Получите правильную информацию о банковских комиссиях до подписания ипотечного кредита
Узнайте больше: Банковские комиссии по ипотечному кредиту
I. ВВЕДЕНИЕ
II. ПРИНЦИПЫ:
- Контролировал свободу заветов.
- Связь с услугами, запрашиваемыми и принимаемыми клиентом.
- Соответствие фактически оказанным услугам.
- Прозрачность и публичность.
III. КЛАССОВ ИЛИ ТИПОВ:
- Открытие/Студия.
- Заявление о неоплаченных долгах.
- Досрочное погашение.
- Novation.
- Смена кредитора.
- Суброгация должника.
- Выдача сертификата с нулевым балансом для аннулирования ипотеки.
Введение
Цель данной статьи - подробно рассказать о возможных банковских комиссиях, которые фигурируют в договоре ипотечного кредита, оформленном у нотариуса.
Чтобы понять, что такое комиссия и какова ее функция в рамках банковских отношений между кредитными учреждениями и потребителями, необходимо, на мой взгляд, начать с определения, предложенного в пятом значении словаря Королевской академии испанского языка, которое устанавливает, что комиссия понимается как "процент, который агент получает от выручки от продажи или бизнеса".
Таким образом, исходя из данного определения, можно понять, что в рамках банковских отношений между учреждениями и их клиентами, сборы и комиссии - это вознаграждение, выплачиваемое потребителями и пользователями банкам в обмен на предоставляемые ими услуги и инструменты.
Исходя из этого, т.е. из того, что комиссионные являются платой, получаемой банковским учреждением за осуществление деятельности или предоставление услуги в пользу клиента, мы не можем игнорировать тот факт, что это соображение, вытекающее из акта свободного и добровольного заключения договора обеими сторонами, будет подпадать под действие универсального принципа свободы договора, закрепленного в нашей правовой системе в статье 1255 Гражданского кодекса, которая гласит следующее:
"Договаривающиеся стороны могут устанавливать такие пакты, оговорки и условия, какие они считают нужными, при условии, что они не противоречат закону, морали или общественному порядку".
Эта неоспоримая реальность была прямо включена в статью 3 Постановления EHA/2899/2011 от 28 октября о прозрачности и защите клиентов в банковских услугах, в которой Министерство экономики и финансов, в соответствии с полномочиями, предоставленными ему статьей 149 Конституции (которая наделяет государство исключительной компетенцией по "регулированию кредитной, банковской и страховой деятельности"), а также статьей 97 Конституции, которая оставляет за Правительством право осуществлять "исключительную компетенцию по регулированию кредитной, банковской и страховой деятельности". 149 Конституции (которая наделяет государство исключительной компетенцией в вопросах "кредитного, банковского и страхового регулирования"), а также ст. 97 той же Конституции, которая оставляет за правительством осуществление "регулирующей власти", устанавливает общие основы системы комиссий в банковском секторе:
"Плата, взимаемая за услуги, предоставляемые кредитными учреждениями, должна быть той, которая свободно согласована между этими учреждениями и их клиентами".
Таким образом, как уже было сказано выше, банковские комиссии являются результатом свободного и добровольного соглашения между сторонами, которые их согласовывают, то есть между клиентом и кредитной организацией.
Учитывая эту реальность, сначала законодатель, а затем исполнительная власть в течение многих лет пытались разработать ряд нормативных актов, которые пытаются ограничить право переговоров и навязывания чрезмерных или неправомерных условий со стороны финансового сектора, чтобы защитить банковского клиента, который находится в самом слабом положении в договорных отношениях, установленных между ними.
Наконец, что касается регулирования, то, учитывая, что целью данной статьи является анализ комиссий, которые могут возникнуть в сфере кредитования недвижимости, пришло время остановиться на нормативных актах, регулирующих этот конкретный вопрос, который недавно претерпел настоящую революцию с вступлением в силу Закона 5/2019, от 15 марта, регулирующий кредитные договоры на недвижимость, а также подзаконные акты по его применению, включая Королевский указ 309/2019 от 26 апреля, Приказ ECE/482/2019 от 26 апреля, а также Инструкции или Постановления Главного управления реестров и нотариата, которые уже начали издаваться в этой области.
Принципы
После установления общих основ системы банковских комиссий в нашей правовой системе, необходимо помнить, что они должны соответствовать принципам:
Классы или типы
После этого общего введения, которое я считаю более чем необходимым, я проанализирую каждую плату отдельно. И я буду делать это в логическом порядке, следуя обычной хронологии жизни ипотечного кредита, начиная с его заключения и заканчивая его официальным аннулированием.
Комиссия по открытию/изучению
[Давайте начнем с определения...].
Комиссию за выдачу можно определить как плату, взимаемую финансовым учреждением с клиента за все административные и управленческие расходы, связанные с оформлением и предоставлением займа или кредита, такие как, например, запрос и составление документации, необходимой для проведения операции, анализ платежеспособности должника, подготовка кредитного договора и т.д. Эта комиссия традиционно составляет определенную сумму (например, 1 000 евро) или, наоборот, процент от суммы займа (0,5% от суммы выданного кредита).
[Что по этому поводу говорит Банк Испании].
С точки зрения регулирования, представляется интересным рассмотреть определение этой комиссии, предложенное в Циркуляре Банка Испании 5/1994 от 22 июля 1994 года для кредитных учреждений, который устанавливает, что комиссия за организацию "включает любые расходы на изучение, предоставление или обработку ипотечного кредита или другие подобные расходы, присущие деятельности кредитного учреждения, вызванные предоставлением кредита". Поэтому Банк Испании понимает, что такая плата, если она соответствует принципам, изложенным во введении, вполне правомерна.
[Суды постановили то же самое...].
Что касается платы за организацию или обучение, следует отметить, что на сегодняшний день она вызвала некоторые споры в судах, поскольку было много исков, в которых поднимался вопрос о законности и уместности этой платы, и были вынесены разные судебные решения. Однако этот вопрос был урегулирован Верховным судом в его недавнем постановлении 44/2019 от 23 января, в котором, разрешая кассационную жалобу, Верховный суд подтверждает законность этого положения и, следовательно, исключает его оскорбительный характер. Для этого Верховный суд развивает следующие аргументы:
- Во-первых, Верховный суд понимает, что плата за организацию имеет реальный возмездный характер, поскольку, по мнению суда, "плата не является отдельной статьей от цены займа; напротив, возмездный процент и плата за организацию составляют две основные статьи займа".
- При этом Верховный суд понимает, что при выдаче кредита, помимо предоставления денег заемщику, финансовое учреждение осуществляет "ряд действий" на "начальной стадии кредита", то есть "его подготовки и выдачи", которые включают такие действия, как "изучение заявки и соответствующих формальностей, сбор и анализ информации о платежеспособности заявителя и его способности погасить кредит в течение всего срока его действия, оценка предоставленных гарантий, подготовка договора и подписание договора". Учитывая вышесказанное, представляется вполне разумным, что финансовое учреждение может взимать плату за эту деятельность, как это разрешено действующими на тот момент правилами.
[Ожидаются новости из Европы (CJEU)...].
Без ущерба для положительного мнения Верховного суда следует отметить, что некоторые суды первой инстанции, не соглашаясь с мнением Высокого суда, считают, что плата за организацию может представлять собой действительно несправедливое условие для потребителей в свете правил Европейского союза по этому вопросу.
Таким образом, такие органы, как 17-й суд первой инстанции города Пальма-де-Майорка, недавно передали дело в Суд Европейского Союза для вынесения предварительного решения о возможной несправедливости данного положения в свете Директивы Совета 93/13/ЕЕС от 5 апреля 1993 года о несправедливых условиях в потребительских договорах. В любом случае, данная процедура находится на ранней стадии рассмотрения, поэтому необходимо внимательно следить за ходом этого предварительного решения, чтобы определить, какое значение оно может иметь для испанского ипотечного рынка.
[Имеет ли он в настоящее время юридическое покрытие?]
На данном этапе, несомненно, необходимо упомянуть о нововведениях, внесенных недавно принятым Законом 5/2019 от 15 марта, регулирующим кредитные договоры на недвижимость, в котором испанский законодатель, с целью материализации переноса Директивы Европейского Союза и повышения гарантий защиты потребителей и пользователей на рынке кредитования недвижимости, устанавливает в статье 14.4 вышеупомянутого Закона "если согласована комиссия за организацию, она начисляется только один раз и включает все расходы на изучение, обработку или выдачу кредита и другие подобные расходы, присущие деятельности кредитора, вызванные выдачей кредита".
На этом предписании важно остановиться подробнее:
- "В случае займов, выраженных в иностранной валюте, комиссия за выдачу займа также включает любую комиссию за конвертацию валюты для первоначальной выдачи займа".
- Положения настоящего закона имеют (например, ст. 3 вышеупомянутого свода законов), неотменяемый или обязательный характер, так что договаривающиеся стороны не могут распоряжаться или изменять выраженные в нем ограничения под страхом ничтожности как права, в соответствии с положениями статьи 6 Гражданского кодекса.
- Существует свобода в установлении размера сбора, поскольку он не устанавливает максимального предела, как в случае с другими сборами (как мы увидим ниже).
- В нем прямо указано, что плата за организацию включена в комиссию за организацию. Поэтому эти два сбора не могут взиматься отдельно, а должны быть объединены в один сбор.
Комиссия за взыскание задолженности
[Начнем с определения...].
Иногда может случиться так, что заемщик/должник в результате финансовых трудностей не может выплатить один или несколько последовательных взносов по своему кредиту, так что взносы становятся неоплаченными, и в этом случае клиент банка оказывается в положении дефолта.
Комиссию за истребование неоплаченных долгов или позиций должника можно определить как плату, взимаемую финансовым учреждением со своего клиента-должника за управление, осуществляемое с целью взыскания сумм, причитающихся и непогашенных в результате неуплаты.
В этих случаях, как и следовало ожидать, кредитные финансовые учреждения разработали ряд схем и механизмов, позволяющих связаться с должником и потребовать выплаты непогашенных сумм, как только первый взнос не выплачен, чтобы обеспечить выполнение договорных обязательств. Так, в качестве примера такого механизма можно привести отправку почтовых сообщений, телефонные звонки, визиты к менеджеру клиента для разъяснения ситуации и т.д.
[Что говорит об этом Банк Испании...].
Что касается законности и уместности данной комиссии, необходимо еще раз напомнить общие принципы в отношении банковских комиссий, закрепленные в статье 3 Постановления EHA/2899/2011 от 28 октября о прозрачности и защите клиентов банковских услуг, уже упоминавшиеся в данном разделе, а именно: во-первых, чтобы комиссии были свободно согласованы между сторонами и, кроме того, чтобы они соответствовали фактически оказанным услугам или понесенным расходам.
Следовательно, как можно сделать вывод, комиссия за истребование неоплаченных векселей является вполне законной и допустимой, если она соответствует ряду характеристик и требований, которые банковский надзор очень метко обобщил в своем Ежегодном отчете Службы претензий за 2009 год, а именно:
- Его начисление будет связано с эффективным существованием процедур рассмотрения жалоб, проводимых с клиентом-должником, которые должны выходить за рамки простой периодической отправки письма с жалобой, автоматически генерируемой компьютерными системами.
- Она может взиматься только в одном случае при предъявлении требования на один и тот же баланс, так что последующие требования на этот конкретный баланс не могут привести к взиманию новой комиссии.
- Что касается характера комиссии, Банк Испании определяет, что это единая сумма, независимо от суммы заявленного остатка, поэтому взимание процентной комиссии, привязанной к неоплаченной сумме, недопустимо.
- Следует также отметить, что Банк Испании в своем Ежегодном отчете считает, что автоматическое взыскание задолженности не является хорошей банковской практикой, а целесообразность ее начисления должна определяться в каждом конкретном случае с учетом особенностей должника и невыполнения обязательств.
[Суды справедливости вынесли решение по тому же...] [Суды справедливости вынесли решение по тому же...].
Что касается законности этого положения, следует отметить, что на спорном уровне его законность была поставлена под сомнение в ходе множества судебных разбирательств, и несколько судов признали его недействительным.
[Ожидаются новости из Европы (CJEU)...].
Что касается законности данной комиссии в свете решений CJEU, следует отметить, что, если только не произошла ошибка, в настоящее время нет ни одного судебного решения данного органа, в котором он прямо постановил бы по этому вопросу.
Однако следует помнить, что прецедентное право Европейского суда по защите прав потребителей и пользователей регулярно использовалось и используется национальными судами для обоснования своих решений в этой области, как, например, в случае с Постановлением Европейского суда от 11 июня 2015 года, который утверждает контроль несправедливости оговорки, даже если она не была применена, или, например, известное решение CJEU от 13 марта 2013 года (дело Aziz), в котором изложены критерии, которые необходимо учитывать при оценке того, создает ли договорная оговорка "значительный дисбаланс между правами и обязанностями сторон".
[Имеет ли он в настоящее время юридическое покрытие?]
При этом необходимо также обратиться к положениям нового Закона 5/2019 от 15 марта, регулирующего кредитные договоры на недвижимость, в котором статья 14.1. b, который устанавливает, что при оформлении сделки финансовое учреждение должно предоставить заемщику стандартный лист предупреждений (FIAE), который должен содержать, среди прочего, соответствующие ссылки"на возможность досрочного погашения кредита в результате неуплаты и вытекающие из этого расходы", среди которых, по моему мнению, можно понимать данную комиссию, так что для ее взимания банк должен был предварительно, четко и адекватно проинформировать об этом залогодателя.
Комиссия за досрочное погашение
[Давайте начнем с определения...].
Может случиться так, что должнику по какой-либо причине больше не требуется поддерживать первоначально запрошенное финансирование, поэтому, не дожидаясь окончания срока действия согласованного контракта, должник решает досрочно погасить весь оставшийся долг. Как видно, это нанесет ущерб финансовому учреждению, поскольку оно больше не будет получать проценты, на которые изначально рассчитывало, а значит, прогнозы доходов и расходов будут изменены.
Для того чтобы это изменение не привело к убыткам в отчете о прибылях и убытках учреждения, помимо генерирования новых кредитных операций с капиталом, погашенным досрочно, финансовые учреждения решили взимать комиссию за досрочное погашение, чтобы частично компенсировать потерю прибыли, вызванную потерей процентов, которые больше не будут начисляться в результате такого погашения.
Таким образом, комиссию за досрочное погашение можно определить как плату, взимаемую финансовым учреждением со своего клиента-должника за досрочное погашение кредита до первоначально согласованной даты расторжения договора.
[Что по этому поводу говорит Банк Испании...].
В связи с этим следует отметить, что, как видно из раздела, посвященного правовому регулированию этой платы, она подробно регламентирована законодателем, так что ее законность и применимость в договорах ипотечного кредитования не вызывает серьезных трудностей или конфликтов, при условии, что она остается в пределах, установленных нормативными актами, которые будут описаны ниже.
В этой связи см. отчет о жалобах за 2014 год Департамента рыночного поведения и жалоб Банка Испании, в котором подробно описано, что жалобы клиентов банков в связи с этой комиссией в основном возникают, когда финансовое учреждение взимает комиссию выше установленных законом пределов, и в этом случае очевидно, что претензия удовлетворяется, а также в случаях отсутствия прозрачности в формулировке положения, при этом второй случай не вызвал заметного конфликта на практике.
[Суды справедливости вынесли решение по тому же...] [Суды справедливости вынесли решение по тому же...].
В отношении комиссии за досрочное погашение следует отметить, что она не вызвала серьезных противоречий на судебном уровне, поэтому, если она будет удерживаться в законодательно установленных пределах, о чем будет подробно сказано ниже, она не должна вызвать серьезных конфликтов в юрисдикционной сфере. В этой связи см. решение Провинциального суда Аликанте 3066/2016 от 4 ноября, седьмая правовая основа которого гласит в отношении комиссии за досрочное, полное или частичное погашение, которая в данном конкретном случае была установлена в размере 1%, что"мы не считаем такие оговорки злоупотреблением",поскольку Приказ ENA/2899/2011 запрещает только комиссии, которые не соответствуют фактически оказанным услугам или понесенным расходам, а мы имеем дело с реальными услугами, оказываемыми банком заемщикам в таких случаях", поскольку досрочное погашение также предполагает выполнение банком ряда действий, которые делают выплату оговоренной комиссии уместной.
[Ожидаются новости из Европы (CJEU)...].
В настоящее время нет данных о вопросе предварительного решения, переданном в CJEU, в котором суть правового спора была бы сосредоточена на этой комиссии. Однако не менее верно и то, что, как указывает AGÜERO ORTIZ, контроль прозрачности материалов, подтвержденный CJEU в своем решении от 21 декабря 2016 года, защищенный Директивой 93/13/EEC, позволяет контролировать законность любого пункта, включенного в договор, так что"если потребитель не получил преддоговорную информацию о стоимости продукта (включая эту плату)[....] то срок также будет несправедливым из-за отсутствия прозрачности", поскольку потребитель должен иметь возможность знать "до заключения договора все экономические и правовые последствия договора".
[Имеет ли он юридическое прикрытие?]
Настало время проанализировать его законность и уместность в свете различных нормативных актов, существующих на сегодняшний день, поскольку, как мы увидим, законодатель, чтобы защитить ипотечного должника от возможных чрезмерных сборов со стороны банков за эту концепцию, за последние несколько лет принял различные нормативные акты, содержание которых необходимо знать.
Необходимо различать три этапа:
Ипотека, оформленная до 9 декабря 2007 года:
Положения Закона 2/1994 от 30 марта 1994 года о суброгации и модификации ипотечных кредитов применяются к ипотечным кредитам, заключенным до 9 декабря 2007 года, первое дополнительное положение которого устанавливает следующее:
"При ипотечных кредитах с переменным процентом [...] кредитная организация не может взимать не суброгационную комиссию за досрочное погашение в размере более 1% от суммы капитала, подлежащего погашению, даже если была согласована более высокая комиссия".
Другими словами, комиссия за досрочное погашение (в случае кредита с переменной ставкой) будет такой, о которой договорятся стороны, но с учетом того, что она ни в коем случае не может превышать 1% от капитала, который погашается досрочно. Однако, если бы это был кредит с фиксированной ставкой, положения данного закона не применялись бы, поэтому размер комиссии определялся бы соглашением между сторонами.
Ипотечные кредиты, выданные после 9 декабря 2007 года:
При этом в отношении договоров ипотечного кредитования, заключенных после 9 декабря 2007 года, даты вступления в силу Закона 41/2007 от 7 декабря, который вносит изменения в Закон 2/1981 от 25 марта о регулировании ипотечного рынка и других нормативных актов в области ипотеки и финансовой системы, о регулировании обратной ипотеки и страхования иждивенцев, а также устанавливает некоторые налоговые правила, будут применяться положения статей 7 и последующих вышеупомянутого свода законов, которые устанавливают следующее общее правило:
"При условии, что ипотечный заем или кредит выдан на приобретение жилья и заемщиком является физическое лицо, комиссия за полное или частичное досрочное погашение не взимается".
Однако затем законодатель устанавливает режим "компенсации" в пользу финансовых учреждений-кредиторов:
- Компенсация за отзыв": в котором говорится, что"при суброгационном и не суброгационном, полном или частичном, аннулировании ипотечных кредитов или займов... сумма, получаемая учреждением-кредитором в качестве компенсации за отзыв, не может превышать сумму аннулирования":
- "Компенсация риска процентной ставки": которая применяется только к кредитам, индексированным по фиксированной ставке или с периодом рефинансирования более одного года, сумма которой согласована между сторонами, и которая будет начисляться, если и когда образуется убыток капитала для учреждения-кредитора (подробности расчета этого убытка см. в ст. 9.2 рассматриваемого правила).
Ипотека, оформленная 17 июня 2019 года или позднее:
Наконец, необходимо принять во внимание новый правовой режим, установленный Законом 5/2019 от 15 марта, регулирующим кредитные договоры на недвижимость, который будет применяться к"кредитным договорам с ипотечной гарантией, заключенным с 17 июня 2019 года, если они являются кредитами, предоставленными профессионалом в пользу должника - физического лица на приобретение жилой недвижимости".
Статья 23.4 вышеупомянутого закона устанавливает следующее различие:
Интересно также отметить, что когда должник депонирует средства, необходимые для досрочного погашения чеком в финансовом учреждении, в соответствии со Специальными критериями надлежащей банковской практики Банка Испании, комиссия за депонирование чека не взимается, поскольку "это не может рассматриваться как кредит на текущий счет", так как учреждение "не выполняет клиринговые услуги для своего клиента, а скорее предоставляет эту услугу себе или в своих собственных интересах".
Комиссия за новацию или изменение
[Давайте начнем с определения...].
Как известно, испанский ипотечный сектор характеризуется, среди прочего, широким распространением очень долгосрочных ипотечных кредитов и займов, причем наиболее распространенные ипотечные кредиты выплачиваются ежемесячными платежами в течение 25, 30, 35 или даже 40 лет. Эта реальность испанского ипотечного рынка означает, что в некоторых случаях, когда возникают неожиданные изменения в экономической ситуации или возможностях должников, обычно в сторону более опасных ситуаций (например, безработица), им может потребоваться изменить условия ипотечного кредита, например, путем продления периода погашения (с целью уменьшения ежемесячных платежей), изменения процентной ставки или даже увеличения суммы долга для удовлетворения новых экономических потребностей.
В связи с этим первоначальный договор ипотечного кредитования изменяется, так что возникает необходимость отразить новые согласованные условия, что может привести к взиманию платы за новацию или модификацию, которая, опять же, будет определяться суммой, согласованной сторонами. Таким образом, плата за новацию условий может быть определена как плата, взимаемая финансовым учреждением с клиента-должника за изменение условий, первоначально согласованных в договоре займа или ипотечного кредита, оформленном у нотариуса.
Чтобы дать читателю приблизительное представление об этом, можно сказать, что это может затрагивать такие разнообразные вопросы, как, например:
[Что по этому поводу говорит Банк Испании...].
С точки зрения банковского надзорного органа, следует сослаться на отчет Службы жалоб за 2008 год, в котором, на основании признания этой комиссии действительной, дается ряд разъяснений относительно жалоб, полученных этой службой.
В этой связи читателю следует помнить, что модифицирующая новация может быть оформлена как в публичном, так и в частном документе, но в последнем случае модификация, не имеющая доступа к земельному кадастру, не будет иметь исковой силы в отношении третьих лиц, без ущерба для того, что под защитой ст. 1279 Гражданского кодекса любая из сторон может заставить другую сторону предоставить соответствующий акт.
Таким образом, в этих случаях, независимо от того, является ли документ частным или публичным, Банк Испании соглашается на взимание этих видов сборов при условии, что они были согласованы и остаются в пределах, предусмотренных законом.
[Суды справедливости вынесли решения по тому же вопросу...].
В юрисдикционной сфере в отношении этой комиссии не так много судебных разбирательств, хотя необходимо сослаться на некоторые судебные решения, которые затрагивают этот вопрос, например, налоговую сферу и расходы, которые могут быть произведены.
Что касается налогообложения, следует отметить, что статья 9 Закона 2/1994 от 30 марта 1994 года, который регулирует суброгацию и изменение ипотечных кредитов, предусматривает освобождение от гербового сбора для новационных актов, которые касаются"условий первоначально согласованной или действующей процентной ставки, изменения срока кредита или и того, и другого", так что любое другое изменение, затрагивающее другой аспект кредита, должно облагаться этим налогом.
Таким образом, в некоторых случаях поднимался вопрос о налогообложении (или нет) тех новационных актов, в которых изменяется не только процентная ставка или срок, но и к ним добавляются другие изменения, связанные с финансовыми оговорками. Распространяется ли освобождение на весь договор в целом? Этот вопрос был решен Верховным судом в его постановлении 748/2019 от 13 марта, пятая правовая основа которого гласит, что"если публичные акты новации ипотечных кредитов, в которых изменяются не только условия, касающиеся процентной ставки и/или срока кредита, но и другие виды финансовых оговорок....необходимо будетрассмотреть регистрируемый характер модификации и экономически оцениваемую цель модификации, чтобы определить, облагается ли она налогом AJD, распространяя освобождение, предусмотренное ст. 9 Закона 2/1994, исключительно на положения, касающиеся процентной ставки по кредиту, изменения срока кредита или и того, и другого". При этом, что касается налогооблагаемой базы, Верховный суд определяет, что необходимо учитывать не ипотечное обязательство по кредиту, а экономическое содержание финансовых оговорок, которые изменяются.
Аналогичным образом, в отношении нотариального тарифа необходимо сослаться на несколько постановлений Верховного суда от 23 января 2019 года, в которых определено, что в случаях изменения ипотечного кредита, поскольку в этом заинтересованы обе стороны (финансовое учреждение и клиент), нотариальные расходы по составлению акта должны быть оплачены на 50% каждой из них.
Наконец, в любом случае, я не хотел бы не упомянуть о том, что любая изменяющая новация, которая затрагивает положение, признанное недействительным, будет также затронута последствиями этой недействительности, без того, чтобы можно было понять, что она была признана действительной, как об этом заявил Верховный суд в своем решении 558/2017 от 16 октября.
[Ожидаются новости из Европы (CJEU)...].
В связи с решениями CJEU по данному вопросу уместно упомянуть вопрос, переданный на предварительное решение 11 июля 2018 года Судом первой инстанции и предварительного расследования Теруэля (Case C-452/18), опубликованный в Официальном журнале Европейского Союза от 22 октября 2018 года, в котором этот суд задал CJEU ряд вопросов, касающихся ничтожности положений, содержащихся в договоре о новации кредита с ипотечной гарантией. Это дело еще не рассмотрено, но, несомненно, будет очень интересно проследить за его разрешением в CJEU, чтобы узнать масштаб его последствий в области национального права.
[Имеет ли он юридическое прикрытие?]
Например, в Законе 2/1994 от 30 марта 1994 года, который регулирует суброгацию и модификацию ипотечных кредитов, было предусмотрено, что для этого вида комиссий, в частности, в статье 10, которая устанавливает, что:
"Модифицируя новации, направленные на продление срока кредита, кредитное учреждение не может взимать плату за изменение условий в размере более 0,10% от непогашенной суммы капитала, подлежащего погашению.
Также уместно упомянуть статью 23.6 Закона 5/2019 от 15 марта, регулирующего кредитные договоры на недвижимость, в которой законодатель, явно стремясь поддержать заключение ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, устанавливает, что"в случае изменения применимой процентной ставки... при условии, что... это влечет за собой применение в течение оставшегося срока действия договора фиксированной процентной ставки взамен другой переменной ставки, компенсация... не может превышать финансовые потери, которые может понести кредитор...". Аналогичным образом, вышеупомянутое положение дополнительно гласит, что"после первых 3 лет срока действия договора займа займодавец не может требовать какой-либо компенсации или комиссии в случае новации применимой процентной ставки... в котором согласовано применение фиксированной процентной ставки, отныне и на весь оставшийся срок действия займа- фиксированной процентной ставки".
Наконец, в этой области очень важно учитывать шестое дополнительное положение вышеупомянутого Закона 5/2019, касающееся"случаев суброгации должника и изменения новации кредитного договора", поскольку оно устанавливает, что"положения настоящего Закона применяются к случаям.....изменяющие новацию кредитного договора", таким образом, весь режим права, необходимый для защиты должника, гораздо более благоприятный для интересов последнего, будет применяться при подготовке, подписании и регистрации кредитного договора и соответствующего вещного права ипотеки, что, несомненно, является очень актуальным вопросом, который должен быть принят во внимание договаривающимися сторонами.
С другой стороны, когда новация затрагивает иные аспекты, чем срок или процентная ставка, необходимо учитывать согласованную сторонами плату, при условии, что она соответствует всем требованиям прозрачности и отсутствия злоупотреблений, в соответствии с доктриной CJEU, уже изложенной в настоящем документе.
КОМИССИЯ ПО СМЕНЕ КРЕДИТОРА
[Давайте начнем с определения...].
Все чаще финансовые учреждения конкурируют между собой за привлечение клиентов при оформлении ипотечного кредита и через другие финансовые учреждения, предлагая им более выгодные экономические условия по ипотечному кредиту.
В связи с вышеизложенным, испанский законодатель недавно провел законодательную реформу, направленную на упрощение данной процедуры, чтобы желающие физические лица, если в течение срока действия ипотечного кредита они найдут другое финансовое учреждение, которое предложит им лучшие условия, могли перевести свой кредит на недвижимость в это учреждение. Логично, что такой перевод повлечет за собой убыток или сокращение для учреждения "происхождения", который будет частично компенсирован этой платой за смену кредитора, что объясняет ее природу и смысл существования.
Таким образом, плату за смену кредитора можно определить как плату, взимаемую финансовым учреждением со своего клиента-должника, когда он решает "перевести" свой ипотечный кредит в другое финансовое учреждение, которое предлагает ему лучшие экономические условия.
[Что по этому поводу говорит Банк Испании...].
Банк Испании считает, что до тех пор, пока она остается в пределах пороговых значений, разрешенных законом, плата за смену кредитора не представляет собой серьезного источника конфликта. Однако, что касается самой сделки по смене кредитора, Служба по рассмотрению жалоб Банка Испании имела возможность прокомментировать это в своем отчете за 2009 год, в котором, возможно, наиболее актуальными являются следующие аспекты:
- Для того, чтобы финансовое учреждение, выдавшее кредит, могло предотвратить суброгацию нового учреждения (т.е. сохранить клиента), оно должно улучшить"каждое из условий, содержащихся в обязательном предложении, за исключением случаев, когда имеются как благоприятные, так и неблагоприятные условия, но все они вместе явно приняты заемщиком или должником как более благоприятные".
- Что касается времени применения новых условий сохранения, то в соответствии с надлежащей банковской практикой они должны вступить в силу "как можно скорее, без неоправданной задержки и в любом случае не позднее того времени, когда суброгация с сохранением вступила бы в силу, если бы она имела место".
- Наконец, в случае возможного совпадения кредиторов, в соответствии с надлежащей банковской практикой, не должна возникать ситуация, при которой клиент банка обязан выплачивать проценты двум различным финансовым учреждениям.
[Суды справедливости вынесли решения по тому же вопросу...].
Что касается конфликтов в судах в связи с этой комиссией, то по данному вопросу нет соответствующих высказываний, пока согласованная и/или взимаемая комиссия остается в правовых рамках, установленных законодателем.
При этом, что касается самой процедуры, Верховный суд (постановление от 25 ноября 2003 года) подтверждает, что суброгация автоматически отменяется, если первоначальный кредитор в установленный законом срок направляет обязательное и достоверное уведомление о своем желании новации операции на тех же условиях, которые предлагает организация, требующая суброгации.
[Ожидаются новости из Европы (CJEU)...].
В этой области не было обнаружено никаких соответствующих решений или незавершенных судебных разбирательств.
[Имеет ли он юридическое прикрытие?]
В этом случае, когда известна процедура, необходимая для осуществления суброгации, наступает время проанализировать возможные платежи, подлежащие уплате "первоначальному" субъекту-кредитору, который теперь теряет свой статус такового в результате суброгации "нового" субъекта-кредитора. Для этого необходимо восстановить временное различие, сделанное при анализе вопроса, касающегося комиссий за досрочное погашение, поскольку в зависимости от времени, когда был заключен кредитный договор, применимые правила будут различаться. А именно:
Ипотека, полученная до 27 апреля 2003 года:
В отношении договоров, заключенных до 27 апреля 2003 года, применяются положения Закона 2/1994 от 30 марта 1994 года о суброгации и модификации ипотечных кредитов, статья 3 которого устанавливает, что"при суброгации, возникающей при ипотечных кредитах, по переменным процентным ставкам (в случае фиксированных процентных ставок применяются условия, согласованные между сторонами).... сумма, получаемая учреждением-кредитором в качестве комиссии за досрочное погашение кредита, рассчитывается на капитал, подлежащий погашению, в соответствии со следующими правилами:
- В случае, если досрочное погашение было согласовано без взимания комиссии, право на получение какой-либо суммы за досрочное погашение отсутствует.
- Если была согласована комиссия за досрочное погашение в размере 1 % или менее, то взимаемая комиссия будет соответствовать согласованной.
Ипотечные кредиты, полученные в период с 27 апреля 2003 года по 8 декабря 2007 года:
В отношении этих договоров ипотечного кредитования будут применяться положения единственного дополнительного положения Королевского декрета-закона 2/2003 от 25 апреля о мерах по реформированию экономики, который изменяет вышеупомянутый правовой режим Закона 2/1994, устанавливая, что в отношении комиссии за досрочное погашение:
- "Если досрочное погашение было согласовано без взимания платы, то право на получение какой-либо суммы за досрочное погашение отсутствует".
- Если была согласована комиссия за досрочное погашение в размере 0,50 % или менее, то взимаемая комиссия будет равна согласованной.
Ипотека, полученная 9 декабря 2007 года или после этой даты:
С этого момента правовой режим будет таким же, как описано выше для досрочного расторжения договора, т.е. правовой режим будет таким же, как описано выше для досрочного расторжения договора:
При этом в отношении договоров ипотечного кредитования, заключенных после 9 декабря 2007 года, даты вступления в силу Закона 41/2007 от 7 декабря, который вносит изменения в Закон 2/1981 от 25 марта о регулировании ипотечного рынка и других нормативных актов в области ипотеки и финансовой системы, о регулировании обратной ипотеки и страхования иждивенцев, а также устанавливает некоторые налоговые правила, будут применяться положения статей 7 и последующих вышеупомянутого свода законов, которые устанавливают следующее общее правило:
"при условии, что ипотечный заем или кредит выдан на приобретение жилья и заемщиком является физическое лицо, комиссия за полное или частичное досрочное погашение не взимается".
Однако затем законодатель устанавливает режим "компенсации" в пользу финансовых учреждений-кредиторов:
Ипотека, оформленная 17 июня 2019 года или позднее:
Наконец, необходимо принять во внимание новый правовой режим, установленный Законом 5/2019 от 15 марта, регулирующим кредитные договоры на недвижимость, который будет применяться к"кредитным договорам с ипотечной гарантией, заключенным с 17 июня 2019 года, при условии, что они являются кредитами, предоставленными профессионалом в пользу индивидуального должника для приобретения жилой недвижимости".
Статья 23.4 вышеупомянутого закона устанавливает следующее различие:
Ипотечные кредиты, взятые с 17 июня 2019 года с изменением переменной ставки на фиксированную:
Кроме того, необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 23.6 вышеупомянутого закона,"в случае [...] суброгации третьим лицом прав кредитора [...] при условии, что [...] это влечет за собой применение в течение оставшегося срока действия договора фиксированной процентной ставки взамен переменной, компенсация... не может превышать финансовые потери, которые может понести кредитор, с ограничением в пределах 0,15% от суммы капитала, погашенного авансом в течение первых 3 лет срока действия кредитного договора...".". Кроме того, в вышеупомянутом положении дополнительно указано, что "...по истечении первых трех лет...".после первых 3 лет в течение срока действия кредитного договора, кредитор не может требовать никаких компенсаций или комиссионных в случае [...] суброгации кредитора, при которой применение фиксированной процентной ставки согласовано на весь оставшийся срок кредита".
[Есть ли какие-либо дополнительные специальности или вопросы, которые необходимо рассмотреть]?
Как указано выше, новый Закон 5/2019 от 15 марта, регулирующий кредитные договоры на недвижимость и реформирующий положения Закона 2/1994 от 30 марта, который регулирует суброгацию и модификацию ипотечных кредитов, изменил процедуру суброгации ипотеки в связи со сменой кредитора, пытаясь преобразовать ее в более гибкую и динамичную процедуру, способствующую достижению целей, описанных выше. Так, в соответствии со ст. 2 вышеуказанного свода законов:
"Должник может предъявить суброгацию к другому финансовому учреждению... без согласия учреждения-кредитора, когда для уплаты долга он занял деньги у первого по публичному акту, зафиксировав в нем свое намерение в соответствии с положениями статьи 1.211 Гражданского кодекса".
Для этого в новом регламенте разработана процедура, которая характеризуется следующими соответствующими этапами:
- Во-первых, "организация, желающая получить суброгацию, представит должнику обязательное предложение, содержащее финансовые условия нового ипотечного кредита", после чего, если должник примет его, это "будет означать его разрешение оференту уведомить организацию-кредитора и потребовать от нее в течение максимум семи календарных дней выдать справку о сумме долга должника по ипотечному кредиту, к которому он должен быть суброгирован".
- После выполнения этой процедуры, т.е. после предоставления "первоначальным" кредитором данного сертификата,"в течение последующих пятнадцати календарных дней" этот "первоначальный" кредитор "может предложить должнику изменение условий его кредита в сроки, которые он сочтет необходимыми", учитывая, что в течение этого периода суброгация не может быть оформлена.
- Если по истечении пятнадцатидневного срока должник не оформил с "первоначальным" кредитором модифицирующую новацию ипотечного займа или кредита, то может быть выдан суброгационный акт, для чего будет достаточно, чтобы "суброгированный субъект в том же акте заявил о выплате кредитору суммы, зачисленной последним, за непогашенный капитал, проценты и комиссионные, начисленные и не выплаченные", также указывается, что "ни в коем случае кредитор не может отказаться от получения платежа".
Суброгационное вознаграждение должника
[Давайте начнем с определения...].
В некоторых случаях может случиться так, что человек приобретает недвижимость с помощью ипотечного кредита, а затем, до наступления обычного срока погашения кредита, решает продать недвижимость другому лицу, которое заинтересовано в выплате всей цены, часть из нее за счет собственных средств/сбережений, а остальное за счет банковского финансирования, либо с помощью нового кредита, либо путем принятия на себя выплаты по ипотечному кредиту, уже существующему на имя продавца.
Таким образом, суброгационная комиссия должника может быть определена как комиссия, взимаемая финансовым учреждением с нового должника при принятии и согласии нового должника занять договорную позицию старого должника в первоначальном договоре ипотечного кредита.
Этот вид комиссии обычно возникает в основном при суброгации кредитов застройщика, когда компания недвижимости, построившая новое здание, финансирует его через финансовое учреждение, а после завершения строительства домов выставляет их на продажу с возможностью суброгации существующего долга, чтобы облегчить финансирование для покупателей, чтобы жилой комплекс мог быть продан быстрее и на более привлекательных условиях для потенциальных покупателей.
[Что по этому поводу говорит Банк Испании...].
Что касается законности и уместности данного вида комиссий, Банк Испании не создал никаких существенных препятствий для этого, как указано в отчете Службы жалоб за 2009 год, в котором говорится, что"учреждения могут договориться о комиссии, которая будет применяться в случаях продажи заложенной недвижимости с принятием ипотечного долга новым приобретателем, в этом случае необходимо соблюдать то, что оговорено в договоре".
[Суды справедливости вынесли решение по тому же...] [Суды справедливости вынесли решение по тому же...].
Кроме того, в связи с этой потребностью в информации в случаях суброгации кредитов застройщика, очень актуально привести постановление Верховного суда № 4092/2017 от 24 ноября, в котором говорится, что"значительная часть покупок строящегося или недавно построенного жилья финансируется за счет суброгации покупателя в ипотечном кредите, выданном застройщику, с изменением, при необходимости, некоторых условий", Таким образом, "если финансовое учреждение будет освобождено от требования предоставить информацию, необходимую для обеспечения прозрачности положений, регулирующих основной предмет договора, гарантия контроля прозрачности для целей Директивы 93/13/ЕЕС и национального законодательства, реализующего ее, станет неэффективной", поэтому финансовые учреждения должны предоставить новому суброгационному должнику всю информацию, содержащуюся в договоре, ясным и прозрачным образом, чтобы совершенство договорной воли не было опорочено каким-либо дефектом.
[Ожидаются новости из Европы (CJEU)...].
В этой области не было обнаружено никаких соответствующих решений или незавершенных судебных разбирательств.
[Имеет ли он юридическое прикрытие?]
Таким образом, в отношении пошлины за смену должника следует отметить, что она должна соответствовать тому, о чем договорились стороны, в условиях, уже описанных для принятых и согласованных пошлин в статье 3 Постановления EHA/2899/2011, логично, если она соответствует фактически оказанным услугам и отвечает суждению о пропорциональности и уместности в отношении них, под страхом недействительности за злоупотребление в случае, если это будет признано судом.
Аналогичным образом, в связи с этими более распространенными случаями суброгации кредитов застройщиков, стоит еще раз упомянуть Приказ EHA/2899/2011 и Циркуляр Банка Испании 5/2012, в котором говорится, что"в случаях, когда предоставление кредитов застройщикам или девелоперам предусматривает последующую суброгацию покупателей жилья в рамках кредита, включение в соответствующий договор обязательства вышеупомянутых застройщиков или девелоперов предоставлять клиентам персонализированную информацию об услуге, предлагаемой учреждением, как указано в статье 19.3 Приказа EHA/2899/2011, должно рассматриваться как суброгация покупателей соответствующей недвижимости. статья 19.3 Постановления EHA/2899/2011не освобождает учреждение от необходимости гарантировать, до принятия вышеупомянутой суброгации, посредством соответствующих процедур, что клиент надлежащим образом проинформирован о характеристиках кредита".
Комиссия за выдачу сертификата с нулевым балансом (для погашения ипотеки)
[Давайте начнем с определения...].
Как известно, когда клиент банка подписывает с финансовым учреждением ипотечный кредит, помимо заключения кредитного договора, он оформляет реальное право ипотеки на недвижимость в пользу кредитующего финансового учреждения, причем эта недвижимость гарантирует возврат ссуженных денег, обычных процентов, процентов за просрочку платежа и других расходов. Это означает, что в случае невозврата долга у банка есть актив, с помощью которого можно погасить долг. При этом не менее верно и то, что в большинстве случаев ипотечные кредиты удовлетворительно развиваются должниками, так что в конце срока их действия все взносы выплачиваются, и, следовательно, долг погашается и гасится.
Однако из моего профессионального опыта общения с населением в качестве нотариуса следует, что для большинства населения, несмотря на то, что кредит уже погашен, вещное право на ипотеку, зарегистрированное в земельном реестре, не исчезает автоматически, а необходимо предпринять ряд шагов, включая оформление акта об аннулировании ипотеки и его соответствующую регистрацию в земельном реестре.
Следует помнить, что эти процедуры являются необходимым шагом для снятия обременения с недвижимости, что позволит ей стать "свободной от обременения", что, несомненно, необходимо для того, чтобы иметь возможность продать недвижимость без каких-либо препятствий, поскольку в противном случае любому покупателю было бы трудно приобрести недвижимость, на которую существует реальное право ипотеки, без уверенности в том, что основное обязательство, вытекающее из этого обременения, уже выполнено и, следовательно, обременение может быть отменено без каких-либо проблем.
Для этого, чтобы иметь возможность выдать соответствующий документ об отмене ипотеки, необходимо, чтобы данное финансовое учреждение:
- Во-первых, выдать залогодателю так называемый сертификат нулевого баланса, т.е. документ, в котором уполномоченный представитель финансового учреждения указывает, что основное обязательство, обеспеченное ипотекой, уже выполнено и оплачено, так что залогодатель больше не должен никакой суммы по данной кредитной операции.
- Кроме того, согласно статье 82 Декрета от 8 февраля 1946 года, утверждающего новую официальную редакцию Закона об ипотеке, уполномоченный представитель финансового учреждения должен будет явиться в нотариальную контору и оформить документ об аннулировании ипотеки, соглашаясь на аннулирование обременения, который впоследствии должен быть надлежащим образом зарегистрирован в Земельной книге.
[Что по этому поводу говорит Банк Испании...].
В последнее время многие финансовые учреждения взимают высокую плату за проведение этих процедур, когда, согласно действующим нормам и рекомендациям банковского надзора, этого не должно происходить, поскольку, как видно из отчета о жалобах за 2016 год Департамента рыночного поведения и жалоб Банка Испании, финансовые учреждения обязаны "НЕ" перекладывать на своих клиентов какие-либо расходы или плату за такие процедуры, как:
- Передача клиенту документации, подтверждающей прекращение договорных обязательств по отношению к учреждению ( выдача сертификата нулевого баланса).
- Простая поездка доверенного лица организации в нотариальную контору, указанную клиентом для этой цели, поскольку в этих случаях осуществляемая деятельность является ничем иным, как согласием залогодержателя (в соответствии со статьей 82 Закона об ипотеке) на отмену регистрации, произведенной в его пользу на основании публичного акта.
- Подборка документации и справочной информации, касающейся аннулированного кредита, вместе с протоколом акта о выплате и аннулировании ипотеки.
[Суды справедливости вынесли решения по тому же вопросу...].
В этой связи интересно привести постановление Верховного суда от 23 января 2019 года, в котором считается, что, поскольку заемщик является стороной, заинтересованной в освобождении залога, расходы на оплату услуг нотариуса должен нести заемщик.
[Ожидаются новости из Европы (CJEU)...].
В этой области не было обнаружено никаких соответствующих решений или незавершенных судебных разбирательств.
[Имеет ли он юридическое прикрытие?]
Не существует нормативных актов, которые прямо предусматривают и регулируют данную банковскую комиссию, поэтому необходимо учитывать общие положения о банковских комиссиях.
Однако в повседневной практике все это формальности:
Для многих это может быть дорогостоящей и сложной работой, поэтому финансовые учреждения в сотрудничестве с агентствами разработали схемы, позволяющие выполнять эту задачу от имени заинтересованных лиц при условии оплаты оговоренной комиссии. В этих случаях, по логике вещей, у финансовых учреждений не будет проблем с тем, чтобы взимать со своих клиентов плату за выполнение этой задачи.
Однако необходимо еще раз подчеркнуть, что эта процедура через финансовое учреждение (которая имеет стоимость) не обязательно должна осуществляться через финансовое учреждение, а, как уже объяснялось, должник может сам выбрать, выполнить все эти шаги или доверить это непосредственно нотариальной конторе, юридической фирме или доверенному третьему лицу.
Декабрь 2023 года
1.- ОТКАЗ ОТ НАСЛЕДСТВА И ОБЩАЯ ЗАМЕНА. ЕСЛИ ЗАВЕЩАТЕЛЬНОЕ ОБОЗНАЧЕНИЕ ЗАМЕНЯЮЩИХ ЛИЦ ЯВЛЯЕТСЯ ОБЩИМ ("ДЕТИ" ИЛИ "ПОТОМКИ"), ТО ПРОСТОГО ЗАЯВЛЕНИЯ ОБ ИХ ОТСУТСТВИИ ДОСТАТОЧНО ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ ОТКАЗА ОТ НАСЛЕДСТВА И ПОСЛЕДУЮЩЕГО РЕШЕНИЯ ВОПРОСА О ТОМ, КОМУ ОНО СООТВЕТСТВУЕТ:
Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление ДГСЖФП от 30 октября 2023 года (КД от 22 ноября 2023 года), в котором ДГ разрешает дело о принятии наследства женщиной, умершей вдовой, имеющей двух дочерей, которые в завещании были указаны как наследники в равных долях, с общей заменой их соответствующими детьми или потомками. Когда принятие наследства было оформлено, одна из сестер отказалась от наследства, а в акте отказавшаяся сестра просто заявила, что у нее нет детей или потомков (без каких-либо достоверных доказательств этого), так что другой сестре досталось все наследство. Регистратор отказывает в регистрации, поскольку считает, что отсутствие детей или потомков должно быть доказано (нотариальным актом или любым другим способом, имеющим силу закона).
Уполномоченный нотариус обжаловал квалификацию, и ГД, присоединившись к нему, отменила квалификационную запись, подтвердив, что, когда обычная замена завещания осуществляется в общем виде (с такими выражениями, как "дети" или "потомки", т.е. без номинативных обращений), простое подтверждение их отсутствия достаточно для оформления отказа и последующего принятия наследником, в пользу которого сделан этот отказ.
2.- ПРОДАЖА АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА. ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ НЕ ТРЕБУЕТСЯ ПРЕДОСТАВЛЯТЬ ОТКАЗ АРЕНДАТОРА ОТ ПРАВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ:
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 8 ноября 2023 года (BOE от 30 ноября 2023 года), в котором DG разрешает случай продажи арендованного имущества (помещения), в акте которого нотариус удостоверяет, что ему был предъявлен акт, в котором арендатор отказывается от своего права преимущественного приобретения, признанного LAU.
Регистратор отказывает в регистрации, мотивируя это необходимостью достоверного подтверждения деталей и обстоятельств данного отказа (путем предоставления копии акта об отказе, где регистратор может проанализировать его условия, правовую позицию лица, его предоставившего, и т.д.). ГД отменяет квалификационную запись, считая, что заверения нотариуса о том, что арендатор отказался от права преимущественной покупки, достаточно, поскольку Закон не наделяет Регистратора полномочиями уточнять детали такого отказа.
3.- В КАТАЛОНИИ ПРЕ-ЛЕГАТ МОЖЕТ САМОСТОЯТЕЛЬНО ВСТУПИТЬ ВО ВЛАДЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ ПРЕ-ЛЕГАТА:
Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya от 27 октября 2023 года (DOGC от 8 ноября 2023 года), в котором разрешается дело о принятии наследства несколькими сонаследниками, когда один из них, помимо того, что является преднаследником имущества, принимает свою часть наследства, а также, в одностороннем порядке, присуждает себе это имущество, которое составляет преднаследство. Земельный кадастр отказывает в регистрации на том основании, что для вступления решения в силу необходимо согласие всех наследников.
Уполномоченный нотариус подал апелляцию, и ГД, встав на его сторону, отменила квалификационную ноту, напомнив, что в соответствии с CCCat (ст. 427-22) наследник может сам вступить во владение наследством, если оно является преднаследственным.
4.- КУПЛЯ-ПРОДАЖА С РАЗРЕШИТЕЛЬНЫМ УСЛОВИЕМ В КАТАЛОНИИ. ТОЛКОВАНИЕ ПРОЦЕНТА НЕУПЛАТЫ, НЕОБХОДИМОГО ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА:
Прилагается (ЗДЕСЬРезолюция DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya от 10 ноября 2023 года (DOGC от 1 декабря 2023 года), которая разрешает дело, связанное с актом прекращения продажи, в соответствии с согласованным и зарегистрированным условием разрешения, в связи с неуплатой причитающихся сумм.
В данном случае ГД устанавливает правильное толкование статьи 621-54 CCCat, в соответствии с которой для расторжения сделки купли-продажи в связи с неуплатой отсроченных сумм (чтобы продавцы восстановили право собственности на имущество) необходимо, чтобы неуплаченные суммы превышали 15% от полной цены (общей цены купли-продажи), так что только после накопления неуплаченных сумм, превышающих 15% от общей цены купли-продажи, можно будет расторгнуть сделку купли-продажи.
5.- ЯВЛЯЮТСЯ ЛИ РЕШЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ, НА КОТОРОМ НЕ ПРИСУТСТВУЮТ ДИРЕКТОРА, РЕГИСТРИРУЕМЫМИ:
Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 15 ноября 2023 года (BOE от 4 декабря 2023 года), в котором DG разрешает случай проведения общего собрания акционеров, на котором не присутствуют директора компании.
Коммерческий регистратор отказывается регистрировать принятые решения на этом основании, опираясь на статью 180 LSC ("директора должны присутствовать на общих собраниях"). Нотариус обжаловал квалификацию, и ГД, присоединившись к нему, подтвердила, что, по сути, неприсутствие административного органа на общем собрании не является основанием для признания его недействительным, но что, в случае необходимости, влечет за собой ответственность администраторов, предусмотренную статьей 236 LSC.
6.- НОТАРИАЛЬНЫЙ ПРОТОКОЛ СОБРАНИЯ. ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ ИМЕТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ПРЕВЕНТИВНУЮ АННОТАЦИЮ В КОММЕРЧЕСКОМ РЕГИСТРЕ, НЕОБХОДИМО ДОКАЗАТЬ, ЧТО НОТАРИАЛЬНЫЙ ЗАПРОС АДМИНИСТРАТОРАМ БЫЛ СДЕЛАН:
Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 14 ноября 2023 года (BOE от 4 декабря 2023 года), в котором DG разрешает случай отказа в превентивной аннотации запроса на нотариальный протокол собрания в Торговом реестре. Речь идет о деле, в котором акционер хочет, чтобы был составлен нотариальный протокол общего собрания, и с этой целью направляет электронное письмо председателю совета директоров с просьбой об этом, который отвечает утвердительно. Акционер пытается внести превентивную аннотацию в Торговый реестр на основании этого письма, но регистратор отказывает ему, заявляя, что для регистрации превентивной аннотации необходимо предоставить нотариальный запрос администраторам.
ГД подтверждает квалификационную записку и напоминает, что для того, чтобы иметь возможность сделать запрашиваемую превентивную аннотацию, необходимо доказать, что нотариальная повестка администраторам была выдана (ст. 104.1 RRM).
7.- ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА РЕЛИГИОЗНОЙ ОБЩИНОЙ:
Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 23 октября 2023 года (BOE от 22 ноября 2023 года), которое может оказаться полезным в данном случае передачи имущества, поскольку в нем обобщены и подробно проанализированы законодательные акты и документы, необходимые для оформления продажи имущества, принадлежащего религиозной конгрегации.
8.- ПОВЫШЕНИЕ ДО ПУБЛИЧНОГО АКТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ, ПОДПИСАННОГО ПРЕДЫДУЩИМ РЕГИСТРАНТОМ:
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление ДГСЖФП от 2 октября 2023 года (BOE от 2 ноября 2023 года), в котором ДГ разрешает апелляцию, поданную на отказ в регистрации акта о переводе в публичный акт договора аренды.
Договор аренды, заключенный между предыдущим зарегистрированным собственником (арендодателем) и арендатором. Собственник не выплачивает ипотечный кредит по арендованному имуществу, и в итоге на имущество обращается взыскание, в процессе которого имущество присуждается третьему лицу, в пользу которого в настоящее время зарегистрировано имущество. В процессе обращения взыскания новый владелец, которому присуждается имущество, знает о том, что имущество находится в аренде, и в судебном порядке присуждается, гарантируя права арендатора. Впоследствии арендатор пытается зарегистрировать свое право, но Регистр отказывает ему в регистрации по причине отсутствия последовательного трактата (ст. 20 LH), т.е. лицо, подписавшее договор аренды в качестве арендодателя, не совпадает с нынешним зарегистрированным собственником.
ГД отменяет квалификацию, считая этот случай исключением из общего принципа, поскольку в ходе процедуры обращения взыскания, в которой участвовал нынешний зарегистрированный собственник, право арендатора на занятие недвижимости было защищено.
9.- ГОРИЗОНТАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ. ИЗ ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА В ОБЩИЙ ЭЛЕМЕНТ. ПРАВИЛЬНЫЙ ПУТЬ - СОГЛАШЕНИЕ ОБ АФФЕКТЕ И ПРЕОБРАЗОВАНИЕ В ОБЩИЙ ЭЛЕМЕНТ:
Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 14 ноября 2023 года (BOE от 4 декабря 2023 года), в котором ГД разрешает апелляцию, поданную на отказ в регистрации акта о разделении частного элемента и последующей продаже в пользу сообщества собственников (чтобы впоследствии преобразовать его в общий элемент горизонтальной собственности).
DG подтверждает этот недостаток и, вкратце, говорит нам, что если мы хотим превратить что-то частное в общий элемент, то правильным способом будет не его продажа в пользу сообщества, а его конфигурация в качестве общего элемента, изменяя описание здания, и с единогласного согласия сообщества владельцев, поскольку это влияет на учредительный титул.
10.- НОВЫЕ ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ В ЭЛЕКТРОННОЙ ШТАБ-КВАРТИРЕ НАЛОГОВОГО АГЕНТСТВА КАТАЛОНИИ:
Новые функциональные возможности кратко описаны (ЗДЕСЬ) и усовершенствования электронного штаба УВД:
Трансфертный налог и гербовый сбор (ITPAJD): новые функции были включены в онлайн-формы для форм 600 и 620 и в программу помощи для форм 650 и 660:
- Адаптация телематической формы формы 600 ITPAJD для допуска иностранных трансферагентов без НИФ к операциям по ставке DRG (вещные права на гарантию и кредит).
- Адаптация телематической формы 620 "Продажа и покупка некоторых подержанных транспортных средств", позволяющая экспортировать самооценку и восстанавливать данные, если покупателей несколько, в случае покупки лодки, и отдельно указывать типы автодомов.
Что касается налога на наследство и дарение (ISD):
- Адаптация программы поддержки механизма наследования для введения вкладов на текущих или сберегательных счетах в формате IBAN.
Кроме того, введено автоматическое включение публичного акта в файлы самооценки ITPAJD (форма 600) и ISD (формы 650, 651 и 653) . Таким образом, гражданину больше не нужно предоставлять публичный акт, если нотариальная контора ранее отправила информационную декларацию нотариуса в Каталонское налоговое агентство.
11.- ПРОТОКОЛ LCI. НЕОБХОДИМО СПРОСИТЬ У КЛИЕНТА, КАК ОН ХОЧЕТ ПОЛУЧИТЬ В БУДУЩЕМ ЗАВЕРЕННЫЕ КОПИИ КАК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА, ТАК И ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ:
Прилагается (ЗДЕСЬ) Записка Совета директоров Нотариальной ассоциации Каталонии, в которой в ответ на сообщение, полученное в нескольких нотариальных конторах от банка ING (с просьбой выдать все копии актов CV + PH в электронном формате), указывается, что в случае с актами CV + PH именно покупатель (который платит за акт) должен выбрать формат своих заверенных копий (на бумаге или в электронном виде).
Для этого рекомендуется задать этот вопрос покупателю в акте предварительной продажи, зафиксировать его в акте и, исходя из его предпочтений, выдать копию по форме, запрашиваемой эквайером.
12.- ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРОВЕРКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 2024:
Прилагается (ЗДЕСЬ) Инструкция по проверке стоимости недвижимости Налогового агентства Каталонии для налогооблагаемых событий (ITP, Наследство и Пожертвования) на 2024 год.
Следует помнить, что эта таблица имеет жизненно важное значение, когда у нас нет кадастровой справочной стоимости объекта недвижимости. Всегда, в первую очередь, необходимо учитывать справочную стоимость для целей налогообложения. В отсутствие этого таблица будет продолжать использоваться традиционным способом. Умножение кадастровой стоимости на соответствующий повышающий коэффициент для получения минимальной налоговой стоимости.
13.- ГОРИЗОНТАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И СЕГРЕГАЦИЯ/РАЗДЕЛЕНИЕ ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА. ЕСЛИ УСТАВ ПОЗВОЛЯЕТ ЭТО, ОН ТАКЖЕ КОСВЕННО САНКЦИОНИРУЕТ НЕОБХОДИМЫЕ РАБОТЫ ДЛЯ ЭТОГО:
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 2 ноября 2023 года (BOE от 30 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело, связанное с разделением помещений, постановляя, что, когда учредительный титул горизонтальной собственности предусматривает возможность разделения или разграничения частных элементов без необходимости коллективного соглашения собрания собственников, он косвенно разрешает работы и изменения, которых требует такое разделение, если нет прямого положения об обратном.
14.- ПРОДАЖА ПОСТОЯННОГО МЕСТА ЖИТЕЛЬСТВА СЕМЬИ. ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ ОБОИХ СУПРУГОВ, В ТОМ ЧИСЛЕ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ:
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 25 октября 2023 года (BOE от 22 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело о продаже недвижимости, принадлежащей иностранцу, постановляя, что применение статьи 1320 CC (и, соответственно, ее аналога в Гражданском кодексе Каталонии) о необходимости согласия обоих супругов на распоряжение обычным местом жительства семьи не зависит от положений закона, регулирующего режим супружеской собственности, и что в соответствии с Постановлением от 24 июня 2016 года оно также применимо к иностранным бракам.
15.- ВАЖНОЕ РАЗЛИЧИЕ МЕЖДУ РАЗДЕЛОМ, ПРОИЗВЕДЕННЫМ НАСЛЕДОДАТЕЛЕМ, И ПРАВИЛАМИ РАЗДЕЛА:
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 27 октября 2023 года (BOE от 22 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело, связанное с актом о принятии наследства и наследственными решениями, и в котором, обобщая судебную практику Верховного суда в этом вопросе, разъясняет важное различие между разделом, произведенным в самом завещании, и простыми "правилами раздела".
Центр отмечает, что когда наследодатель выполняет все предусмотренные завещанием операции по разделу (инвентаризация, оценка, ликвидация и распределение лотов), мы имеем дело с настоящим разделом, произведенным в завещании. С другой стороны, когда наследодатель ограничивается выражением своей воли о том, что при разделе определенное имущество должно быть присуждено каждому наследнику в счет его имущества, мы имеем дело с простыми правилами раздела.
Ноябрь 2023 года
1.- БУДЬТЕ ОЧЕНЬ ВНИМАТЕЛЬНЫ. ОШИБКИ В НОТАРИАЛЬНОЙ КОНТОРЕ, КОТОРЫЕ ВЛЕКУТ ЗА СОБОЙ ГРАЖДАНСКУЮ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ:
Прилагается (ЗДЕСЬ) записка Генерального совета нотариусов с подробным описанием основных претензий, с которыми приходится сталкиваться в рамках страхования гражданской ответственности нотариусов в случае небрежности, ошибок или профессиональной недобросовестности. Ниже приведены некоторые яркие примеры:
- Различные жалобы на уполномоченные документы с лицами с ограниченными умственными способностями. Проявляйте крайнюю осторожность с пожилыми людьми с признаками когнитивных нарушений, недееспособными / с мерами поддержки для осуществления дееспособности, находящимися под опекой, попечительством и т. д.
- Кража личности. Будьте предельно внимательны при проверке личности человека с его фотографией DNI / NIE / паспорта и т. д.
- Проверка обременения ипотеки. Будьте крайне осторожны с ипотечными кредитами, которые были экономически аннулированы, но не зарегистрированы. Требуйте документального подтверждения того, что обеспеченный кредит был выплачен.
2.- НОВОЕ НАПОМИНАНИЕ. НОВЫЕ СОБЫТИЯ ВО ВНЕШНИХ ИНВЕСТИЦИЯХ:
Прилагается (ЗДЕСЬ) информационная записка OCP с кратким изложением основных нововведений Королевского указа 571/2023 об иностранных инвестициях. Иностранными инвестициями считаются следующие объекты:
Иностранные инвестиции в Испании:
- Участие НЕРЕЗИДЕНТА в испанских компаниях, превышающее 10% уставного капитала.
- Приобретение недвижимости в Испании НЕРЕЗИДЕНТАМИ на сумму свыше 500 000 евро.
- В случае если средства, используемые для инвестиций, происходят из юрисдикций, не сотрудничающих друг с другом, требуется предварительное декларирование. Приказ от 9 февраля 2023 года (ЗДЕСЬ) содержит список не сотрудничающих юрисдикций.
Испанские инвестиции за рубежом:
- Долевое участие в капитале компаний-нерезидентов, превышающее 10 % уставного капитала.
- Приобретение недвижимости за рубежом на сумму более 300 000 евро.
- В случае если местом назначения инвестиций является юрисдикция, не сотрудничающая с ЕС, также требуется предварительное заявление.
Обязанности нотариуса:
- После вступления в силу Королевского указа нотариус будет обязан направлять информацию об иностранных инвестициях в Генеральный совет нотариусов.
- В переходный период подача деклараций в режиме онлайн осуществляется через AFORIX.
- Обязанность нотариуса направлять в Генеральное управление по международной торговле и инвестициям в письменном виде в январе и июле каждого года список тех сделок, которые рассматривались как иностранные инвестиции в течение предыдущего шестимесячного периода и в отношении которых нотариусу не было предложено представить соответствующую декларацию, остается в силе.
3.- МОЖНО ОБЪЯВИТЬ О ЧАСТИЧНОМ ЗАВЕРШЕНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА В ГОРИЗОНТАЛЬНО РАЗДЕЛЕННОМ ЗДАНИИ:
Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 19 сентября 2023 года (BOE от 26 октября 2023 года), где DG разрешает случай здания с несколькими этажами, разделенными по горизонтали, где окончание работ объявлено только для части из них (в частности, первый этаж и второй этаж, а не остальные этажи).
В данном случае ГД соглашается с этим, заявляя, что нет никаких неудобств в том, что доказательство завершения строительства может быть частичным, по этапам и даже по этажам; так как на практике может случиться, что есть элементы, которые не завершены, без препятствий для регистрации завершения других, если это должным образом аккредитовано.
4.- РАЗДЕЛ НАСЛЕДСТВА БУХГАЛТЕРОМ-РАСПРЕДЕЛИТЕЛЕМ. ОСТЕРЕГАЙТЕСЬ КОНФЛИКТА ИНТЕРЕСОВ:
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 5 сентября 2023 года (BOE от 25 октября 2023 года), в котором DG постановляет, что в акте о принятии, разделе и разрешении наследства бухгалтер-партидор не ограничился сугубо партикулярными действиями и в разрешении споров выполнил диспозитивные функции, требующие вмешательства наследников.
Кроме того, существует конфликт интересов между двумя братьями и сестрами-сонаследниками, поскольку один из них является опекуном другого и, следовательно, осуществляет его юридическое представительство. Поскольку оба они заинтересованы в наследстве, а один из них юридически представлен своим братом, возникает конфликт интересов, и в этом случае необходимо вмешательство юридического защитника.
5.- ПРОДАЖА ПАРКОВОЧНОГО МЕСТА В НЕРАЗДЕЛЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ. ТРЕБУЕТСЯ КОНКРЕТНОЕ ОПИСАНИЕ ПАРКОВОЧНОГО МЕСТА:
Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 28 июля 2023 года (BOE от 12 октября 2023 года), в котором DG разрешает дело о продаже неразделенной доли (1,329%) недвижимости, предназначенной для парковки автомобилей. В акте содержалось описание зарегистрированного имущества в целом (состоящего из цокольного этажа здания, используемого для парковки и складских помещений), но не описание конкретного парковочного места, исключительное пользование и распоряжение которым было отнесено к неразделенной доле передаваемого имущества.
DG, по мнению Регистратора, считает необходимым, чтобы в договоре купли-продажи были подробно описаны границы и площадь передаваемого парковочного места.
6.- ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР И ЗАКОН 11/2023. НОВЫЕ СРОКИ КВАЛИФИКАЦИИ ДОКУМЕНТОВ:
Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 7 июля 2023 года (BOE от 15 августа 2023 года), утверждающее график реализации закона 11/2023 о цифровизации регистрационных действий. Этот закон устанавливает электронную подпись всех записей и документов в реестре и ведение протокола в электронном формате. Вышеупомянутое постановление включает два приложения с графиком внедрения электронной подписи в каждом из земельных кадастров Испании и продлевает обычный срок квалификации регистрационных записей с 15 рабочих дней до 30 рабочих дней на период в один месяц с даты начала внедрения цифровых процедур.
К резюме прилагается постановление с приложениями, содержащими соответствующие даты начала этапа внедрения электронной подписи, чтобы все сотрудники нотариальной конторы могли ознакомиться с ними и иметь в виду, что в течение одного месяца после этой даты срок квалификации составляет не 15 дней, как обычно, а 30 дней.
Важность этой консультации заключается в том, что аннулирование ипотечных кредитов, зарегистрированных во всех реестрах Испании, разрешено, и в каждом из них запланирована дата внедрения этой электронной подписи!
7.- ГРАЖДАНСКОЕ СОСЕДСТВО И ТРУДНОСТИ ЕГО ДОКАЗЫВАНИЯ. БОЛЬШОЕ ЗНАЧЕНИЕ СЛЕДУЕТ ПРИДАВАТЬ ДЕКЛАРАЦИИ, ВКЛЮЧЕННОЙ В АКТ:
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 3 октября 2023 года (BOE от 2 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело, касающееся доказательства гражданского местожительства умершего лица и его значения для определения применимого наследственного права.
В данном случае покойная в своем завещании указала, что у нее общий гражданский статус. Однако ее наследник (муж), принимая наследство, в указанном акте о принятии наследства указывает, что гражданское состояние покойной было ибицейским, и на основании этого получает все наследство (в отличие от этого, если бы гражданское состояние было общим, поскольку у покойной не было потомков, но были живые восходящие родственники, они были бы легитимированы). Когда акт о принятии наследства был представлен на регистрацию, регистратор отказался его регистрировать, посчитав, что заявление об общем гражданском состоянии, сделанное покойной в ее завещании, имеет преимущественную силу.
ГД, присоединяясь к мнению Секретариата, считает, что доказать гражданское состояние очень сложно (за исключением тех случаев, когда прямое заявление занесено в реестр актов гражданского состояния). Поэтому в случае сомнений заявление заинтересованной стороны, сделанное у нотариуса (поскольку оно было сделано после того, как нотариус должным образом проинформировал ее), должно превалировать даже над тем, что может быть получено из внесудебных документов (таких как свидетельство о переписи населения, показывающее, что лицо было зарегистрировано по данному адресу более 10 лет), поскольку административное место жительства не всегда совпадает с фактическим адресом (который определяет гражданское место жительства).
8.- ДИРЕКТОР, СРОК ПОЛНОМОЧИЙ КОТОРОГО ИСТЕК, МОЖЕТ СОЗВАТЬ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ДЛЯ ОБНОВЛЕНИЯ АДМИНИСТРАТИВНОГО ОРГАНА И ПРЕДСТАВЛЕНИЯ ГОДОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ:
Прилагается (ЗДЕСЬРезолюция DGSJFP от 31 октября 2023 года (BOE от 21 ноября 2023 года), в которой DG постановляет, что общее собрание, созванное директором с истекшим сроком полномочий, является действительным при условии, что это общее собрание созвано для обновления административного органа и утверждения годовой отчетности за несколько финансовых лет в качестве способа преодоления закрытия Земельного кадастра.
9.- ПРЕВЕНТИВНЫЕ ПОЛНОМОЧИЯ И МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ:
Ниже приводится краткое резюме документа, посвященного превентивным полномочиям и аспектам, которые необходимо учитывать в области межрегионального права:
- Большая польза от превентивной доверенности: она избавляет семью от необходимости прибегать к судебным мерам поддержки (на оформление которых уходит больше года, плюс расходы на адвокатов и т. д.).
- Вскоре можно будет телематически проверить действительность этих доверенностей в органах записи актов гражданского состояния. Следует проявлять осторожность, когда доверенное лицо обращается в нотариальную контору для подписания одной из таких доверенностей.
- Сомнения в применимом праве, когда клиент обращается в нотариальную контору для подписания доверенности: Мы всегда должны прибегать к критерию обычного места жительства (ст. 9.6 Cc), чтобы составить доверенность в соответствии с CCCat или Cc.
- Не забудьте включить (или не включить), по просьбе клиента, пункт о том, требуется ли судебное разрешение на те же действия, на которые требуется разрешение опекуна.
- В Каталонии в ближайшие месяцы произойдут значительные изменения в этой области, поскольку законопроект о реформировании Книги II Каталонского гражданского кодекса по этому вопросу скоро поступит в парламент в качестве законопроекта, так что, если он будет рассмотрен в обычном порядке, через несколько месяцев появятся новые правила в этой области с очень глубокими изменениями, которые мы должны будем изучить, чтобы адаптировать акты.
10.- ЗАКОН 11/2023. ОЦИФРОВКА НОТАРИАЛЬНЫХ И РЕГИСТРАЦИОННЫХ АКТОВ (ЭЛЕКТРОННЫЙ ПРОТОКОЛ, ВИДЕО ПОДПИСИ И АВТОРСКИЕ ЭЛЕКТРОННЫЕ КОПИИ):
Прилагаем статью из нашего БЛОГ с кратким изложением 10 основных моментов вступления в силу Закона 11/2023 (ЗДЕСЬ).
Три основных изменения коснутся нашей повседневной жизни:
- Первый - это хранение всех подписанных документов в электронном кабинете нотариуса, который является точным отражением бумажного документа (матрица, объединенные, дилигенции и примечания).
- Второе важное изменение - возможность видеоподписания некоторых видов документов с помощью цифрового сертификата после регистрации гражданина на нотариальном портале;
- и, наконец, создание электронных авторизованных копий, которые заменяют бумажные с той же эффективностью и действительностью.
После 21 дня внедрения мы столкнулись со следующей казуистикой:
ОТНОСИТЕЛЬНО НОТАРИАЛЬНОГО ПОРТАЛА (PNC):
- Граждане, желающие пройти процедуру, должны заполнить форму и подтвердить свой мобильный телефон и контактный адрес электронной почты. Процедура проста и завершается загрузкой документа, удостоверяющего личность, на платформу. Мы проверили ее, и она корректно работает для граждан, идентифицированных по DNI, NIE и PASSPORT.
- Наиболее практичным способом доступа и подписи является использование цифрового сертификата. Мы рекомендуем Национальную лабораторию монет и времени, хотя существует несколько организаций, выдающих сертификаты, сертифицированные Ancert.
- Гражданин, получивший доступ к нему, сможет ознакомиться со всей своей историей актов, подписанных в период с 1 января 2007 года по 8 ноября 2023 года. Как будут публиковаться документы, подписанные после вступления закона в силу, пока не определено.
НА ВИДЕОПОДПИСИ:
- С самого начала нам удалось успешно реализовать 2 видеоподписи . Несмотря на то, что это очень новая технология и у нее есть свои ограничения, ее выполнение не представляет сложности, как только клиент регистрируется на портале и получает цифровой сертификат для подписи.
- Подключение осуществляется с помощью приложения, встроенного в веб-браузер, и является интуитивно понятным и простым. Мы ожидаем, что по мере регистрации граждан количество документов, выданных этим способом, будет расти.
ЧТО КАСАЕТСЯ ЭЛЕКТРОННОЙ ЗАВЕРЕННОЙ КОПИИ:
- Мы уже выпустили первые электронные авторизованные копии с защищенным проверочным кодом (CSV).
- Управление процессом осуществляется из самого Word и параллельно с депонированием документа, хотя он может быть выдан и позже, всегда для документов, подписанных после 9 ноября 2023 года.
- Документ публикуется в электронном кабинете нотариуса, а CSV быстро и легко формируется в SIGNO и отправляется клиенту.
- После загрузки на электронный сайт он передается клиенту по электронной почте, в которой мы предоставляем ссылку на его электронную авторизованную копию. Такой способ доставки придает ему подлинность и юридическую силу по отношению к третьим лицам. Мы считаем, что этот способ постепенно вытеснит бумажные документы, поскольку для консультации и заверения не нужно регистрироваться на портале нотариуса.
ВОПРОСЫ, ЗАДАВАЕМЫЕ ЗАРАНЕЕ, ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПРОТОКОЛЕ И ВИДЕО ПОДПИСИ:
В SIC, в разделе"Закон 11/2023. Цифровизация нотариальных и регистрационных процедур" вы можете найти документ с вопросами и ответами на существующие сомнения в связи с применением Закона 11/2023. Было выпущено два издания: том 1 и том 2.
Они также прилагаются (ЗДЕСЬ в единственном числе и ЗДЕСЬ множественное число), основные шаблоны для любого электронного акта, предоставляемого посредством видеоподписи через Портал нотариуса "Гражданин".
МОДИФИКАЦИЯ ЕДИНОГО КОМПЬЮТЕРНОГО ИНДЕКСА. НЕОБХОДИМОСТЬ ОТДЕЛЬНОЙ ОТЧЕТНОСТИ ПО КОЛИЧЕСТВУ СТРАНИЦ В БУМАЖНОМ/ТЕЛЕМАТИЧЕСКОМ ФОРМАТЕ:
С 9 ноября 2023 года в Единый компьютеризированный индекс вносятся изменения, в соответствии с которыми в каждый публичный документ в качестве обязательного поля указывается количество листов матрицы бумажной поддержки отдельно от количества листов в электронной поддержке.
По всем вопросам, касающимся новой цифровизации (как для сотрудников, так и для клиентов), обращайтесь к Антонио Альба по электронной почте: antonio@jesusbenavides.es
Октябрь 2023 года
1.- ЦЕНТРАЛЬНЫЙ РЕЕСТР ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ. ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
Прилагается (ЗДЕСЬ) разъяснительная записка OCP по различным вопросам, связанным с Центральным реестром прав собственности на недвижимость и обязанностями нотариусов в этом отношении:
- Получение адреса электронной почты, указанного в статье 4 RD 609/2023, не является обязательным условием для совершения юридической сделки, поскольку не входит в требования по идентификации бенефициарного владельца.
- Процентное владение акциями: эту информацию следует включать только в случае необходимости внесения новой записи в манифест в случае расхождений между содержанием BDTR и манифестом праводателя.
КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ, ОФОРМЛЕННАЯ ПРЕДСТАВИТЕЛЕМ С ОТМЕНЕННОЙ ДОВЕРЕННОСТЬЮ. НЕОБХОДИМО С ОСОБОЙ ТЩАТЕЛЬНОСТЬЮ ПРОВЕРЯТЬ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОВЕРЕННОСТЕЙ И КОРПОРАТИВНЫХ ПОЗИЦИЙ.
Прилагается постановление ДГСЖФП от 26 июля 2023 г. (ДП от 28 сентября 2023 г.).. ГД разрешает дело о продаже недвижимости, в котором продавца представляет доверенное лицо, заявляя, что его доверенность действительна, и нотариус, давая свое положительное заключение о достаточности в акте. Однако из данных Торгового реестра следует, что эта доверенность была отозвана за несколько дней до этого, причем отзыв был опубликован в BORME, как только он был внесен в реестр (с этого момента он имеет силу в отношении третьих лиц), в тот же день, когда было подписано резюме.
ГД подтверждает классификацию реестра, согласно которой право покупателя не может быть зарегистрировано, поскольку продавец не был должным образом представлен лицом, обладающим достаточными полномочиями для оформления продажи.
Принять дело к сведению и сделать соответствующие запросы в Регистр как можно ближе к подписанию акта (если возможно, в тот же день), чтобы избежать подобных случаев.
3.- SL. УМЕНЬШЕНИЕ КАПИТАЛА ЗА СЧЕТ ПРИОБРЕТЕНИЯ АКЦИЙ. СУММА РЕЗЕРВА С ОГРАНИЧЕНИЯМИ
Прилагается постановление ДГСЖФП от 24 июля 2023 года (ДП от 27 сентября 2023 года).. ГД решает типичный случай "выхода" акционера из СЛ. Для этого компания выкупает все акции этого акционера (по выкупной стоимости, превышающей номинальную), затем уменьшает уставный капитал на ту же сумму (таким образом, переходя к его погашению) и одновременно создает резерв с ограничением на сумму уменьшения (принимая за основу номинальную стоимость акций, а не выкупную стоимость, которая, как указано, выше), чтобы гарантировать права кредиторов.
Реестр дает отрицательную квалификацию, поскольку считает, что сумма резерва должна быть равна "стоимости того, что получил акционер" (т.е. общей выкупленной сумме, а не только номинальной стоимости акций).
ГД отменяет классификацию Коммерческого регистратора, постановляя, что в таких случаях сумма резерва с ограничением должна быть равна номинальной стоимости выкупленных акций, а не сумме, возмещаемой выходящему акционеру.
ФАКТИЧЕСКАЯ ОПЕКА. ИНТЕРПРЕТАЦИОННЫЙ ДОКУМЕНТ ПО БАНКОВСКИМ ПРОЦЕДУРАМ
Сообщается, что в SIC в рамках "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad" сотрудникам доступен рамочный протокол, подписанный между Генеральной прокуратурой штата и банковским сектором, чтобы уточнить полномочия фактического опекуна в области банковских операций.
Этот документ также стал предметом подробного анализа в статье на нашем блоге (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ней).
5.- ВНЕШНИЕ ИНВЕСТИЦИИ. ИЗМЕНЕНИЯ В НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ БАЗЕ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ
Сотрудники информируются о недавнем утверждении Королевского указа 571/2023 от 4 июля о внешних инвестициях (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), который необходимо принимать во внимание при заключении сделок с нерезидентами. В частности, он изменяет предыдущие правила в следующих основных аспектах:
1.- Для целей внесения соответствующей последующей декларации в Инвестиционный регистр Министерства экономики иностранными инвестициями считаются следующие объекты:
- Доля нерезидентов в испанских компаниях, если она превышает 10% уставного капитала компании или прав голоса (ранее требовалось 50%).
- Приобретение недвижимости в Испании нерезидентами, если сумма превышает 500 000 евро (ранее минимальный лимит составлял 3 000 000 евро).
В этих случаях владелец-нерезидент обязан задекларировать инвестиции в Инвестиционном регистре Министерства экономики, используя формы, предусмотренные переходным положением 3 Королевского указа (формы DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).
2.- Если сделка была совершена нотариусом, он должен уведомить Генеральный совет нотариусов об инвестициях через электронный офис нотариуса (SIGNO) и, в любом случае, предупредить явившееся лицо об обязанности представить их.
3.- В случае, если инвестиции, считающиеся иностранными (в соответствии со статьей 4 Королевского декрета), имеют происхождение в стране с несотрудничающей юрисдикцией (бывшие налоговые гавани), которые включены в Ордонанс от 9 февраля 2023 года, необходимо будет сделать предварительное заявление, и нотариусы должны потребовать его до предоставления, а также прямо указать это в публичном документе.
6.- ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАМЕТКИ О ДОКУМЕНТАХ С УЧАСТИЕМ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН
Прилагается (ЗДЕСЬ), интересная статья одного из коллег-нотариусов, в которой излагается ряд практических соображений, которые следует иметь в виду, когда в публичном документе участвует иностранное физическое лицо. В качестве резюме мы выделили наиболее важные из них:
- Идентификация. Применяются общие правила Нотариального регламента. В частности, в случае с иностранцами из ЕС это делается либо по паспорту, либо по национальному удостоверению личности.
- NIE: Иностранцы, которые в силу своих экономических, профессиональных или социальных интересов связаны с Испанией, должны получить в целях идентификации персональный, уникальный и эксклюзивный последовательный номер. Необходим для всех операций с налоговыми последствиями.
- Перевод: Если нотариус не владеет иностранным языком, необходимо соблюдать положения § 150 Положения о нотариате и запросить переводчика.
- Платежные средства: Будьте очень внимательны и усердны в отношении предотвращения отмывания денег. Крайне желательно требовать, чтобы депозитные и платежные счета находились в испанских банках. Если счета открыты в иностранных банках или у третьих лиц, необходимо получить максимально полную и достоверную информацию о происхождении средств, требующую документального подтверждения (свидетельства о праве собственности на счета, контракты, подтверждающие происхождение средств, и т. д.).
- Апостиль: Апостиль требуется для документов, выданных за рубежом.
- Сделки с недвижимостью. Помните об удержании 3% от цены (налог на доходы нерезидентов) и инверсии налогоплательщика в "муниципальный прирост капитала".
7.- ЗАПРОС КОПИЙ ЗАВЕЩАНИЙ В АРХИВ НОТАРИАЛЬНОЙ АССОЦИАЦИИ КАТАЛОНИИ
Информация, представляющая интерес при запросе копий завещаний в Колледже. Во избежание проблем в случае расхождения дат Ассоциация просит, чтобы при отправке запроса на получение копии к запросу на получение копии завещания прилагались соответствующие свидетельства о смерти и последней воле для более точной идентификации запроса.
8.- ТЕЛЕМАТИЧЕСКАЯ ПОДПИСЬ НОТАРИАЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ. ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ
Как сообщалось ранее, 9 ноября вступает в силу закон 11/2023, который разрешает телематическое подписание публичных документов (т.е. через систему видеоконференции с нотариусом и электронную подпись, без необходимости физического посещения клиентом нотариальной конторы). ЗДЕСЬ вы можете найти статью в блоге нотариальной конторы Хесуса Бенавидеса с более подробной информацией (какие документы могут быть подписаны, процедура и т.д.).
Для того чтобы быть пионерами в этой области и предоставлять клиентам лучший сервис, на веб-странице нотариальной конторы Jesus Benavides был создан новый раздел (Видеоподпись), где с помощью дидактических видеороликов объясняется весь процесс, которому должен следовать любой гражданин, желающий применить эту возможность на практике.
По всем вопросам, связанным с этим вопросом (как со стороны сотрудников, так и со стороны клиентов), обращайтесь к Антонио Альба по электронной почте: antonio@jesusbenavides.es.
Сентябрь 2023 года
1.- ИСЧИСЛЕНИЕ СРОКОВ ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ. ДЕНЬ, В КОТОРЫЙ ПРОВОДИТСЯ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ, НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ВКЛЮЧЕН В РАСЧЕТ.
Прилагается постановление ДГСЖФП от 11 июля 2023 года (BOE от 28 июля 2023 года).. В связи с этим, подводя итоги, ГД напоминает нам о правилах исчисления сроков созыва общего собрания в столичной компании. Как известно, статья 176 LSC устанавливает, что между созывом и проведением общего собрания должен пройти один месяц (SA) или 15 дней (SL). Для целей исчисления этих сроков день начала отсчета начинается со дня отправки уведомления последнему из акционеров, и для определения дня истечения срока день проведения общего собрания не учитывается.
Таким образом, для публичных компаний с ограниченной ответственностью должен пройти один месяц, а для частных компаний с ограниченной ответственностью - 15 дней, и именно на следующий день после этих сроков общее собрание может быть правомочным.
2.- ДОКТРИНА ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРАТА ПО ТАРИФНЫМ ВОПРОСАМ
Прилагается (ЗДЕСЬ) интересный документ, содержащий краткое изложение доктрины Главного управления юридической безопасности и общественной веры по тарифным вопросам на 2020 - 2023 годы. С ним можно ознакомиться в случае возникновения сомнений относительно того, как протоколировать конкретные действия.
3.- НОВЫЕ РАЗРАБОТКИ В ОБЛАСТИ ЕДИНОГО КОМПЬЮТЕРИЗИРОВАННОГО ИНДЕКСА
Сообщается, что в Единый компьютеризированный индекс недавно был включен ряд новых функций, призванных улучшить отражение юридических операций, предоставленных в публичных документах.
В частности, создаются новые правовые акты, учитывающие это:
- Акты приобретения или сохранения гражданского состояния.
- Акты о мерах поддержки и акты о предоставлении помощи (и их эквиваленты в Каталонии),
- Акты о пропуске номера протокола или регистрационной книги (для решения досадной ситуации, когда один или несколько номеров остаются без документа, фактически уполномочившего или вмешавшегося).
Другие незначительные изменения:
- Подтверждение платежных средств в депозитарных расписках.
- Указание на владение (или не владение) при продаже и покупке акций и долей компании.
- Инкорпорация организаций с юридическим лицом или без него, где требуется информация об их идентификационном номере налогоплательщика (если информация получена после предоставления и ее не удалось получить от клиента, то по истечении срока подачи индекса необходимо запросить отмену правила по обычному каналу).
4.- ТЕОРИЯ КОМПЛЕКСНОГО ЮРИДИЧЕСКОГО БИЗНЕСА. ПОКУПКА + ИПОТЕКА НЕДВИЖИМОСТИ ЛИЦОМ, СОСТОЯЩИМ В БРАКЕ. СОГЛАСИЕ ДРУГОГО СУПРУГА НЕ ТРЕБУЕТСЯ, ЕСЛИ ИПОТЕКА ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ОДНОВРЕМЕННО С ПОКУПКОЙ. ОСТОРОЖНОСТЬ В СЛУЧАЕ С ИНОСТРАНЦАМИ
Прилагается (ЗДЕСЬ) интересная статья, обобщающая доктрину ГД по теории сложных юридических сделок. В ней рассматриваются случаи, когда лицо, состоящее в браке, покупает недвижимость в одиночку, а затем закладывает ее. Как известно, общее правило устанавливает, что для ипотеки обычного места жительства, даже если оно принадлежит только одному из супругов, необходимо согласие другого супруга. В качестве исключения из этого общего правила возникает теория сложной юридической сделки, в силу которой согласие супруга, не являющегося собственником, не требуется при оформлении ипотеки на жилое помещение сразу после его приобретения, то есть закладная подписывается с номером протокола сразу после протокола купли-продажи.
В случае с иностранцами следует остерегаться, так как DG не признает доктрину сложной юридической сделки, если только это не допускает иностранное право и это не подтверждено (поэтому необходимо проверить с помощью нотариального заключения, допускает ли иностранное право, регулирующее конкретный режим супружеской собственности клиентов, данную теорию сложной юридической сделки).
5.- ПУБЛИЧНОЕ НОТАРИАЛЬНОЕ ЗАВЕРЕНИЕ КОРПОРАТИВНЫХ РЕШЕНИЙ. ХОРОШИЙ ПОСТУПОК МОЖЕТ СПАСТИ ПЛОХОЙ СЕРТИФИКАТ
Прилагается постановление ДГСЖФП от 10 июля 2023 г. (ДП от 28 июля 2023 г.).. В соответствии с данным постановлением и в порядке резюме ГД определяет, что в контексте корпоративных решений SL (прекращение деятельности и назначение на должности), если в сертификате не указан кворум для принятия решений, но в акте он указан (посредством заявления администратора), этого достаточно для регистрации решения в Торговом реестре.
6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. ТО, ЧТО ПЕРВЫМ ПОСТУПАЕТ В РЕЕСТР, ИМЕЕТ ПРЕИМУЩЕСТВЕННУЮ СИЛУ (ДАЖЕ ЕСЛИ ЗАКОН ПРИНЯТ ПОЗЖЕ).
Прилагается резолюция ГД по вопросам права, юридических лиц и медиации от 17 июля 2023 года (DOGC от 31 июля 2023 года).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД определяет, что превалирующим является то, что первым попало в реестр.
Дело, в котором в 1986 году на основании частного документа был установлен пожизненный узуфрукт на недвижимость. Впоследствии, 09/02/2023, этот частный документ был преобразован в публичный акт и представлен для регистрации в Земельном кадастре. Однако регистратор отказывает в регистрации, поскольку 03/02/2023, то есть за 6 дней до этого, был представлен на регистрацию завещательный акт, в котором это право узуфрукта было передано третьему лицу на основании принятия наследства от лица, умершего в 2022 году.
В данном случае ГД напоминает об основном принципе работы реестра, т.е. prior in tempore, potior in iure, согласно которому то, что первым поступает в реестр и регистрируется (узуфрукт 2022 года, представленный 3 февраля 2023 года), превалирует над другими правами (в данном случае узуфрукт, оформленный в частном документе в 1986 году и представленный на регистрацию 9 февраля 2023 года на основании акта перевода в публичный акт).
7.- ТАБЛИЦА ПОЛОЖЕНИЙ О ГРАЖДАНСТВЕ И СЕМЕЙНОМ ПОЛОЖЕНИИ
Прилагается (ЗДЕСЬ) интересный документ, включающий таблицу нормативных актов о гражданстве и гражданском состоянии, где можно найти ссылки на нормативные акты и постановления Главного управления по различным вопросам, таким как регистрация актов гражданского состояния, сертификация, экономический режим брака и т.д.
8.- ПРИНЯТИЕ ПРИСЯГИ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ ГРАЖДАНСТВА. РАЗЛИЧНЫЕ ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРИНЯТЬ ВО ВНИМАНИЕ
Прилагается (ЗДЕСЬ) Циркуляр ГД относительно компетенции конкретного ЗАГСа, где должно быть оформлено заявление о желании получить испанское гражданство, а также клятва или обещание. В нем установлено, что юрисдикция принадлежит отделу ЗАГС по месту жительства заявителя.
Он также прилагается (ЗДЕСЬ) Циркуляр Генерального директора по вопросам правовой безопасности и общественной веры, который определяет нецелесообразность выдачи свидетельств о присяжном гражданстве при обнаружении признаков совершения заявителем действий, несовместимых с хорошим гражданским поведением (например, факт заключения заявителя в пенитенциарный центр).
9.- СУДЕБНОЕ ОСПАРИВАНИЕ ОТРИЦАТЕЛЬНОЙ КВАЛИФИКАЦИИ. УСЛУГИ, К КОТОРЫМ МЫ МОЖЕМ ПРИБЕГНУТЬ В КАЧЕСТВЕ НОТАРИАЛЬНОЙ КОНТОРЫ
Прилагается (ЗДЕСЬ) информационный документ Генерального совета нотариусов, посредством которого доводится до сведения нотариусов услуга по обжалованию в судебном порядке тех отрицательных оценок (или также постановлений ДГСЖФП), которые могут затрагивать корпоративные интересы нотариусов.
Таким образом, в случае если сотрудник столкнулся с негативной оценкой, которая, по его мнению, может повлиять на работу нотариальной конторы в целом, он может обсудить эту возможность с нотариусом, о чем можно попросить по каналам, указанным в прилагаемом документе.
10.- РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЗАПИСЬ ЗАЯВЛЕНИЙ ПЕРЕД ОФОРМЛЕНИЕМ ДОГОВОРА, В КОТОРОМ УЧАСТВУЕТ ЧЕЛОВЕК С ОГРАНИЧЕННЫМИ ВОЗМОЖНОСТЯМИ.
В информационном циркуляре 3/2021 от 27 сентября Постоянного комитета Генерального совета нотариусовпредлагает до совершения сделки, в которой участвуют инвалиды, составлять протокол проявлений, в котором должны быть зафиксированы обстоятельства, которые могут повлиять на совершение данной юридической сделки. Этот протокол может включать, в частности, следующие обстоятельства:
- Заявления самого инвалида, например, заявление инвалида о том, что он продает товар по цене ниже рыночной для удовлетворения определенных потребностей или удобства, или о причинах, по которым он отказывается от определенного наследства.
- Заявления лиц, помогающих инвалиду в осуществлении его дееспособности. Например, заявление фактического опекуна, адвоката, случайного компаньона и т. д. о том, что он/она рекомендовал инвалиду совершить сделку купли-продажи, поскольку это необходимо для его/ее будущего содержания и поддержки или для погашения непогашенных долгов.
Эта справка является необходимым дополнением к нотариальной оценке дееспособности и обеспечивает ясность и безопасность при будущих спорах и возможных претензиях. Рекомендуется, чтобы за справкой обращался сам инвалид или его помощник.
11.- СОЗДАН ЦЕНТРАЛЬНЫЙ РЕЕСТР ТИТУЛОВ СОБСТВЕННОСТИ.
Королевский указ 609/2023 от 11 июля о создании Центрального реестра прав собственности на недвижимость. Королевский указ 609/2023 от 11 июля о создании Центрального реестра прав собственности на недвижимость. К этому реестру должны обращаться все стороны, обязанные по закону контролировать отмывание денег, включая нотариусов. Однако до момента передачи данных в этот реестр, на что дается 9 месяцев, Королевский указ устанавливает, что по-прежнему должны использоваться традиционные источники (база данных бенефициарных владельцев через Signo).
Июль 2023 года
1.- НОВЫЙ ОПЛАЧИВАЕМЫЙ ОТПУСК ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬЮ 15 КАЛЕНДАРНЫХ ДНЕЙ ДЛЯ ПАРТНЕРОВ, НЕ СОСТОЯЩИХ В БРАКЕ
Королевский декрет-закон 5/2023 опубликован в BOE и вступает в силу (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), в соответствии с которым признается оплачиваемый отпуск продолжительностью 15 календарных дней за то, что вы стали (и зарегистрировались) в качестве стабильной пары. Все стабильные пары, которые с этого момента образуют стабильное партнерство, могут быть проинформированы об этом, чтобы они могли воспользоваться этим новым отпуском.
2.- НОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ О СТРУКТУРНЫХ ИЗМЕНЕНИЯХ КОММЕРЧЕСКИХ КОМПАНИЙ
Вышеупомянутый Королевский указ-закон 5/2023 (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним) отменил прежний Закон 3/2009 от 3 апреля о структурных изменениях коммерческих компаний (преобразование, слияние, выделение, глобальная передача активов и обязательств и т.д.). Таким образом, отныне новый правовой режим структурных изменений содержится в вышеупомянутом Королевском декрете-законе 5/2023. Это необходимо учитывать , когда любой сотрудник готовит одну из таких операций (он должен ознакомиться с новым регламентом и привести юридические ссылки в соответствие с новым нормативным текстом).
3.- РЕШЕНИЯ О РАЗВОДЕ ИНОСТРАНЦЕВ, С ВЫНЕСЕНИЕМ РЕШЕНИЯ О НЕДВИЖИМОСТИ, ДОЛЖНЫ БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНЫ В ЦЕНТРАЛЬНОМ РЕЕСТРЕ АКТОВ ГРАЖДАНСКОГО СОСТОЯНИЯ.
Прилагается постановление ДГСЖФП от 13 июня 2023 г. (КСД от 10 июля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме, ГД определяет, что в случае развода (ИНОСТРАНЦЕВ, чей брак не зарегистрирован в испанском ЗАГСе), если в приговоре одному из бывших супругов присуждается имущество, для регистрации его в земельном кадастре необходимо, чтобы ранее указанный приговор о разводе был зарегистрирован в Центральном гражданском реестре.
4.- РЕГИСТРАЦИЯ СОБСТВЕННОСТИ И PRIOR IN TEMPORE. ИНОГДА ДА, ИНОГДА НЕТ, ТО, ЧТО ПОДАНО ПОЗЖЕ, ИМЕЕТ ПРИОРИТЕТ ПЕРЕД ДОКУМЕНТАМИ, ПОДАННЫМИ РАНЬШЕ.
Прилагается постановление ДГСЖФП от 15 июня 2023 г. (ДП от 10 июля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД разрешает любопытный случай:
- CV + PH подписано и подано на регистрацию, квалифицировано, с устранимыми дефектами.
- Подается исправление, и пока запись еще действует (т.е. VC + PH еще не зарегистрированы), в земельный кадастр поступает распоряжение от AEAT с запретом на отчуждение имущества из-за налоговых долгов.
- Регистратор отрицательно квалифицирует резюме + PH (поданное до приказа) на основании публичного порядка.
- Нотариус подал апелляцию, и ГД согласился с ним, постановив, что если постановление было вынесено в рамках административной процедуры, в которой гражданская действительность юридической сделки не ставилась под сомнение (вспомните налоговые долги), то отрицательная классификация не применима, поскольку CV + PH были представлены в реестр заранее (prior in tempore potior in iure).
- Однако ГД напоминает, что если судебный запрет был вынесен в контексте уголовного разбирательства, в ходе которого под сомнение ставится законность бизнеса (например, предполагаемое мошенничество в ВК), то приостановление регистрации (даже если судебный запрет последовал позже) будет уместным по соображениям общего интереса/общественного порядка.
5.- НА КОМПАНИЮ, ЧЕЙ CIF БЫЛ АННУЛИРОВАН, НИЧЕГО НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО.
Прилагается постановление ДГСЖФП от 16 июня 2023 г. (ДП от 10 июля 2023 г.).. Согласно этому постановлению и в качестве резюме, ГД определяет, что в контексте купли-продажи, если номер НДС компании-покупателя был аннулирован, приобретение не может быть зарегистрировано в ее пользу. Важно помнить и всегда обращаться к существующей базе данных по данному вопросу, если речь идет о компании.
6.- МОЖНО УМЕНЬШИТЬ УСТАВНОЙ КАПИТАЛ НИЖЕ 3 000 ЕВРО В СУЩЕСТВУЮЩЕЙ КОМПАНИИ
Прилагается постановление ДГСЖФП от 13 июня 2023 г. (КСД от 10 июля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД разрешает следующее любопытное дело:
- 3 000, проводит уменьшение капитала, в результате чего его результирующая цифра уставного капитала падает ниже 3 000 евро.
- Регистратор приостанавливает регистрацию, так как считает, что эта цифра ниже установленного законом минимума, поскольку, по его мнению, SL с капиталом менее 3 000 евро возможны только в момент регистрации.
- ГД отменяет квалификацию Регистратора, считая, что действительно возможно осуществить уменьшение капитала SL, в результате которого уставный капитал составит менее 3 000 евро.
7.- УВЕЛИЧЕНИЕ УСТАВНОГО КАПИТАЛА И ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОДПИСКИ. ВРЕМЯ ДОЛЖНО БЫТЬ СОБЛЮДЕНО
В результате сделки, оформленной в нотариальной конторе, напоминаем, что в контексте увеличения капитала корпорации преимущественное право акционеров на увеличение капитала возникает с момента публикации предложения о подписке на новые акции в Официальном вестнике Коммерческого регистра или с момента письменного уведомления каждого акционера. Подписка может быть осуществлена акционерами в течение срока, установленного общим собранием, который не может быть менее одного месяца с момента публикации или сообщения.
Поэтому эти сроки должны быть приняты во внимание и соблюдены при оформлении такого рода сделок (так, подписка на новые акции не может быть проведена на том же собрании, что и принятие решения, если только все акционеры не приняли участие в собрании).
8.- ГРАЖДАНСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ НОТАРИУСА. ОЧЕНЬ ВАЖНО ПОМНИТЬ ОБ ЭТОМ, ЧТОБЫ ИЗБЕЖАТЬ ОШИБОК ТАКОГО РОДА.
Прилагается ссылка на интересную доктринальную статью (ЗДЕСЬ), в которой анализируется гражданско-правовая ответственность нотариуса. Особый интерес представляет раздел с подробным описанием конкретных случаев (например, пропуск сроков, недостаточная доверенность, отсутствие информации о налоговых последствиях исполнения и т.д.).
Настоятельно рекомендуем всем сотрудникам нотариальной конторы ознакомиться со статьей и этими конкретными случаями , чтобы избежать подобных ошибок и связанной с ними ответственности.
9.- РЕГИСТРАЦИЯ АКТОВ ГРАЖДАНСКОГО СОСТОЯНИЯ, ПРИВЕДЕНИЕ К ПРИСЯГЕ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ ГРАЖДАНСТВА И НОТАРИАЛЬНЫЕ БРАКИ. ВАЖНЫЕ ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРИНЯТЬ ВО ВНИМАНИЕ
К настоящему письму прилагается документ Главного управления по вопросам правовой безопасности и государственной веры(см. PDF, прикрепленный к данному письму), который разъясняет различные вопросы, касающиеся, прежде всего, документации, которую заинтересованные стороны должны представить в заявлении под присягой о гражданстве и в процессе заключения брака у нотариуса, а также аспекты, касающиеся процедуры, которая должна учитываться как при предоставлении гражданства, так и при заключении брака.
Июнь 2023 года
1.- УСТАВ. УВЕДОМЛЕНИЕ О СОБРАНИИ. ПОЛОЖЕНИЕ УСТАВА, ПОЗВОЛЯЮЩЕЕ НАПРАВЛЯТЬ АКЦИОНЕРАМ УВЕДОМЛЕНИЕ О СОБРАНИИ ОБЫЧНОЙ ПОЧТОЙ (БЕЗ ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ПОЛУЧЕНИЯ), НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНО:
Прилагается постановление ДГСЖФП от 10 мая 2023 года (ДП от 1 июня 2023 года).. Таким образом, в качестве резюме ГД напоминает нам, что (в контексте регистрации SL) положение устава, позволяющее направлять акционерам уведомление о собрании обычной почтой (без подтверждения получения), недопустимо, поскольку для того, чтобы уведомление было действительным, система его отправки должна позволять подтвердить получение уведомления адресатом.
2.- В АКТЕ ВНЕСУДЕБНОЙ ПРОДАЖИ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА НЕОБХОДИМО ДОСТОВЕРНО УВЕДОМИТЬ ОБ ИСПОЛНЕНИИ ДЕРЖАТЕЛЕЙ ПОСЛЕДУЮЩИХ ОБРЕМЕНЕНИЙ:
Прилагается постановление DGSJFP от 11 мая 2023 года (BOE от 1 июня 2023 года). Дело об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, в нотариальной конторе, при наличии разрешительного условия после ипотеки в пользу компании. Компания уведомлена о процедуре обращения взыскания заказным письмом с уведомлением о вручении, но вручение отрицательное, после чего выдается акт. ГД, присоединяясь к тезису Регистратора, не соглашается с этим, поскольку считает, что при оформлении внесудебной реализации заложенного имущества актом необходимо достоверно уведомить о процедуре всех держателей обременений или прав после исполнения ипотеки, поэтому, если принято решение о направлении уведомления о процедуре заказным письмом с уведомлением о вручении, а его доставка адресату отрицательна, целесообразно осуществить личное уведомление нотариуса путем составления акта уведомления (ст. 202 Положения о нотариате).
3.- РЕКТИФИКАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПЛОЩАДЬЮ БОЛЕЕ 10%. НЕВОЗМОЖНО ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ЕГО "ПОНЕМНОГУ":
Прилагается постановление DGSJFP от 12 мая 2023 года (BOE от 1 июня 2023 года). Предоставляется акт об исправлении размера недвижимости по"упрощенному методу" статьи 201.3 Закона об ипотеке(для различий, не превышающих 10%), но при анализе квадратных метров, указанных в реестре и заявленных сейчас (с 9 403 до 10 377), видно, что разница составляет более 10%. Регистратор приостанавливает регистрацию, и впоследствии нотариус представляет акт исправления с просьбой зарегистрировать только превышение квадратных метров, пока не будет достигнуто 10 %. Регистратор снова дает отрицательный ответ, и ГД, соглашаясь с Регистратором, подтверждает, что это невозможно, так как нельзя зарегистрировать "по частям" или "по частям" исправление площади земли, поэтому, если она превышает 10 %, должна быть использована обычная процедура статьи 201.1 Закона об ипотеке, а не упрощенная процедура статьи 201.3.
4.- МИНИМИЗАЦИЯ "НЕЗНАЧИТЕЛЬНЫХ КОНЦЕПЦИЙ". ЧТО МОЖНО ВЗИМАТЬ, А ЧТО НЕТ:
Интересная заметка из блога "Justitonotario" (ЗДЕСЬ), в которой анализируется постановление Генеральной дирекции от 3 января 2023 года (с которым можно ознакомиться в полном объеме по ссылке на вышеупомянутом блоге), разрешающее апелляцию частного лица на протокол нотариуса о заключении договора купли-продажи. Вкратце, в нем определено, что:
- Что засвидетельствовано, а что нет? Это решает нотариус.
- Отчет Коммерческого регистра: Не применимо.
- Консультация фактического держателя: Да.
- Чистые стороны чеков: правильно.
- Включение в копию фолианта для записи нот: правильно.
- Дилижансы: Должны быть записаны в протокол, чтобы их можно было свести к минимуму.
- Простые копии и соглашение о принятии расходов на себя покупателем: Если покупатель берет на себя расходы, это включает в себя копии, необходимые для выполнения обязательств по коммуникации в рамках оформленного бизнеса.
- Количество простых электронных копий: 2 (для связи с кадастром и мэрией, соответственно).
- Количество простых бумажных копий: 3 (для урегулирования ITP, "плюсвалии" и различных формальностей, соответственно).
- Во время указания количества экземпляров, желаемых праводателями: В момент подписания.
- Что можно считать свидетельствами? Расшифровка данных компании-интервента; разработка необходимой формы для проведения телематической ликвидации; свидетельство по запросу регистрационной информации; консультация о реальной титульности; простая справка из реестра; получение IBI; описательная и графическая кадастровая справка (кроме управления внеземельным кадастром, которое также является обязательным); чеки, аккредитующие платежные средства; справка о долгах общины; наклейка энергетической сертификации или весь сертификат и соблюдение того, что необходимо в зависимости от случаев; доказательство получения от мэрии сообщения, предусмотренного статьей 110.6.b) и проверка CSV`ов.
- Печать безопасности: Да, это занесено в протокол.
- Примечание из реестра: Может быть дополнением (на полях свидетельства).
5.- НЕЛЬЗЯ БЫТЬ ДВУМЯ ВЕЩАМИ ОДНОВРЕМЕННО. НЕВОЗМОЖНО БЫТЬ ЧЛЕНОМ (ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ) СОВЕТА ДИРЕКТОРОВ КОМПАНИИ И В ТО ЖЕ ВРЕМЯ БЫТЬ ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ, ПРЕДСТАВЛЯЮЩИМ КОМПАНИЮ, КОТОРАЯ ЗАНИМАЕТ ДОЛЖНОСТЬ ЧЛЕНА ТОГО ЖЕ СОВЕТА ДИРЕКТОРОВ:
Прилагается постановление ДГСЖФП от 23 мая 2023 г. (ДП от 16 июня 2023 г.).. Соответственно и в порядке резюме, ГД определяет, что в совете директоров, состоящем из 3 членов, невозможно, чтобы одно и то же физическое лицо занимало должность члена совета и одновременно должность физического лица, представляющего компанию, которая также является членом совета, поскольку это означало бы, что де-факто одно лицо имело бы право наложить вето на принятие или непринятие любой резолюции, а также могло бы породить ситуации, способные привести к конфликту интересов. В любом случае, если в совете будет более трех членов, этот вопрос будет более спорным, и для того, чтобы прийти к какому-либо выводу, необходимо будет проанализировать конкретный случай.
6.- ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ КОМПАНИЕЙ, ПРЕДСТАВЛЕННОЙ АДМИНИСТРАТОРОМ, ДОЛЖНОСТЬ КОТОРОГО НЕ ВНЕСЕНА В ТОРГОВЫЙ РЕЕСТР. ВОЗМОЖНА ПРИ УСЛОВИИ ПРАВИЛЬНОГО ВЫПОЛНЕНИЯ НОТАРИАЛЬНОГО РЕШЕНИЯ О ДОСТАТОЧНОСТИ:
Прилагается постановление ДГСЖФП от 9 мая 2023 г. (ДП от 29 мая 2023 г.).. В соответствии с ними и в порядке резюме, ГД подтверждает свою уже консолидированную доктрину и определяет, что в случае продажи SL имущества, представленного в сделке купли-продажи его администратором, без регистрации должности, можно оформить эту операцию, если нотариальное решение о достаточности будет выполнено правильно . В частности, акт должен содержать все обстоятельства, требуемые законом для того, чтобы назначение директора считалось действительным:
- Решение надлежащим образом созванного общего собрания.
- Принятие назначения,
- Уведомление или согласие, в зависимости от обстоятельств, владельцев предыдущих зарегистрированных офисов.
7.- ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРАВИЛА ВЕДЕНИЯ ТОРГОВОГО РЕЕСТРА С ЦЕЛЬЮ ИХ АДАПТАЦИИ К ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ ЕВРОПЕЙСКОГО СОЮЗА О ЦИФРОВЫХ ПРОЦЕССАХ
ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с вышеупомянутой реформой Регламента товарного регистра, опубликованной в Официальном государственном вестнике от 14 июня. Основываясь на нем, в качестве ключевых аспектов:
- Европейский уникальный идентификатор (EUID) должен быть присвоен всем компаниям с ограниченной ответственностью и филиалам, что позволит однозначно идентифицировать их через систему взаимосвязи всех бизнес-реестров ЕС.
- Предусмотрена возможность создания и закрытия филиалов телематически/онлайн.
- Его вступление в силу откладывается на один год с момента публикации в BOE Закона 11/2023 (т.е. 9 мая 2024 года).
Май 2023 года
1.- ОТКАЗ ОТ НАСЛЕДСТВА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ И КОНФЛИКТ ИНТЕРЕСОВ. АСПЕКТЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРИНИМАТЬ ВО ВНИМАНИЕ:
Прилагаю резолюцию Генерального директората по вопросам права, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии от 20 февраля 2023 года (DOGC от 2 марта 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает нам, что при отказе от наследства в пользу несовершеннолетних общее правило заключается в том, что он должен быть оформлен в виде публичного акта родителями с разрешения суда (ст. 236-27 CCCat) или, в качестве альтернативы, двумя ближайшими родственниками (ст. 236-30 CCCat). В случае конфликта интересов одного из родителей отказ от ребенка осуществляется другим родителем с согласия двух родственников. Если конфликт интересов затрагивает одного из двух родственников, он должен воздержаться или, в случае необходимости, его должен заменить другой родственник.
2.- ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР. ПРОСТЫЕ ЗАПИСИ НЕ МОГУТ БЫТЬ ЗАПРОШЕНЫ НИ ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПОЧТЕ, НИ С ПОМОЩЬЮ ДОКУМЕНТА, ПРЕДСТАВЛЕННОГО ТЕЛЕМАТИЧЕСКИМИ СРЕДСТВАМИ:
Прилагаются постановления ДГСЖФП от 27 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года) и от 28 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года). В связи с этим и в порядке резюме ГД напоминает нам, что простые ноты не могут быть запрошены ни по электронной почте, ни посредством запроса, представленного в документе через телематическую систему подачи документов Секретариата. Обычный способ - через телематический портал Registradores.org или через телефакс в случае непрерывных нот из нотариальной конторы.
3.- УСТУПКА ИМУЩЕСТВА В ОБМЕН НА ПОЖИЗНЕННУЮ РЕНТУ, ГАРАНТИРОВАННУЮ ОТЛАГАТЕЛЬНЫМ УСЛОВИЕМ, И ВЕЩНОЕ ПРАВО ИПОТЕКИ. ВЫ НЕ МОЖЕТЕ ЗАЛОЖИТЬ ТО, ЧТО ВАМ ЕЩЕ НЕ ПРИНАДЛЕЖИТ:
Прилагаю постановление ДГСЖФП от 28 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что нельзя закладывать то, что еще не принадлежит вам. Передача недвижимости в обмен на аннуитет оформляется публичным актом. Передающая сторона (пожилой человек) передает недвижимость третьему лицу (получателю) в обмен на аннуитет. Передача оформляется с предварительным условием, так что переход права собственности произойдет, когда получатель докажет, что он полностью выплатил оговоренную пенсию (подразумевается, что после смерти передающего). Кроме того (чтобы гарантировать, что лица, обязанные выплачивать пенсию, будут ее выплачивать), получатель оформляет ипотеку на указанную недвижимость в пользу передающей стороны в качестве дополнительной гарантии выплаты пожизненной ренты. В регистрации ипотеки отказано, поскольку предварительное условие еще не выполнено, так что получатели еще не приобрели право собственности на имущество (предварительное условие еще не выполнено) и, следовательно, не могут закладывать то, что им еще не принадлежит.
4.- ИПОТЕКА И ДОМИЦИЛЬ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ УВЕДОМЛЕНИЯ. ЭТО НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ИНОСТРАННЫЙ АДРЕС:
Прилагается постановление DGSJFP от 30 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что при оформлении вещного права ипотеки в акте должен быть указан адрес должника для целей уведомлений и вызовов в суд, который должен находиться в Испании, поэтому указание адреса должника за рубежом для этих целей недопустимо.
5.- АКТ О ПРЕКРАЩЕНИИ СТАБИЛЬНОГО ПАРТНЕРСТВА И РАСТОРЖЕНИИ КОНДОМИНИУМА (ОБЩЕЙ КВАРТИРЫ). МОЖЕТ БЫТЬ ПРЕДОСТАВЛЕН ПРИ НАЛИЧИИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ДЕТЕЙ, ЕСЛИ В АКТ НЕ ВКЛЮЧЕНЫ СОГЛАШЕНИЯ, ЗАТРАГИВАЮЩИЕ ДЕТЕЙ:
Прилагаю резолюцию ГД по вопросам права, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии от 19 апреля 2023 года (DOGC от 24 апреля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме, DG определяет, что если есть стабильная пара с детьми и общим домом, когда стабильная пара исчезает из-за прекращения совместного проживания, даже если есть несовершеннолетние дети, они могут оформить исчезновение стабильной пары в акте и согласовать в нем же расторжение кондоминиума на имущество, которое у них было общим. Однако это возможно только в том случае, если акт о прекращении стабильного партнерства не содержит мер, затрагивающих детей, таких как соглашение, план воспитания детей, алименты или порядок посещения (в этом случае, по логике вещей, потребуется судебная санкция).
6.- ДЛЯ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ О МАТЕРИАЛЬНОМ РАЗДЕЛЕ ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА ИМУЩЕСТВА, ПОДПАДАЮЩЕГО ПОД РЕЖИМ ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, ТРЕБУЕТСЯ ТОЛЬКО ПРОСТОЕ БОЛЬШИНСТВО ГОЛОСОВ:
Прилагаю постановление ГД по вопросам права, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии от 5 мая 2023 года (DOGC от 15 мая 2023 года). В соответствии с ним и в качестве резюме, DG определяет, что в случае старого здания с "единичным" горизонтальным делением (разделенного на 4 единицы, одна из которых включает 13 квартир, пригодных для индивидуального использования), если подзаконные акты не разрешают этого, здание должно быть разделено на 4 единицы, одна из которых включает 13 квартир, пригодных для индивидуального использования, если подзаконные акты прямо не разрешают этого (в этом случае не требуется согласие общего собрания), можно оформить материальное разделение этого объекта, включающего эти 13 квартир, с целью создания 13 независимых зарегистрированных объектов недвижимости, при этом необходимо только решение общего собрания, одобренное простым большинством (т.е. не требуется соглашение с квалифицированным большинством в 4/5).
7.- АКТ ОБ ИСПРАВЛЕНИИ ОШИБКИ (ПЛОЩАДИ) В ОПИСАНИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА), НА КОТОРЫЙ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ РЕЖИМ ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ. ДЕКЛАРИРОВАНИЕ СТАРОГО НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА СООБЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ НЕ ТРЕБУЕТСЯ:
Прилагаю постановление ДГСЖФП от 18 апреля 2023 года (BOE от 8 мая 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме, ГД разрешает дело, в котором надстройка, зарегистрированная с полезной площадью 47,51 м, исправлена до 97 м (поскольку в действительности это была реальная и правильная площадь), посредством акта, предоставленного зарегистрированным владельцем недвижимости, на основании кадастрового и графического сертификата и отчета архитектора (которые подтверждают, что это ошибка и что эта квартира имеет такую площадь с момента строительства), а также посредством резолюции Совета (принятой единогласно), которая дает согласие на это исправление. В данном случае ГД подтверждает, что этого акта достаточно для регистрации изменения площади квартиры, без необходимости составления акта декларации о старом новом строительстве со стороны сообщества собственников, в котором исправлено описание указанного элемента.
8.- КОГДА В НАСЛЕДСТВЕ ВОЗНИКАЕТ ПРАВО ПЕРЕДАЧИ, Я ЗНАЮ, ЧТО ДЛЯ ПЕРЕДАЧИ НАСЛЕДСТВА ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ ВСЕХ ЗАИНТЕРЕСОВАННЫХ В НАСЛЕДСТВЕ ЛИЦ:
Прилагаем резолюцию ДГСЖФП от 19 апреля 2023 года (BOE от 8 мая 2023 года). Согласно этому постановлению и в порядке резюме ГД напоминает, что в рамках права на переход и на основании статьи 1006 Гражданского кодекса любая операция, направленная на раздел наследства, к которому призывается переходящий, должна быть одобрена всеми заинтересованными в наследовании лицами (включая его легитимированных бенефициаров). Речь идет о деле, в котором два умерших человека в своем завещании назвали шестерых своих детей наследниками (с вульгарной заменой в пользу их соответствующих потомков) и, кроме того, распорядились завещать трем своим детям определенную недвижимость. Впоследствии один из этих детей умер, оставив вдову и троих детей (внуков первого умершего). Наследники (дети умершего супруга), а также передающие наследство наследники (внуки) составляют акт передачи завещанного имущества, однако овдовевшая супруга умершего сына не вступает в дело, что, по мнению ГД, необходимо, поскольку она является заинтересованной стороной в наследовании.
9.- СКОРО МОЖНО БУДЕТ ВЫДАВАТЬ ДОКУМЕНТЫ В ЭЛЕКТРОННОМ ВИДЕ:
Прилагается ссылка на статью, недавно опубликованную в El Periódico (ЗДЕСЬ), где кратко объясняются нововведения, вытекающие из Закона 11/2023. На основании этого закона в скором времени (в конце ноября истекает 6-месячный vacatio legis ) станет возможным предоставлять некоторые публичные документы телематически, т.е. без физического присутствия клиента в нотариальной конторе. По мере поступления дальнейших сведений о практическом применении этой меры сотрудники будут должным образом информироваться.
Апрель 2023 года
1.- КЛИЕНТЫ МОГУТ ИДЕНТИФИЦИРОВАТЬ СЕБЯ ПЕРЕД НОТАРИУСОМ С ПОМОЩЬЮ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВОДИТЕЛЬСКОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ КОРОЛЕВСТВА ИСПАНИЯ:
Прилагаю резолюцию DGSJFP от 16 января 2023 года (BOE от 14 февраля 2023 года). Согласно этому постановлению и в порядке резюме, ГД разрешает лицу, явившемуся к нотариусу, идентифицировать себя с помощью действительного испанского водительского удостоверения, однако этот ресурс должен использоваться в качестве вспомогательного или дополнительного средства. Это означает, что, как правило, во всех случаях идентификация испанцев должна осуществляться с помощью паспорта или DNI (испанского национального удостоверения личности). Однако в качестве альтернативы могут быть приняты водительские права, поскольку они являются официальным документом, выданным государственным органом, с фотографией и подписью, который обладает идентификационными свойствами.
2.- СОГЛАСИЕ НОВЫХ ВЛАДЕЛЬЦЕВ НЕДВИЖИМОСТИ, НА КОТОРУЮ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ РЕЖИМ ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, НЕОБХОДИМО ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ ВНЕСТИ В ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР СОГЛАШЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ ДО ИХ ПРИОБРЕТЕНИЯ И НЕ ПРОШЕДШИЕ РЕГИСТРАЦИЮ.
Прилагается постановление ДГСЖФП от 31 января 2023 г. (ДП от 20 февраля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что, по общему правилу, если сообщество собственников принимает решение, подлежащее регистрации в Земельном кадастре, и впоследствии, до регистрации такого решения, происходит смена собственников в частных элементах, для того чтобы добиться регистрации такого решения, новые собственники должны дать свое согласие. Однако в данном конкретном случае, поскольку речь идет о наследовании, ГД применяет принцип универсального правопреемства (статья 661 Cc) и разрешает регистрацию соглашения.
3.- В КОНТЕКСТЕ НАСЛЕДОВАНИЯ, РАЗРЫВ БРАКА ДОЛЖЕН БЫТЬ ДОСТОВЕРНО ДОКАЗАН, ЧТОБЫ ЛИШИТЬ ПЕРЕЖИВШЕГО СУПРУГА ЕГО ИЛИ ЕЕ НАСЛЕДСТВЕННЫХ ПРАВ НА ЗАРЕЗЕРВИРОВАННУЮ ЧАСТЬ.
Прилагаю постановление ДГСЖФП от 24 января 2023 года (BOE от 14 февраля 2023 года). Согласно ему и в порядке резюме, ГД напоминает, что в контексте принятия наследства, чтобы иметь возможность оформить наследство без пережившего законного супруга (в результате раздельного проживания супругов), необходимо удостоверить раздельное проживание (по взаимному согласию в публичном акте / судебном решении о раздельном проживании или разводе / путем ратификации супругом, не участвующим в разделе).
4.- МЕРЫ ПРЕДОСТОРОЖНОСТИ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ ПРИ ВЫНЕСЕНИИ РЕШЕНИЯ О ДОСТАТОЧНОСТИ, КОГДА ИСПОЛЬЗУЕТСЯ ПРЕВЕНТИВНАЯ ДОВЕРЕННОСТЬ В ПРЕДДВЕРИИ УТРАТЫ ДЕЕСПОСОБНОСТИ.
Прилагаю постановление ДГСЖФП от 4 ноября 2022 года (BOE от 2 декабря 2022 года). Соответственно, и в порядке резюме, DG определяет, что для того, чтобы иметь возможность использовать превентивную доверенность в преддверии потери дееспособности (того типа, который вступает в силу только после аккредитации потери дееспособности, а не раньше), не достаточно общего суждения о достаточности, как для любого вида доверенности, а требуются дополнительные требования, а именно: требуется актуальная медицинская справка с указанием даты, автора, цели и однозначное суждение нотариуса о том, что доверитель находится в описанной ситуации поддержки, чтобы доверенность вступила в силу (и даже, в случае сомнений, может быть затребовано экспертное заключение, которое оценивается в отдельном нотариальном акте или, при необходимости, путем добавления явки доверителя для оценки его ситуации нуждаемости на месте).
5.- СУДЕБНЫЕ РЕШЕНИЯ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ДЕЕСПОСОБНОСТЬ ЛИЦА, ДОЛЖНЫ БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНЫ В РЕЕСТРЕ АКТОВ ГРАЖДАНСКОГО СОСТОЯНИЯ, ЧТОБЫ ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ НИХ ДЕЙСТВИЯ ИМЕЛИ ДОСТУП К РЕЕСТРУ ИМУЩЕСТВА.
Прилагаю постановление DGSJFP от 3 января 2023 года (BOE от 9 февраля 2023 года). Согласно ему и в порядке резюме, ГД напоминает, что судебное решение, затрагивающее дееспособность лица, помимо того, что оно является окончательным, должно быть зарегистрировано в Гражданском реестре. Без этого требования акт, выполненный представителем, не сможет получить доступ к земельному кадастру.
6.- КОГДА ЭКОНОМИЧЕСКИЙ РЕЖИМ БРАКА УКАЗАН В АКТЕ, НЕОБХОДИМО ПОДРОБНО УКАЗАТЬ, ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ОН ЗАКОННЫМ ИЛИ ОБЫЧНЫМ.
Прилагаю постановление ДГСЖФП от 20 декабря 2022 года (ПП от 3 февраля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что при указании экономического режима брака необходимо определить в акте, является ли экономический режим брака законным или согласованным (поскольку в случае согласования могут быть предусмотрены особые правила управления и распоряжения, отличные от общих правил, предусмотренных правовым режимом Кодекса). Кроме того, если речь идет о согласованном или конвенционном режиме, нотариусу необходимо предоставить доказательства этого, предъявив подлинный документ, из которого вытекает конвенционный экономический режим (брачный контракт), с данными о регистрации в компетентном органе записи актов гражданского состояния. Это также можно доказать с помощью свидетельства о браке из ЗАГСа, на полях которого должна быть отметка о заключении брачного договора, в котором согласован режим супружеской собственности, день заключения, уполномоченный нотариус и номер протокола.
7.- НЕОБХОДИМОСТЬ ПРЯМОГО УКАЗАНИЯ НОТАРИУСОМ В РЕШЕНИИ О НОТАРИАЛЬНОЙ ДОСТАТОЧНОСТИ ОГОВОРКИ О САМОЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА И/ИЛИ КОНФЛИКТЕ ИНТЕРЕСОВ.
Прилагаем резолюцию ДГСЮФП от 9 марта 2023 года (B.O.E. 27 марта 2023 года). В этом интересном постановлении ГД еще раз подтверждает свою доктрину относительно нотариальной достаточности и самодоговорного решения в том смысле, что необходимо принимать меры предосторожности, когда юридическая сделка предоставляется доверенным лицом, которое в свою очередь выступает от своего имени и права в качестве стороны с интересами, противоположными интересам своего доверителя. В случае, представленном нам в постановлении, регистратор приостанавливает регистрацию дарения, в котором даритель выступает в качестве доверенного лица одаряемого, не указав в договоре дарения, что доверенность, выданная одаряемым, прямо исключает возможность самодоговора и/или конфликта интересов. Административный центр напоминает о своей уже неоднократно повторенной доктрине, согласно которой статья 98 Закона 24/2001 возлагает решение вопроса о достаточности предполагаемого представительства исключительно на нотариуса, при этом регистратор не может требовать для своей квалификации предъявления, сопровождения или расшифровки документа, из которого исходит представительство. Однако, когда речь идет о самодоговоре, нотариусу недостаточно изложить в акте свое суждение о достаточности представительства, ему также необходимо четко указать, что подлинный документ, из которого исходит представительство (доверенность), содержит оговорку о самодоговоре".
8.- ПРИМЕНИМОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ РЕЖИМОВ СУПРУЖЕСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ ЭЛЕМЕНТАМИ
8.1.- ПРАВО, ПРИМЕНИМОЕ К РЕЖИМУ СУПРУЖЕСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ:
- Постановление ЕС 2016/1103 (ЗДЕСЬ) распространяется на все браки, заключенные с июня 2019 года, и имеет универсальное применение (можно применять даже законы стран, не входящих в ЕС).
- Регламент (ст. 22) позволяет супругам выбрать право, применимое к режиму их супружеской собственности, между правом места празднования или правом гражданства одного из супругов.
- Действительность соглашения: В соответствии с формальными требованиями каждой страны (соответственно, в Испании потребуется публичный акт).
- Приотсутствии соглашения применимым правом является (ст. 26): право первого обычного места жительства после заключения брака, право общего гражданства или право наиболее тесной связи.
- Также применяетсяк "зарегистрированным партнерствам": стабильным партнерствам, зарегистрированным в публичном реестре.
8.2.- ЗАКОН, ПРИМЕНИМЫЙ К РАЗВОДУ:
- Применяется Постановление ЕС 1259/2010 (ЗДЕСЬ) о праве, применимом к разводу, которое также имеет универсальное применение (могут применяться даже законы, не входящие в ЕС).
- Регламент (ст. 5) позволяет супругам выбрать право, применимое к разводу, между правом места обычного проживания, правом последнего места обычного проживания, правом государства, гражданином которого один из супругов является на момент заключения соглашения, или правом суда.
- Срок действия соглашения: В соответствии с формальными требованиями каждой страны (в Испании - публичный акт о соглашениях в преддверии разрыва).
- Приотсутствии соглашения применяются критерии ст. 8 Регламента.
