Декларация о новом строительстве

Как указано в предыдущем вопросе, Правила ведения земельной книги позволяют регистрировать в земельной книге все виды новых насаждений, зданий или сооружений, как стационарных, так и съемных.

Таким образом, на этом основании декларация о новом строительстве может относиться к любому виду строительства, осуществляемого на территории объекта недвижимости, поэтому, хотя в повседневной нотариальной практике чаще всего встречаются акты декларации о новом строительстве, относящиеся к жилым помещениям, с помощью данного вида документа можно декларировать многие другие сооружения или здания, осуществляемые на территории объекта недвижимости, такие как промышленные склады, гаражи, фермы, заводы, веранды, бассейны, пристройки к жилым помещениям и т.д.

По общему правилу (и без ущерба для особенностей, касающихся старых деклараций о новом строительстве, которые будут рассмотрены в одном из последующих вопросов), для того, чтобы иметь возможность выдать акт декларации о новом строительстве, основным требованием является то, что сооружение или здание, подлежащее декларированию, было построено законно, т.е. после получения соответствующих административных лицензий, и после подготовки градостроительного проекта для этой цели.

Таким образом, как известно, в настоящее время сектор строительства и строительства в значительной степени регулируется административным правом, поэтому любой владелец земельного участка или участка земли, если он желает осуществить на нем какое-либо изменение, строительство или постройку, чтобы иметь возможность сделать это на законных основаниях, должен принять во внимание следующее:

• Во-первых, по логике, земля или участок должны иметь необходимую градостроительную классификацию для целевого назначения(так, например, построить дом на участке можно только в том случае, если он имеет градостроительную классификацию земли под городскую застройку, с другой стороны, если это незастроенная сельская земля, то такое строительство невозможно).
• Владелец должен также получить соответствующее разрешение на строительство от соответствующего местного совета, разрешающее ему проводить работы или строительство на принадлежащей ему земле.

Поэтому, исходя из этого, каждый желающий осуществить новое строительство или постройку на принадлежащем ему земельном участке должен сначала обратиться к архитектору, т.е. к специалисту, который разработает проект и будет управлять им, который после составления должен быть представлен в соответствующий местный совет для получения соответствующего разрешения на строительство, так как только в этом случае можно будет законно построить новое здание или постройку на земельном участке или участке.

В декларации о новом строительстве, в основном, делаются следующие заявления:

• Во-первых, необходимо определить землю или участок, на котором было осуществлено новое здание или сооружение.
• Затем декларируется новое строительство, предоставляя новое описание объекта недвижимости в результате работ или строительства (характеристики, размеры, помещения, границы и т.д.), а также его координаты с географической привязкой.
• С экономической и фискальной точки зрения необходимо будет определить стоимость этих новых работ или строительства.
• Аналогичным образом, должны быть идентифицированы и приложены как административное разрешение на строительство, которое может потребоваться, так и сертификат архитектора, подтверждающий описание и состояние выполнения или завершения работ, а также их адаптацию к проекту, на основании которого было выдано вышеупомянутое разрешение на строительство.
• Кроме того, в зависимости от типа рассматриваемого нового строительства, будет сделана ссылка на другие дополнительные элементы, которые могут быть необходимы (такие как десятилетний страховой полис или строительная книга, среди прочих).

На практике декларация о новом строительстве может быть составлена в два разных момента:

• Или когда работа или строительство уже завершены, чтобы при регистрации новой завершенной работы процедура была завершена одним махом.
• Или сначала зарегистрировать декларацию о строящемся новом здании, когда оно еще находится в процессе оформления, а затем, когда работы завершены, зарегистрировать завершение работ с помощью соответствующего сертификата о завершении работ.

Учитывая эти процедурные различия, необходимо отметить, что в повседневной нотариальной практике можно увидеть следующее:

• В случае домов, построенных частными лицами (например, дом на одну семью), наиболее распространенным, практичным и экономичным способом является объявление нового здания завершенным, поскольку эта процедура является более простой и менее дорогостоящей.
• С другой стороны, в случае крупных строительных проектов, осуществляемых застройщиками или девелоперами, где в первую очередь используется банковское финансирование, чаще всего сначала объявляют о начале строительства нового здания, поскольку это будет требованием банка, финансирующего операцию, чтобы предоставить ему больше гарантий и правовой определенности.

На самом деле, несмотря на то, что регистрация не является обязательной, когда на принадлежащей нам недвижимости ведется новое строительство или возведение здания, правильнее всего будет заявить о новом строительстве и зарегистрировать его в Земельной книге, так как это обеспечит надлежащую защиту наших прав, придаст ему публичность в реестре и, в случае необходимости, в долгосрочной перспективе значительно облегчит управление нашими активами, так как если мы захотим продать недвижимость в будущем или управлять наследством в будущем, эти процедуры будут намного проще, если заявление о новом строительстве уже сделано и зарегистрировано.

<ejemplo>Véase que en la práctica, para la venta de cualquier inmueble, si la declaración de obra nueva no está hecha e inscrita en el Registro de la Propiedad, la formalización de la venta queda paralizada hasta que ello suceda, pues los compradores no desean asumir este riesgo antes de realizar la operación, y más en aquellos casos en los que la compra se realiza con la financiación de una entidad financiera, en cuyo caso, es prácticamente seguro que, sin la declaración de obra nueva inscrita en el Registro de la Propiedad, el banco no financiará la operación.<ejemplo>

Конечно, когда кто-то думает о декларации о новом строительстве, он представляет себе сценарий, в котором на участке земли, где нет существующего здания, будет построен новый дом.

Однако этот документ также позволяет нам декларировать и регистрировать изменения или расширения, внесенные в уже существующую собственность, так что, если, например, кто-либо является владельцем уже построенного дома, а впоследствии к нему будет сделано расширение или изменение (гараж, подвал, крыльцо, бассейн, пристройка и т.д.), то в этом случае также необходимо будет прибегнуть к декларации нового строительства для обновления регистрационного описания собственности в Земельной книге.

Действительно, необходимо учитывать, что осуществление строительства или возведения здания на земельном участке или участке нашей собственности без получения соответствующих лицензий и административных разрешений, несомненно, представляет собой совершение градостроительного нарушения, которое повлечет за собой наложение значительных финансовых штрафов, а также дополнительные меры по восстановлению нарушенной законности (такие как, например, снос выполненных работ).

Однако не менее верно и то, что по истечении определенного периода времени с момента проведения этих работ или строительства, если в связи с этим не было возбуждено санкционное производство, срок действия нарушения истекает, после чего, при соблюдении ряда требований, можно будет приступить к так называемой декларации "старого" нового строительства и зарегистрировать эти работы в Земельном кадастре.

Для того чтобы это стало возможным, в соответствии с действующими нормами, необходимо, чтобы владелец земли, на которой будет объявлено новое строительство, предоставил доказательства возраста объекта недвижимости (и, следовательно, срока давности нарушения градостроительства в соответствии с действующими нормами автономного сообщества):

• Или сертификат, выданный мэрией;
• Или по сертификату, выданному компетентным техническим специалистом;
• Либо с помощью нотариального акта с описанием имущества, либо с помощью кадастрового паспорта с описанием и графическим изображением имущества.

В любом случае, в этом случае, при регистрации данного типа нового строительства, Земельный кадастр будет информировать соответствующую мэрию о надписях, и будет фиксировать в регистрации, в депеше и в выпущенной официальной рекламе, практику этого уведомления, с целью информирования администрации о существовании данного строительства, чтобы она могла осуществить соответствующие административные и фискальные действия.

Декларация о новом строительстве облагается налогом на передачу и гербовым сбором в его форме, со следующими особенностями:

• Налогоплательщиком, обязанным уплачивать налог, является владелец земли, на которой заявлено новое строительство.
• Налогооблагаемой суммой налога является стоимость заявленного нового строительства.
• Ставка налога составит 1,5% (в Каталонии).
• Срок уплаты налога составляет один месяц с даты, когда налог должен быть уплачен, т.е. со дня подписания акта.

Если вы решите оформить декларацию о новом строительстве в нашей нотариальной конторе, мы также хотели бы сообщить вам, что у нас есть отдел налогового менеджмента, который за небольшую плату может взять на себя управление расчетом налогов, необходимых для получения регистрации декларации в Земельном кадастре.