Что такое декларация о потенциально загрязняющей почву деятельности и как она влияет на мою собственность?

Узнайте о нововведениях, внесенных недавно принятым Законом 7/2022 от 8 апреля об отходах и загрязненных землях для циркулярной экономики, с особым акцентом на его влияние на недвижимость и регистрационное право, например, при продаже и покупке недвижимости.

‍

Действительно, с 10 апреля 2022 года новый Закон 7/2022 от 8 апреля об отходах и загрязненных почвах для циркулярной экономики вводит ряд реформ в правовую систему, среди которых в сфере недвижимости и регистрационного права выделяется так называемая декларация о потенциально загрязняющих почву действиях, которая отныне должна учитываться во многих сделках с недвижимостью, оформляемых ежедневно в любой нотариальной конторе, например, при продаже и покупке недвижимости.

Поэтому, в свете этого нового нормативного развития, в данной статье, используя мою традиционную систему вопросов и ответов, мы попытаемся пролить свет на этот вопрос, чтобы все заинтересованные стороны знали об этом новом нормативном аспекте, который необходимо принимать во внимание, а также о его наиболее актуальных практических последствиях.

Что такое Закон 7/2022?

Действительно, как может оценить любой наблюдатель реальности, в 21 веке и далее одним из вопросов, который, несомненно, будет в центре дебатов и политических мер, которые будут приняты, будет управление, которое человечество примет в отношении охраны окружающей среды, здоровья населения и управления природными ресурсами и образующимися отходами, поскольку, к сожалению, большая часть роста, наблюдавшегося в течение последних нескольких столетий, была основана на бесконтрольной эксплуатации природных ископаемых ресурсов Земли, а также на производстве загрязняющей промышленной деятельности, которая значительно ухудшила качество нашей планеты (вспомните такие очевидные явления, как изменение климата, загрязнение атмосферы или водоносных горизонтов, опустынивание и ухудшение качества окружающей среды), а также в результате загрязняющей промышленной деятельности, которая значительно ухудшила качество нашей планеты (вспомните такие очевидные явления, как изменение климата, загрязнение атмосферы или водоносных горизонтов, опустынивание больших территорий планеты, истощение природных ресурсов, болезни, вызванные загрязнением, и т.д.).).

В связи с этим, как уже можно видеть во многих областях, реализация политики устойчивого развития, заботы об окружающей среде и ее восстановлении, а также устойчивого роста, несомненно, станет одним из вопросов, которые будут находиться в центре человеческих дебатов в ближайшие десятилетия и столетия.

В связи с вышеизложенным, в рамках охраны окружающей среды и здоровья населения, надлежащее регулирование всех видов деятельности человека, в результате которых образуются загрязняющие отходы, становится ключевым вопросом для достижения этих похвальных целей, и именно в эту парадигму вписывается данный Закон 7/2022 от 8 апреля об отходах и загрязненных землях для циркулярной экономики.

Представив цели данного закона, он вводит и регулирует широкий спектр мер, направленных на содействие надлежащему управлению загрязняющей и/или потенциально загрязняющей деятельностью, таких как:

• Необходимость для государственных администраций (национальных, региональных и местных) разработать программы по предотвращению образования отходов для надлежащего сокращения, управления и удаления отходов в рамках их соответствующих сфер компетенции.
• Наложение строгих обязательств на производителей загрязняющих отходов, чтобы обеспечить их надлежащее управление и таким образом убедиться в отсутствии рисков для воды, воздуха, почвы, фауны и флоры данного участка, а также в отсутствии дискомфорта для населения в виде шума, запахов или испарений, или в виде ущерба ландшафту и природным пространствам участка.
• Наложение конкретных мер на управляющих загрязняющими отходами с целью обеспечения их надлежащего сбора, сортировки, хранения, упаковки и маркировки, транспортировки и обработки, с целью сохранения интересов, изложенных выше.
• Создание правовой системы для разрешения и уведомления о деятельности по производству, сбору, обработке и утилизации загрязняющих отходов.
• Разработка правового режима "расширенной ответственности" производителей продукции с целью содействия предотвращению и улучшению повторного использования, переработки и восстановления отходов, полученных в результате их экономической деятельности.
• Введение ограничений на использование пластика в одноразовых изделиях, вступление в силу которых планируется поэтапно с течением времени (затрагивает изделия, перечисленные в стандарте, например, чашки для напитков, пищевые контейнеры, столовые приборы, тарелки, соломинки, емкости для напитков и т.д.).
• Реализация комплекса изменений в налоговой системе с целью введения новых налоговых мер, создающих негативные стимулы для компаний к сокращению загрязняющей деятельности, таких как "Специальный налог на многоразовую пластиковую упаковку" или "Налог на размещение отходов на свалках, сжигание и совместное сжигание отходов".
• Наложение ряда новых обязательств на землевладельцев в области "загрязненных земель", с конкретными последствиями для земельного и регистрационного права, которые будут более подробно рассмотрены в следующих вопросах.

Какие меры, предусмотренные Законом 7/2022, затрагивают владельцев недвижимости?

Действительно, Закон 7/2022 в своих статьях 98 и последующих вводит комплекс мер, направленных на предотвращение и устранение вредных последствий, которые потенциально загрязняющая деятельность может оказать на почву.

Так, согласно статье 98 Закона 7/2022, установлено, что правительство посредством постановления должно утвердить, обновить и опубликовать список видов деятельности, потенциально загрязняющих почву.

Учитывая этот список, владельцы этих потенциально загрязняющих видов деятельности должны периодически направлять в соответствующее автономное сообщество отчеты, содержащие информацию, которая может служить основанием для объявления земли загрязненной.

Каковы практические последствия Закона 7/2022 для формализации сделок с недвижимостью?

В соответствии с вышеуказанным правилом, далее по тексту:

• Все передачи inter vivos (например, продажа, покупка или дарение);
• А также во всех декларациях о новом строительстве (лицензированном или предписанном; и/или строящемся или завершенном);
• А также в операциях по внесению земли и выделению участков в градостроительных исполнительных действиях,

Владельцы этих объектов будут обязаны сделать заявление в документе, которым оформляется операция, о том, проводилась ли на данной территории какая-либо потенциально загрязняющая почву деятельность.

Это заявление также является предметом маргинальной пометки в земельном кадастре для придания ему соответствующей регистрационной огласки.

Таким образом, отныне, когда любое заинтересованное лицо обращается в нотариальную контору, чтобы оформить, например, продажу, дарение, обмен или декларацию о новом строительстве в результате возведения нового дома на принадлежащей ему земле, в выдаваемом акте должно быть четко указано, велась ли на земле данной собственности какая-либо потенциально загрязняющая деятельность или нет. 

В этой связи, это прямо предусмотрено в статье 98.3 Закона 7/2022, которая гласит, что"физические или юридические лица, владеющие землей, обязаны при передаче любого реального права на нее, заявить в документе о праве собственности, оформляющем передачу, осуществлялась ли на переданной земле какая-либо потенциально загрязняющая почву деятельность. Это заявление должно быть предметом маргинальной пометки в Земельной книге. Это заявление о потенциально загрязняющей деятельности также должно быть сделано владельцем в декларациях о новом строительстве под любым названием. Данный раздел также применяется к операциям, связанным с внесением земельных участков и выделением участков в результате действий по выполнению градостроительногоплана".

С какой даты применяются обязательства по Закону 7/2022?

Обязательство включать эту официальную декларацию в предоставляемый титул будет применяться ко всем соответствующим документам, оформленным после 10 апреля 2022 года, т.е. даты вступления в силу постановления.

Какие виды деятельности в настоящее время признаны администрацией потенциально загрязняющими?

Как отмечалось в предыдущем вопросе, статья 98.1 Закона 7/2022 устанавливает, что правительство должно своим постановлением утвердить, обновить и опубликовать список видов деятельности, потенциально загрязняющих почву.

• Добыча сырой нефти и природного газа.
• Производство жиров или масел.
• Подготовка, дубление или окрашивание меховых шкурок или шкур и кожи.
• Распиловка древесины.
• Производство обоев, пестицидов, основных химикатов и т.д.
• Производство и переработка драгоценных материалов, алюминия, свинца, цинка, меди или их выплавка.
• Производство офисных машин, оружия, двигателей, электрических кабелей, моторных транспортных средств и т.д.
• Обслуживание или продажа автотранспортных средств.
• Оптовая торговля металлами, лакокрасочными материалами, удобрениями, промышленными химикатами или металлоломом.
• Розничная торговля топливом.
• И т.д.

По желанию, ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с полным и актуальным списком Королевского указа 9/2005 от 14 января.

Каково содержание этой декларации?

В декларации должно быть кратко и четко указано, осуществлялась ли на данной территории потенциально опасная деятельность в соответствии с перечнем, предусмотренным действующими на данный момент правилами.

Что произойдет, если в декларации будет указано, что была осуществлена потенциально опасная деятельность?

Если в декларации, содержащейся в акте, указано, что на данной территории осуществлялась какая-либо потенциально загрязняющая деятельность, необходимо принять во внимание следующее:

Во-первых, как уже было указано, положительное заявление о том, что была осуществлена потенциально загрязняющая деятельность, не препятствует регистрации документа, так что передача/декларирование нового строительства/градостроительных работ, которые осуществляются, будут должным образом зарегистрированы в земельном реестре, но с записью об этом обстоятельстве, посредством соответствующего маргинального примечания, которое было указано.

Во-вторых, что касается будущих последствий, то, на мой взгляд, очевидны следующие:

• С практической и экономической точки зрения, очевидно, что земля, которая имеет такое соображение, с экономической / рыночной точки зрения, умаляет свою ценность, так как любой, кто рассматривает возможность приобретения такой земли в будущем, факт знания того, что на ней развивалась потенциально загрязняющая деятельность, и ее негативное влияние на здоровье населения или будущие обязательства по дезактивации, очевидно, будет означать, что цена, которую они готовы заплатить за нее, вероятно, будет ниже.
• Кроме того, с юридической точки зрения, как указано в статье 98 Закона 7/2022, факт осуществления на земле потенциально загрязняющей деятельности обязывает владельца"периодически представлять соответствующему автономному сообществу отчеты, содержащие информацию, которая может служить основанием для объявления земли загрязненной", Если это произойдет, т.е. если соответствующее автономное сообщество окончательно объявит его загрязненной землей, это повлечет за собой серьезные и тяжелые последствия, такие как обязательство по дезактивации и рекультивации земли или приостановление права на строительство (более подробно этот вопрос рассматривается в следующем вопросе).

Какие объекты недвижимости затрагиваются этим новым обязательством?

Хотя в этом отношении существуют некоторые доктринальные дебаты, из соображений благоразумия считается, что это новое обязательство затрагивает все виды недвижимости, будь то сельская или городская, и независимо от того, представляют ли они собой независимую собственность или подпадают под горизонтальный режим собственности (т.е. оно также затрагивает квартиры, коммерческие помещения, гаражи, кладовые и т.д.).

Каковы будут последствия возможного отсутствия этой декларации?

Как видно из статьи 98 Закона 7/2022, декларация о том, ведется ли потенциально загрязняющая деятельность, является прямой и неизбежной обязанностью праводателей, оформляющих любую из вышеупомянутых операций (передача имущества по завещанию, декларация о новом строительстве и градостроительные действия), так что ее отсутствие означает нарушение действующего законодательства, которое, если применимо, препятствует регистрации документа в земельном кадастре, пока недостаток не будет устранен.

Какие еще меры вводит Закон 7/2022, которые могут иметь отношение к сфере недвижимости и регистрационного права?

Он также вводит новую меру, которая может оказать влияние и на сферу законодательства о недвижимости, а именно так называемую"декларацию о загрязненной земле".

Таким образом, автономные сообщества, ex officio, в соответствии со статьей 99 Закона 7/2022, могут объявить и разграничить специальным постановлением загрязненные почвы из-за присутствия компонентов опасного характера, возникших в результате деятельности человека.

Это заявление о загрязненных землях будет иметь важные последствия:

• Оно обяжет ответственную сторону выполнить необходимые действия по дезактивации и рекультивации в порядке и в сроки, установленные соответствующими региональными нормативными актами. В связи с этим следует иметь в виду, что согласно регламенту сторонами, ответственными за дезактивацию и восстановление загрязненных почв, являются, во-первых, лица, непосредственно ответственные за причинение загрязнения (если их несколько, то они несут солидарную ответственность), а во-вторых, собственники и владельцы указанных почв на субсидиарной основе.
• При необходимости это может привести к приостановлению возможности принудительного исполнения прав на строительство и других прав на землепользование, если они несовместимы с соответствующими мерами по дезактивации и рекультивации земель.
• Это также будет означать, что данное заявление о загрязненной земле станет предметом маргинальной аннотации в Земельном кадастре с целью обнародования данного обстоятельства.

Как мы можем оценить это новое юридическое обязательство?

Как уже отмечали некоторые авторы в этой связи, признавая похвальные цели, преследуемые правилом (т.е. защита окружающей среды и здоровья населения), как это часто бывает, выбранные формы могут быть не самыми подходящими, поскольку, по сути, рассматриваемое правило вводит дополнительную процедуру в операциях по передаче недвижимости, которая в большинстве случаев приведет к "стерильной" отрицательной декларации, вызывающей соответствующую маргинальную запись в Земельной книге.

Короче говоря, как можно почувствовать, весьма вероятно, что это регулирование, в подавляющем большинстве случаев, только внесет больше бюрократии с малой или нулевой добавленной стоимостью для правовой безопасности подавляющего большинства операций, тем самым снижая динамизм регулирования стратегического сектора для национальной экономики, такого как сектор недвижимости.

Таким образом, если не будет положительных сюрпризов в постепенном применении правила на практике, следует ожидать, что оно внесет незначительный положительный вклад в достижение похвальных целей, преследуемых правилом, что, конечно, является негативным моментом с точки зрения оценки эффективности государственной политики и результата законодательной деятельности.

В надежде, что данная статья предоставила интересную информацию о последних изменениях в области недвижимости и регистрационного права, которые принес нам недавно принятый Закон 7/2022, я остаюсь в вашем распоряжении, чтобы помочь вам во всем, что вам необходимо в контексте оформления ваших сделок с недвижимостью.