесть месяцев, которое закрепляется только после регистрации или продлевается на два месяца, если решение по заявке находится на рассмотрении в течение указанного срока (ст. 412.3 RRM). Поскольку документ был представлен после истечения срока 9 декабря 2025 года (после истечения срока действия резервирования 22 ноября), продление или регистрация просроченного наименования невозможны, при этом не имеет значения, что сертификат был действителен на момент оформления нотариального акта.

9. Изменения в каталонском законодательстве, регулирующем механизмы поддержки правоспособности лиц

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Закон № 13/2026 от 3 августа о внесении изменений в Гражданский кодекс Каталонии в части мер поддержки осуществления дееспособности физических лиц, который окончательно закрепляет реформу в этой сфере в Каталонии (отменяет Декрет-закон № 19/2021, который был принят в срочном порядке для приведения Гражданского кодекса Каталонии в соответствие с государственным Законом № 8/2021) и вводит важные нововведения и корректировки в нотариальную практику по сравнению с предыдущим временным регулированием. Основные изменения по сравнению с прежней ситуацией можно разделить на следующие направления:

1. Окончательная отмена подмены воли: строго закрепляется принцип непредставительного содействия в качестве центральной концепции. Оформитель лично присутствует и подписывает документ; содействующее лицо присутствует или дает свое согласие. Полномочия представительства становятся исключительными, должны быть формально ограничены и применяться исключительно в тех случаях, когда лицо не может выразить свою волю никаким образом, даже с учетом разумных приспособлений.

2. Укрепление нотариального документа о добровольном участии:

• Прежний порядок: Возможность добровольного оформления соглашения о попечении у нотариуса существовала, однако нормативная база, закреплённая в Декрете-законе № 19/2021, оставляла неоднозначности в отношении приоритета добровольных мер над судебными в случае возникновения семейных разногласий.
• Закон № 13/2026: Устанавливает абсолютный приоритет нотариального саморегулирования, то есть то, о чем лицо договорилось в присутствии нотариуса в нотариальном акте, имеет обязательную силу для третьих лиц и для самого судебного органа, за исключением случаев, когда будет доказано злоупотребление данной мерой или наличие порока в согласии.
• Это позволяет с большей гибкостью устанавливать индивидуальные меры защиты непосредственно в тексте нотариального акта (системы отчетности, контролеры, количественные ограничения, при превышении которых помощник должен дать свое согласие, и т. д.) без необходимости систематического судебного утверждения или надзора.

3. Определение действий, требующих участия нотариуса:

• Прежний порядок: При применении прежнего перечня «действий, требующих судебного разрешения для опекуна» к функциям добровольного помощника наблюдалась определенная жесткость, что вынуждало часто обращаться в суд для совершения сложных имущественных сделок (например, продажи имущества значительной стоимости).
• Закон № 13/2026: Уточняется, что в тех случаях, когда лицо с инвалидностью действует при поддержке своего помощника (который лишь дополняет его способности) при совершении нотариальных сделок (купля-продажа, обременение имущества, дарение, выделение имущества), предварительное судебное разрешение не требуется, при условии, что это предусмотрено оформителем в учредительном документе или речь идет об общем правиле оказания поддержки.
• Контроль за содержанием и соблюдением гарантий возлагается на нотариуса, оформляющего документ, который проверяет соответствие меры поддержки акту, подлежащему оформлению.

4. Активная роль нотариуса (разумные корректировки и оценка намерений):

• Прежний порядок: Оценка нотариуса традиционно сводилась к установлению «дееспособности или ясности ума» на момент оформления документа.
• Закон № 13/2026: Вносит изменения в роль нотариуса, который теперь не оценивает правоспособность, а содействует осуществлению дееспособности посредством выполнения установленной законом обязанности обеспечивать разумные приспособления (использование текстов, написанных простым языком, вспомогательных/альтернативных средств коммуникации или присутствие помощников в нотариальной конторе).
• Нотариус должен выяснить желания, предпочтения и ценности лица и воздерживаться от заверения документов, если обнаружит неустраненный конфликт интересов или неправомерное влияние со стороны сопровождающего лица на волю лица, оформляющего документ.

5. Взаимодействие с органами профилактики:

• Прежняя система: добровольное нотариальное содействие и предварительные доверенности сосуществовали в неопределённом порядке, что вызывало сомнения относительно того, аннулирует ли появление лица, оказывающего содействие, ранее выданную предварительную доверенность.
• Закон № 13/2026: гармонизирует сосуществование обоих институтов в Гражданском кодексе Каталонии, устанавливая, что превентивные полномочия сохраняются и имеют приоритет над судебной помощью, определяя их как механизм самоопеки/поддержки, имеющий чисто нотариальный характер.

6. Вступление в силу: 4 февраля 2027 года.

10. Будьте очень осторожны: заключение у нотариуса соглашений о распределении наследства, изменяющих волю наследодателя, может привести к увеличению суммы налога, подлежащего уплате в налоговую инспекцию.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Обязательное разъяснение V0807-26, выпущенное Управлением по имущественным налогам, сборам и государственным ценам при Главном управлении по налогам (DGT) 13 апреля 2026 года, в котором анализируется налоговый режим, применимый к операциям по разделу наследства по завещанию в случае включения в них соглашений о мировом соглашении между наследниками. В данном нормативном акте рассматривается определение налогооблагаемого факта в рамках налога на наследство и дарение (статья 3 Закона 29/1987 и статья 12 Положения о налоге на наследство и дарение) в противовес режиму урегулирования, предусмотренному в рамках налога на передачу имущества и документов, удостоверяющих юридические действия (статья 14.5 Единого текста закона о налоге на передачу имущества и документально оформленных юридических действий (TRLITPAJD) и статья 28 соответствующего Положения), в соответствии с понятием сделки, изложенным в статье 1.809 Гражданского кодекса.

Рассматриваемое дело касается наследства, в котором, после вынесения судебного решения, предписывающего включить в общий опись семейное имущество и пять земельных участков, пять наследников намереваются оформить распределение наследства в рамках одного нотариального акта. В данном нотариальном акте они предлагают включить мировое соглашение, в соответствии с которым один из наследников, получивший в наследство главный участок, отказывается от части своей доли и от распределения оставшихся четырех участков путем жеребьевки, при этом остальные сонаследники соглашаются на предоставление сервитутов прохода и выполнение других судебных решений. Спор заключается в том, можно ли квалифицировать данную комплексную операцию как единый акт раздела наследства, подпадающий исключительно под режим налога на наследство (ISD).

Главное управление по налоговым вопросам (DGT) приходит к выводу, что данный документ не может рассматриваться как единый акт раздела наследства, поскольку соглашения, изменяющие положения завещания или нормы наследственного права, представляют собой самостоятельные правовые сделки между живыми лицами. Следовательно, если отказ от прав и уступки предполагают извлечение выгоды из благотворительных побуждений, они будут облагаться налогом как дарение в соответствии со статьёй 3.1 b) Закона о налоге на дарение (ISD); если же, напротив, они представляют собой возмездные уступки или обмены, вытекающие из данной сделки, они должны облагаться налогом в соответствии с соответствующей категорией налога на правовые сделки и административные сборы (ITPAJD).