Практические юридические заметки - октябрь 2024 года
1.- Исправление описания места на общей парковке. Требуется согласие всех совладельцев гаража.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция Генерального директората по юридическим вопросам и медиации от 27 сентября 2024 г. (BOGC от 7 октября 2024 г.), в которой ГД разрешает дело, связанное с попыткой владельца парковочного места, встроенного в коммунальный гараж (т.е. подпадающего под горизонтальный режим собственности), в одностороннем порядке изменить описание своего парковочного места, чтобы претендовать на исключительное пользование конкретной пристройкой или местом на общей парковке, основывая свое требование на предполагаемой ошибке в транскрипции в актах регистрации горизонтального режима собственности и купли-продажи.
Регистратор, как и не могло быть иначе (как в случае с решением ГД), определяет, что это невозможно, поскольку для исправления регистрационной записи и признания права конкретной площади на частное занятие общего пространства, по сути, требуется акт распоряжения (присвоения исключительного пользования) в рамках сообщества, для чего необходимо единогласное согласие остальных совладельцев данного сообщества, в соответствии с тем, что прямо установлено в статье 552-7.6 КТС.
2.- Регистрация присвоения права пользования семейным домом, определенного в решении о разводе в пользу детей и бывшего супруга, которому приписывается опека. Требуется временная спецификация права
Прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция Генерального директората по юридическим вопросам и медиации от 2 октября 2024 года (BOGC от 11 октября 2024 года), в которой ГД разрешает дело, связанное с попыткой зарегистрировать судебный приказ, предписывающий оформить пользование семейным домом (принадлежащим на 50% двум бывшим супругам), указанным в приговоре о разводе, на общих несовершеннолетних детей от брака и на бывшего супруга, который осуществляет над ними опеку.
Это было первоначально отклонено Земельным регистратором и подтверждено ГД в том смысле, что в соответствии со ст. 233-20 CCCat присвоение пользования жильем должно осуществляться на временной основе, поэтому в согласованном решении должен быть четко указан временный срок этого присвоения, чтобы оно могло быть правильно зарегистрировано в Земельном кадастре.
3.- Публикация нового отчета Службы жалоб Банка Испании на 2023 год
9 октября прошлого года он был опубликован (ЗДЕСЬ) Отчет Службы жалоб Банка Испании, соответствующий 2023 финансовому году, в котором банковский надзор собирает все жалобы, поданные клиентами банков на свои учреждения, а также критерии разрешения, применяемые надзорным органом в наиболее конфликтных вопросах. Очень интересный документ для разрешения сомнений клиентов относительно происхождения комиссий, процентных ставок, штрафов и т.д. в их отношениях со своим банком.
Интересные нововведения, например, в области справок о нулевом балансе при аннулировании ипотеки (где не требуется предоставление простой справки), в области платы за обслуживание при наследовании (где необоснованное увеличение платы недопустимо) или о необходимой прозрачности в отношении системы амортизации ипотечных кредитов.
4.- Одобрение предварительного законопроекта о внесении изменений в Гражданский кодекс Каталонии в части поддержки осуществления правоспособности лиц.
Прилагается (ЗДЕСЬ) текст, одобренный правительством Каталонии для внесения изменений в Гражданский кодекс автономии в части поддержки осуществления правоспособности лиц.
Текст, основанный на Нью-Йоркской конвенции, твердо привержен самостоятельности людей с ограниченными возможностями, переходя от старой модели замещения воли (недееспособности) к модели, основанной на сопровождении, через неформальные или формальные институты, такие как помощь или превентивная поддержка (доверенности в ожидании), т.е. области, в которых нотариусы могут играть очень активную роль в защите людей с ограниченными возможностями.
В любом случае, чтобы текст вступил в силу, необходимо дождаться соответствующей парламентской процедуры.
5.- Закладывая недвижимость и предоставляя кредитору право продать ее в случае неуплаты (и аннулировать долг за счет полученной цены), вы нарушаете запрет на заключение договора комиссии.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 22 июля 2024 года (BOE от 9 октября 2024 года), в котором владельцы недвижимости оформляют ипотечный кредит на свою собственность на сумму более 500 000 евро (со сроком погашения 6 месяцев) и одновременно выдают кредитору доверенность на продажу недвижимости, получение цены (и с тем же погашением долга в случае неуплаты) и отмену гарантий. По истечении определенного времени доверенное лицо, наконец, использует доверенность и продает имущество у нотариуса, чтобы получить невыплаченный долг.
После того как этот договор купли-продажи был представлен на регистрацию, регистратор дал ему отрицательную оценку, заявив, что эта процедура нарушает общий запрет на заключение договора комиссии (статьи 1.859 и 1.884 Cc), и этот критерий был подтвержден Генеральным директоратом в его решении.
6.- Остерегайтесь оговорок о полномочиях, сделанных в учредительном договоре горизонтального режима собственности.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 23 июля 2024 года (BOE от 9 октября 2024 года), в котором анализируется интересный случай, когда владелец (не застройщик, так как последний уже продал его) помещения, на которое распространяется режим горизонтальной собственности, в одностороннем порядке выделяет часть помещения в самостоятельный объект недвижимости, в одностороннем порядке выделяет часть помещения в самостоятельный объект недвижимости, основывая свое решение на пункте устава материнского объекта недвижимости, в котором говорится, что "инициатор горизонтального разделения оставляет за собой право разделить коммерческие помещения на первом этаже по своему усмотрению".
Когда этот акт был представлен на регистрацию, регистратор отказался его регистрировать, поскольку, по ее мнению, пункт устава разрешал застройщику проводить одностороннюю сегрегацию (т.е. без соответствующего согласия собрания), а не последующим владельцам недвижимости; этот критерий был подтвержден Генеральным управлением в том смысле, что, поскольку он является исключением из общего правила, предусмотренного законодательством, регулирующим горизонтальную собственность, как таковую, его следует толковать ограничительно.
7.- Будьте предельно внимательны, указывая в закладной документ LCI и все требуемые законом детали (особенно если в сделке участвуют другие лица, например, поручители).
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 23 июля 2024 года (BOE от 9 октября 2024 года), в котором анализируется случай ипотечного кредита (с поручителем), представленного на регистрацию, где нотариус, ссылаясь на предыдущий акт LCI, его содержание и результат, не упоминается тот факт, что заемщик и поручитель получили консультации, предусмотренные статьей 15 Закона 5/2019 от 15 марта, и что, кроме того, поручитель заблаговременно получил документы, установленные в LCCI.
Регистратор отказывает в регистрации по этой причине, а Генеральная дирекция подтверждает дефект, так что, в заключение, мы должны быть очень внимательны при регистрации LCI во всех ипотечных кредитах, соблюдая все требования, предъявляемые LCI, особенно в тех случаях, когда в операцию вмешиваются третьи лица помимо залогодателей (как в данном случае, поручители).
8.- Физическое лицо, приобретающее жилое помещение за счет банковского финансирования (ипотечного кредита) с целью сдачи его в аренду, должно считаться потребителем.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Суда Европейского Союза от 24 октября 2024 года, в котором Суд, в ответ на предварительное постановление, определяет, что в соответствии с законодательством ЕС, применимым к данному делу (которое отражено в каждом государстве-члене), физическое лицо, которое приобретает жилую недвижимость при банковском финансировании (ипотечный кредит) с целью сдачи ее в аренду за ценное вознаграждение, должно иметь статус потребителя, при условии, что это не является профессиональной деятельностью данного лица.
В результате такого статуса потребителя подразумевается, что к нему будут применимы правила защиты прав потребителей в области договоров ипотечного кредитования (т. е. LCI в испанском случае). Это необходимо учитывать при рассмотрении сделки такого рода.
9.- Законный интерес в получении покупной цены в регистрационном свидетельстве
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 29 июля 2024 года (BOE от 10 октября 2024 года), в котором Главное управление анализирует интересный случай, когда земельный регистратор отказывается выдать регистрационное свидетельство с указанием покупной цены, уплаченной нынешним владельцем регистрационного свидетельства.
В данном случае лицо просит выдать ему указанное свидетельство с указанием покупной цены, указанной в реестре, утверждая, что оно заключило договор о задатке с нынешним владельцем и что оно намерено подать судебный иск, связанный с этим (ущерб в размере половины справедливой цены, статья 621-45 CCCat и нечестное преимущество, статья 621-46 CCCat), для чего ему необходимо знать указанную покупную цену. В качестве доказательства своего законного интереса заявительница предоставляет копию договора о задатке и доверенность на ведение судебного процесса для целей подачи указанного иска.
Генеральный директорат, отменяя отказ регистратора, считает, что законный интерес в данном деле достаточно акцентирован, чтобы получить подробную информацию о цене продажи, поскольку это ключевой элемент для определения жизнеспособности судебного иска, который будет подан.
10.- Приобретение недвижимости иностранцами, состоящими в браке. При покупке важно определить законный или конвенциональный характер режима супружеской собственности.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 29 июля 2024 года (BOE от 10 октября 2024 года), в котором Главное управление напоминает, что при покупке недвижимости иностранцами, состоящими в браке, важно определить не конкретный режим супружеской собственности, а ее законный или конвенционный характер, при этом Регистратор не может требовать каких-либо дополнительных уточнений в этом отношении (т.е. действует простое классическое выражение "состоящие в браке в соответствии с законным режимом супружеской собственности их гражданства").
Однако при продаже (добровольной или принудительной), разумеется, необходимо учитывать конкретное применимое иностранное законодательство, чтобы оценить условия такого отчуждения.
