Подходящее ли сейчас время для перевода ипотеки в другой банк?

Традиционно, смена или суброгация кредитора ипотечного кредита на испанском ипотечном рынке (т.е. должник решает сменить банк и "перевести" свой ипотечный кредит на другую организацию, отличную от той, которая первоначально его выдала), всегда была очень мало используемой фигурой, поскольку ее стоимость, сложное регулирование в этом отношении, а также скудные экономические преимущества, получаемые от нее, делали этот вариант неосуществимым или нецелесообразным в большинстве случаев.

Однако тенденция к снижению процентных ставок в последние годы, а также некоторые недавние изменения в нормативных актах привели к тому, что в настоящее время этот вариант может заинтересовать многих залогодателей, о чем свидетельствует увеличение количества подписей на данный вид сделки в повседневной работе моей нотариальной конторы.

В связи с этим данная статья предоставит всем, кто интересуется этим вопросом, практическое руководство с полезной информацией, которую следует принять во внимание при рассмотрении такой возможности.

Что такое суброгация кредитора?

Суброгация кредитора (также известная как активная суброгация) - это операция, при которой владелец недвижимости, приобретенной с помощью кредита с ипотечной гарантией, решает сменить финансовое учреждение и таким образом перевести свой ипотечный кредит в другой банк или сберегательную кассу, которые предлагают ему лучшие условия, будь то процентная ставка, период погашения или любые другие оговоренные условия.

Таким образом, с помощью этой операции должник "переводит свою ипотеку на другой банк", так что если раньше он был должен свой кредит банку "А", то с момента суброгации он будет должен банку "Б".

Когда будет иметь экономический смысл рассматривать такую операцию?

Безусловно, когда любой должник гипотетически рассматривает такую возможность, главное, что нужно оценить, имеет ли это экономический смысл в его конкретном случае, т.е. приведет ли изменение к значительной экономии, которая стоит того и оправдывает этот шаг. Таким образом, имеет смысл рассматривать эту операцию, когда должник сможет найти новое финансовое учреждение, отличное от его нынешнего банка, которое предложит ему лучшие условия, чем те, которые были согласованы в то время в его кредитном договоре, в основном в отношении процентной ставки, применяемой к операции. Несомненно, лучший способ разобраться в этом вопросе - практический пример, так что давайте приступим к нему:

<ejemplo>Ello implica que, por ejemplo, si el Sr. Juan contrató un préstamo hipotecario en julio de 2013, de 200.000 euros de principal, con un plazo de devolución de 25 años (300 cuotas), y con un tipo de interés fijo del 5,52%, durante ese plazo (esto es, hasta julio de 2038), el Sr. Juan debería abonar a su banco una cuota mensual de 1.230,56 €. Por consiguiente, el Sr. Juan, durante estos 25 años, deberá devolver a su banco un total de 369.169,47 euros, esto es, 200.000 euros de principal, y 169.169,47 euros de intereses.<ejemplo>

Однако если мы вернемся к поисковой системе INE и обратимся к последним имеющимся данным (январь 2022 года), то увидим, что средняя ставка по оформлению кредитов с фиксированной ставкой снизилась до 2,69%.

<ejemplo>Ello implicaría pues que, en el caso del Sr. Juan, si consiguiera encontrar otro banco distinto que le ofreciera ese tipo de interés fijo (2,69%) para el resto del plazo de duración de su préstamo, su situación variaría sustancialmente. A tal efecto, tenemos en cuenta que el Sr. Juan, a enero de 2022, habiendo abonado desde julio de 2013 un total de 102 cuotas, aún debe a su banco 159.694,37 euros de principal.<ejemplo>

<ejemplo>Así pues, si ahora el Sr. Juan consigue otro banco que le financia esos 159.694,37 euros al tipo medio existente en enero de 2022 (recordemos, 2,69%), con el mismo plazo de devolución (esto es, hasta julio de 2038, quedando pues pendientes 198 cuotas), obtendríamos que el Sr. Juan debería abonar ahora 999,61 euros mensuales de cuota. Como vemos, el Sr. Juan consigue un ahorro mensual en su cuota de 230,95 euros, los cuales, proyectados sobre las 198 cuotas restantes hasta el final de la vida del préstamo, suponen un total de 45.728,10 euros de ahorro.<ejemplo>

Как видно, этот наглядный пример (конечно, несколько экстремальный) показывает нам, что, принимая во внимание падение процентных ставок в последние годы, для многих должников, взявших ипотечные кредиты с начала 2000-х годов до примерно 2016-2018 годов, рассмотрение возможности оформления суброгации кредитора с другой организацией, предлагающей лучшие экономические условия, может быть очень хорошим вариантом для рассмотрения.

Однако, как и все в жизни, помимо положительного экономического эффекта, описанного в данном примере, следует иметь в виду, что во многих случаях операция будет иметь и отрицательный аспект, т.е. расходы, которые должнику, скорее всего, придется заплатить в виде комиссии или компенсации своему текущему банку, чтобы компенсировать ему потери, которые возникнут в результате того, что он больше не будет получать проценты, соответствующие кредиту, переданному другому субъекту. В связи с этим на протяжении всей этой статьи мы постараемся разъяснить этот вопрос заинтересованным лицам, чтобы они могли узнать о нем поподробнее и оценить все плюсы и минусы операции.

Что в первую очередь должен сделать должник при рассмотрении возможности суброгации кредитору его ипотеки?

Как видно из приведенного примера, самое важное и первое, что должен сделать должник, чтобы оценить этот вариант, - это проанализировать экономический смысл операции в его конкретном случае, то есть найти процентную ставку его текущего ипотечного кредита (при необходимости обратиться к оригиналу кредитного договора или информации, содержащейся в квитанции о ежемесячном платеже по кредиту) и сравнить ее со среднерыночными ставками, существующими в настоящее время.

Если эта разница очень существенна и значительна, то, сделав несколько грубых расчетов, как мы делали выше, мы увидим, как операция может иметь для нас экономический смысл (т.е. будет означать соответствующую экономию).

Напротив, если мы увидим, что разница очень незначительна или вообще отсутствует, то в таком случае суррогатное материнство потеряет свой смысл и полезность, поэтому такую возможность следует отбросить.

Какие затраты должен оценить должник, чтобы принять решение об оформлении сделки?

В этот момент должник, как уже упоминалось выше, помимо экономии, которую он получит в результате операции по снижению процентной ставки, применяемой к его кредиту, для оценки жизнеспособности или целесообразности суброгации кредитора, должен принять во внимание больше переменных, т.е. расходы, которые повлечет за собой операция, которые, конечно, должны быть вычтены из полученной финансовой экономии, чтобы в конечном итоге определить, является ли суброгация хорошим решением или нет. В связи с этим необходимо учитывать следующие расходы:

I.- Расходы на формализацию:

В связи с этим необходимо отметить, что в случае, если должником является физическое лицо, являющееся потребителем, в соответствии с новыми применимыми правилами, они не будут представлять собой серьезный камень преткновения, как в настоящее время:

• Новый банк должен будет взять на себя расходы по оплате услуг нотариуса, земельного кадастра и агентских сборов, связанных со сделкой.
• С другой стороны, должнику придется оплатить только расходы на новую оценку заложенного имущества (обычно от 200 до 300 евро).

II.- Сборы/компенсации, которые должны быть выплачены нашему текущему банку:

Аналогичным образом, чтобы выяснить, должен ли должник выплатить какую-либо комиссию или компенсацию своему нынешнему банку (чтобы компенсировать ему убытки, которые он понесет, не получив проценты по кредиту, которые он получил бы, если бы суброгация не состоялась), необходимо обратиться к своему договору ипотечного кредитования, чтобы выяснить, была ли оговорена какая-либо комиссия или компенсация в случае досрочного погашения или суброгации кредитора в то время, когда он был заключен:

• Если это действительно было оговорено, то должник, досрочно погасив свой кредит в текущем банке и "переведя" его в другой банк, должен будет заплатить комиссию, которая была оговорена на тот момент.
• С другой стороны, если ничего не согласовано, должник не должен ничего платить своему текущему банку.

Сказав об этом, то есть о важности ознакомления с текущим кредитным договором, чтобы определить, был ли этот вопрос согласован или нет, необходимо отметить, что, поскольку это деликатный вопрос, различные правила со временем пытались регулировать максимальные суммы, которые может иметь этот тип досрочного погашения или суброгационной комиссии, чтобы ограничить расходы, которые это может иметь для потребителя.

Таким образом, в зависимости от того, когда был подписан наш ипотечный кредит, эта максимальная сумма будет той или иной. В связи с этим ниже предпринята попытка проработать этот вопрос, рассмотрев различные применимые правила:

A.- Ипотеки, оформленные до 27 апреля 2003 года:

• Если комиссия не была согласована: мы не должны ничего платить банку.
• Если была согласована комиссия за досрочное погашение: максимальная сумма 1%.

B.- Ипотечные кредиты, оформленные в период с 27 апреля 2003 года по 8 декабря 2007 года:

• Если комиссия не была согласована: мы не должны ничего платить банку.
• Если была согласована комиссия за досрочное погашение: максимальная сумма 0,5%.

C.- Ипотеки, оформленные после 9 декабря 2007 года:

• Если комиссия не была согласована: мы не должны ничего платить банку.
• Кредиты с переменным процентом: если оговорена "плата за снятие": максимальная сумма 0,25%..
• Кредиты с фиксированной ставкой 🡪 если была согласована "компенсация процентного риска": то, что согласовано между сторонами (при условии, что для кредитной организации возникает убыток капитала).

Д.- Ипотека оформляется с 17 июня 2019 года:

• Если комиссия не была согласована: мы не должны ничего платить банку.
• Кредиты с переменной ставкой: если согласована комиссия за досрочное погашение:
• ~Если это происходит в течение первых 5 лет: максимальная сумма 0,15%, и она не может превышать финансовые потери (подробнее об этом расчете, ЗДЕСЬ вы можете найти статью в нашем блоге на эту тему).
• ~Если это происходит в течение первых 3 лет: максимальная сумма 0,25%, и не может превышать финансовые потери.
• Кредиты с фиксированной ставкой: если оговорена плата за досрочное погашение:
• ~Если это происходит в течение первых 10 лет: максимальная сумма 2%, и не может превышать финансовые потери.
• ~Если это происходит после первых 10 лет: максимальная сумма 1,5%, не превышающая финансовые потери.
• Если суброгация связана с переходом от переменной к фиксированной процентной ставке:
• ~Если это происходит в течение первых 3 лет: максимальная сумма 0,15%, и не может превышать финансовые потери.
• ~Если это происходит после первых 3 лет: комиссия не взимается.

Поэтому, как мы только что видели, должник в каждом конкретном случае должен обратиться к своему ипотечному кредиту, чтобы узнать, согласился ли он на такой вид компенсации, и, если да, определить на основании различных положений, изложенных выше, соблюдает ли он максимальные пределы, установленные соответствующими нормативными правилами.

<ejemplo>A modo de ejemplo, retomando nuestro caso concreto del Sr. Juan, que recordemos, formalizó su préstamo hipotecario el 1 de julio de 2013, el mismo, al consultar su préstamo, observa que pactó con su banco una compensación por riesgo de tipo de interés del 2% del capital pendiente. En su caso concreto, recordemos que, a enero de 2022, debe a su banco actual 159.694,37 euros de principal, de modo que asumiendo que en efecto se produce la pérdida de capital (sin entrar en mayores detalles dado el carácter divulgativo de este artículo), el Sr. Juan, en compensación a su banco por esta cancelación anticipada (que se produce al cambiar de banco), deberá abonar al mismo la cantidad de 3.193,88 euros (el 2% de esos 159.694,37 euros). Asimismo, como hemos comentado, el Sr. Juan deberá asumir el coste de la nueva tasación de la vivienda, esto es, por ejemplo, 300 €.<ejemplo>

<ejemplo>A la vista de todo lo indicado, parece claro que, en el caso del Sr. Juan, la subrogación de acreedor será una operación muy recomendable, pues al cambiar de banco en las condiciones expuestas ahorrará 45.728,10 euros en el pago de intereses, y como gastos, deberá abonar 3.493,88 euros (la compensación al banco inicial de 3.193,88 euros más los 300 euros de la tasación), esto es, en conjunto, obteniendo un ahorro global de 42.234,22 euros.<ejemplo>

Какие первоначальные шаги должен предпринять должник, рассматривающий этот вариант?

После оценки первоначальной или потенциальной жизнеспособности суброгации кредитора, первое, что должен сделать должник, это "опуститься на песок", вооружиться терпением и прозондировать различные финансовые учреждения, чтобы узнать о потенциальных предложениях, которые могут быть ему доступны в настоящее время.

Поэтому должник через Интернет или путем посещения банковских отделений различных учреждений должен попытаться получить различные коммерческие предложения от этих банков с указанием конкретных условий, которые они предлагают (процентная ставка, скидки и т.д.).

С этой целью потенциальные новые банки, скорее всего, попросят у должника различные документы, такие как

Несомненно, если должник знает об этом, и уже разыскал и подготовил все эти документы, процесс получения потенциальных предложений от этих новых банков будет намного быстрее и оперативнее.

Каков юридический процесс оформления суброгации кредитора?

Если, наконец, с учетом условий нашего кредита операция является экономически целесообразной, и после исчерпывающего поиска мы находим предложение от другого финансового учреждения, которое нас убеждает, в этом случае необходимо будет активировать весь юридический процесс для оформления суброгации кредитора, который мы попытаемся схематично изложить ниже:

ШАГ 1. ПОДПИСАНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬНОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ:

Прежде всего, после согласования всех деталей операции с "новым лицом" банк должен дать нам обязательное предложение, то есть письменный документ, в котором твердо и определенно изложены все финансовые условия предлагаемого нам нового ипотечного кредита.

ШАГ 2. ДОСТАВКА СЕРТИФИКАТА ОБ ОСТАТКЕ ЗАДОЛЖЕННОСТИ:

После получения этого предложения, если мы как должники примем его твердо и окончательно, это будет означать, что мы уполномочиваем "новую кредитную организацию" уведомить об этой ситуации наш нынешний банк или сберегательный банк, который определит, что в течение максимум 7 календарных дней он должен предоставить "новой финансовой организации" справку о сумме задолженности по ипотечному кредиту, подлежащему суброгации, чтобы она точно знала, сколько денег наш новый банк или сберегательный банк должен нам предоставить.

ШАГ 3. СРОКИ ВОЗМОЖНОГО ПЕРЕСМОТРА ДОГОВОРА С НАШИМ ТЕКУЩИМ БАНКОМ:

После получения сертификата от нашего текущего банка, у него будет 15 календарных дней на переговоры с нами об изменении текущих условий нашего кредита, так что закон предоставляет нашему банку маржу, как "последний шанс", чтобы он мог "соответствовать предложению" и предложить нам такие же или даже лучшие условия, чем те, которые предлагает новый банк, которые мы можем логически оценить и решить, достаточно ли они хороши, чтобы остаться с новым банком, чтобы он мог "соответствовать предложению" и предложить нам такие же или даже лучшие условия, чем предложенные новым банком, которые, по логике, мы сможем оценить и решить, достаточно ли они хороши, чтобы остаться в нашем "текущем банке" или, наоборот, выбрать "новый банк", который сделал нам обязательное предложение, чтобы добиться суброгации. В любом случае, в течение этого периода в 15 календарных дней суброгация не может быть оформлена.

ШАГ 4. ПОДПИСАНИЕ СУБРОГАЦИИ:

Таким образом, по истечении 15 дней, когда должник не оформил новацию кредита с другим кредитором (т.е. с нашим "текущим" финансовым учреждением), можно оформить новый суброгационный акт ипотечного кредитора, для чего необходимо обратиться к выбранному вами нотариусу. В этом акте должник подписывает суброгационный акт со своим новым банком, а новый банк приступает к оплате нашему "старому субъекту", чтобы экономически аннулировать предыдущий ипотечный кредит, и должник больше ничего не должен другому банку. В конечном итоге, конечно, регистрация документа в Земельном реестре будет осуществляться новым кредитором или его агентством.

Заключение

В связи с вышеизложенным, мы можем с уверенностью утверждать, что для многих должников, оформивших ипотечные кредиты в период с 2000 по примерно 2016-2018 годы, рассмотрение возможности оформления суброгации кредитора может стать очень хорошим вариантом для достижения значительной финансовой экономии, что, несомненно, окажет большую помощь многим отечественным экономикам, пострадавшим от высокого уровня инфляции, который переживает наша экономика.

Следует также иметь в виду, что в последние годы широкое распространение получили кредиты с фиксированной ставкой, поэтому если мы суброгатируем нашу ипотеку в другом банке и перейдем на этот вид кредита, у нас также будет уверенность в ежемесячном взносе, который мы будем выплачивать в течение всего срока действия кредита, что помогает многим семьям больше и лучше планировать свои домашние финансы.

Наконец, следует учесть, что в условиях столь высокого общего роста цен (годовая инфляция на данный момент составляет 9,8%) более чем вероятно, что Европейский центральный банк повысит процентные ставки и ограничит свою экспансивную монетарную политику, так что стоимость ипотечных кредитов в будущем, вероятно, снова вырастет, Поэтому сейчас, несомненно, у многих должников есть "последний шанс" попытаться оформить эту суброгацию в экономически выгодных для их семейной экономики условиях, поэтому я призываю всех ипотечных должников изучить и рассмотреть эту возможность как очень правильный вариант, который следует принять во внимание и рассмотреть.