Нотариальный блог и другие практические материалы

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда № 440/2026 от 20 марта, в котором Высший суд впервые анализирует правовой режим долей участия без права голоса в обществе с ограниченной ответственностью (SL), разъясняя момент, с которого следует считать, что такие доли восстанавливают право голоса в случае, если в компании не выплачиваются дивиденды.

Дело касается общества с ограниченной ответственностью (SL) с тремя участниками, уставный капитал которого был разделен на три равные части (по 1/3 на каждого) и состоял из 300 долей. В результате изменения устава, единогласно одобренного в 2018 году, один из участников стал владельцем 100 долей без права голоса. Год спустя (в 2019 году) на общем собрании акционеров была одобрена продажа основного актива: за проголосовали 2 из 3 участников (один из которых владел указанными акциями без права голоса), и один против, что привело к возникновению конфликта, поскольку на этом собрании разрешено голосование участника, владеющего этими долями без права голоса, что стало определяющим фактором для утверждения решения.

Дело поступает в суд по инициативе участника, проголосовавшего «против». В конечном итоге вопрос попадает в Верховный суд, на который возложена обязанность толковать статью 99.3 Закона о акционерных обществах и решить, восстанавливается ли право голоса у участника, лишенного его, автоматически вследствие неполучения минимального дивиденда, предусмотренного законом для подобных ситуаций. В связи с этим Верховный суд в конечном итоге постановил, что в таких случаях можно считать, что минимальные дивиденды не выплачены (и, следовательно, доли восстанавливают право голоса), когда завершился как финансовый год, так и обычная процедура утверждения отчетности, так что можно установить, что распределяемой прибыли не было. В качестве альтернативы должен истечь установленный законом срок для проведения очередного собрания акционеров, при этом собрание не должно быть проведено или отчетность не должна быть утверждена. Применив эту интерпретацию к данному делу, Верховный суд приходит к выводу, что в марте 2019 года еще не было проведено собрание по утверждению отчетности за 2018 год и не истек установленный законом срок для его проведения, так что, следовательно, нельзя было считать, что вступило в силу исключение, предусмотренное ст. 99.3 Закона о коммерческих обществах (LSC), и компания, владеющая акциями без права голоса, не должна была голосовать на собрании 6 марта 2019 года.

Важное судебное решение, позволяющее правильно определить момент, с которого, в случае невыплаты минимальных дивидендов, предусмотренных Законом о акционерных обществах (LSC) для таких случаев, эти акции без права голоса вновь обретают свое право.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Верховного суда № 377/2026 от 1 марта, в котором рассматривается интересный случай, касающийся того, как следует распределять собственность на недвижимость в рамках развода супругов, состоящих в браке при режиме общей собственности.

В данном деле исходной ситуацией является следующая: мужчина перед вступлением в брак приобретает жилье и для этого берет кредит. Через два года он женится на своей супруге, и это жилье становится семейным домом, в результате чего кредит начинает погашаться за счет общих средств супругов. Спустя много лет супруги разводятся, и возникает спор о том, кому принадлежит данная недвижимость.

Верховный суд разрешает этот спор, применяя статьи 1354 и 1357 Гражданского кодекса, и устанавливает, что когда имущество (в данном случае семейное жилье) приобретается на средства из разных источников (личная доля и доля общего имущества), право собственности принадлежит в неделимом виде как физическому лицу, так и сообществу совместного имущества пропорционально стоимости вкладов. Таким образом, в таких случаях необходимо рассчитать, что было оплачено до свадьбы, а что — после из общих средств, чтобы определить соответствующие процентные доли. В таких случаях крайне важно сохранить соответствующие платежные документы (например, выписки из банковских счетов), чтобы подтвердить платежи, произведенные в каждый конкретный момент.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда № 404/2026 от 6 апреля, которое вводит важную и вызывающую беспокойство доктрину в отношении субсидиарной ответственности недвижимости за налоговые долги предыдущих владельцев.

Дело исходит из следующей предпосылки: лицо приобретает недвижимость, на которую на момент покупки действует примечание об обременении в связи с уплатой продавцом налога на наследство. По прошествии более 5 лет, то есть после истечения срока действия примечания, и в связи с неплатежеспособностью основного должника, Налоговая администрация Испании (AEAT) инициирует процедуру субсидиарной налоговой ответственности в отношении уплаты налоговой задолженности в отношении покупателя, который приобрел недвижимость в течение срока действия примечания.

Верховный суд (Третья палата по административным делам) считает целесообразным возбудить процедуру субсидиарной ответственности в отношении имущества или права, на которые в законном порядке наложено обременение для обеспечения уплаты налогового долга, даже если с момента внесения отметки о наложении такого обременения на указанное имущество прошло пять лет, при условии, что третье лицо приобрело данное имущество в течение указанного срока, а впоследствии основной должник был признан банкротом. По мнению Верховного суда, наложение, предусмотренное ст. 79 Закона о налогах (LGT), представляет собой вещную гарантию юридического происхождения, срок действия которой не ограничивается сроком действия регистрации, установленным в ст. 100.4 Регламента о регистрации и обременениях (RISD), поскольку это касается только записи и возможности противопоставить ее третьим лицам, но не аннулирует юридическое обременение, так что оценка статуса защищенного третьего лица по ипотеке должна относиться к моменту приобретения, в результате чего лицо, приобретающее имущество при действующем обременении, не пользуется защитой ст. 34 Закона об ипотеке (LH). Наконец, Верховный суд также определяет, что осуществление права на переуступку регулируется собственным режимом субсидиарной ответственности, установленным в ст. 43.1.d) LGT, начало действия которого приходится на дату объявления банкротства (ст. 174, 176 и 67.2 LGT), причем истечение срока действия примечания в реестре не обусловливает и не ограничивает такое осуществление.

Это очень важное судебное решение, которое необходимо учитывать при оказании постоянных и комплексных консультационных услуг нашим клиентам при оформлении сделок с недвижимостью.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на недавний отчет Консультативной комиссии по вопросам конфликта при применении налогового законодательства Агентства по государственным доходам (AEAT), опубликованный в феврале 2026 года, в котором рассматривается вопрос об обложении подоходным налогом (IRPF) участника, продающего свои доли участия в семейном предприятии самой компании, с тем чтобы та сразу же приступила к оформлению уменьшения капитала путем амортизации указанных акций.

Данный случай исходит из предположения, что в рамках семейного предприятия один из партнеров продает свои доли самой компании, после чего компания сразу же проводит уменьшение капитала путем списания стоимости этих долей, приобретенных у данного партнера. Данный участник в декларации по подоходному налогу за соответствующий год указывает эту операцию как доход от прироста стоимости имущества, что позволило ему воспользоваться налоговыми льготами (в частности, коэффициентами снижения налогообложения для активов, приобретенных до 1994 года).

Спустя некоторое время налогоплательщик становится объектом проверки со стороны Налогового управления, которое считает, что налогообложение данной операции было проведено некорректно, поскольку, по мнению AEAT, операция должна облагаться налогом как доход от ценных бумаг, так как последовательность произошедших событий на практике равносильна уменьшению капитала с возвратом вкладов, а данный механизм не позволяет воспользоваться указанной выше налоговой льготой. Отчет Консультативной комиссии подтверждает эту интерпретацию, считая, что использование законных коммерческих схем не может быть искусственно использовано для неправомерного получения налоговой льготы. Это следует учитывать при комплексном консультировании наших клиентов по данной категории операций.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Главного управления по правовой безопасности и государственной верификации от 7 октября 2025 года (Официальный вестник от 21 января 2026 года), в котором рассматривается апелляция, поданная против отзыва о квалификации IX регистратора торгового реестра Мадрида, приостанавливающего регистрацию публичного акта об учреждении ООО.

Дело связано с учреждением общества с ограниченной ответственностью (SL), в уставной цели которого, помимо прочего, указана «прочая деятельность, вспомогательная финансовым услугам, за исключением страхования и пенсионных фондов». При подаче на регистрацию нотариальный акт получил отрицательную оценку регистратора, поскольку, учитывая широкие формулировки, в которых данная деятельность описана в статье 2 устава (дословная цитата из CNAE), она может подпадать под один из случаев, предусмотренных ст. 125 Закона 6/2023 от 17 марта «О рынке ценных бумаг», относящихся к компаниям, оказывающим инвестиционные услуги (эти компании подпадают под ряд особых требований, которые в данном случае не соблюдены).

После подачи соответствующей апелляции ГД подтверждает оценку, отмечая, что деятельность, в отношении которой подана апелляция, явно относится к видам деятельности, на которые в соответствии с Законом о рынке ценных бумаг распространяются особые требования, в связи с чем она может быть включена в предмет деятельности только в том случае, если компания соблюдает требования данного специального законодательства. Это следует учитывать при правильном определении предмета деятельности вновь создаваемых компаний.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Верховного суда № 802/2026 от 25 февраля, в котором рассматривается интересный случай, позволяющий напомнить о порядке уменьшения уставного капитала с возвратом вкладов участникам, а также о возможностях оспаривания данной операции кредиторами, не согласными с ней.

Дело исходит из следующей предпосылки: акционерное общество (АО) осуществляет передачу нескольких объектов недвижимости в пользу некоторых акционеров во исполнение решения об уменьшении уставного капитала посредством выкупа собственных акций с целью их погашения и возврата вкладов акционерам путем передачи активов. Решение было должным образом опубликовано для уведомления кредиторов, с тем чтобы в случае необходимости они могли воспользоваться правом на возражение, чего, однако, не произошло. Спустя значительное время (несколько лет) компания оказалась в состоянии неплатежеспособности, и один из кредиторов попытался аннулировать сделку, сославшись на предполагаемое мошенничество в отношении кредиторов, а также на нарушения в ходе общего собрания акционеров и нарушение Закона о корпорациях (LSC) в части уменьшения капитала.

В одном из интересных постановлений Верховный суд постановил, что в коммерческом законодательстве уже предусмотрена процедура защиты кредитора (право на возражение), которое должно быть реализовано в установленный срок; в противном случае возможность оспорить решение утрачивается. Кроме того, Верховный суд постановил, что кредитор не имеет права оспаривать формальные недостатки собрания акционеров и что, кроме того, операции по уменьшению капитала путем приобретения собственных акций и последующего возврата вкладов являются полностью действительными при условии соблюдения установленных законом требований в отношении процедуры и публичности.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на очень интересный совместный отчет Генеральной налоговой дирекции Каталонии и Агентства по жилищному вопросу автономной области, подготовленный в ответ на ряд запросов, поступивших от Нотариальной палаты Каталонии, в отношении понятия «крупный владелец». В нем даны ответы на такие интересные вопросы, как, например:

• Территориальный охват при подсчете количества объектов недвижимости: Для целей применения повышенной налоговой ставки для владельцев большого количества объектов недвижимости учитываются только объекты, расположенные в Каталонии.
• Учет загородной недвижимости: если объекты недвижимости находятся в районах с напряженным рынком, учитываться будут только городские объекты недвижимости, предназначенные для проживания; в остальных случаях будут учитываться все объекты недвижимости (городские и загородные).
• Расчет долей в праве собственности: Если налогоплательщик является владельцем одного или нескольких объектов городской недвижимости жилого назначения с долей владения, отличной от 100 %, расположенных в пределах одной и той же зоны напряженного рынка жилья, он будет считаться крупным владельцем, если сумма этих долей владения составляет 500 % (что в процентном отношении соответствует полному владению пятью объектами городской недвижимости жилого назначения). Все объекты недвижимости должны находиться в пределах одной и той же официально объявленной зоны напряженного рынка жилья.
• Расчет площади и нежилых помещений: При определении общей площади застройки, превышающей 1 500 м², учитываются только квадратные метры, предназначенные для жилого использования, при этом исключаются квадратные метры, относящиеся к общим помещениям (таким как гаражи, кладовые, коммерческие помещения или склады, входящие в состав здания).
• Расхождения или отсутствие данных о площади в реестре: если площадь застройки не указана в записи реестра, то будет учитываться информация, внесенная в кадастр, а в случае ее отсутствия — данные, полученные по результатам технического акта об измерении жилого помещения.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на видеозапись учебного семинара, организованного Коллегией нотариусов Каталонии, в ходе которого нотариус из Мальграт-де-Мар, г-н Педро Ринкон де Грегорио, выступил с интересным докладом о важности данных для будущего нотариата, уделив особое внимание единому индексу и параметризованным доверенностям.

Особый интерес представляют размышления о необходимости модернизации нашей системы доверенностей, в частности о возможности унификации и стандартизации полномочий, закрепленных в нотариальных документах, с целью облегчения их проверки или заверения третьими лицами, такими как, например, сотрудники судебных органов или финансовые учреждения.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на интересное Постановление Главного управления по правовым вопросам, юридических лиц и надлежащего урегулирования конфликтов (Постановление JUS/4983/2025 от 18 декабря, опубликованное в DOGC от 15 апреля 2026 г.), в котором рассматривается дело, касающееся нотариально заверенного акта об изменении устава сообщества собственников, в соответствии с которым право исключительного пользования определенными парковочными местами закрепляется за отдельными квартирами в здании.

В данном конкретном случае речь идет о сообществе собственников, которое намеревается закрепить право индивидуального пользования определенными парковочными местами за конкретными квартирами. С этой целью было созвано собрание собственников, на котором кворум составил 71,25 %, и решение было принято единогласно присутствующими. Кроме того, как следует из заверенной копии решения, ни один из отсутствующих жильцов не выразил своего несогласия или не оспорил решение в течение месячного срока, предусмотренного Гражданским кодексом Каталонии. Решение было заверено нотариусом и представлено для регистрации в Реестре недвижимости, однако регистратор отклонила его, поскольку, по ее мнению, решение не было принято с достаточным кворумом, так как отсутствовали присутствие и голос «за» одного из жильцов, непосредственно затронутых данной мерой.

После подачи соответствующей апелляции Главное управление Каталонии отменяет акт об оценке, напоминая нам, что для данного вида соглашений (переход в частную собственность ранее общих элементов) требуется единогласное согласие совладельцев (ст. 553-43 CCCat), которое может быть достигнуто в соответствии со ст. 553-26.3 CCCat, если соглашение было одобрено всеми владельцами, участвовавшими в собрании, и в течение месяца с момента уведомления о соглашении ни один другой владелец не высказал возражений. Интересный случай, напоминающий о том, что единодушие, необходимое для принятия решений на собрании собственников, может быть достигнуто «различными путями».

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на пост в LinkedIn от престижной юридической фирмы, в котором приводится наглядный реальный случай, включая судебное решение, что позволяет нам вспомнить и ознакомиться с интересными положениями Гражданского кодекса Каталонии в отношении задатка.

В частности, статья 621-49 Гражданского кодекса Каталонии устанавливает, что если договор купли-продажи предусматривает финансирование всей или части цены кредитной организацией, покупатель, если не оговорено иное, вправе расторгнуть договор, если он документально подтвердит в согласованный срок, отказ указанной организации предоставить финансирование или принять суброгацию покупателя в ипотеке, обременяющей недвижимость, за исключением случаев, когда отказ является следствием халатности покупателя. Отказ покупателя обязывает продавца вернуть ему уплаченную цену и, если это применимо, штрафной залог, а также обязывает покупателя оставить продавца в том же положении, в котором он находился бы, если бы договор не был заключен, без ущерба для положений ипотечного законодательства.

В данном конкретном случае стороны подписали договор о залоге, в рамках которого была передана сумма в размере 68 500 евро. В итоге будущий покупатель не смог получить необходимое банковское финансирование, о чем он своевременно уведомил продавца с целью возврата этой суммы, но получил отказ. В связи с этим разочарованный покупатель обращается в суд, выигрывает дело и таким образом добивается признания своего права на возврат этой значительной суммы денег, а также процентов и судебных издержек. Необходимо тщательно учитывать данное законодательство при оформлении «договоров о залоге» (или предварительных договоров о резервировании недвижимости и т. п.) в рамках купли-продажи недвижимости.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 22 октября 2025 года Главного управления по правовой безопасности и государственной верности (Официальный вестник от 23 февраля 2026 года) по апелляции, поданной против отказа регистратора недвижимости Эль-Кампельо в регистрации договора купли-продажи.

Рассматриваемый случай касается классической ситуации, возникающей в нотариальной конторе, когда, как правило, продавцом (компанией) выступает другое юридическое лицо (административное агентство, уполномоченное на основании договора о передаче полномочий), а это агентство, в свою очередь, — один из его уполномоченных сотрудников. В таких случаях Главное управление устанавливает, что нотариусу обязательно должны быть представлены как договор о передаче полномочий от компании-продавца агентству, так и договор о передаче полномочий от агентства его сотруднику-представителю, поскольку только на этом основании уполномоченный может правомерно действовать от имени и по поручению продавца. Кроме того, Главное управление напоминает, что благодаря внедрению электронной заверенной копии предъявление этих доверенностей и проверка их действительности значительно упростились в нотариальной практике.

Это следует учитывать при повседневном оформлении всех видов сделок с недвижимостью, а также при их правильном отражении в оформляемых основных документах.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Верховного суда № 288/2026 от 26 февраля, в котором рассматривается дело, касающееся раздела и принудительной продажи недвижимости, принадлежащей нескольким лицам.

В рассматриваемом случае одно лицо является совладельцем % недвижимости на основании дарения, в то время как оставшаяся часть недвижимости принадлежит другому лицу, которое умерло, причем его наследники ещё не приняли наследство. Этот совладелец, не желая больше оставаться в таком режиме совместного владения, подает иск о разделе общего имущества против нераспределенного наследства, требуя принудительной продажи недвижимости на основании статьи 400 Гражданского кодекса, которая устанавливает, что ни один совладелец не обязан оставаться в режиме совместного владения, предоставляя любому владельцу право требовать раздела общего имущества в любое время. Дело в конечном итоге дошло до Верховного суда, который постановил, что, хотя другим совладельцем и является нераспределенное наследство (то есть ожидающее принятия наследниками), это не является препятствием для подачи иска о разделе общего имущества («неурегулированному наследству признается процессуальная дееспособность для предъявления исков и ответа на иски (ст. 6.1.4 Гражданского процессуального кодекса), и оно будет представляться в суде лицами, которые в соответствии с законом осуществляют его управление, например, в соответствии со ст. 7.5 Гражданского процессуального кодекса»).

Это интересный пример, напоминающий всем тем, кто, будучи совладельцами недвижимости (например, в результате наследования несколькими братьями и сестрами), не желает оставаться в таком режиме совместного владения, что закон признает их право прекратить этот режим и даже инициировать принудительную продажу недвижимости.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 2 декабря 2025 года Главного управления по правовой безопасности и публичному доверию (Официальный вестник от 12 марта 2026 года) по апелляции, поданной против отзыва о квалификации, выданного регистратором коммерческих дел Валенсии, отклоняющего практику внесения предварительной отметки о дополнении к вызову на Общее собрание акционеров акционерного общества.

Дело касается миноритарного участника (владеющего более 5 % капитала акционерного общества), который через Бюллетень торгового реестра (BORME) узнал о созыве общего собрания акционеров данного акционерного общества, осуществленном через торговый реестр в связи с истечением срока полномочий управляющего (в соответствии со статьёй 171 Закона об акционерных обществах). В связи с этим миноритарный акционер намеревается включить дополнение к повестке дня, чтобы обсудить, помимо назначения нового администратора, также вопрос о ликвидации общества и назначении ликвидатора. Для оформления данного дополнения к повестке дня миноритарный акционер оформляет нотариальный акт, на основании которого направляется запрос самому обществу и председателю собрания, назначенному для этой цели Регистратором коммерческих компаний. Кроме того, впоследствии миноритарный участник подает в Регистр коммерческих компаний заявление на основании ст. 104 Регламента Регистра коммерческих компаний о внесении предварительной отметки о публикации дополнения к повестке дня собрания. После подачи этого заявления регистратор отказывает в внесении предварительной отметки, по сути, мотивируя это тем, что требование было предъявлено миноритарным участником ненадлежащим образом (поскольку оно было адресовано компании и председателю собрания, назначенному регистратором по делам торговли, хотя последний не является ни созывающим собрание лицом, ни обладает полномочиями на внесение дополнений в повестку дня).

После подачи соответствующей апелляции Главное управление подтвердило решение об оценке, постановив, что в таких случаях, когда созыв собрания осуществляется регистратором торгового реестра в связи с вакансией должности управляющего, если миноритарный участник желает подать дополнительное ходатайство о созыве, он должен обратиться непосредственно к созывающему регистратору торгового реестра, чтобы тот принял надлежащее решение в соответствии с законом.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на видеозапись учебного занятия, проведенного Коллегией нотариусов Каталонии, в котором г-жа Кристина Рекена Торресильяс, нотариус из Барселоны, ведет учебное занятие, посвященное токенизации оборотных ценных бумаг.

В частности, сессия посвящена анализу реформы Закона о рынке ценных бумаг и Закона о капиталистических обществах, в ходе которой рассматриваются практические и корпоративные последствия цифровизации финансовых инструментов. Это важно учитывать, поскольку токенизация активов (то есть цифровое представление активов, таких как акции акционерного общества, посредством блокчейн-сети) уже стала реальностью в испанском коммерческом правовом обороте, при этом следует иметь в виду, что, например, уже выдаются разрешения и регистрируются коммерческие компании, акции которых создаются непосредственно в токенизированном виде в блокчейне.

Для ознакомления и подробного изучения, поскольку это явление, несомненно, очень скоро станет повсеместным в большинстве нотариальных контор страны.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на обязательное к исполнению заключение V2530-25 от 18 декабря, в котором Главное управление по налогам дает ответ на запрос относительно возможности применения льготы при передаче основного жилья без повторного вложения средств к лицу старше 65 лет, не являющемуся резидентом.

Дело касается физического лица старше 65 лет, являющегося владельцем своего основного жилья в Испании, в котором оно проживает непрерывно более 7 лет. В связи с преклонным возрастом оно планирует перенести место своего постоянного проживания в страну происхождения (Францию) и продать жилье, в котором проживало в Испании. Ожидается, что от этой продажи он получит прибыль (за счет разницы между ценой продажи и ценой покупки), при этом он не планирует реинвестировать сумму, полученную от этой сделки, в приобретение нового основного жилья. Он добавляет, что, вероятно, в связи с переездом он перестанет быть налоговым резидентом Испании. В данном случае, проанализировав изложенные факты и применимое законодательство, Главное налоговое управление (DGT) постановило, что освобождение от налога при продаже основного жилья лицам старше 65 лет не распространяется на нерезидентов. В частности, администрация приходит к выводу, что, поскольку на момент передачи она имела статус нерезидента, доход от прироста стоимости имущества подлежит обложению налогом на доходы нерезидентов (IRNR) и что в данном случае не применяется освобождение от налога на доходы физических лиц (IRPF), предусмотренное для лиц старше 65 лет. Кроме того, не применяется и льгота по реинвестированию, предусмотренная в TRLIRNR, поскольку налогоплательщица заявляет, что не направит эту сумму на приобретение нового основного жилья.

Следует учитывать при оказании налоговых консультаций нашим клиентам по подобным сделкам, которые вполне могут иметь место на практике.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на онлайн-видеокурс, проводимый Фондом Notariado, в котором на этот раз анализируются основные постановления 2025 года, изданные Главным управлением по правовой безопасности и государственной верности.

Заседание ведут г-н Хосе Кастаньо Касанова, нотариус из Малаги, и г-н Хосе Кастаньо Лопес, нотариус из Л’Оспиталет-де-Льобрегат. В ходе тренинга анализируются различные постановления, представляющие большой интерес и вынесенные в течение прошлого года, например, среди прочего, касающиеся изменения целевого назначения недвижимости, нотариальной функции защиты в опционах на покупку с возможным сокрытием условного соглашения, допустимости купли-продажи с ценой, определяемой в будущем, идентификации средств оплаты при передаче имущества в счет погашения задолженности по предыдущему кредиту, прекращения действия права совместного владения как основания для регистрации права собственности, или реальной природы лицензии на краткосрочную аренду, среди прочего. Прилагается (ЗДЕСЬ) прилагается презентация в формате PowerPoint с кратким изложением наиболее важных аспектов указанных решений.

Для ознакомления, изучения и практического применения при оформлении аналогичных сделок в нотариальной конторе.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на весьма актуальное Постановление Верховного суда № 423/2026 от 4 февраля, в котором анализируется отсутствие прозрачности при суброгации ипотечного кредита застройщика, когда должник не информируется надлежащим образом об условиях процентной ставки по кредиту, подлежащему суброгации.

В частности, Верховный суд постановил, что в случае суброгации ипотечных кредитов застройщика, если банк не передал оригинал договора купли-продажи и не проинформировал о условиях (особенно в случае с IRPH), положение о процентах является недействительным из-за отсутствия прозрачности. Это позволяет освободить ипотеку от процентов и вернуть уплаченные суммы. Таким образом, Верховный суд постановил, что недостаточно того, чтобы покупатель заявил, что «знает и принимает» кредит застройщика, но также необходимо, чтобы банк подтвердил, что предоставил преддоговорную документацию и оригинал договора. В случае, если этого не произошло, и положение о процентной ставке признано недействительным из-за отсутствия прозрачности, ипотека становится беспроцентной (то есть под 0%), и банк обязан вернуть все взысканные проценты, плюс законные проценты.

Кредитные организации должны обязательно учитывать это при оформлении подобных сделок, а также должники, которые, в случае необходимости, подписали договор о суброгации на этих условиях.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Верховного суда № 609/2026 от 17 февраля, в котором рассматривается дело, в котором сын, злоупотребляя общими полномочиями, предоставленными ему отцом много лет назад, злонамеренно и мошенническим образом «опустошает» имущество отца в пользу детей (в том числе и самого себя).

В рассматриваемом случае сын использует общую / «крайне широкую» доверенность, выданную ему отцом (90-летним вдовцом), чтобы без его ведома и разрешения «передать» себе и своим братьям и сестрам все недвижимое имущество отца (общая стоимость которого составляла около 2 миллионов евро). Этот шаг был предпринят, когда сыновья узнали о намерении отца вступить в повторный брак с другой женщиной, с учетом последствий, которые это могло иметь для их наследственных прав. Узнав об этом, отец обратился в суд с требованием признать дарения недействительными, однако в суде первой инстанции его иск был отклонен, поскольку суд счел, что сын-получатель действовал в пределах полномочий доверенности и в интересах отца-доверителя с целью защиты его миллионного состояния. Однако во второй инстанции Провинциальный суд отменяет это решение, считая, что в данном случае действия сына не были направлены на защиту имущества отца, а просто на сохранение его наследственных прав, для чего он превысил полномочия, предоставленные ему доверенностью. Верховный суд подтвердил эту точку зрения, постановив, что доверенное лицо (сын) не может прикрываться формальными пределами полномочий для действий в собственных интересах или в интересах третьих лиц без согласия доверителя и в ущерб ему, поскольку такие действия представляют собой злоупотребление предоставленными полномочиями (ст. 1718 и 1719 Гражданского кодекса).

Это следует тщательно учитывать в отношениях между родителями и детьми, когда предоставляются подобные общие полномочия, поскольку их неправомерное использование может привести к серьезным имущественным и юридическим проблемам для всех вовлеченных сторон.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 23 октября 2025 года Главного управления по правовой безопасности и публичному доверию (Официальный вестник от 23 февраля 2026 года) по апелляции, поданной против заключения, вынесенного регистратором коммерческих дел Мадрида при регистрации учредительного договора общества.

Дело связано с учредительным договором общества с ограниченной ответственностью (SL), в котором среди различных видов деятельности, составляющих его уставную цель, указана«розничная торговля медицинскими товарами и оптовая торговля фармацевтическими продуктами». Кроме того, в документе содержится просьба о частичной общей регистрации в соответствии со ст. 63 Регламента торгового реестра. После подачи документа на регистрацию он получил отрицательную оценку, поскольку регистратор, совершенно верно, посчитал, что данная экономическая деятельность ограничивается аптеками или услугами больничной аптеки в соответствии с соответствующими отраслевыми нормами.

Дело в конечном итоге поступает в Главное управление, которое постановляет, что в таких случаях (наличие недостатка в одном из выбранных видов деятельности, который не подлежит регистрации) заинтересованные стороны должны самостоятельно решить, «желают ли они провести регистрацию без указания этих видов деятельности или исправить недочет, при этом нельзя рассчитывать на автоматическое применение статьи 63.2 Регламента торгового реестра, даже если это предусмотрено в договоре». Следовательно, в таких случаях потребуется индивидуальное ходатайство о частичной регистрации, в котором будет прямо и конкретно указан предмет деятельности, либо в том же документе, либо в последующем исправлении учредительного договора.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Королевский декрет-закон 7/2026 от 20 марта, которым утверждается Комплексный план реагирования на кризис на Ближнем Востоке, в соответствии с которым вносится изменение в Закон о горизонтальной собственности, а именно в части режима большинств, необходимых для принятия решения об установке общей инфраструктуры для доступа к телекоммуникационным услугам или адаптации существующей, а также об установке общих или частных систем использования возобновляемых источников энергии, включая аэротермию и геотермию, или инфраструктуры, необходимой для доступа к новым источникам коллективного энергоснабжения.

Таким образом, в частности, вносится изменение в пункт 3 статьи 17 Закона о жилом строительстве (LPH), в соответствии с которым отныне «установка общей инфраструктуры для доступа к телекоммуникационным услугам, регулируемая Королевским декретом-законом № 1 от 27 февраля 1998 года «Об общей инфраструктуре в зданиях для доступа к телекоммуникационным услугам», или приведение в соответствие существующей инфраструктуры, а также установка общих или частных систем использования возобновляемых источников энергии, включая аэротермию и геотермию, или инфраструктуры, необходимой для доступа к новым системам коллективного энергоснабжения, может быть согласована попросьбе любого собственника одной третью членов сообщества, которые, в свою очередь, представляют одну треть долей участия».

Как мы видим, в порядок определения необходимого большинства голосов для принятия решений о проведении подобных работ или нововведений вносится существенное изменение: отныне для утверждения предложения достаточно, чтобы за него проголосовала лишь 1/3 жильцов. Об этом следует помнить всем специалистам отрасли и владельцам недвижимости, подпадающей под режим кондоминиума.

Ссылка прилагается (ЗДЕСЬ) на виртуальный налоговый бюллетень № 22 Иллюстрированного нотариального колледжа Каталонии, в котором нотариус Елена Кантос анализирует информационный запрос 443/25 Налогового агентства Каталонии о налоговой ставке, применимой в случае, когда два физических лица приобретают поровну целое жилое здание в Каталонии.

Администрация пришла к выводу, что ставка 20 %, предусмотренная для передачи всего здания, применяется только в том случае, если его приобретает одно физическое или юридическое лицо. Если его приобретают два лица совместно, эта ставка не применяется, за исключением случаев, когда одно из них имеет статус крупного держателя.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение Верховного суда, III палата по административным делам, № 321/2026 от 5 февраля, которое устанавливает очень важную судебную интерпретацию в отношении стоимости регистрации в реестре недвижимости для государственных органов.

В данном постановлении Высший суд подтверждает действие Десятой дополнительной положения Закона 14/2013, в соответствии с которым осуществление любой регистрационной операции, включая официальное обнародование, освобождается от уплаты пошлины, когда конечной ответственность за ее уплату, в соответствии с таможенными правилами, является одним из следующих государственных органов (центральная администрация, включающая государство и органы центральной администрации; автономные сообщества; местные корпорации; органы социального обеспечения).

До настоящего времени велась оживленная дискуссия о том, действует ли данное положение и, следовательно, применимо ли оно. Теперь Верховный суд вынес положительное решение по данному вопросу, что, как ожидается, может оказать значительное влияние на таможенное оформление всех регистраций, осуществляемых в пользу государственных органов.

В случае Каталонии, как указано в самом приговоре, могут существовать дополнительные правовые сомнения по этому вопросу, и Верховный суд еще не вынес по нему окончательного решения.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 1 октября 2025 года Генерального директората по правовой безопасности и общественному доверию (BOE от 14 января 2026 года), в апелляции, поданной против решения регистратора о приостановлении присвоения двух номеров Единого реестра краткосрочной аренды, поскольку указанные жилые помещения зарегистрированы на имя лица, отличного от лица, указанного в качестве владельца в административном реестре автономного региона, выдающем лицензию на туристическую деятельность.

В данном конкретном случае запрашивается присвоение NRUA в ситуации, когда жилье зарегистрировано на имя лица, отличного от лица, указанного в качестве владельца в административном реестре. Учитывая данный случай, регистратор отказывает в присвоении номера, считая, что для получения NRUA необходимо, чтобы лицензия была выдана на имя текущего владельца недвижимости, зарегистрированного в соответствующем реестре туристических объектов.

После подачи соответствующей апелляции Генеральная дирекция отменяет оценку, считая, что разрешение автономного региона носит реальный характер, то есть связано с конкретным объектом недвижимости, а не с лицом, которому оно было первоначально выдано, в связи с чем NRUA может быть предоставлено без каких-либо препятствий. Это следует учитывать инвесторам в недвижимость, которые могут оказаться в подобной ситуации.

17 февраля правительство одобрило предварительный проект закона об общественной честности (ЗДЕСЬ ), который, в случае его окончательного утверждения законодательным органом, станет настоящей революцией в сфере владения долями в уставном капитале акционерных обществ. Таким образом, как следует из текста будущего закона:

• Общества с ограниченной ответственностью должны вестиреестр участников в электронном виде, который должен быть передан в торговый реестр, соответствующий месту нахождения головного офиса.
• В этой книге будут отражены: а) первоначальное право собственности и последующие добровольные или принудительные передачи долей участия в обществе; б) установление вещных прав или обременений, включая залог без перехода права собственности; в) идентификация физического лица или физических лиц, имеющих статус бенефициарного владельца, в соответствии с действующим законодательством в области предотвращения отмывания денег.
• Передача между живыми лицами или по причине смерти, или обременение долей участия будет зафиксировано в реестре участников обществапосредством частного электронного документа со стандартизированным содержанием и форматом, утвержденным Генеральным управлением по правовой безопасности и публичной вере, заверенного квалифицированными электронными подписями передающего и приобретающего лиц. В этом частном документе с квалифицированными электронными подписями должна быть указана запись о регистрации или внесении записи в книгу специального раздела Торгового реестра.
• Любая передача между живыми лицами, по причине смерти или принудительная передача должна быть зарегистрирована в специальном разделе торгового реестра, и такая регистрация имеет конститутивный характер. До момента регистрации приобретатель или владелец обременения не может осуществлять права в отношении общества или третьих лиц.
• Статус члена может быть признан только в отношении лица, зарегистрированного в специальном разделе торгового реестра.
• Выплата дивидендов, возврат вкладов или любые другие имущественные выплаты будут иметь освобождающий эффект только в том случае, если они осуществляются в пользу лица, указанного в качестве зарегистрированного владельца.

Как можно предположить, необходимо будет внимательно следить за парламентским рассмотрением этого предложения, поскольку в случае его принятия новый режим станет настоящей революцией в сфере владения долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, поскольку их передача будет осуществляться посредством частного документа с электронной подписью (с потерей правовой безопасности, которую это может повлечь по сравнению с действующей системой публичной нотариальной формы), а их регистрация в торговом реестре будет обязательной.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 23 сентября 2025 года Генерального директората по правовой безопасности и нотариату (BOE от 13 января 2026 года), в апелляции, поданной против заключения регистратора недвижимости № 14, которым приостанавливается регистрация акта об изменении назначения и заявления о новом строительстве по старинке, заверенного нотариусом Барселоны г-жой Марией де Зулуэта.

Дело основано на документе о смене статуса помещения с коммерческого на жилое, который основывается главным образом на свидетельстве о пригодности для проживания и сертификате архитектора, подтверждающем использование помещения в жилых целях с 1994 года.

Заведующий реестром и его заместитель дают отрицательную оценку, поскольку в Каталонии, в соответствии со статьями 187 и 218 Закона о земле, а также на основании статьи 30 Положения о защите законности в области градостроительства, для изменения назначения на жилое требуется разрешение.После подачи соответствующей апелляции нотариусом Генеральная дирекция отклонила ее, подтвердив оценку, в том смысле, что, поскольку каталонское законодательство действительно требует наличия лицензии, невозможно зарегистрировать изменение назначения «по предписанию» без предоставления соответствующего административного разрешения, которое это позволяет.

Ссылка прилагается (ЗДЕСЬ) на виртуальный налоговый бюллетень № 21 Иллюстрированного нотариального колледжа Каталонии, в котором нотариус Мануэль Саробе Оярсун анализирует доктрину Верховного суда в отношении необоснованного увеличения имущества, регулируемого статьей 39 Закона о подоходном налоге с физических лиц.

Анализируются случаи пожертвований и займов между родственниками, при этом следует иметь в виду, что ненадлежащим образом обоснованные переводы могут быть квалифицированы как необоснованные доходы и облагаться налогом по общей базе подоходного налога с физических лиц по предельной ставке.

В ходе заседания подчеркивается важность документирования всех операций и особое внимание уделяется ссудам, которые маскируются под пожертвования, что является весьма распространенной практикой, несмотря на то, что в долгосрочной перспективе это может привести к неприятным сюрпризам для налогоплательщиков.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на очень интересную онлайн-видеосессию, проведенную в рамках образовательных мероприятий Фонда нотариата, в ходе которой нотариусы Микаэла Понтонес дель Амо (нотариус из Темблеке, Толедо) и Маркос Серрано Яньес-Мингот (нотариус из Оркахо-де-Сантьяго, Куэнка) рассматривают интересную тему изменений в конфигурации кадастрового участка, оформляемых нотариусом.

Для этого они используют прилагаемую презентацию (ЗДЕСЬ), в которой с преимущественно практической точки зрения рассматриваются особенности этой процедуры (применимой к случаям исправления, разделения участка, выделения, объединения и группировки или переразделения), аспекты, которые необходимо учитывать при подготовке документа, действия, которые необходимо выполнить после подписания, требования к отчету о графической валидации, а также особое внимание уделяется конкретным практическим случаям.

Очень интересная учебная сессия, позволяющая быть в курсе того, как нотариусы из наших офисов могут помочь гражданам привести кадастровые данные их земельных участков и недвижимости в соответствие с фактическим состоянием.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение Верховного суда № 369/2026 от 9 февраля, в котором III палата по спорам Высшего суда вновь выносит решение по делу, которое является очень распространенным в практике и о котором налогоплательщикам очень важно знать.

Конкретный случай касается купли-продажи недвижимости, для которой требуется ипотечное финансирование, причем особенностью является то, что цена покупки ниже стоимости, указанной в официальной ипотечной оценке (что является весьма распространенным явлением на практике).

Заинтересованное лицо облагает операцию налогом, принимая за основу налогообложения ITP стоимость покупки, в связи с чем налоговая администрация инициирует процедуру проверки стоимости, в которой, на основании статьи 57.1 LGT, в качестве основы принимается стоимость, назначенная для оценки залога недвижимости в соответствии с положениями законодательства о залоге.После подачи соответствующей апелляции Верховный суд в последней инстанции вновь высказался в пользу Министерства финансов в данном случае, считая, что такой подход является правомерным и соответствует закону, особенно в тех случаях, когда разница в стоимости является «значительной».

Это следует учитывать при приобретении недвижимости с помощью ипотечного кредита, поскольку на практике такая ситуация встречается очень часто и, честно говоря, многим гражданам она неизвестна, что в будущем может привести к множеству неприятностей, если заранее не знать об этом и не действовать должным образом, особенно в тех случаях, когда разница является «значительной».

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 23 сентября 2025 года Генерального директората по правовой безопасности и нотариальному заверению (BOE от 14 января 2026 года) по апелляции, поданной против заключения, вынесенного центральным регистратором III (далее RMC), отклоняющего определенную резервировку названия.

Дело исходит из предположения, что компания обращается в RMC с просьбой зарезервировать ряд фирменных наименований в следующем порядке: «Grupo Getura, SL», «Grupo Empresarial Getura, SL», «Getura Corporación, SL», «Getura Enterprise, SL» и «Getura Ecomerce y Asesoramiento, SL». RMC выдает сертификат о том, что второе из запрошенных наименований («Grupo Empresarial Getura») не зарегистрировано, не вынося явного решения по первому запрошенному варианту.

В этой ситуации заинтересованное лицо обжалует отказ, на что регистратор торгового реестра возражает, утверждая, что отрицательной оценки как таковой не существует. В ответ на этот аргумент ГД признает, что, действительно, в таких случаях на самом деле существует имплицитная отрицательная оценка (то есть, если выдается сертификат о том, что второе или последующие наименования не зарегистрированы, это означает, что наименования, указанные в первом месте, очевидно, отклонены), так что в такой ситуации очевидно, что против этой отрицательной оценки можно подать апелляцию на тех же условиях, что и против любого другого отказа в регистрации.

Для всех, кто заинтересован в создании компании с ограниченной ответственностью (SL) или акционерного общества (SA) и находится в такой ситуации.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Генеральной дирекции по правовой безопасности и нотариату от 4 сентября 2025 г. (BOE от 5 декабря 2025 г.), в котором рассматривается апелляция, поданная против отказа регистратора недвижимости № 4 Барселоны зарегистрировать договор дарения в счет оплаты.

Дело касается компании, которая признает наличие задолженности перед другой компанией, указывая, что причиной задолженности являются различные денежные ссуды, полученные ранее. В договор включен перечень сумм и дат займов, но без обоснования способов их погашения. В счет погашения признанного долга компания-должник передает компании-кредитору право собственности на два объекта недвижимости, которые теперь предполагается зарегистрировать в реестре собственности.

После подачи заявления о регистрации регистратор дает отрицательную оценку документу, требуя указания средств оплаты, использованных в первоначальном кредитном договоре (статьи 24 LN, 254.4 LH и 177 RN), мотивируя это тем, что, поскольку кредит является причиной долга, который теперь погашается путем передачи в собственность, необходимо подтвердить фактическое перемещение денежных средств, чтобы избежать фиктивных признаний, которые позволяют обойти контроль за отмыванием денег.

После подачи соответствующей апелляции Генеральная дирекция отклонила апелляцию и подтвердила оценку, подтвердив, что в этом виде бизнеса необходимо подтверждать средства оплаты, чтобы избежать фиктивных юридических сделок, которые маскируют другие юридические отношения между сторонами или могут привести к незаконным действиям в сфере отмывания денег.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Генеральной дирекции по правовой безопасности и нотариату от 6 октября 2025 г. (BOE от 21 января 2026 г.), в котором анализируется интересный случай, связанный с актом о ликвидации общества с ограниченной ответственностью.

Дело касается общества с ограниченной ответственностью, которое было признано банкротом, при этом было установлено, что у общества нет активных активов. Учитывая это, судья по делу о банкротстве принимает решение в соответствии с законодательством о банкротстве о ликвидации общества в коммерческом порядке. Учитывая это, общее собрание общества принимает соответствующее решение и оформляет его в виде необходимого публичного акта о ликвидации.

После подачи данного документа на регистрацию, регистратор коммерческого реестра отказывает в регистрации, мотивируя это тем, что, согласно окончательному балансу ликвидации компании, у нее имеются долги на сумму более 8 миллионов евро, в связи с чем, в соответствии со ст. 395 Закона о капитальных обществах, требуется предварительная оплата или зачисление указанных долгов или, в соответствующих случаях, проведение соответствующей процедуры банкротства.

После подачи соответствующей апелляции Генеральная дирекция принимает решение об отмене оценки, определив, что в данном случае поскольку судья постановил прекратить конкурсное производство в связи с недостаточностью конкурсной массы компании и распорядился о временном закрытии регистрационной страницы, следует признать, что до истечения одного года с момента вынесения судебного решения о закрытии регистрации без возобновления конкурсного производства в реестре коммерческих предприятий может быть произведена отмена регистрации юридического лица компании.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на очень важное решение Верховного суда, а именно 5981/2025 от 9 декабря, касающееся неправомерных действий нотариуса в рамках купли-продажи долей участия и ответственности, вытекающей из этого для нотариуса.

Дело касается купли-продажи долей участия в коммерческой компании, цена которых частично отложена и гарантирована отлагательным условием. Купля-продажа оформлена в виде публичного нотариального акта в нотариальной конторе г-на «X».

Когда наступил срок уплаты этой отсроченной суммы, покупатель не уплатил ее, в результате чего продавец обратился в суд с требованием принудительного исполнения, но это оказалось безрезультатным, поскольку покупающая компания перепродала эти доли участия добросовестному третьему лицу в том же нотариальном бюро, но с участием другого нотариуса (господина «Y»). При этой второй сделке купли-продажи замещающий нотариус не проверяет наличие отлагательного условия, его выполнение и не предупреждает об этом стороны.

В конце концов, покупатель, который должен деньги, оказывается неплатежеспособным, в результате чего первоначальный продавец не может получить всю сумму, и, учитывая это, решает подать в суд на двух нотариусов, требуя от них цену купли-продажи плюс соответствующие проценты (речь идет в общей сложности о сумме почти 600 000 евро).

Верховный суд, согласившись с истцом, постановил, что участвовавший в сделке нотариус не выполнил свои профессиональные обязанности в качестве публичного нотариуса (статьи 1 LN и 1, 145, 146, 147 и 196 Нотариального регламента), поскольку не обеспечил законность передачи, соблюдение правовых и договорных требований и не предупредив стороны о наличии указанного отлагательного условия, в результате чего он обязал нотариуса выплатить истцу требуемые суммы.

Чтобы иметь в виду этот случай при всех сделках купли-продажи долей участия и проявлять максимальную осторожность для обеспечения прав праводателей и избежания профессиональной ответственности, связанной с недобросовестным исполнением профессиональных обязанностей.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение Верховного суда № 4871/2025 от 27 октября, в котором Высший суд анализирует очень распространенный случай среди разведенных/разлученных родителей, которые, составляя завещание и завещая свое имущество детям, назначают администратора для управления наследством от имени своих детей, причем очень часто этим администратором назначается лицо, отличное от бывшего супруга (чтобы бывший муж или бывшая жена не управляли их имуществом после их смерти).

В данном случае особенность ситуации заключается в том, что завещатель, помимо назначения администратора, ограничивает право наследников распоряжаться имуществом до достижения ими 25-летнего возраста, так что до достижения этого возраста дети не смогут распоряжаться наследством (включая законную долю), которое будет по-прежнему управляться назначенным администратором.

Дело в конечном итоге дошло до суда, и Верховный суд справедливо постановил, что в соответствии с действующими статьями 240, 246 и 813 Гражданского кодекса по достижении совершеннолетия приобретается полная дееспособность для управления и распоряжения собственным имуществом, , так что указанное ограничение на управление имуществом после достижения 18 лет не может затронуть законную долю наследства, поскольку это противоречило бы общему принципу ее незыблемости.

Таким образом, напоминаем разведенным родителям, что они могут включить в свое завещание пункт, согласно которому управление имуществом из наследства будет возложено на кого-либо, кроме их бывшего супруга, но при этом следует учитывать, что пункт об администраторе будет действовать только после достижения 18 лет в отношении части, превышающей законную долю, но не в отношении самой законной доли.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на циркуляр № 9/2025 Нотариальной палаты Каталонии, в котором освещаются основные налоговые меры, содержащиеся в Королевском декрете-законе 16/2025, опубликованном в BOE от 24 декабря (ЗДЕСЬ можно получить доступ к нему), применимые к 2026 финансовому году. Ниже приводится краткое изложение основных мер:

В отношении подоходного налога с физических лиц продлеваются следующие вычеты:

• Вычет в размере 20 % для сумм, уплаченных за работы, выполненные в 2026 году с целью снижения потребности в отоплении и охлаждении.
• Вычет в размере 40 % для сумм, уплаченных за работы, выполненные в 2026 году с целью улучшения потребления невозобновляемой первичной энергии.
• До 31 декабря 2027 года вычет в размере 60 % для сумм, уплаченных за работы по энергетической реконструкции, для налогоплательщиков, являющихся владельцами жилых помещений, расположенных в зданиях, преимущественно используемых в жилых целях.
• Вычет в размере 15 % от стоимости приобретения электромобилей, а также от стоимости установки зарядных устройств (максимальная сумма вычета составляет 20 000 и 4000 евро соответственно).

В отношении налога на прибыль, с 1 января 2025 года на один год продлеваются налоговые льготы по свободному амортизированию инвестиций, использующих энергию из возобновляемых источников.

В отношении «муниципальной добавленной стоимости» (налог на прирост стоимости городских земельных участков) обновлены максимальные значения коэффициентов, применяемых к стоимости земельного участка на момент начисления налога, при этом более строго наказываются «спекулятивные» или краткосрочные продажи недвижимости.

Однако в отношении этих мер очень важно учитывать, что Конгресс депутатов в конечном итоге не утвердил этот королевский декрет-закон (ЗДЕСЬ), поэтому необходимо дождаться реакции правительства, чтобы окончательно определить реальный и временной охват этих мер.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на недавнее решение Верховного суда № 5512/2025 от 3 декабря, в котором Высший суд разрешает дело, касающееся оформления ипотеки лицом, которое уже не было владельцем обремененного имущества, но чья передача права собственности не была зарегистрирована в Реестре собственности.

В данном конкретном случае первоначальный владелец продает недвижимость третьему лицу, которое, однако, не регистрирует эту покупку в реестре собственности. Тем не менее, оно договаривается с банком-кредитором об аннулировании регистрации предыдущей ипотеки на эту недвижимость, что позволяет финансовому учреждению узнать о передаче права собственности и новом статусе покупателя. Однако впоследствии продавец недвижимости обращается за новым ипотечным кредитом, который предоставляется тем же финансовым учреждением, в результате чего на данную недвижимость вновь налагается обременение (напомним, что она была продана, но передача права собственности не была зарегистрирована).

В этой ситуации новый покупатель подает иск против продавца и банка, требуя судебного признания недействительности указанной ипотеки и ее регистрации, несмотря на то, что с точки зрения регистрации сделка была оформлена правильно (поскольку при оформлении ипотеки в простой записке было указано, что продавец по-прежнему является владельцем недвижимости).

В данном случае Верховный суд постановил, что необходимо отдать предпочтение так называемой «этической» концепции добросовестности регистрации (ст. 34 Закона о ипотеке), согласно которой для того, чтобы добросовестный третий человек был защищен публичностью регистрации, необходимо, чтобы, помимо того, что указано в простой записке, он действовал добросовестно, чтобы убедиться в соответствии между реальностью и Реестром.

Поскольку в данном конкретном случае банк может знать, что продавец больше не является владельцем недвижимости (поскольку он оформляет снятие из реестра предыдущей ипотеки с покупателем, который идентифицирует себя как таковой перед банком и его сотрудниками), следует удовлетворить иск и, следовательно, объявить недействительной ипотеку и соответствующую запись в реестре.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на недавнее решение Верховного суда № 4958/2025 от 11 ноября, в котором Верховный суд рассматривает дело о наследственном праве, а именно о принятии наследства с правом инвентаризации, в котором имело место недобросовестное поведение наследников, заключавшееся в обесценивании основного актива наследства, то есть коммерческой компании.

В частности, мы имеем дело с наследством, принятым с правом на инвентаризацию, в котором основным активом являются акции компании, которая, находясь под полным контролем наследников, подвергается распродаже (посредством фиктивных сделок) в ущерб кредиторам.

В данном случае Верховный суд постановил, что, когда наследственное имущество состоит из акций компании, контролируемой наследниками, мошенническая продажа активов может быть приравнена к случаю утраты права на инвентаризацию, предусмотренному статьей 1024.2 Гражданского кодекса, в результате чего для защиты кредиторов необходимо принять меры по снятию завесы, что приведет к тому, что наследники будут отвечать за существующие долги всем своим имуществом.Следует учитывать и «не переусердствовать» при принятии наследства с правом на инвентарный список.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на интересное постановление Генерального управления по правовым вопросам, Entitats Jurídiques i Mediació, а именно Решение JUS/4367/2025 (опубликованное в DOGC от 3 декабря 2025 г.), в котором рассматривается апелляция против решения регистратора недвижимости в отношении акта о принятии наследства в связи с подчинением недвижимостизамене остатка.

В данном конкретном случае речь идет о наследстве одного господина, который, умерший с действительным завещанием, завещал поместье нескольким своим племянникам, которые получили его в наследство, которое теперь квалифицируется. В данном случае половина указанного поместья принадлежала умершему по праву наследования от его покойной супруги, которая в отношении этой половины в свое время установила замещение остаточного наследства в пользу лиц, не участвовавших в принятии наследства, по какой причине регистратор теперь квалифицирует принятие наследства умершим.

Конкретный случай помогает нам вспомнить, как указывает каталонская ГД,что остаточный траст и превентивная замена остаточного траста являются разными институтами, поскольку в случае остаточного траста цель состоит в том, чтобы сохранить имущество завещателя в семье (и поэтому устанавливается последовательный порядок призыва, сначала доверительный собственник, а затем бенефициар, так что последний обязательно унаследует имущество, которым доверительный собственник не распорядился при жизни), в то время как превентивная замена остатка имущества предотвращает наследование по закону имущества, завещанного завещателем назначенному наследнику, и не существует последовательности призывов, а есть только один призыв и одна conditio iuris (смерть назначенного наследника без распоряжения mortis causa имуществом, завещанным ему завещателем), так что только при выполнении этого условия происходит призыв заместителей.

Таким образом, в данном конкретном случае, поскольку умерший имел действительное завещание, не применима превентивная замена остаточного наследства, предусмотренная в свое время супругой умершего, чье наследство теперь принимается, и, следовательно, следует отменить квалификационную запись на основании изложенных аргументов.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на новую и совсем недавнюю (от 19 декабря 2025 г.) Постановление мэрии Барселоны, направленное на регулирование осуществления права преимущественной покупки и выкупа мэрией Барселоны, когда это право должно быть осуществлено местной администрацией в соответствии с действующим градостроительным законодательством.

Среди прочего, предусматривается:

• Возможность отказа городского совета от покупки недвижимости и передачи своих прав третьим лицам или организациям, занимающимся строительством государственного жилья, законным жильцам недвижимости или частным или некоммерческим организациям, целью которых является строительство социального жилья.
• Также будет разрешена совместная покупка между мэрией и этими бенефициарами, при условии, что мэрия будет владеть не менее одной третью собственности. В случае покупки необходимо, чтобы соседи представляли не менее 60 % жилья в здании и соответствовали условиям доступа к Реестра заявителей на социальное жилье и подтвердить свою финансовую состоятельность.
• Постановление также предусматривает создание веб-сайта с доступом для бенефициарных организаций, на котором они смогут ознакомиться с недвижимостью, на которую распространяются права преимущественной покупки и выкупа, в которой муниципалитет не заинтересован.

Норма, которую должны учитывать все операторы рынка недвижимости, осуществляющие свою профессиональную деятельность в городе Барселона.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на видеозапись учебного занятия, проведенного в рамках учебных мероприятий Фонда нотариата, на котором г-н Хуан Пабло Перес Веласкес, доцент кафедры гражданского права Университета Пабло де Олавиде в Севилье, проводит практическое занятие по завещательным распоряжениям в пользу лиц с ограниченными возможностями в свете положений Закона 8/2021 от 2 июня , которым реформируется гражданское и процессуальное законодательство в целях поддержки лиц с ограниченными возможностями в осуществлении их правоспособности.

На сессии, отличающейся ярко выраженным интересом и практической направленностью, рассматриваются различные вопросы, имеющие отношение к данным случаям, такие как типология завещательных оговорок, которые следует учитывать, превентивные замещения остаточной доли или право завещателя обременять строгую законную долю в пользу наследника с инвалидностью.

Также прилагаются ЗДЕСЬ образцы завещательных оговорок, разработанные автором для этих целей, которые могут служить примером для таких случаев.

Сообщается, что в соответствии с каталонским законом 11/2025 (ЗДЕСЬ можно ознакомиться), с 1 января любая передача жилья, осуществляемая в зоне повышенного спроса (ЗДЕСЬ можно ознакомиться с перечнем соответствующих муниципалитеров), когда продавцом является крупный правообладатель-юридическое лицо, подлежитправу преимущественной покупки и выкупа со стороны правительства Каталонии, а также подлежит

Что касается понятия «крупный держатель» в Каталонии, важно помнить, что в настоящее время крупным держателем в Каталонии является лицо, владеющее:

• Пять или более жилых помещений, расположенных в муниципалитетах, объявленных зоной напряженного рынка жилья (не считая вашего основного жилья).
• Более 10 жилых домов, расположенных на территории Испании, при условии, что по крайней мере один из них находится в муниципалитете Каталонии, испытывающем дефицит жилья.
• Более 1500 м² застроенной площади для жилого использования (с особыми правилами совместного владения).

Как поступать в таких случаях?

Если мы имеем дело с операцией, в которой продавцом жилья является юридическое лицо, оно должно заявить, является ли оно крупным держателем.

• Если да, необходимо подтвердить уведомление о праве преимущественной покупки.
• Если это не так, то до вступления в силу Реестра крупных владельцев, предусмотренного нормой, в договоре купли-продажи должно быть прямо указано, что продающая компания не является крупным владельцем. В таком случае она должна предоставить регистрационное свидетельство, подтверждающее количество недвижимого имущества, которым она владеет на момент передачи.

Исключения:

• Новостройки / капитальный ремонт (выполняемый в течение максимум 1 года с момента выдачи свидетельства о пригодности к проживанию).
• Внутригрупповые операции между компаниями, занимающимися недвижимостью.
• Если покупателем является физическое лицо, правительство Каталонии не будет осуществлять право преимущественной покупки, если покупатель заявит о своем намерении воспользоваться этим конкретным исключением и выполнит ряд требований (например, будет зарегистрирован в реестре заявителей на социальное жилье, обязуется подать заявку на присвоение жилью статуса социального жилья и т. д.).

Дополнительные вопросы: Право преимущественной покупки и выкупа со стороны Generalitat также распространяется на «присуждение любого жилья, полученного в результате административных или судебных аукционов».

Для более подробной информации прилагается ЗДЕСЬ информационная записка Коллегии нотариусов Каталонии.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на очень важный и недавний приговор Верховного суда № 1.713/2025 от 26 ноября, в котором Высший суд выносит решение о действительности соглашений между партнерами (или парасоциальных соглашений), в которых вводятся правила единогласия или усиленного большинства для действительного принятия решений.

В частности, дело касается общества с ограниченной ответственностью, в которое в момент необходимости вступает новый участник (с долей 15 %), который также предоставляет обществу долевой кредит, и сразу же подписал соглашение между акционерами, в соответствии с которым вводится усиленное большинство в 90% для принятия определенных ключевых для компании решений, таких как изменение устава, распределение дивидендов, утверждение бизнес-плана или политики вознаграждения руководителей. Спустя некоторое время состав акционеров компании меняется, что приводит к блокированию деятельности компании и, в конечном итоге, к передаче дела в суд.

В своем решении Верховный суд сосредоточил юридическую дискуссию на толковании статьи 200 LSC (которая допускает введение усиленных большинств без достижения единодушия) в ее проекции на соглашения между акционерами, постановив, что в соглашениях между акционерами недопустима оговорка, требующая единодушия для принятия решений, но допускаются положения, требующие усиленного большинства (даже 90%, как в данном случае), даже если это приводит к блокированию деятельности общества, при условии, конечно, что эти ограничения были добровольно приняты партнерами в подписанном соглашении.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Инструкцию по проверке стоимости недвижимого имущества на 2026 год в Каталонии и для сделок, подлежащих обложению ITP, AJD и ISD, когда соответствующее недвижимое имущество не имеет справочной стоимости. Также прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Налоговое циркулярное письмо № 8 Нотариальной палаты Каталонии, в котором приводится краткое изложение основных аспектов, которые следует учитывать в таких случаях.

В частности, указывается, что приоритетной проверке будут подвергаться случаи, когда заявленная стоимость ниже кадастровой стоимости (с поправкой на применимые корректирующие коэффициенты), а также случаи, когда, несмотря на то что заявленная стоимость превышает кадастровую стоимость (с поправкой на коэффициенты), она не соответствует физическим/городским характеристикам недвижимости, а также в случае уникальных объектов недвижимости стоимостью более 1 000 000 евро.

В таких случаях указывается, что процедура проверки будет основываться в основном на экспертном заключении технического специалиста администрации (ст. 57.1 LGT). Это следует учитывать во всех операциях, произведенных с 1 января 2026 года, в которых имеют место эти обстоятельства.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление JUS/4368/2025 от 19 сентября (опубликованное в DOGC от 3 декабря) Генерального управления по правовым вопросам, Entitats Jurídiques i Mediació Генералитета Каталонии, в котором рассматривается апелляция, поданная против отказа регистратора недвижимости присвоить уникальный регистрационный номер краткосрочной аренды недвижимости, о чем просил владелец. В частности, речь идет о случае, когда владелец недвижимости просит присвоить этот уникальный регистрационный номер для осуществления деятельности по краткосрочной аренде нетуристического характера (то есть «сезонной аренды» по причинам работы, учебы и т. д., которая регулируется LAU). Необходимо напомнить, что в течение нескольких последних месяцев для осуществления деятельности по определенным видам аренды недвижимости необходимо иметь этот уникальный регистрационный номер в соответствии с положениями Королевского декрета 1312/2024.

Отказ регистратора основан на предполагаемом запрете устава сообщества, поскольку, в частности, его статья 25 устанавливает, что «частные организации, входящие в сообщество, ни в коем случае не могут заниматься деятельностью, связанной со школой, академией, гостиницей, жильем для туристов, пансионом, гостиницей или любой другой аналогичной деятельностью». После подачи соответствующей апелляции Генеральная дирекция Каталонии отменила квалификационную запись, посчитав, что сезонная аренда является видом аренды, предусмотренным LAU, и что, если бы сообщество собственников хотело ее запретить, оно должно было бы явно включить ее в список недопустимых видов деятельности в своем уставе, но поскольку этого не произошло (эта форма не упоминается явно), нет никаких препятствий для осуществления предполагаемой сезонной аренды и, следовательно, для получения запрашиваемого единого регистрационного номера.

Это следует иметь в виду при составлении устава сообщества собственников и/или его изменений, поскольку очень важно внимательно отнестись к деталям того, что предполагается сделать, иначе это может привести к нежелательным для большинства собственников результатам.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Решение JUS/4369/2025 от 1 августа (опубликованное в DOGC от 3 декабря) Генерального директората по праву, Entitats Jurídiques i Mediació Генералитета Каталонии, в которой рассматривается апелляция, поданная против отрицательного решения регистратора собственности, в соответствии с которым приостанавливается регистрация акта о принятии наследства и передаче завещанного имущества одним из сонаследников без участия другого.

В рассматриваемом случае мать составляет завещание, назначая наследниками своих двух детей, распределяя наследство на две большие части, по одной для каждого из них, и, кроме того, распоряжаясь рядом завещаний. После смерти женщины один из них, как сонаследник, оформляет документ о принятии наследства и передаче завещанного имущества, в соответствии с которым передает право собственности на 5 участков земли своим 4 детям (завещанным лицам). При представлении документа на регистрацию регистратор отказывает в регистрации, утверждая, что для действительной передачи завещанного имущества необходимо согласие другого сонаследника (ст. 427-22.3 CCCat), за исключением случаев, когда он отказался от наследства.

После подачи соответствующей апелляции, Генеральная дирекция Каталонии отменила оценку, посчитав, что ни из акта принятия и передачи наследства, ни из какого-либо другого документа нельзя сделать вывод о том, что передача наследства, осуществленная только одним из сонаследников, нанесла ущерб другому сонаследнику, который не присутствовал при передаче, а если бы это было так, то закон предусматривает механизмы для защиты прав другого сонаследника.

Прилагается (ЗДЕСЬ) прилагается недавнее заключение 404/25 Главного управления по налогам и азартным играм правительства Каталонии, в котором даны ответы на ряд вопросов, касающихся применения 20-процентной ставки налога на передачу имущества (ITP) при приобретении недвижимости крупными владельцами в соответствии с положениями каталонского декрета-закона 5/2025 от 25 марта.

В представленном запросе даны ответы на множество интересных вопросов. Например:

• Если несколько объектов недвижимости приобретаются одним и тем же договором купли-продажи, шкала применяется индивидуально к каждому объекту, даже в случае обременений обрем (то есть стоимость каждого объекта не суммируется для создания единой налоговой базы).
• Что касается статуса крупного держателя, необходимо учитывать имущество, принадлежащее каждому физическому или юридическому лицу, в индивидуальном порядке, без косвенного влияния на партнеров таких компаний (таким образом, физическое лицо, являющееся партнером компании, которая имеет статус крупного держателя, само по себе не будет считаться крупным держателем, поскольку недвижимость принадлежит компании, а не физическому лицу-партнеру).
• В случае, если статус крупного владельца определяется по площади жилой застройки, принадлежащей налогоплательщику, при приобретении односемейных домов из расчета можно исключить площадь, предназначенную для других целей, кроме жилья (например, гаражи, кладовые и т. д.).
• Приобретение недвижимости без свидетельства о пригодности для проживания (например, студии) или с просроченным свидетельством не может повлечь за собой отказ в признании данного объекта недвижимости жилым, поэтому это не может помешать применению повышенной ставки в размере 20 %, если покупатель является крупным владельцем.
• В случае исключения из применения повышенной ставки 20 % для случаев, когда приобретение здания предназначено для удовлетворения жилищных потребностей приобретателя и его семьи, вторая степень родства не включает родственников по сватовству (применяется только к кровным родственникам).

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение Верховного суда № 1215/2025 от 5 сентября, в котором рассматривается, в противовес отрицательной оценке регистратора, важность различий в сфере действия апелляций, поданных в DGSJFP, и судебных обжалований в гражданских судах.

Таким образом, необходимо помнить и учитывать, что в случае отрицательной оценки регистратора административная жалоба, поданная в Генеральную дирекцию, касается только тех вопросов, которые непосредственно связаны с оценкой регистратора, а любые другие претензии, основанные на мотивах или документах, отличных от тех, которые были в распоряжении регистратора при проведении такой оценки, отклоняются (ст. 326 LH).

Напротив, в случае пересмотра гражданскими судьями (ст. 328 LH) их сфера компетенции более широка, так что могут быть приняты во внимание доказательства и информация, которыми в свое время не располагал регистратор. Таким образом, при рассмотрении вопроса о правомерности отрицательной оценки регистратора судья может учитывать не только материалы, относящиеся к административной процедуре (в основном, квалифицированный документ), но и любые другие, которые могут иметь прямое отношение к предполагаемой и отклоненной регистрации или записи, при этом стороны могут предоставить в рамках гражданского судопроизводства все документы и другие доказательства, которые они считают целесообразными (даже если в свое время они не были доступны регистратору) для удовлетворения их требования.

Важно учитывать стратегию процесса, которую следует применять в случае отрицательной оценки со стороны Реестра недвижимости, коммерческого реестра или реестра движимого имущества.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Flash Fiscal № 18 Нотариальной палаты Каталонии, в котором нотариус из Кубельеса Томас Винья анализирует постановление Главного налогового управления (в частности, № 1727/2025) относительно исправления распределения жилых помещений в здании без горизонтального разделения и изменения их назначения на туристическое.

В данном случае Главное налоговое управление рассматривает два отдельных юридических акта (с одной стороны, исправление описания, а с другой — изменение назначения на туристическое), что подразумевает наличие двух налогооблагаемых фактов для целей налогообложения.

С одной стороны, изменение внутренней планировки считается перестройкой, подлежащей обложению налогом на документы о правовом статусе (AJD), причем налогооблагаемой базой является стоимость работ по переоборудованию, необходимых для адаптации помещений, а с другой стороны, изменение назначения жилых помещений на туристическое также облагается налогом AJD, с той особенностью, что ГДТ устанавливает в качестве налогооблагаемой базы полную стоимость недвижимости.

Прилагается (ЗДЕСЬ) недавнее и очень интересное решение Верховного суда, а именно STS 1745/2025 от 1 декабря, в котором высшая судебная инстанция анализирует, какие требования должны быть выполнены, когда сосед, владелец места в общей парковке, покупает электромобиль и нуждается в установке зарядного устройства для своего нового автомобиля на своем парковочном месте.

В своем решении Высший суд постановил, что установка зарядной станции для электромобилей для частного использования на парковке здания, находящегося в режиме горизонтальной собственности, при условии, что она расположена на отдельном месте в общем гараже, не требует никаких других требований, кроме предварительного уведомления сообщества, то есть не требуется голосование на собрании сообщества собственников или получение положительного решения.

В частности, Верховный суд постановил, что даже если кабели для подачи электроэнергии проходят полностью или частично по общим элементам или должны быть прикреплены к ним, разрешение сообщества не требуется, за исключением случаев, когда это может привести к ненужному или несоразмерному воздействию на указанные общие элементы или нанести ущерб другим совладельцам.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на обязательное консультативное заключение Главного управления по налогам № V1522-25 от 21 августа, в котором рассматривается случай недвижимости, унаследованной четырьмя братьями по 25 %, и в котором запрашивается информация о налогообложении сделки, заключающейся в возможности выхода двух из них из сообщества, при этом два других брата получают по 25 %, принадлежащих каждому из них, и таким образом недвижимость остается в совместной собственности двух других братьев по 50 %.

В данном случае административный консультативный орган считает, что, учитывая обстоятельства, расторжение совместной собственности не произойдет, поскольку тот факт, что недвижимость не присуждается какому-либо лицу, приводит к сохранению совместной собственности (просто количество совладельцев уменьшается с 4 до 2), в связи с чем невозможно облагать данную операцию налогом как обычное прекращение совместной собственности (то есть, в случае Каталонии, по ставке 1,5 % по AJD).

Таким образом, мы имеем дело с приобретением общинниками, остающимися в общине, доли совместной собственности общинников, покидающих общину, так что, если речь идет об обременительной сделке, операция будет облагаться налогом ITP (в форме TPO), а если речь идет о прибыльной сделке, то мы имеем дело с дарением, которое будет облагаться налогом на наследство и дарение.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на учебную сессию, проводимую Фондом нотариата, в ходе которой г-жа Консепсьон Пилар Баррио Дель Олмо, президент Фонда нотариата и Генерального совета нотариата, читает лекцию о роли нотариусов в известных и инновационных MASC (или Адекватных средствах разрешения споров).

Как известно, с вступлением в силу 2 января Органического закона 1/2025 о мерах по повышению эффективности государственной судебной системы, для принятия к рассмотрению большинства гражданских и коммерческих исков обязательным условием является предварительная попытка урегулирования существующего конфликта с помощью МАУС.

В этой сфере нотариусы могут играть очень важную роль, в основном посредством посредничества и нотариального примирения. Для просмотра и изучения всеми должностными лицами, поскольку, без сомнения, эта тема будет набирать актуальность в ближайшие месяцы и годы.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Fiscal Flash Нотариальной ассоциации Каталонии, в котором нотариус Мануэль Саробе Оярзун анализирует налогообложение присуждения недвижимости в счет уплаты законного.

Исходя из вышесказанного, если имущество переходит непосредственно от умершего к бенефициару, такая операция облагается налогом на наследство. С другой стороны, если наследник уже получил активы и затем передает их, Главное налоговое управление (консультации 150/20 и 123/21) считает это присуждением в счет погашения долга, облагаемым налогом на передачу (ITP).

Кроме того, консультация V462/19 напоминает, что у законных наследников есть 10 лет, чтобы потребовать свою законную долю, считая со дня смерти покойного, и что наследник может исправить свою самооценку налога на наследство, если он уже был обложен налогом на эти активы.

Прилагается (ЗДЕСЬ) находится ссылка на обязательную консультацию Главного налогового управления V0935-25, в которой налогоплательщик сообщает, что планирует продать недвижимость в обмен на криптовалюты. В частности, вознаграждение будет выплачено в биткоинах. Продажа будет осуществляться независимо от экономической деятельности, которую может вести налогоплательщик, если таковая ведется.

Для решения этого вопроса DGT исходит из того, что в соответствии с Регламентом (ЕС) 2023/1114 криптоактивы (статья 3.1.5) можно определить как "цифровое представление стоимости права, которое может передаваться и храниться электронным способом, с помощью технологии распределенной регистрации или аналогичной технологии".Таким образом, с точки зрения налога на доходы физических лиц, Налоговый центр в различных обязательных консультациях (V0999-18, V1149-18 и V1948-21, среди прочих) рассматривал виртуальные валюты или криптовалюты как нематериальные активы, поэтому продажа имущества в обмен на сумму криптовалют представляет собой обмен, в соответствии со статьей 1.538 Гражданского кодекса.

Следовательно, в соответствии со статьей 23 Регламента IPT, при обмене товарами или правами каждый участник обмена облагается налогом на доказанную стоимость приобретенных товаров, так что в рассматриваемом случае, рассматривая виртуальные валюты или криптовалюты как нематериальные товары, данная операция представляет собой обмен в терминах, установленных статьей 1538 Гражданского кодекса. Таким образом, в области косвенного налогообложения и в отношении ITP и AJD, в соответствии с положениями статьи 23 RITPAJD, DGT считает, что каждый из участников обмена должен уплатить налог с доказанной стоимости приобретенного, если только заявленная стоимость не выше, при этом применимая ставка налога соответствует характеру приобретенных товаров.

Прилагается (ЗДЕСЬСсылка на постановление Главного управления по юридической безопасности и общественной вере от 31 июля 2025 года (BOE от 30 октября 2025 года), в котором разрешается дело, касающееся акта о продлении срока строительства нового здания в связи с возрастом, связанным с мансардой, встроенной в квартиру, являющуюся объектом горизонтальной собственности.

Это очень распространенная ситуация в старых зданиях в больших городах, где есть квартиры с отдельным чердаком, но он не задекларирован и не зарегистрирован в земельном кадастре. Когда рассматривается вопрос о продаже, обычно в ипотечной оценке покупателя эта ситуация указывается как фактор, обусловливающий покупку, что обязывает продавца попытаться урегулировать ситуацию, чтобы иметь возможность оформить продажу по рыночной цене и чтобы банк покупателя профинансировал всю операцию, как только фактор, обусловливающий продажу, будет устранен.

Для этого необходимо заявить о новом строительстве в связи с возрастом мансарды, при этом, как постановило Генеральное управление в данном случае, необходимо выполнить два требования: получить согласие сообщества собственников, которое разрешает это (которое не обязательно должно быть единогласным, достаточно большинства в 3/5 от LPH или большинства, предусмотренного в соответствующем региональном постановлении), и, во-вторых, иметь сертификат от компетентного специалиста, подтверждающий возраст постройки, без необходимости подтверждения того, что использование не противоречит градостроительству.

Прилагается (ЗДЕСЬ) недавнее постановление Верховного суда, в частности, STS 944/2025 от 16 октября, которое устанавливает соответствующую судебную практику в отношении пенсий вдов и вдовцов и неженатых пар.

Дело касается женщины, которая прожила со своим партнером много лет и имела двоих общих детей, но не оформила их стабильное партнерство, как того требует закон. После смерти супруга переживший его партнер подал заявление на получение пенсии вдовы, но ему было отказано на том основании, что сожитель не оформил свое партнерство, и это толкование было подтверждено Верховным судом.Таким образом, в вышеупомянутом постановлении Высокий суд вновь подтверждает свою доктрину, напоминая, что в случае пар, состоящих в гражданском браке, для получения пенсии вдовы или вдовца в случае смерти одного из партнеров недостаточно доказать длительное сожительство или наличие общих детей, но необходимо, чтобы пара была официально оформлена, путем регистрации в соответствующем реестре пар, состоящих в гражданском браке, или путем публичного акта, по крайней мере за два года до смерти.

Для неженатых пар очень важно принять во внимание эту реальность, сделать все правильно, обратиться к нотариусу, чтобы оформить свои отношения и таким образом быть юридически защищенными от возможных непредвиденных ситуаций в будущем.

Прилагается (ЗДЕСЬ) совсем недавнее постановление Верховного суда, а именно STS 4685/2025 от 29 октября, в котором высший суд разрешил дело, касающееся личной ответственности директоров за корпоративные долги.

В данном конкретном случае речь идет о компании SL с уставным капиталом в 3 006 евро, которая на протяжении многих лет находилась в тяжелом финансовом положении (постоянные убытки с течением времени и, как результат, чистые активы значительно ниже половины уставного капитала, даже в некоторые последние финансовые годы отрицательные более чем на 100 000 евро), что привело к ее роспуску в соответствии со статьей 363.1. e) Закона о столичных компаниях.В то же время компания заключает договор с третьей компанией на установку фотоэлектрических панелей в принадлежащем ей промышленном здании, нарушая обязательства по оплате, принятые в рамках этого договора, что в итоге приводит к возникновению задолженности (признанной в судебном порядке) перед электромонтажной компанией в размере более 700 000 евро. Эта компания, столкнувшись с невозможностью взыскать долг за счет средств компании-должника, подала иск о солидарной ответственности против администраторов компании, чтобы они своим имуществом ответили за образовавшуюся корпоративную задолженность.

В данном случае суды подтверждают, что в случае неисполнения директорами обязанности по своевременному содействию ликвидации компании (созыв общего собрания в течение двух месяцев для принятия решения о ликвидации или устранение причины ликвидации по ст. 365 LSC) они несут ответственность по обязательствам компании после наступления законной причины ликвидации, определенной ст. 367 LSC, т.е. обязаны выплатить вознаграждение. Статья 365 LSC), они несут ответственность по обязательствам компании после наступления законного основания для ликвидации, как определено статьей 367 LSC, т.е. они будут обязаны оплатить из своего кармана долги, которые не принадлежат им (они принадлежат компании), по причине вины в том, что "не сделали все должным образом" и способствовали ликвидации компании в связи с ее тяжелым экономическим положением.

Это необходимо учитывать при консультировании клиентов при регистрации компаний или занятии должностей в органах управления коммерческих компаний, поскольку последствия неправильных действий могут быть очень серьезными для людей, которые берут на себя такую ответственность.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление JUS/3997/2025 от 16 октября Генерального директората по делам дрет, юридических и медицинских учреждений (опубликовано в DOGC от 6 ноября), в котором рассматривается дело, связанное с продажей недвижимости, в котором продающей стороной является крупный собственник, являющийся физическим лицом, и передача оформлена без уведомления Агентства по жилью Каталонии, чтобы оно могло воспользоваться правом администрации на первый отказ, установленным в статье 6 каталонского Декрета-закона 2/2025 от 25 февраля.

После того как документ был представлен на регистрацию, земельный регистратор дал отрицательную оценку документу, заявив, что для его действительной регистрации необходимо аккредитовать соответствующее сообщение в каталонском административном органе, отвечающем за жилищное строительство, поскольку, согласно интерпретации регистратора, на эти операции (продажа крупного индивидуального владельца) распространяется право первого отказа и преимущественное право каталонской администрации.

После подачи апелляции Генеральный директорат Каталонии отменил квалификационную справку, указав, что в данном конкретном случае возник вопрос о том, распространяется ли право преимущественного приобретения в пользу администрации Женералитата на передачу жилья, осуществляемую физическими лицами, являющимися крупными собственниками, и ответ на этот вопрос был отрицательным, поскольку действующие правила определяют, что право преимущественного приобретения в пользу Женералитата при передаче жилья крупными собственниками требует, чтобы передающая сторона была юридическим лицом.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на видеокурс, предложенный нотариусом Эсплугес-де-Льобрегат Хосе Висенте Гальдоном, в котором он подробно анализирует налогообложение дарственных mortis causa и наследственных договоров особой принадлежности.

Очень интересная сессия, посвященная сложной теме, с разбросом административных и судебных критериев, особенно в каталонской гражданской сфере, которая имеет свои собственные институты в этой области.

Следует также отметить, что это очень актуальная тема, учитывая растущую важность вопросов наследования в стареющем обществе. С ней следует ознакомиться и подробно изучить, чтобы иметь возможность качественно проконсультировать клиентов нотариальной конторы, которые намерены оформить сделки такого рода.

Прилагается (ЗДЕСЬ) недавнее и очень интересное решение Верховного суда, а именно STS 4240/2025 от 7 октября, в котором Высокий суд анализирует в контексте процесса выселения в связи с истечением срока действия договора действительность договорной оговорки о бессрочном продлении на последующие годы, обязательной для арендодателя и необязательной для арендатора, в договоре аренды жилья, заключенном после вступления в силу LAU от 1994 года.

Верховный суд в своем обширном решении признает применимость принципа автономии сторон (ст. 1255 Cc), в силу которого можно договориться о сроках продления, превышающих установленные законом, при условии соблюдения прав арендатора (т.е. если оговорка приносит пользу, а не вред) и, в любом случае, с ограничением срока, установленного для жизни самого арендатора.

Кроме того, Высокий суд постановил, что соглашение обязывает нового покупателя недвижимости, даже если оно было заключено между предыдущим владельцем и арендатором. Важно для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения арендованной недвижимости, чтобы оценить правовые последствия существующих пунктов в договорах аренды такой недвижимости.

Прилагается (ЗДЕСЬСсылка на постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 29 июля 2025 года (BOE от 27 октября 2025 года), в котором разрешается дело, связанное с имматрикуляцией недвижимости посредством акта о прекращении кондоминиума, которому предшествовал акт о принятии и оформлении наследства.

В данном случае 3 человека оформили акт о принятии наследства (некоторые из умерших, которые скончались более года назад) и в тот же день, с последующим протоколом того же нотариуса, последовательно оформили акт о прекращении существования кондоминиума, один из которых получил конкретное имущество. С помощью этих двух документов нынешний владелец титула намеревается внести недвижимость в Земельный кадастр под защитой положений статьи 205 Закона об ипотеке (требование двойного титула). Когда документ представлен на регистрацию, он получает отрицательный отзыв, поскольку Земельный кадастр считает, что, хотя формально требование двойного титула (согласно статье 205 Закона об ипотеке) было выполнено, одновременность обоих титулов указывает на то, что они были составлены "ad hoc" для получения имматрикулярных титулов.

После подачи апелляции Генеральная дирекция отменила квалификационную отметку, посчитав, что в данном случае (поскольку со дня смерти покойного, давшего право на наследство, до выдачи последующего передаточного акта, т.е. расторжения кондоминиума, прошло более года) из представленных для квалификации документов нельзя сделать вывод о том, что это было сделано в обман закона, поскольку факт того, что предыдущий акт был выдан в тот же день, что и титул передачи права собственности, расторжение кондоминиума), из представленных для квалификации документов нельзя сделать вывод о том, что это было сделано с нарушением закона, поскольку тот факт, что предыдущий документ о праве собственности был выдан в тот же день, что и документ о праве собственности, не является достаточным для уничтожения презумпции достоверности, которая вытекает из него в соответствии со статьей 17-бис Закона о нотариате.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на webinots 79 Нотариальной ассоциации Каталонии, в котором нотариус Мальграт-де-Мар г-н Педро Ринкон де Грегорио подробно анализирует новое явление токенизации активов, включая недвижимость, подчеркивая, как эта новая реальность может повлиять на нотариальную сферу и какие практические последствия она имеет для профессионалов сектора.

В двух словах, токенизация недвижимости - это процесс дробления права собственности на объект недвижимости на цифровые токены, которые записываются на блокчейн, позволяя инвесторам покупать и продавать дробные части недвижимости более доступным способом, повышая ликвидность рынка и облегчая инвестиции в недвижимость за счет возможности участия в них с меньшим капиталом.

Конференция в основном посвящена будущим задачам, которые ставит перед нами новая технология, и тому, как она вписывается в нашу правовую систему и институт нотариата. Это очень интересный просмотр, позволяющий быть в курсе новых технологических тенденций, которые, несомненно, рано или поздно придут в нашу страну с большой интенсивностью.