Нотариальный блог и другие практические материалы

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на виртуальный налоговый портал Нотариальной палаты Каталонии, в котором нотариус из Барселоны г-жа Пас Хуарес анализирует обязательное к исполнению заключение V2051/2025 Главного управления по налогам относительно нотариального удостоверения частного договора купли-продажи, подписанного 20 лет назад, который так и не был исполнен, а продавец скончался десять лет назад.

Генеральная дирекция по налогам (DGT) приходит к выводу, что в таких случаях, поскольку речь идет о частных документах, срок исковой давности по налогу на отчуждение имущества за вознаграждение начинается не с момента подписания договора, а с момента, когда документ получает подтвержденную дату. В данном конкретном случае смерть продавца определяет эту дату, в связи с чем налог считается просроченным. В ответе на запрос также разъясняется, что истечение срока давности по налогу на отчуждение имущества не означает, что сделка облагается налогом на документально оформленные юридические действия (AJD), поскольку эти два налога несовместимы. Передача имущества по-прежнему подлежит обложению налогом на отчуждение имущества, даже если она должна быть представлена как просроченная.

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на каталонский закон № 11/2026 от 9 июля о налоговых, финансовых, административных и государственных мерах в Каталонии, который вводит значительные изменения, напрямую затрагивающие крупных владельцев жилья. Ниже приводится краткое изложение всех ключевых изменений, направленных на крупных владельцев или оказывающих на них особое влияние:

Пересмотр и унификация понятия «крупный владелец»: Данный нормативный акт расширяет, уточняет и унифицирует критерии и пороговые значения, определяющие статус крупного владельца для различных административных целей, а также в целях ограничения доходов и налогообложения:

• Общие пороги и недвижимость в зонах повышенного спроса (ZMT): Сохраняется/уточняется требование о наличии более 10 городских объектов недвижимости жилого назначения (или общей застроенной площади более 1 500 м²) в Каталонии, либо о наличии 5 и более городских объектов недвижимости жилого назначения, если они расположены в муниципалитетах, объявленных зонами напряженного рынка жилой недвижимости (ZMT).
• Конкретные организации: В этот перечень явно входят финансовые организации, их дочерние компании, занимающиеся недвижимостью, инвестиционные фонды и определенные организации по управлению активами.
• Расчет при совместном владении и совместном праве собственности: если у жилого помещения более одного владельца, достаточно, чтобы хотя бы один из них имел статус крупного владельца, чтобы на данный объект недвижимости и его сдачу в аренду распространялись обязательства, предусмотренные для крупных владельцев. Доли в совместном владении учитываются путем суммирования полных прав собственности, эквивалентных одному объекту недвижимости.

Изменения в налогообложении: налог на передачу имущества (ITP / TPO) в размере 20 %: В части налогообложения по налогу на передачу имущества (ITP / TPO):

• Пересмотр налогового понятия «крупный владелец недвижимости»: налоговое определение приведено в соответствие с владением 5 и более объектами недвижимости в зонах с ограниченным предложением (ZMT) или более чем 10 объектами недвижимости на территории автономного сообщества.
• Применение повышенной ставки (20 %): Приобретение или передача жилья облагается налогом по повышенной ставке 20 %, если приобретателем является крупный владелец недвижимости или передается целое жилое здание.
• Урегулирование при поэтапном приобретении: Вносится изменение в механизм урегулирования в случаях, когда недвижимость приобретается целиком поэтапно; у налогоплательщика будет один месяц с момента передачи последнего жилого объекта для подачи дополнительной декларации с применением ставки 20 %.

Предварительная оценка, отказ от сделки и реестр крупных владельцев

• Ограничения и контроль при передаче права собственности: Вносятся изменения в порядок реализации прав преимущественной покупки и выкупа, принадлежащих правительству Каталонии (Generalitat de Cataluña), при продаже недвижимости, расположенной в зонах с напряженным рынком (ZMT), которая принадлежит крупным владельцам, зарегистрированным в качестве юридических лиц и внесенным в Реестр крупных владельцев, а также при продаже объектов, выставленных на аукционе.

Правила аренды, ограничение роста арендной платы и меры по борьбе с уклонением от уплаты налогов

• Включение аренды по комнатам и новых моделей: чтобы крупные владельцы недвижимости или другие арендодатели не прибегали к сдаче в аренду по комнатам, передаче прав или нестандартным договорам («коливинг») с целью обойти максимальный предел арендной платы, установленный в соответствии с эталонным индексом, Закон № 11/2026 прямо запрещает соглашения или разбивку договорных обязательств (например, разделение «арендной платы» и «платы за услуги»), целью которых является обход мер по сдерживанию цен.
• Реклама и комплексная прослеживаемость: крупный владелец должен обеспечить полную согласованность предложения до публикации объявления о продаже недвижимости, явно указав свой статус крупного владельца в объявлении, предложении и

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда № 952/2026 от 18 июня, в котором основным предметом рассмотрения является рассмотрение кассационной жалобы, поданной покупателями жилого помещения на апелляционное решение, признавшее договор купли-продажи недвижимости, предположительно являющейся совместной собственностью супругов, ничтожным по закону в связи с отсутствием согласия бывшей супруги продавца и установлением недобросовестности со стороны покупателей.

Согласно фактам дела, продавец в 1999 году, будучи холостым, приобрел недвижимость, которая была зарегистрирована в Реестре недвижимости исключительно на его имя. В 2004 году он вступил в брак с режимом совместного имущественного владения и погасил часть ипотечного кредита в течение брака. После развода в 2014 году, когда вопрос о разделе совместного имущества еще не был урегулирован, бывший супруг в 2018 году продал недвижимость третьему лицу за вознаграждение. Бывшая супруга подала иск о признании сделки недействительной (в связи с отсутствием ее согласия и возможным незаконным присвоением) в качестве основного требования, а также, в качестве вспомогательного требования, иск о расторжении сделки по причине мошенничества в отношении кредиторов. Суть правового спора заключается в том, чтобы определить, влечет ли отсутствие у передающего лица права распоряжения после развода за собой недействительность договора или влияет лишь на передачу права собственности, а также защищены ли приобретатели-третьи лица принципом публичной веры в регистрационные данные и презумпцией добросовестности, предусмотренной статьёй 34 Закона об ипотеке.

Верховный суд удовлетворил кассационную жалобу, отменил апелляционное решение и полностью отклонил иск (а также вспомогательное ходатайство о расторжении договора). Основное обоснование заключается в том, что отсутствие у продавца права распоряжения не влечет за собой недействительности договора купли-продажи, поскольку обязательственная сила сделки по продаже общей собственности сохраняется, а нарушение касается исключительно передачи права собственности. Поскольку продавец указан в реестре в качестве единственного владельца с полным правом собственности и в реестре отсутствуют какие-либо примечания о возможном (частично) совместном характере собственности на жилье (ст. 1354 и 1357 II Гражданского кодекса), покупатели защищены ст. 34 Закона об ипотеке. Верховный суд разъясняет, что тот факт, что в нотариальном акте указан разведенный статус продавца, не налагает на третьих лиц обязанности проводить дополнительные проверки, не связанные с регистрацией, и сам по себе не разрушает правовую презумпцию добросовестности.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда № 853/2026, в котором разрешается корпоративный конфликт, возникший в связи с соглашением об уменьшении капитала в обществе с ограниченной ответственностью (SL), принятым большинством в 81,81 % уставного капитала с целью погашения долей единственного участника, которому была возмещена стоимость его вклада путем передачи недвижимого имущества и 75 000 евро наличными. Миноритарный участник, владеющий 15 % уставного капитала, проголосовал против данного решения после того, как безуспешно обратился с просьбой применить аналогичную меру в отношении его собственных долей участия.

В связи с этой ситуацией данный миноритарный акционер в конечном итоге подал иск об оспаривании с целью признания недействительным уменьшения капитала. Хотя Коммерческий суд № 11 Барселоны первоначально отклонил иск, Провинциальный апелляционный суд Барселоны удовлетворил апелляцию и признал соглашения недействительными, мотивируя это тем, что статья 329 Закона о капиталных обществах (LSC) требует согласия всех участников общества в тех случаях, когда уменьшение капитала с возвратом вкладов затрагивает не все доли участия в равной степени.

После подачи соответствующей кассационной жалобы Верховный суд отклонил её и постановил, что в случае, когда уменьшение капитала с возвратом вкладов затрагивает не все доли участия в равной степени, статья 329 Закона о капиталных обществах требует индивидуального согласия всех участников, а не только тех, чьи доли участия подлежат погашению. Коллегия толкует это требование как проявление принципа равного обращения с участниками (статья 97 Закона о капиталных обществах) и правила пропорционального распределения (статья 330 Закона о капиталных обществах), считая, что операция такого рода изменяет правовое и экономическое положение как участника, выходящего из общества, так и тех, кто в нем остается. Следовательно, отсутствие индивидуального согласия участника, проголосовавшего «против», влечет за собой недействительность решения об уменьшении капитала.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда № 997/2026 от 23 июня, в котором рассматривается кассационная жалоба, поданная нотариусом на апелляционное решение, подтвердившее законность отрицательного заключения, вынесенного регистратором недвижимости. Указанная оценка привела к отказу в регистрации положения о процентной ставке за просрочку платежа в договоре ипотечного кредита на жилье, заключённом с потребителем.

Согласно изложенным фактам, 27 июня 2019 года был утвержден договор ипотечного кредита, в котором была установлена процентная ставка за просрочку платежа, равная базовой процентной ставке плюс два пункта. Регистратор недвижимости отказал в регистрации данного договора, посчитав его противоречащим императивным нормам, а именно статье 25 Закона 5/2019 «О договорах ипотечного кредитования» (LCCI) и статье 114 Ипотечного закона, мотивируя это тем, что законодательство исчерпывающе устанавливает размер процентов за просрочку в размере базовой процентной ставки плюс три процентных пункта, не допуская иных договоренностей. Суть правового спора заключается в том, запрещает ли императивный характер статей 3 и 25 LCCI абсолютно любую иную договоренность или, напротив, допускает ли он согласование процентной ставки за просрочку, ниже установленного законом предела, если это более выгодно для потребителя.

Верховный суд удовлетворил кассационную жалобу, отменил апелляционное решение и признал отрицательную оценку регистратора несоответствующей закону. Основное обоснование данного решения заключается в том, что статья 25 Закона о торговых компаниях (LCCI) устанавливает максимальный предел для защиты потребителя от злоупотреблений, в связи с чем императивный характер данной нормы следует понимать как направленный на предотвращение наложения предпринимателем более обременительных условий. Суд аргументирует, в соответствии с Директивой 2014/17/ЕС, что запрет на соглашение, улучшающее правовое положение заемщика, представлял бы собой противоречие, которое лишило бы смысла саму цель законодательства о защите потребителей.

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на постановление Верховного суда № 881/2026 от 9 июня, в котором рассматривается интересный судебный спор о последствиях продажи существенного актива коммерческой компании без разрешения общего собрания акционеров, а также о последствиях, которые это может иметь для добросовестного третьего приобретателя.

Данный случай связан с договором купли-продажи, в соответствии с которым одна коммерческая компания передала другой всю свою недвижимость (в результате чего продавца осталась полностью без имущества и фактически не вела никакой деятельности) за общую сумму 19 000 евро, которая была удержана покупателем под предлогом принятия на себя долгов, обременяющих недвижимость, при этом в договоре купли-продажи было ложно указано, что данное имущество не является основным активом. В связи с иском о признании сделки недействительной, поданным миноритарным участником, Провинциальный суд Санта-Крус-де-Тенерифе отклонил иск, посчитав, что покупательница должна быть защищена как добросовестное третье лицо в соответствии со статьёй 234.2 Закона о товариществах (LSC), поскольку не было доказательств того, что она знала о реальном положении дел продавца, несмотря на то, что её единственный управляющий был партнёром продавца вплоть до пяти лет до совершения сделки. Суть правового спора, таким образом, заключается в том, чтобы выяснить: влечет ли отсутствие одобрения собранием акционеров на отчуждение существенных активов, предусмотренное статьёй 160.f) Закона о компаниях (LSC) влечет за собой абсолютную недействительность сделки, которая может быть противопоставлена любому третьему лицу, или же аналогично применима защита добросовестного оборота, предусмотренная статьей 234.2 LSC, с анализом критериев для оценки добросовестности и отсутствия грубой вины со стороны приобретателя.

В итоге Верховный суд постановил удовлетворить кассационную жалобу, отменить обжалуемое решение, полностью удовлетворить иск и признать договор купли-продажи недействительным с последующей обязанностью вернуть недвижимость и урегулировать вопрос о владении. В доктринальном заключении Палаты указывается, что ввиду правового пробела в отношении последствий для третьих лиц в случае нарушения статьи 160.f) Закона о корпорациях (LSC) по аналогии применяется статья 234.2 LSC, в соответствии с которой отсутствие согласия собрания акционеров не может быть противопоставлено третьим лицам, действующим добросовестно и без грубой вины. Однако в данном конкретном случае суд установил, что обстоятельства полностью исключают добросовестность покупателя: не только из-за исторической связи её управляющей с продавцом, но и потому, что сделка повлекла за собой полное лишение имущества без получения какого-либо реального вознаграждения, поскольку предполагаемое «принятие долгов» в отношении обременений недвижимости носила чисто кумулятивный характер и не освобождала от обязательств ввиду отсутствия согласия кредиторов (в соответствии со статьёй 1205 Гражданского кодекса и статьёй 118 Закона об ипотеке); поэтому, ввиду отсутствия добросовестности, покупательница не пользуется защитой, и сделка по отчуждению, осуществлённая управляющим, не имеющим на то полномочий, признаётся недействительной.

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на видеозапись учебного занятия, организованного Фондом нотариата, в ходе которого г-н Пабло Алонсо Рокамора, нотариус из Айоры (Валенсия), проводит интересный практический семинар по нотариальному делу, посвящённый изучению оформления нотариальных актов посредством видеоконференции, что предусмотрено статьёй 17.ter Закона о нотариате.

Таким образом, благодаря этой недавней нововведению появилась возможность «онлайн» подписывать коммерческие полисы, регулирующие множество таких распространенных операций, как займы, кредиты, факторинг, лизинг, аренда, поручительства, конфирминг и т. д., и эта опция становится все более распространенной и предпочтительной как для финансовых организаций, так и для клиентов.

Для ознакомления и изучения, учитывая его широкие возможности практического применения в повседневной работе нотариальной конторы.

Прилагается (ЗДЕСЬ) прилагается ссылка на решение Провинциального суда Севильи № 209/2026 от 27 марта, в котором разрешается спор между двумя коммерческими обществами и основной предмет которого заключается в определении действительности решений, принятых на внеочередном общем собрании акционеров в отсутствие нотариуса для составления протокола, участие которого было официально запрошено меньшинством акционеров.

Данный случай связан с созывом указанного собрания управляющими, уведомление о котором было получено с опозданием истцом — миноритарным акционером, которая на следующий день направила по «бурофаксу» запрос о присутствии нотариуса в соответствии со статьёй 203.1 Закона о капиталных обществах. Данный запрос о присутствии нотариуса был официально доставлен и получен по адресу ответчика ровно за 4 дня и 21 час до времени, назначенного для проведения собрания. Суть правового спора, таким образом, заключается в том, следует ли при расчете установленного законом пятидневного срока ориентироваться на дату отправки или на дату получения запроса управляющими, а также допустимо ли, чтобы данный срок не был соблюден в полном объеме.

В итоге Провинциальный суд Севильи постановил удовлетворить апелляционную жалобу, поданную ответчиком, отменив решение суда первой инстанции о признании собрания недействительным и полностью отклонив иск. Наиболее важный правовой вывод, который можно извлечь из данного решения, заключается в том, чтодатой начала отсчета срока, предусмотренного статьей 203.1 Закона о корпорациях (LSC), обязательно является дата получения уведомления управляющими, при этом для возникновения юридической обязанности обратиться к нотариусу требуется истечение пяти полных дней. Таким образом, поскольку в данном конкретном случае до истечения указанного срока оставалось всего три часа, запрос был признан просроченным, что освободило общество от данной обязанности, обеспечив полную юридическую силу решений, принятых без участия нотариуса.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Главного управления по правовой безопасности и государственной верности (DGSJFP) от 18 февраля 2026 года, вынесенного в рамках апелляции, поданной против отказа регистратора недвижимости Мадрида № 3 в регистрации акта об аннулировании ипотеки, оформленного в одностороннем порядке самим ипотечным должником, действовавшим от имени кредитора (Banco Santander, S.A.) на основании безотзывной доверенности, обусловленной отлагательными условиями.

Данный случай основан на специальной полномочии на аннулирование, оформленной финансовым учреждением в пользу определённых лиц (должника или собственника недвижимости) при условии, что банк подтвердит полную оплату задолженности и направит через Электронный нотариальный портал «справку об отсутствии задолженности», подписанную сотрудником учреждения. Регистратор приостановила регистрацию, посчитав, что указанная справка, приложенная к нотариальному акту, не подтверждает, что ее подписавший обладает достаточными полномочиями с правом представительства, а также что его подпись заверена нотариально, и потребовала соблюдения положений статьи 1280.5 Гражданского кодекса. Суть правового спора, таким образом, заключается в том, чтобы выяснить, должны ли формальные требования к подлинности и представительству, предусмотренные статьёй 1280.5 Гражданского кодекса, предъявляться также к составителю документа, который представляет собой простой механизм внутреннего контроля и отлагательное условие полномочий, или же, напротив, достаточно заключения о достаточности, вынесенного под ответственность нотариуса в отношении соблюдения указанных объективных условий.

В итоге Главное управление постановило удовлетворить апелляцию, поданную нотариусом, и отменить отрицательное заключение регистратора. Наиболее важный правовой вывод, который можно сделать из данного постановления, заключается в том, что требование о письменной форме в публичном документе (статья 1280.5 Гражданского кодекса) должно относиться исключительно к самой основной сделке о предоставлении полномочий, а не к дополнительным требованиям или целям внутреннего контроля (таким как справка о нулевом остатке), свободно устанавливаемым доверителем в рамках осуществления своей автономии воли. Таким образом, DGSJFP закрепляет, что направление указанной справки через Электронную нотариальную платформу является внутренним актом и фактическим условием отлагательного условия, выполнение которого подлежит оценке исключительно и под ответственность нотариуса, выдающего доверенность, при этом регистратор не вправе пересматривать или оспаривать данную оценку достаточности, если не установлено наличие явной и очевидной ошибки.

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на постановление Верховного суда № 849/2026 от 3 июня 2026 года, в котором разрешается спор, связанный с отрицательной оценкой Реестра недвижимости в рамках договора о разделе наследства, в котором затрагивается право на передачу собственности.

Данный случай связан со смертью матери (первой наследодательницы), имущество которой должно было перейти по наследству к её детям. Однако один из них скончался позднее, не приняв и не отказавшись от наследства (наследодатель-передающий), оставив, в свою очередь, вдову, имеющую право на установленную законом долю пользования. Выжившие братья и сестры (наследники по передаче) осуществили раздел наследства матери без участия вдовы своего брата, утверждая, что имущество первого наследодателя так и не вошло в состав наследственного имущества умершего, поскольку он не принял наследство. Суть правового спора заключается в определении механизмадействия принципа «delius transmissionis» (ст. 1006 Гражданского кодекса), то есть в том, наследуют ли преемники напрямую от первого наследодателя независимо (теория прямого приобретения) или через наследство передающего лица (классическая теория или теория двойной передачи), что обязывало бы учитывать указанное имущество при расчете законной доли овдовевшего супруга и требовало бы его участия в разделе наследства.

В конечном итоге Верховный суд постановил удовлетворить поданную кассационную жалобу и тем самым вернуться к классической теории двойной передачи, установив, чтоelius delationis переходит к наследникам именно в силу их статуса правопреемников передающего лица и включается в их наследственную массу. Следовательно, суд постановил, что при расчете законной доли вдовы передающего лица необходимо учитывать имущество, которое принадлежало её покойному мужу в наследстве первого наследодателя, в связи с чем её участие в данном разделе наследства является обязательным. Это следует учитывать в таких случаях как с точки зрения наследования, так и с точки зрения вытекающих из этого налоговых последствий.

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на виртуальный налоговый бюллетень «Flash Fiscal» Нотариальной палаты Каталонии, в котором г-н Хуан Гальдон, нотариус из Эсплугес-де-Льобрегат, анализирует обязательное к исполнению разъяснение № 568/2025 Главного управления по налогам, касающееся приобретения долей участия в обществе крупным акционером.

Генеральная дирекция по дорожному движению (DGT) напоминает, что передача долей участия в обществе, как правило, освобождается от налога на передачу имущества (ITP). Однако в тех случаях, когда данная сделка используется для уклонения от уплаты налога на передачу недвижимости и подлежит налогообложению в соответствии со статьёй 338 Закона о рынке ценных бумаг, может применяться повышенная ставка в размере 20 %, предусмотренная в Каталонии для крупных владельцев.

В ответе на запрос подтверждается, что при соблюдении установленных законом требований приобретение долей участия в обществе также может облагаться налогом на передачу имущества (ITP) по ставке 20 %.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Провинциального суда Логроньо (1-я секция) № 78/2026 от 2 марта (ROJ AAP LO 110/2026), вынесенное по апелляционной жалобе на постановление об отклонении иска. Данное постановление касается иска о судебном разделе наследства и соблюдения процессуального требования, заключающегося в предварительном использовании надлежащих средств урегулирования споров (MASC).

Процедура начинается с иска о судебном разделе наследства, который был отклонен в суде первой инстанции в связи с отсутствием доказательств предварительной попытки переговоров между сторонами, что требуется в соответствии с Законом № 1/2025 после его вступления в силу. Истица подала апелляцию, утверждая, что переговоры имели место (нотариальное требованиеdeinterpellatio in iure, включавшее предупреждение о начале судебных действий в соответствии со ст. 1005 Гражданского кодекса, а также последующие контакты между адвокатами), однако суд первой инстанции счел, что данная попытка не была доказана в достаточной мере. Провинциальный апелляционный суд подтвердил эту оценку, подчеркнув, что предварительное нотариальное требование (о принятии или отказе от наследства) не равнозначно попытке урегулирования спора и что в документах отсутствуют сведения ни о факте проведения переговоров, ни о фактическом участии ответчика в них. Провинциальный апелляционный суд отклоняет апелляционную жалобу и подтверждает отказ в принятии иска, поскольку считает, что не было выполнено процессуальное требование, заключающееся в подтверждении предварительной попытки урегулирования спора в досудебном порядке (MASC) в соответствии с Органическим законом 1/2025. Суд требует минимального документального подтверждения того, что имели место переговоры (или фактическая попытка их проведения) и что они были приняты другой стороной, при этом одного лишь утверждения о проведении бесед или действий, не направленных на урегулирование конфликта, недостаточно.

Что следует учитывать при консультировании клиентов по вопросам наследования и нотариальных услуг MASC.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда (Гражданская палата, 1-я секция) № 666/2026 от 4 мая (ROJ STS 1964/2026), вынесенного по результатам рассмотрения чрезвычайной апелляции в связи с процессуальным нарушением и кассационной жалобы по делу об ответственности за строительные дефекты и иску, предъявленному сообществом собственников против застройщика-продавца.

Сообщество собственников подало иск против застройщика с требованием устранить строительные дефекты здания или, в качестве альтернативы, возместить расходы на их устранение. Суд первой инстанции удовлетворил иск, обязав застройщика оплатить расходы на устранение дефектов, а Провинциальный апелляционный суд Аликанте полностью подтвердил это решение, отклонив доводы застройщика о злоупотреблении правом, отсутствии правомочий и истечении срока исковой давности, и признав, что сообщество владельцев обладало правомочиями истца, а застройщик — правомочиями ответчика в силу своего статуса продавца и застройщика.

Верховный суд отклоняет обе апелляции и подтверждает обжалуемое решение, постановив, что застройщик-продавец несет договорную ответственность за строительные дефекты независимо от их серьезности, при этом осуществление договорного иска вместо специальных исков (о скрытых дефектах или в соответствии с Законом о строительстве — LOE) не является злоупотреблением правом. Кроме того, суд отвергает утверждение о том, что принцип относительности договоров препятствует предъявлению претензий к последующим приобретателям или сообществу собственников. Ключевая идея: договорная ответственность застройщика за строительные дефекты совместима с другими режимами ответственности, может быть реализована без ограничения случаями «aliud pro alio» и не исключается тем фактом, что истцами выступают не первоначальные покупатели.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда (Гражданская палата, 1-я секция) № 701/2026 от 7 мая (ROJ STS 2086/2026), вынесенное по кассационной жалобе на решение Провинциального суда Гранады. В данном решении рассматривается иск о взыскании убытков между сонаследниками в связи с исключительным пользованием наследственным имуществом до его раздела.

Дело связано с наследством, находящимся в состоянии неразделенности, в рамках которого одна из сонаследниц (вдова) на протяжении многих лет единолично проживала в унаследованном жилом помещении. Дочери наследодателя от своего имени потребовали компенсацию в размере дохода, который они могли бы получить от сдачи недвижимости в аренду. Суд первой инстанции отклонил иск в связи с отсутствием процессуальной правоспособности, посчитав, что иск должен был быть предъявлен в интересах сообщества наследников, а не в индивидуальном порядке. Провинциальный апелляционный суд Гранады подтвердил это решение, добавив, что статья 1063 Гражданского кодекса предусматривает урегулирование доходов и прибыли между сонаследниками на момент раздела наследства, в связи с чем данное требование не подлежало рассмотрению в рамках самостоятельного декларативного производства.

Верховный суд отклоняет кассационную жалобу и подтверждает отсутствие процессуальной правоспособности у истцов, отмечая, что пока существует наследственная община, сонаследники не могут предъявлять от своего имени иски о выплате доходов, прибыли или возмещении ущерба, связанных с имуществом наследственной массы, поскольку такие доходы входят в состав наследственной массы и должны быть распределены при разделе наследства (ст. 1063 Гражданского кодекса). Коллегия подчеркивает различие между наследственной общностью и обычной общностью и отклоняет применение судебной практики, относящейся к последней. Ключевая идея: в период существования наследственной общности любые доходы, плоды или компенсации, связанные с имуществом наследства, принадлежат общности и могут быть востребованы только в её пользу, как правило, в ходе раздела наследства, а не отдельными сонаследниками индивидуально.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда (Камера по административным спорам, 2-я секция) № 617/2026 от 18 мая (ROJ STS 2211/2026), вынесенного по административно-судебной кассационной жалобе, поданной на решение Высшего суда острова Балеар по делу о налоге на документально оформленные правовые действия (IAJD) в части налогооблагаемой базы акта о вводе нового здания в эксплуатацию.

Судебный спор связан с выставлением предварительного налогового уведомления по налогу на оформление правовых сделок (IAJD) на основании нотариального акта о регистрации нового здания, оформленного спустя несколько десятилетий после завершения строительства (строительство было завершено в 1962 году, а оформлено в 2014 году). Администрация автономного сообщества пересчитала налогооблагаемую базу, применив более высокие критерии оценки, в то время как налогоплательщик настаивал на том, что следует исходить из исторической стоимости строительства. Апелляционный суд по налоговым спорам (TEAR) Балеарских островов удовлетворил жалобу налогоплательщика, отменив налоговое решение, а Высший судебный суд (TSJ) Балеарских островов отклонил апелляцию администрации, подтвердив в соответствии с судебной практикой Верховного суда, что налогооблагаемой базой налога на оформление правовых актов (IAJD) в таких случаях является фактическая стоимость строительства, а не его актуализированная или рыночная стоимость.

Верховный суд отклоняет кассационную жалобу и подтверждает решение суда первой инстанции, закрепив в качестве доктрины, что налогооблагаемая база налога на оформление правовых актов (IAJD) в документах о вводе в эксплуатацию нового строительства представляет собой реальную стоимость материальных затрат на строительство, без применения коэффициентов индексации, даже если между моментом строительства и моментом начисления налога прошло много лет. Коллегия обосновывает своё решение принципом законности налогообложения и толкованием статьи 70 Положения о налоге, которая касается исключительно «стоимости строительства», исключая любую индексацию или ссылку на рыночную стоимость. Ключевая идея: понятие «фактической стоимости» в налоге на оформление правовых актов (IAJD) представляет собой историческую и объективную величину, не подлежащую индексации, и не может быть преобразовано в индексированную стоимость без прямого правового обоснования.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление JUS/1734/2026 от 11 мая, вынесенное Главным управлением по вопросам права, юридических лиц и надлежащего урегулирования конфликтов Правительства Каталонии в рамках административной жалобы на отказ в регистрации. Постановление касается нотариально заверенного акта купли-продажи неделимой половины (50 %) жилого объекта, зарегистрированного в Реестре недвижимости № 18 г. Барселоны.

Предполагается, что компания (крупный владелец) продает 50 % доли в праве собственности на сдаваемое в аренду жилье, расположенное в Барселоне, при этом передающая сторона сохраняет за собой право собственности на остальные 50 %. В нотариальном акте не было включено подтверждение отказа или неиспользования права преимущественной покупки со стороны Агентства по жилищному вопросу Каталонии, а также иные сведения, касающиеся прав преимущественной покупки со стороны администрации. По этой причине регистратор отказала в регистрации, посчитав, что в соответствии с Декретом-законом 2/2025 требуется такое предварительное отказное заявление, поскольку речь идет о передаче, осуществляемой крупным владельцем в зоне с напряженным рынком жилья, исходя из того, что даже передача неделимой доли подпадает под действие прав преимущественной покупки и права выкупа.

Генеральная дирекция удовлетворяет апелляцию и отменяет отрицательное решение, придя к выводу, что предварительное уведомление и отказ со стороны администрации не требуются в случае передачи только неделимой доли, а не всего объекта недвижимости или всей доли передающего лица. Оно обосновывает это решение буквальным и узким толкованием нормы — которая касается «передачи любого жилья», но в контексте полной передачи — а также нецелесообразностью распространения ограничений на право распоряжения по аналогии. Кроме того, суд проводит различие между данным делом и прецедентными делами, в которых действительно передавались 100 % доли передающего лица, и утверждает, что, хотя и могут возникать риски обхода закона посредством последовательных частичных передач, это не дает оснований для введения требований, прямо не предусмотренных действующим законодательством.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на видеозапись учебного семинара, организованного Фондом нотариата, в ходе которого дон Мануэль Лора-Тамайо Вильясьерос, нотариус из Мадрида и представитель Фонда Aequita, проводит очень интересный семинар о влиянии вступления в силу нового законодательства, применимого к этим учреждениям, на нотариальную практику, уделяя особое внимание различным формам поддержки, к которым можно прибегнуть, особенностях, которые необходимо учитывать при оформлении публичных документов, а также о некоторых вопросах в сфере наследования, на которые следует обратить внимание.

Для ознакомления и изучения, учитывая его широкие возможности практического применения в повседневной работе нотариальной конторы.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Главного управления по вопросам права, юридических лиц и медиации Каталонии от 13 мая 2026 года, которым рассмотрена апелляция, поданная против решения регистратора недвижимости г. Террасса № 2, приостановившего регистрацию двух актов о принятии и распределении наследства. Данные акты удостоверяли, с одной стороны, принятие наследства умершего без завещания лица с инвалидностью, а с другой — принятие по праву передачи причитавшейся ему доли в наследстве отца, в завещании которого была предусмотрена примерная замена в пользу ассоциации, занимающейся оказанием помощи лицам с инвалидностью.

Дело касается действительности положения о замещении по образцу, установленного в 1989 году отцом наследодателя. После смерти последнего, не оставившего ни потомков, ни супруга, его братья и сестры были признаны наследниками по закону, поскольку нотариус, удостоверивший завещание, счел, что оговорка о замещении утратила силу в связи с наличием потомков завещателя, в соответствии с нормами, действовавшими на момент оформления завещания. Регистратор приостановила регистрацию по двум причинам: во-первых, потому что в Общем реестре завещаний фигурировало распоряжение о последней воле под рубрикой «прочие формы», которое не было представлено; во-вторых, потому что она сочла, что предполагаемая недействительность замещения по образцу и последующее открытие наследования по закону не могут быть установлены во внесудебном порядке, а требуют судебного решения, учитывая наличие явного завещательного распоряжения в пользу ассоциации.

Генеральная дирекция частично удовлетворяет апелляцию. Она отменяет первое нарушение, придя к выводу, что упоминание о «других формах» в Общем реестре завещаний соответствует именно замене экземпляра, предписанной в завещании отца, в связи с чем не существовало никаких других распоряжений на случай смерти, которые необходимо было бы предоставить. Однако она подтверждает второе нарушение, полагая, что нельзя без дальнейших разъяснений утверждать недействительность замены образца. Она мотивирует это тем, что, хотя завещание было составлено в период действия Каталонского свода законов, вторая переходная норма четвертой книги Гражданского кодекса Каталонии позволяет сохранить действительность предыдущих распоряжений, которые по существу соответствуют действующему законодательству. Следовательно, наследование в пользу ассоциации может быть признано действительным при соблюдении требований, предусмотренных статьёй 425-12 Гражданского кодекса Каталонии, что не было доказано, но и не было опровергнуто организацией, назначенной наследницей. Поэтому Главное управление считает, что данный вопрос не может быть решен в рамках регистрационных процедур и что, в случае возникновения спора о действительности данного завещания, его разрешение должно быть возложено на судебный орган.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Главного управления по правовой безопасности и государственной верности от 19 февраля 2026 года, в котором рассматривается апелляция, поданная против решения регистратора Торгового реестра II Мадрида, приостановившего регистрацию нотариально заверенного акта о принятии корпоративных решений об изменении устава общества с ограниченной ответственностью. Данный документ фиксировал решения, принятые общим собранием акционеров, о расширении предмета деятельности путем включения видов деятельности, связанных с эксплуатацией франшиз, и, как следствие, об изменении статьи устава, касающейся предмета деятельности.

Общество утверждало, что утвержденное изменение представляло собой лишь уточнение или детализацию видов деятельности, уже входящих в предмет деятельности, в связи с чем у несогласных участников не возникало никакого права на выход из общества. Однако регистратор приостановил регистрацию, поскольку в нотариальном акте отсутствовали заявления, требуемые в тех случаях, когда изменение предмета деятельности может повлечь за собой право на выход из общества, предусмотренное статьями 346 и последующими Закона о капиталных обществах. В частности, он счёл, что должно быть подтверждено, что ни один из участников не воспользовался указанным правом или, в случае необходимости, что в отношении выбывших участников были выполнены предусмотренные законом действия.

Генеральная дирекция отклоняет апелляцию и подтверждает классификацию. Она напоминает, что право на выход из общества возникает в том случае, когда изменение предмета деятельности носит существенный характер, то есть когда оно существенным образом изменяет условия, определившие вступление участника в общество. Применяя эту доктрину к конкретному делу, она приходит к выводу, что франчайзинговая деятельность не может рассматриваться как простое конкретизирование уставной деятельности, заключающейся в консультировании по вопросам проектирования и обустройства помещений для общественного питания, поскольку франчайзинг представляет собой юридически и экономически обособленную деятельность, характеризующуюся уступкой прав промышленной или интеллектуальной собственности, передачей ноу-хау и постоянным оказанием технической и коммерческой поддержки. Поэтому расширение предмета деятельности общества представляет собой существенное изменение, которое может повлечь за собой право на выход из общества несогласных участников, при этом для его регистрации необходимо соблюдение требований к документации, предусмотренных корпоративным и регистрационным законодательством.

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на Постановление Главного управления по правовой безопасности и публичной вере от 18 февраля 2026 года, которым рассмотрена апелляция, поданная против решения Регистратора коммерческих дел IV Мадрида, приостановившего регистрацию нотариально заверенного акта о принятии корпоративных решений о роспуске, ликвидации и прекращении деятельности акционерного общества. На общем собрании акционеров были утверждены окончательный ликвидационный баланс, отчет о ликвидационных операциях и проект распределения корпоративного имущества путем присуждения акционерам пакетов, состоящих из денежных средств и недвижимого имущества, а также изменение устава, связанное с этапом ликвидации.

В данном случае речь идет об обществе, находящемся в процессе ликвидации, решения которого были приняты при голосовании «за» со стороны участников, владеющих 60 % уставного капитала, при этом одна участница высказала несогласие, а другая отсутствовала. Регистратор отказала в регистрации, поскольку, во-первых, посчитала, что ликвидация осуществлялась путем распределения смешанных долей, состоящих из денежных средств и имущества, без единогласного согласия всех участников, которое требуется в соответствии со статьёй 393 Закона о капиталных обществах для получения ликвидационной доли в натуральной форме. Кроме того, она отметила, что в нотариальном акте отсутствовало требуемое законом заявление о выплате участникам ликвидационной доли или о депонировании её суммы, а также не было указано о выплате или депонировании задолженности перед кредиторами общества.

Генеральная дирекция полностью отклоняет апелляцию и подтверждает оценку. Она напоминает, что после завершения ликвидационных операций право участника на долю в ликвидационном распределении обычно удовлетворяется в денежной форме, при этом для замены такого удовлетворения на передачу конкретных активов требуется единодушие всех участников. Поэтому оно считает, что распределение, согласованное большинством голосов посредством смешанных лотов, состоящих из денежных средств и недвижимого имущества, противоречит статье 393 Закона о капиталных обществах. Кроме того, оно подтверждает второй недостаток, поскольку в нотариальном акте отсутствует заявление, требуемое статьёй 395 того же закона, касающееся выплаты или передачи ликвидационной доли.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на новостную статью, в которой сообщается, что в рамках соглашения об утверждении бюджета автономной области Каталония в ближайшее время будет предложена реформа каталонского законодательства в сфере градостроительства, направленная на запрет «спекулятивной покупки» недвижимости в районах с высоким спросом на территории региона.

Таким образом, в случае принятия данной меры ожидается, что физические и юридические лица столкнутся с серьезными ограничениями в возможности приобретения недвижимости в инвестиционных целях.

Мы будем внимательно следить за ходом реализации этой меры и ее окончательным закреплением в тексте закона, поскольку она может оказать значительное влияние на рынок недвижимости Каталонии и на характер сделок с недвижимостью, оформляемых в нотариальной конторе. Как сообщают различные СМИ, эта мера может быть принята уже через несколько недель.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на онлайн-тренинг, организованный Нотариальной палатой Каталонии, в ходе которого нотариус из Эсплагес-де-Льобрегат, г-н Хосе Висенте Гальдон Гарридо, проводит очень интересную лекцию о налоговых аспектах понятия «крупный владелец»; данный тренинг направлен на углубленное изучение технических вопросов, имеющих особое практическое значение для нотариата в области налогообложения, с особым вниманием к самым последним административным и судебным критериям.

Для ознакомления и изучения всеми сотрудниками с целью предоставления наилучших юридических и налоговых консультаций по всем сделкам с недвижимостью, оформляемым в нашей фирме.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Главного управления по правовой безопасности и публичной вере от 30 декабря 2025 года, касающееся апелляции против отрицательного решения регистратора недвижимости города Вера о регистрации договора передачи имущества в счет погашения задолженности, заключенного на этапе конкурсной ликвидации. Дело основано на ситуации, когда коммерческая компания представила в Реестр недвижимости публичный договор, по которому конкурсная администрация осуществляла передачу в счет погашения задолженности определенных объектов недвижимости в рамках конкурсного производства, рассматриваемого в Коммерческом суде № 1 Альмерии. В рамках данного конкурсного производства был утвержден судом план ликвидации в 2015 году.

После подачи документа на регистрацию регистратор вынес отрицательное заключение и приостановил регистрацию, посчитав, что передача имущества в счет погашения задолженности не соответствовала утвержденному плану ликвидации и что, следовательно, требовалось специальное судебное разрешение, поскольку план допускал прямую продажу только в течение максимум одного года с момента его утверждения, тогда как передача имущества в счет погашения задолженности была осуществлена в 2025 году.

После подачи соответствующей апелляции Главное управление удовлетворило её и отменило отрицательное заключение. Основной аргумент в решении заключается в том, что регистратор может проверить наличие судебного разрешения на совершение действий по ликвидации в рамках конкурсного производства, но не может распространять свою оценку на сложные юридические толкования относительно фактического или временного соблюдения плана ликвидации, если это предполагает вынесение оценок, которые относятся к компетенции судьи по делу о банкротстве. В частности, считается чрезмерным, чтобы регистратор интерпретировал рамки временного ограничения плана и самостоятельно делал вывод о том, что операция требовала дополнительного судебного разрешения. Интересное решение, позволяющее правильно подходить к вопросу передачи активов коммерческих компаний, находящихся в процедуре банкротства.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Главного управления по правовой безопасности и публичной вере от 29 декабря 2025 года, вынесенное по апелляции на отрицательное решение регистратора недвижимости города Кульера в отношении регистрации международного наследования, подпадающего под действие Регламента (ЕС) № 650/2012 о наследовании. Дело основано на ситуации, когда в Реестр недвижимости Кульеры была представлена нотариально заверенная испанским нотариусом декларация о праве наследования и распределении международного наследства в отношении наследодателя бельгийского гражданства, скончавшегося в Бельгии. Акт основывался на бельгийском нотариальном документе под названием «Attest van Erfopvolging» (свидетельство или заявление о наследовании), переведенном и заверенном апостилем, в котором указывались наследодатель и его наследники; содержалась ссылка на автографное завещание; и описывался брачный договор, согласно которому совместное имущество переходило к пережившему супругу. Дети наследодателя отказались от своих наследственных прав посредством документов, оформленных в испанских консульствах в Сиднее и Брюсселе. Регистрация имела целью передать вдове недвижимость, расположенную в Кульера.

После подачи документа на регистрацию регистратор приостановил его рассмотрение в связи с рядом недостатков, связанных с недостаточным подтверждением иностранного права и применимого режима наследования. В основном это касалось отсутствия четкого определения права, применимого к наследованию (регистратор счел, что не было надлежащим образом указано, какое законодательство регулирует наследование в соответствии с Регламентом (ЕС) № 650/2012, ни о том, имело ли место возможное «professio iuris» или выбор права наследодателем), недостаточное доказательство иностранного права (было отмечено, что содержание и действующее действие бельгийского права не были достаточно подтверждены), а также сомнения относительно действительности бельгийского свидетельства о праве на наследство, а также относительно режима имущественных отношений супругов и прав на законную долю наследства.

После подачи соответствующей апелляции Главное управление в основном подтвердило решение регистратора. Основной аргумент в этом решении заключается в том, что в случаях международного наследования, подпадающих под действие Регламента (ЕС) № 650/2012, испанский нотариус должен дать достоверную юридическую оценку применимого иностранного права, а также материальной и формальной действительности иностранных наследственных документов. Таким образом, в данном случае Главное управление считает нотариальный акт недостаточным, поскольку он не содержит ни полного подтверждения бельгийского права, ни четкой нотариальной оценки применимого права, действительности бельгийского свидетельства о праве на наследство, ликвидации режима имущественных отношений супругов, а также наследственных последствий отказа детей от наследства.

В данном случае Главное управление напоминает нам о сложности подобных наследственных дел, а также об обязанности испанского нотариуса надлежащим образом подтвердить содержание и действительность иностранного права — либо на основании собственных знаний, либо с помощью механизмов, предусмотренных статьёй 36 Ипотечного регламента.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на пресс-релиз CGPJ, в котором сообщается о содержании постановления № 620/2026 Верховного суда, в котором было рассмотрено обжалование Королевского декрета 1312/2024, создавшего так называемый Единый реестр краткосрочной аренды жилья, предлагаемого через цифровые платформы. Правительство Валенсии обжаловало данное постановление, посчитав, что государство превысило свои полномочия, введя государственную систему регистрации, которая вступает в противоречие с уже существующими автономными реестрами в сфере туристического жилья.

Суть решения заключается в том, чтобы определить, обладало ли государство достаточными полномочиями для создания этого обязательного национального реестра. Верховный суд приходит к выводу, что для столь всеобъемлющего регулирования отсутствует конституционное обоснование. Во-первых, он отвергает возможность обоснования данного решения компетенцией государства в области гражданского законодательства и организации публичных реестров, предусмотренной статьей 149.1.8 Конституции Испании, поскольку созданный реестр не предназначен для регистрации договоров или вещных прав, имеющих силу в отношении третьих лиц, а служит исключительно для обеспечения возможности продажи недвижимости на цифровых платформах. Кроме того, он исключает возможность обоснования данного решения полномочиями в области обеспечения равенства или экономического планирования, поскольку разработанная система выходит за рамки простой координации и предполагает создание государственного реестра, который дублирует автономные реестры.

В результате Верховный суд признал недействительными положения, касающиеся Единого реестра договоров аренды, посчитав, что они посягают на полномочия автономных сообществ. Вместе с тем он оставил в силе положения о едином цифровом окне и об обязательствах платформ по передаче данных, посчитав, что они действительно отвечают законным функциям государственной экономической и статистической координации. Таким образом, данное решение подтверждает пределы компетенции государства и защищает нормотворческие полномочия автономных сообществ в сфере туристической аренды.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 13 января 2026 года Главного управления по правовой безопасности и публичному доверию, касающееся апелляции, поданной против отказа регистратора недвижимости Эльче № 3 зарегистрировать договор купли-продажи недвижимости, на которую распространяется доверительное право. Дело основано на публичном договоре купли-продажи, по которому лицо продает недвижимость, ранее приобретенную им по наследству. В частности, недвижимость была завещана матерью продавца в завещании 1992 года, в котором недвижимость передавалась сыну в качестве доверительного наследника и устанавливалось, что после его смерти недвижимость перейдет к определенным племянникам и внукам завещательницы в качестве доверительных управляющих. Кроме того, завещание содержало оговорку, согласно которой недвижимость «не может быть продана, обременена или отчуждена за вознаграждение до истечения тридцати лет с даты завещания». Тем не менее, продавец полагал, что по истечении этих тридцати лет ограничение исчезает и он может свободно распоряжаться недвижимостью.

После подачи документа на регистрацию регистратор приостанавливает регистрацию, поскольку считает, что речь идет об обычном доверительном замещении с обязательством сохранения, без прямо предоставленных доверительному лицу полномочий по распоряжению. Таким образом, она полагает, что продавец не обладает полномочиями на передачу недвижимости. Таким образом, по мнению регистратора, завещание явно свидетельствует о наличии двойного последовательного призыва, так что обязательство сохранения является частью естественного содержания доверительного замещения, что приводит к выводу о том, что установление запрета на распоряжение в течение тридцати лет не означает автоматически, что по истечении этого срока доверительный собственник получает право на свободную продажу.

После подачи соответствующей апелляции Главное управление отклонило её и подтвердило классификацию, посчитав, что из завещания не следует ни прямо, ни однозначно, что завещательница намеревалась предоставить доверительному управляющему общее право распоряжения по истечении тридцати лет. По мнению Главного управления, завещательная оговорка лишь устанавливает, что в течение тридцати лет недвижимость не может быть продана, но не позволяет сделать вывод о том, что по истечении этого срока исчезает обязанность по сохранению, присущая обычному доверительному управлению. Для признания права свободного распоряжения потребовалось бы прямое разрешение или разрешение, явно вытекающее из завещания. Поэтому он приходит к выводу, что доверительный собственник не мог правомерно передать недвижимость, и подтверждает отказ в регистрации сделки купли-продажи.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение, вынесенное Провинциальным судом Уэски 25 марта 2026 года, в котором рассматривается важность соблюдения прав миноритарного участника при запросе о присутствии нотариуса на общем собрании. Фактическая ситуация основана на деле, в котором участница общества с ограниченной ответственностью (SL) оспорила решения, принятые на общем собрании акционеров компании, утверждая, что она своевременно запросила присутствие нотариуса для составления протокола собрания в соответствии со статьей 203 Закона о капиталных обществах (LSC), но компания провела собрание без такого нотариального участия. Ответчик утверждал в апелляции, что не имел фактического знания о нотариальном требовании, отправленном по бурофаксу. Однако было доказано, что бурофакс был отправлен надлежащим образом, что были отправлены SMS-уведомления и что компания не проявила должной осмотрительности, не получив его до проведения собрания.

Провинциальный суд, удовлетворив иск миноритарного участника, то есть признав принятые на собрании решения недействительными, основывает свое решение главным образом на статье 203 Закона о компаниях (LSC), которая устанавливает, что, когда участники, представляющие не менее 5 % капитала в обществе с ограниченной ответственностью, за пять дней до собрания запрашивают присутствие нотариуса, решения общества будут действительными только в том случае, если они зафиксированы в нотариальном акте.

Это интересный случай, который напоминает нам о данной возможности, которую настоятельно рекомендуется использовать компаниям, находящимся в состоянии конфликта, поскольку присутствие нотариуса на общем собрании акционеров обеспечит достоверное и бесспорное фиксирование всех фактов, решений и комментариев, прозвучавших на собрании, что послужит надежным доказательством и, таким образом, защитит права миноритарного акционера.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 30 декабря 2025 года Главного управления по правовой безопасности и публичной вере, касающееся апелляции против отрицательного решения регистратора недвижимости Сан-Фернандо № 1 в отношении заявления об изменении NIE на NIF в Реестре недвижимости после приобретения испанского гражданства. Дело основано на ситуации, когда в Реестр недвижимости подано частное заявление с просьбой о замене номера идентификации иностранца (NIE) владельца недвижимости на его новый номер налогового идентификатора (NIF) в связи с приобретением испанского гражданства по месту жительства. К заявлению были приложены решение о предоставлении гражданства и справка о соответствии, выданная Главным управлением полиции.

После представления документа регистратор приостановил регистрацию, поскольку счел, что приобретение испанского гражданства не было подтверждено в достаточной мере, так как не была представлена соответствующая запись из Регистра гражданского состояния. Он исходил из того, что смена гражданства влияет на семейное положение и применимое личное право, что может иметь последствия для дееспособности и правомочности владельца записи в реестре. Поэтому он потребовал официального подтверждения регистрации гражданства в реестре в дополнение к справке о соответствии полицейских данных.

После подачи соответствующей апелляции Главное управление удовлетворило её, посчитав, что справка о совпадении данных, выданная Национальной полицией, является достаточным доказательством того, что старый NIE и новый DNI/NIF принадлежат одному и тому же лицу. Это интересный и всё более распространённый случай, который следует учитывать при консультировании наших иностранных клиентов.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на интересный онлайн-тренинг, организованный Фондом нотариата, в ходе которого нотариус из Айоры (Валенсия) Пабло Алонсо Рокамора проводит практический тренинг, на котором рассматриваются все нововведения, внесенные в испанское законодательство Законом 11/2023.

В ходе сессии основное внимание уделяется электронному протоколу, заверенным копиям с CSV, а также оформлению и заверению документов нотариусом посредством видеоконференции. Также прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на презентацию, использованную на сессии, для более полной информации.

Для ознакомления и тщательного изучения, поскольку в нем содержится практическая информация о том, как подходить к вопросу о предоставлении таких полномочий и как их осуществлять, что представляет большой интерес для настоящего и будущего нотариата.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 16 января 2026 года Главного управления по правовой безопасности и публичной вере, касающееся апелляции, поданной против отказа регистратора недвижимости Овьедо № 3 отменить отлагательное условие, включенное в договор купли-продажи. Дело связано с публичным договором купли-продажи, представленным для регистрации, в который включена заверенная электронная копия другого, более раннего договора об аннулировании условия расторжения. В пятом пункте нового договора купли-продажи стороны просят аннулировать указанное ранее условие расторжения, и для этого нотариус включает заверенную электронную копию предыдущего договора, оформленного 31 января 2025 года, в котором вовлеченные стороны дают согласие на аннулирование условия расторжения.  

После подачи заявления о регистрации регистратор отклоняет его и приостанавливает аннулирование, в основном потому, что считает, что не было подано отдельного заявления об аннулировании, поскольку речь идет о документе, не связанном с договором купли-продажи, и, следовательно, он должен быть подан отдельно и стать предметом отдельной записи о подаче в реестр. Кроме того, указывается, что необходимо подробно указать конкретную причину, по которой производится аннулирование, поскольку она не указана (исполнение обязательств, отказ от прав или иная юридическая причина).

Генеральная дирекция отклоняет апелляцию и подтверждает заключение регистратора, считая, что акт об аннулировании условия расторжения договора представляет собой самостоятельный и независимый юридический документ по отношению к договору купли-продажи, так что, хотя оба документа и связаны экономически и касаются одних и тех же объектов недвижимости, аннулирование вытекает из иного правового сделки и не может квалифицироваться как документ, дополняющий договор купли-продажи. Поэтому оно должно быть представлено в Реестр отдельно, с собственным заявлением и независимой записью, в соответствии со статьями 245 Закона об ипотеке и 421 Регламента об ипотеке.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда № 440/2026 от 20 марта, в котором Высший суд впервые анализирует правовой режим долей участия без права голоса в обществе с ограниченной ответственностью (SL), разъясняя момент, с которого следует считать, что такие доли восстанавливают право голоса в случае, если в компании не выплачиваются дивиденды.

Дело касается общества с ограниченной ответственностью (SL) с тремя участниками, уставный капитал которого был разделен на три равные части (по 1/3 на каждого) и состоял из 300 долей. В результате изменения устава, единогласно одобренного в 2018 году, один из участников стал владельцем 100 долей без права голоса. Год спустя (в 2019 году) на общем собрании акционеров была одобрена продажа основного актива: за проголосовали 2 из 3 участников (один из которых владел указанными акциями без права голоса), и один против, что привело к возникновению конфликта, поскольку на этом собрании разрешено голосование участника, владеющего этими долями без права голоса, что стало определяющим фактором для утверждения решения.

Дело поступает в суд по инициативе участника, проголосовавшего «против». В конечном итоге вопрос попадает в Верховный суд, на который возложена обязанность толковать статью 99.3 Закона о акционерных обществах и решить, восстанавливается ли право голоса у участника, лишенного его, автоматически вследствие неполучения минимального дивиденда, предусмотренного законом для подобных ситуаций. В связи с этим Верховный суд в конечном итоге постановил, что в таких случаях можно считать, что минимальные дивиденды не выплачены (и, следовательно, доли восстанавливают право голоса), когда завершился как финансовый год, так и обычная процедура утверждения отчетности, так что можно установить, что распределяемой прибыли не было. В качестве альтернативы должен истечь установленный законом срок для проведения очередного собрания акционеров, при этом собрание не должно быть проведено или отчетность не должна быть утверждена. Применив эту интерпретацию к данному делу, Верховный суд приходит к выводу, что в марте 2019 года еще не было проведено собрание по утверждению отчетности за 2018 год и не истек установленный законом срок для его проведения, так что, следовательно, нельзя было считать, что вступило в силу исключение, предусмотренное ст. 99.3 Закона о коммерческих обществах (LSC), и компания, владеющая акциями без права голоса, не должна была голосовать на собрании 6 марта 2019 года.

Важное судебное решение, позволяющее правильно определить момент, с которого, в случае невыплаты минимальных дивидендов, предусмотренных Законом о акционерных обществах (LSC) для таких случаев, эти акции без права голоса вновь обретают свое право.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Верховного суда № 377/2026 от 1 марта, в котором рассматривается интересный случай, касающийся того, как следует распределять собственность на недвижимость в рамках развода супругов, состоящих в браке при режиме общей собственности.

В данном деле исходной ситуацией является следующая: мужчина перед вступлением в брак приобретает жилье и для этого берет кредит. Через два года он женится на своей супруге, и это жилье становится семейным домом, в результате чего кредит начинает погашаться за счет общих средств супругов. Спустя много лет супруги разводятся, и возникает спор о том, кому принадлежит данная недвижимость.

Верховный суд разрешает этот спор, применяя статьи 1354 и 1357 Гражданского кодекса, и устанавливает, что когда имущество (в данном случае семейное жилье) приобретается на средства из разных источников (личная доля и доля общего имущества), право собственности принадлежит в неделимом виде как физическому лицу, так и сообществу совместного имущества пропорционально стоимости вкладов. Таким образом, в таких случаях необходимо рассчитать, что было оплачено до свадьбы, а что — после из общих средств, чтобы определить соответствующие процентные доли. В таких случаях крайне важно сохранить соответствующие платежные документы (например, выписки из банковских счетов), чтобы подтвердить платежи, произведенные в каждый конкретный момент.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда № 404/2026 от 6 апреля, которое вводит важную и вызывающую беспокойство доктрину в отношении субсидиарной ответственности недвижимости за налоговые долги предыдущих владельцев.

Дело исходит из следующей предпосылки: лицо приобретает недвижимость, на которую на момент покупки действует примечание об обременении в связи с уплатой продавцом налога на наследство. По прошествии более 5 лет, то есть после истечения срока действия примечания, и в связи с неплатежеспособностью основного должника, Налоговая администрация Испании (AEAT) инициирует процедуру субсидиарной налоговой ответственности в отношении уплаты налоговой задолженности в отношении покупателя, который приобрел недвижимость в течение срока действия примечания.

Верховный суд (Третья палата по административным делам) считает целесообразным возбудить процедуру субсидиарной ответственности в отношении имущества или права, на которые в законном порядке наложено обременение для обеспечения уплаты налогового долга, даже если с момента внесения отметки о наложении такого обременения на указанное имущество прошло пять лет, при условии, что третье лицо приобрело данное имущество в течение указанного срока, а впоследствии основной должник был признан банкротом. По мнению Верховного суда, наложение, предусмотренное ст. 79 Закона о налогах (LGT), представляет собой вещную гарантию юридического происхождения, срок действия которой не ограничивается сроком действия регистрации, установленным в ст. 100.4 Регламента о регистрации и обременениях (RISD), поскольку это касается только записи и возможности противопоставить ее третьим лицам, но не аннулирует юридическое обременение, так что оценка статуса защищенного третьего лица по ипотеке должна относиться к моменту приобретения, в результате чего лицо, приобретающее имущество при действующем обременении, не пользуется защитой ст. 34 Закона об ипотеке (LH). Наконец, Верховный суд также определяет, что осуществление права на переуступку регулируется собственным режимом субсидиарной ответственности, установленным в ст. 43.1.d) LGT, начало действия которого приходится на дату объявления банкротства (ст. 174, 176 и 67.2 LGT), причем истечение срока действия примечания в реестре не обусловливает и не ограничивает такое осуществление.

Это очень важное судебное решение, которое необходимо учитывать при оказании постоянных и комплексных консультационных услуг нашим клиентам при оформлении сделок с недвижимостью.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на недавний отчет Консультативной комиссии по вопросам конфликта при применении налогового законодательства Агентства по государственным доходам (AEAT), опубликованный в феврале 2026 года, в котором рассматривается вопрос об обложении подоходным налогом (IRPF) участника, продающего свои доли участия в семейном предприятии самой компании, с тем чтобы та сразу же приступила к оформлению уменьшения капитала путем амортизации указанных акций.

Данный случай исходит из предположения, что в рамках семейного предприятия один из партнеров продает свои доли самой компании, после чего компания сразу же проводит уменьшение капитала путем списания стоимости этих долей, приобретенных у данного партнера. Данный участник в декларации по подоходному налогу за соответствующий год указывает эту операцию как доход от прироста стоимости имущества, что позволило ему воспользоваться налоговыми льготами (в частности, коэффициентами снижения налогообложения для активов, приобретенных до 1994 года).

Спустя некоторое время налогоплательщик становится объектом проверки со стороны Налогового управления, которое считает, что налогообложение данной операции было проведено некорректно, поскольку, по мнению AEAT, операция должна облагаться налогом как доход от ценных бумаг, так как последовательность произошедших событий на практике равносильна уменьшению капитала с возвратом вкладов, а данный механизм не позволяет воспользоваться указанной выше налоговой льготой. Отчет Консультативной комиссии подтверждает эту интерпретацию, считая, что использование законных коммерческих схем не может быть искусственно использовано для неправомерного получения налоговой льготы. Это следует учитывать при комплексном консультировании наших клиентов по данной категории операций.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Главного управления по правовой безопасности и государственной верификации от 7 октября 2025 года (Официальный вестник от 21 января 2026 года), в котором рассматривается апелляция, поданная против отзыва о квалификации IX регистратора торгового реестра Мадрида, приостанавливающего регистрацию публичного акта об учреждении ООО.

Дело связано с учреждением общества с ограниченной ответственностью (SL), в уставной цели которого, помимо прочего, указана «прочая деятельность, вспомогательная финансовым услугам, за исключением страхования и пенсионных фондов». При подаче на регистрацию нотариальный акт получил отрицательную оценку регистратора, поскольку, учитывая широкие формулировки, в которых данная деятельность описана в статье 2 устава (дословная цитата из CNAE), она может подпадать под один из случаев, предусмотренных ст. 125 Закона 6/2023 от 17 марта «О рынке ценных бумаг», относящихся к компаниям, оказывающим инвестиционные услуги (эти компании подпадают под ряд особых требований, которые в данном случае не соблюдены).

После подачи соответствующей апелляции ГД подтверждает оценку, отмечая, что деятельность, в отношении которой подана апелляция, явно относится к видам деятельности, на которые в соответствии с Законом о рынке ценных бумаг распространяются особые требования, в связи с чем она может быть включена в предмет деятельности только в том случае, если компания соблюдает требования данного специального законодательства. Это следует учитывать при правильном определении предмета деятельности вновь создаваемых компаний.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Верховного суда № 802/2026 от 25 февраля, в котором рассматривается интересный случай, позволяющий напомнить о порядке уменьшения уставного капитала с возвратом вкладов участникам, а также о возможностях оспаривания данной операции кредиторами, не согласными с ней.

Дело исходит из следующей предпосылки: акционерное общество (АО) осуществляет передачу нескольких объектов недвижимости в пользу некоторых акционеров во исполнение решения об уменьшении уставного капитала посредством выкупа собственных акций с целью их погашения и возврата вкладов акционерам путем передачи активов. Решение было должным образом опубликовано для уведомления кредиторов, с тем чтобы в случае необходимости они могли воспользоваться правом на возражение, чего, однако, не произошло. Спустя значительное время (несколько лет) компания оказалась в состоянии неплатежеспособности, и один из кредиторов попытался аннулировать сделку, сославшись на предполагаемое мошенничество в отношении кредиторов, а также на нарушения в ходе общего собрания акционеров и нарушение Закона о корпорациях (LSC) в части уменьшения капитала.

В одном из интересных постановлений Верховный суд постановил, что в коммерческом законодательстве уже предусмотрена процедура защиты кредитора (право на возражение), которое должно быть реализовано в установленный срок; в противном случае возможность оспорить решение утрачивается. Кроме того, Верховный суд постановил, что кредитор не имеет права оспаривать формальные недостатки собрания акционеров и что, кроме того, операции по уменьшению капитала путем приобретения собственных акций и последующего возврата вкладов являются полностью действительными при условии соблюдения установленных законом требований в отношении процедуры и публичности.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на очень интересный совместный отчет Генеральной налоговой дирекции Каталонии и Агентства по жилищному вопросу автономной области, подготовленный в ответ на ряд запросов, поступивших от Нотариальной палаты Каталонии, в отношении понятия «крупный владелец». В нем даны ответы на такие интересные вопросы, как, например:

• Территориальный охват при подсчете количества объектов недвижимости: Для целей применения повышенной налоговой ставки для владельцев большого количества объектов недвижимости учитываются только объекты, расположенные в Каталонии.
• Учет загородной недвижимости: если объекты недвижимости находятся в районах с напряженным рынком, учитываться будут только городские объекты недвижимости, предназначенные для проживания; в остальных случаях будут учитываться все объекты недвижимости (городские и загородные).
• Расчет долей в праве собственности: Если налогоплательщик является владельцем одного или нескольких объектов городской недвижимости жилого назначения с долей владения, отличной от 100 %, расположенных в пределах одной и той же зоны напряженного рынка жилья, он будет считаться крупным владельцем, если сумма этих долей владения составляет 500 % (что в процентном отношении соответствует полному владению пятью объектами городской недвижимости жилого назначения). Все объекты недвижимости должны находиться в пределах одной и той же официально объявленной зоны напряженного рынка жилья.
• Расчет площади и нежилых помещений: При определении общей площади застройки, превышающей 1 500 м², учитываются только квадратные метры, предназначенные для жилого использования, при этом исключаются квадратные метры, относящиеся к общим помещениям (таким как гаражи, кладовые, коммерческие помещения или склады, входящие в состав здания).
• Расхождения или отсутствие данных о площади в реестре: если площадь застройки не указана в записи реестра, то будет учитываться информация, внесенная в кадастр, а в случае ее отсутствия — данные, полученные по результатам технического акта об измерении жилого помещения.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на видеозапись учебного семинара, организованного Коллегией нотариусов Каталонии, в ходе которого нотариус из Мальграт-де-Мар, г-н Педро Ринкон де Грегорио, выступил с интересным докладом о важности данных для будущего нотариата, уделив особое внимание единому индексу и параметризованным доверенностям.

Особый интерес представляют размышления о необходимости модернизации нашей системы доверенностей, в частности о возможности унификации и стандартизации полномочий, закрепленных в нотариальных документах, с целью облегчения их проверки или заверения третьими лицами, такими как, например, сотрудники судебных органов или финансовые учреждения.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на интересное Постановление Главного управления по правовым вопросам, юридических лиц и надлежащего урегулирования конфликтов (Постановление JUS/4983/2025 от 18 декабря, опубликованное в DOGC от 15 апреля 2026 г.), в котором рассматривается дело, касающееся нотариально заверенного акта об изменении устава сообщества собственников, в соответствии с которым право исключительного пользования определенными парковочными местами закрепляется за отдельными квартирами в здании.

В данном конкретном случае речь идет о сообществе собственников, которое намеревается закрепить право индивидуального пользования определенными парковочными местами за конкретными квартирами. С этой целью было созвано собрание собственников, на котором кворум составил 71,25 %, и решение было принято единогласно присутствующими. Кроме того, как следует из заверенной копии решения, ни один из отсутствующих жильцов не выразил своего несогласия или не оспорил решение в течение месячного срока, предусмотренного Гражданским кодексом Каталонии. Решение было заверено нотариусом и представлено для регистрации в Реестре недвижимости, однако регистратор отклонила его, поскольку, по ее мнению, решение не было принято с достаточным кворумом, так как отсутствовали присутствие и голос «за» одного из жильцов, непосредственно затронутых данной мерой.

После подачи соответствующей апелляции Главное управление Каталонии отменяет акт об оценке, напоминая нам, что для данного вида соглашений (переход в частную собственность ранее общих элементов) требуется единогласное согласие совладельцев (ст. 553-43 CCCat), которое может быть достигнуто в соответствии со ст. 553-26.3 CCCat, если соглашение было одобрено всеми владельцами, участвовавшими в собрании, и в течение месяца с момента уведомления о соглашении ни один другой владелец не высказал возражений. Интересный случай, напоминающий о том, что единодушие, необходимое для принятия решений на собрании собственников, может быть достигнуто «различными путями».

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на пост в LinkedIn от престижной юридической фирмы, в котором приводится наглядный реальный случай, включая судебное решение, что позволяет нам вспомнить и ознакомиться с интересными положениями Гражданского кодекса Каталонии в отношении задатка.

В частности, статья 621-49 Гражданского кодекса Каталонии устанавливает, что если договор купли-продажи предусматривает финансирование всей или части цены кредитной организацией, покупатель, если не оговорено иное, вправе расторгнуть договор, если он документально подтвердит в согласованный срок, отказ указанной организации предоставить финансирование или принять суброгацию покупателя в ипотеке, обременяющей недвижимость, за исключением случаев, когда отказ является следствием халатности покупателя. Отказ покупателя обязывает продавца вернуть ему уплаченную цену и, если это применимо, штрафной залог, а также обязывает покупателя оставить продавца в том же положении, в котором он находился бы, если бы договор не был заключен, без ущерба для положений ипотечного законодательства.

В данном конкретном случае стороны подписали договор о залоге, в рамках которого была передана сумма в размере 68 500 евро. В итоге будущий покупатель не смог получить необходимое банковское финансирование, о чем он своевременно уведомил продавца с целью возврата этой суммы, но получил отказ. В связи с этим разочарованный покупатель обращается в суд, выигрывает дело и таким образом добивается признания своего права на возврат этой значительной суммы денег, а также процентов и судебных издержек. Необходимо тщательно учитывать данное законодательство при оформлении «договоров о залоге» (или предварительных договоров о резервировании недвижимости и т. п.) в рамках купли-продажи недвижимости.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 22 октября 2025 года Главного управления по правовой безопасности и государственной верности (Официальный вестник от 23 февраля 2026 года) по апелляции, поданной против отказа регистратора недвижимости Эль-Кампельо в регистрации договора купли-продажи.

Рассматриваемый случай касается классической ситуации, возникающей в нотариальной конторе, когда, как правило, продавцом (компанией) выступает другое юридическое лицо (административное агентство, уполномоченное на основании договора о передаче полномочий), а это агентство, в свою очередь, — один из его уполномоченных сотрудников. В таких случаях Главное управление устанавливает, что нотариусу обязательно должны быть представлены как договор о передаче полномочий от компании-продавца агентству, так и договор о передаче полномочий от агентства его сотруднику-представителю, поскольку только на этом основании уполномоченный может правомерно действовать от имени и по поручению продавца. Кроме того, Главное управление напоминает, что благодаря внедрению электронной заверенной копии предъявление этих доверенностей и проверка их действительности значительно упростились в нотариальной практике.

Это следует учитывать при повседневном оформлении всех видов сделок с недвижимостью, а также при их правильном отражении в оформляемых основных документах.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Верховного суда № 288/2026 от 26 февраля, в котором рассматривается дело, касающееся раздела и принудительной продажи недвижимости, принадлежащей нескольким лицам.

В рассматриваемом случае одно лицо является совладельцем % недвижимости на основании дарения, в то время как оставшаяся часть недвижимости принадлежит другому лицу, которое умерло, причем его наследники ещё не приняли наследство. Этот совладелец, не желая больше оставаться в таком режиме совместного владения, подает иск о разделе общего имущества против нераспределенного наследства, требуя принудительной продажи недвижимости на основании статьи 400 Гражданского кодекса, которая устанавливает, что ни один совладелец не обязан оставаться в режиме совместного владения, предоставляя любому владельцу право требовать раздела общего имущества в любое время. Дело в конечном итоге дошло до Верховного суда, который постановил, что, хотя другим совладельцем и является нераспределенное наследство (то есть ожидающее принятия наследниками), это не является препятствием для подачи иска о разделе общего имущества («неурегулированному наследству признается процессуальная дееспособность для предъявления исков и ответа на иски (ст. 6.1.4 Гражданского процессуального кодекса), и оно будет представляться в суде лицами, которые в соответствии с законом осуществляют его управление, например, в соответствии со ст. 7.5 Гражданского процессуального кодекса»).

Это интересный пример, напоминающий всем тем, кто, будучи совладельцами недвижимости (например, в результате наследования несколькими братьями и сестрами), не желает оставаться в таком режиме совместного владения, что закон признает их право прекратить этот режим и даже инициировать принудительную продажу недвижимости.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 2 декабря 2025 года Главного управления по правовой безопасности и публичному доверию (Официальный вестник от 12 марта 2026 года) по апелляции, поданной против отзыва о квалификации, выданного регистратором коммерческих дел Валенсии, отклоняющего практику внесения предварительной отметки о дополнении к вызову на Общее собрание акционеров акционерного общества.

Дело касается миноритарного участника (владеющего более 5 % капитала акционерного общества), который через Бюллетень торгового реестра (BORME) узнал о созыве общего собрания акционеров данного акционерного общества, осуществленном через торговый реестр в связи с истечением срока полномочий управляющего (в соответствии со статьёй 171 Закона об акционерных обществах). В связи с этим миноритарный акционер намеревается включить дополнение к повестке дня, чтобы обсудить, помимо назначения нового администратора, также вопрос о ликвидации общества и назначении ликвидатора. Для оформления данного дополнения к повестке дня миноритарный акционер оформляет нотариальный акт, на основании которого направляется запрос самому обществу и председателю собрания, назначенному для этой цели Регистратором коммерческих компаний. Кроме того, впоследствии миноритарный участник подает в Регистр коммерческих компаний заявление на основании ст. 104 Регламента Регистра коммерческих компаний о внесении предварительной отметки о публикации дополнения к повестке дня собрания. После подачи этого заявления регистратор отказывает в внесении предварительной отметки, по сути, мотивируя это тем, что требование было предъявлено миноритарным участником ненадлежащим образом (поскольку оно было адресовано компании и председателю собрания, назначенному регистратором по делам торговли, хотя последний не является ни созывающим собрание лицом, ни обладает полномочиями на внесение дополнений в повестку дня).

После подачи соответствующей апелляции Главное управление подтвердило решение об оценке, постановив, что в таких случаях, когда созыв собрания осуществляется регистратором торгового реестра в связи с вакансией должности управляющего, если миноритарный участник желает подать дополнительное ходатайство о созыве, он должен обратиться непосредственно к созывающему регистратору торгового реестра, чтобы тот принял надлежащее решение в соответствии с законом.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на видеозапись учебного занятия, проведенного Коллегией нотариусов Каталонии, в котором г-жа Кристина Рекена Торресильяс, нотариус из Барселоны, ведет учебное занятие, посвященное токенизации оборотных ценных бумаг.

В частности, сессия посвящена анализу реформы Закона о рынке ценных бумаг и Закона о капиталистических обществах, в ходе которой рассматриваются практические и корпоративные последствия цифровизации финансовых инструментов. Это важно учитывать, поскольку токенизация активов (то есть цифровое представление активов, таких как акции акционерного общества, посредством блокчейн-сети) уже стала реальностью в испанском коммерческом правовом обороте, при этом следует иметь в виду, что, например, уже выдаются разрешения и регистрируются коммерческие компании, акции которых создаются непосредственно в токенизированном виде в блокчейне.

Для ознакомления и подробного изучения, поскольку это явление, несомненно, очень скоро станет повсеместным в большинстве нотариальных контор страны.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на обязательное к исполнению заключение V2530-25 от 18 декабря, в котором Главное управление по налогам дает ответ на запрос относительно возможности применения льготы при передаче основного жилья без повторного вложения средств к лицу старше 65 лет, не являющемуся резидентом.

Дело касается физического лица старше 65 лет, являющегося владельцем своего основного жилья в Испании, в котором оно проживает непрерывно более 7 лет. В связи с преклонным возрастом оно планирует перенести место своего постоянного проживания в страну происхождения (Францию) и продать жилье, в котором проживало в Испании. Ожидается, что от этой продажи он получит прибыль (за счет разницы между ценой продажи и ценой покупки), при этом он не планирует реинвестировать сумму, полученную от этой сделки, в приобретение нового основного жилья. Он добавляет, что, вероятно, в связи с переездом он перестанет быть налоговым резидентом Испании. В данном случае, проанализировав изложенные факты и применимое законодательство, Главное налоговое управление (DGT) постановило, что освобождение от налога при продаже основного жилья лицам старше 65 лет не распространяется на нерезидентов. В частности, администрация приходит к выводу, что, поскольку на момент передачи она имела статус нерезидента, доход от прироста стоимости имущества подлежит обложению налогом на доходы нерезидентов (IRNR) и что в данном случае не применяется освобождение от налога на доходы физических лиц (IRPF), предусмотренное для лиц старше 65 лет. Кроме того, не применяется и льгота по реинвестированию, предусмотренная в TRLIRNR, поскольку налогоплательщица заявляет, что не направит эту сумму на приобретение нового основного жилья.

Следует учитывать при оказании налоговых консультаций нашим клиентам по подобным сделкам, которые вполне могут иметь место на практике.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на онлайн-видеокурс, проводимый Фондом Notariado, в котором на этот раз анализируются основные постановления 2025 года, изданные Главным управлением по правовой безопасности и государственной верности.

Заседание ведут г-н Хосе Кастаньо Касанова, нотариус из Малаги, и г-н Хосе Кастаньо Лопес, нотариус из Л’Оспиталет-де-Льобрегат. В ходе тренинга анализируются различные постановления, представляющие большой интерес и вынесенные в течение прошлого года, например, среди прочего, касающиеся изменения целевого назначения недвижимости, нотариальной функции защиты в опционах на покупку с возможным сокрытием условного соглашения, допустимости купли-продажи с ценой, определяемой в будущем, идентификации средств оплаты при передаче имущества в счет погашения задолженности по предыдущему кредиту, прекращения действия права совместного владения как основания для регистрации права собственности, или реальной природы лицензии на краткосрочную аренду, среди прочего. Прилагается (ЗДЕСЬ) прилагается презентация в формате PowerPoint с кратким изложением наиболее важных аспектов указанных решений.

Для ознакомления, изучения и практического применения при оформлении аналогичных сделок в нотариальной конторе.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на весьма актуальное Постановление Верховного суда № 423/2026 от 4 февраля, в котором анализируется отсутствие прозрачности при суброгации ипотечного кредита застройщика, когда должник не информируется надлежащим образом об условиях процентной ставки по кредиту, подлежащему суброгации.

В частности, Верховный суд постановил, что в случае суброгации ипотечных кредитов застройщика, если банк не передал оригинал договора купли-продажи и не проинформировал о условиях (особенно в случае с IRPH), положение о процентах является недействительным из-за отсутствия прозрачности. Это позволяет освободить ипотеку от процентов и вернуть уплаченные суммы. Таким образом, Верховный суд постановил, что недостаточно того, чтобы покупатель заявил, что «знает и принимает» кредит застройщика, но также необходимо, чтобы банк подтвердил, что предоставил преддоговорную документацию и оригинал договора. В случае, если этого не произошло, и положение о процентной ставке признано недействительным из-за отсутствия прозрачности, ипотека становится беспроцентной (то есть под 0%), и банк обязан вернуть все взысканные проценты, плюс законные проценты.

Кредитные организации должны обязательно учитывать это при оформлении подобных сделок, а также должники, которые, в случае необходимости, подписали договор о суброгации на этих условиях.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Верховного суда № 609/2026 от 17 февраля, в котором рассматривается дело, в котором сын, злоупотребляя общими полномочиями, предоставленными ему отцом много лет назад, злонамеренно и мошенническим образом «опустошает» имущество отца в пользу детей (в том числе и самого себя).

В рассматриваемом случае сын использует общую / «крайне широкую» доверенность, выданную ему отцом (90-летним вдовцом), чтобы без его ведома и разрешения «передать» себе и своим братьям и сестрам все недвижимое имущество отца (общая стоимость которого составляла около 2 миллионов евро). Этот шаг был предпринят, когда сыновья узнали о намерении отца вступить в повторный брак с другой женщиной, с учетом последствий, которые это могло иметь для их наследственных прав. Узнав об этом, отец обратился в суд с требованием признать дарения недействительными, однако в суде первой инстанции его иск был отклонен, поскольку суд счел, что сын-получатель действовал в пределах полномочий доверенности и в интересах отца-доверителя с целью защиты его миллионного состояния. Однако во второй инстанции Провинциальный суд отменяет это решение, считая, что в данном случае действия сына не были направлены на защиту имущества отца, а просто на сохранение его наследственных прав, для чего он превысил полномочия, предоставленные ему доверенностью. Верховный суд подтвердил эту точку зрения, постановив, что доверенное лицо (сын) не может прикрываться формальными пределами полномочий для действий в собственных интересах или в интересах третьих лиц без согласия доверителя и в ущерб ему, поскольку такие действия представляют собой злоупотребление предоставленными полномочиями (ст. 1718 и 1719 Гражданского кодекса).

Это следует тщательно учитывать в отношениях между родителями и детьми, когда предоставляются подобные общие полномочия, поскольку их неправомерное использование может привести к серьезным имущественным и юридическим проблемам для всех вовлеченных сторон.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 23 октября 2025 года Главного управления по правовой безопасности и публичному доверию (Официальный вестник от 23 февраля 2026 года) по апелляции, поданной против заключения, вынесенного регистратором коммерческих дел Мадрида при регистрации учредительного договора общества.

Дело связано с учредительным договором общества с ограниченной ответственностью (SL), в котором среди различных видов деятельности, составляющих его уставную цель, указана«розничная торговля медицинскими товарами и оптовая торговля фармацевтическими продуктами». Кроме того, в документе содержится просьба о частичной общей регистрации в соответствии со ст. 63 Регламента торгового реестра. После подачи документа на регистрацию он получил отрицательную оценку, поскольку регистратор, совершенно верно, посчитал, что данная экономическая деятельность ограничивается аптеками или услугами больничной аптеки в соответствии с соответствующими отраслевыми нормами.

Дело в конечном итоге поступает в Главное управление, которое постановляет, что в таких случаях (наличие недостатка в одном из выбранных видов деятельности, который не подлежит регистрации) заинтересованные стороны должны самостоятельно решить, «желают ли они провести регистрацию без указания этих видов деятельности или исправить недочет, при этом нельзя рассчитывать на автоматическое применение статьи 63.2 Регламента торгового реестра, даже если это предусмотрено в договоре». Следовательно, в таких случаях потребуется индивидуальное ходатайство о частичной регистрации, в котором будет прямо и конкретно указан предмет деятельности, либо в том же документе, либо в последующем исправлении учредительного договора.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Королевский декрет-закон 7/2026 от 20 марта, которым утверждается Комплексный план реагирования на кризис на Ближнем Востоке, в соответствии с которым вносится изменение в Закон о горизонтальной собственности, а именно в части режима большинств, необходимых для принятия решения об установке общей инфраструктуры для доступа к телекоммуникационным услугам или адаптации существующей, а также об установке общих или частных систем использования возобновляемых источников энергии, включая аэротермию и геотермию, или инфраструктуры, необходимой для доступа к новым источникам коллективного энергоснабжения.

Таким образом, в частности, вносится изменение в пункт 3 статьи 17 Закона о жилом строительстве (LPH), в соответствии с которым отныне «установка общей инфраструктуры для доступа к телекоммуникационным услугам, регулируемая Королевским декретом-законом № 1 от 27 февраля 1998 года «Об общей инфраструктуре в зданиях для доступа к телекоммуникационным услугам», или приведение в соответствие существующей инфраструктуры, а также установка общих или частных систем использования возобновляемых источников энергии, включая аэротермию и геотермию, или инфраструктуры, необходимой для доступа к новым системам коллективного энергоснабжения, может быть согласована попросьбе любого собственника одной третью членов сообщества, которые, в свою очередь, представляют одну треть долей участия».

Как мы видим, в порядок определения необходимого большинства голосов для принятия решений о проведении подобных работ или нововведений вносится существенное изменение: отныне для утверждения предложения достаточно, чтобы за него проголосовала лишь 1/3 жильцов. Об этом следует помнить всем специалистам отрасли и владельцам недвижимости, подпадающей под режим кондоминиума.

Ссылка прилагается (ЗДЕСЬ) на виртуальный налоговый бюллетень № 22 Иллюстрированного нотариального колледжа Каталонии, в котором нотариус Елена Кантос анализирует информационный запрос 443/25 Налогового агентства Каталонии о налоговой ставке, применимой в случае, когда два физических лица приобретают поровну целое жилое здание в Каталонии.

Администрация пришла к выводу, что ставка 20 %, предусмотренная для передачи всего здания, применяется только в том случае, если его приобретает одно физическое или юридическое лицо. Если его приобретают два лица совместно, эта ставка не применяется, за исключением случаев, когда одно из них имеет статус крупного держателя.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение Верховного суда, III палата по административным делам, № 321/2026 от 5 февраля, которое устанавливает очень важную судебную интерпретацию в отношении стоимости регистрации в реестре недвижимости для государственных органов.

В данном постановлении Высший суд подтверждает действие Десятой дополнительной положения Закона 14/2013, в соответствии с которым осуществление любой регистрационной операции, включая официальное обнародование, освобождается от уплаты пошлины, когда конечной ответственность за ее уплату, в соответствии с таможенными правилами, является одним из следующих государственных органов (центральная администрация, включающая государство и органы центральной администрации; автономные сообщества; местные корпорации; органы социального обеспечения).

До настоящего времени велась оживленная дискуссия о том, действует ли данное положение и, следовательно, применимо ли оно. Теперь Верховный суд вынес положительное решение по данному вопросу, что, как ожидается, может оказать значительное влияние на таможенное оформление всех регистраций, осуществляемых в пользу государственных органов.

В случае Каталонии, как указано в самом приговоре, могут существовать дополнительные правовые сомнения по этому вопросу, и Верховный суд еще не вынес по нему окончательного решения.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 1 октября 2025 года Генерального директората по правовой безопасности и общественному доверию (BOE от 14 января 2026 года), в апелляции, поданной против решения регистратора о приостановлении присвоения двух номеров Единого реестра краткосрочной аренды, поскольку указанные жилые помещения зарегистрированы на имя лица, отличного от лица, указанного в качестве владельца в административном реестре автономного региона, выдающем лицензию на туристическую деятельность.

В данном конкретном случае запрашивается присвоение NRUA в ситуации, когда жилье зарегистрировано на имя лица, отличного от лица, указанного в качестве владельца в административном реестре. Учитывая данный случай, регистратор отказывает в присвоении номера, считая, что для получения NRUA необходимо, чтобы лицензия была выдана на имя текущего владельца недвижимости, зарегистрированного в соответствующем реестре туристических объектов.

После подачи соответствующей апелляции Генеральная дирекция отменяет оценку, считая, что разрешение автономного региона носит реальный характер, то есть связано с конкретным объектом недвижимости, а не с лицом, которому оно было первоначально выдано, в связи с чем NRUA может быть предоставлено без каких-либо препятствий. Это следует учитывать инвесторам в недвижимость, которые могут оказаться в подобной ситуации.

17 февраля правительство одобрило предварительный проект закона об общественной честности (ЗДЕСЬ ), который, в случае его окончательного утверждения законодательным органом, станет настоящей революцией в сфере владения долями в уставном капитале акционерных обществ. Таким образом, как следует из текста будущего закона:

• Общества с ограниченной ответственностью должны вестиреестр участников в электронном виде, который должен быть передан в торговый реестр, соответствующий месту нахождения головного офиса.
• В этой книге будут отражены: а) первоначальное право собственности и последующие добровольные или принудительные передачи долей участия в обществе; б) установление вещных прав или обременений, включая залог без перехода права собственности; в) идентификация физического лица или физических лиц, имеющих статус бенефициарного владельца, в соответствии с действующим законодательством в области предотвращения отмывания денег.
• Передача между живыми лицами или по причине смерти, или обременение долей участия будет зафиксировано в реестре участников обществапосредством частного электронного документа со стандартизированным содержанием и форматом, утвержденным Генеральным управлением по правовой безопасности и публичной вере, заверенного квалифицированными электронными подписями передающего и приобретающего лиц. В этом частном документе с квалифицированными электронными подписями должна быть указана запись о регистрации или внесении записи в книгу специального раздела Торгового реестра.
• Любая передача между живыми лицами, по причине смерти или принудительная передача должна быть зарегистрирована в специальном разделе торгового реестра, и такая регистрация имеет конститутивный характер. До момента регистрации приобретатель или владелец обременения не может осуществлять права в отношении общества или третьих лиц.
• Статус члена может быть признан только в отношении лица, зарегистрированного в специальном разделе торгового реестра.
• Выплата дивидендов, возврат вкладов или любые другие имущественные выплаты будут иметь освобождающий эффект только в том случае, если они осуществляются в пользу лица, указанного в качестве зарегистрированного владельца.

Как можно предположить, необходимо будет внимательно следить за парламентским рассмотрением этого предложения, поскольку в случае его принятия новый режим станет настоящей революцией в сфере владения долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, поскольку их передача будет осуществляться посредством частного документа с электронной подписью (с потерей правовой безопасности, которую это может повлечь по сравнению с действующей системой публичной нотариальной формы), а их регистрация в торговом реестре будет обязательной.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 23 сентября 2025 года Генерального директората по правовой безопасности и нотариату (BOE от 13 января 2026 года), в апелляции, поданной против заключения регистратора недвижимости № 14, которым приостанавливается регистрация акта об изменении назначения и заявления о новом строительстве по старинке, заверенного нотариусом Барселоны г-жой Марией де Зулуэта.

Дело основано на документе о смене статуса помещения с коммерческого на жилое, который основывается главным образом на свидетельстве о пригодности для проживания и сертификате архитектора, подтверждающем использование помещения в жилых целях с 1994 года.

Заведующий реестром и его заместитель дают отрицательную оценку, поскольку в Каталонии, в соответствии со статьями 187 и 218 Закона о земле, а также на основании статьи 30 Положения о защите законности в области градостроительства, для изменения назначения на жилое требуется разрешение.После подачи соответствующей апелляции нотариусом Генеральная дирекция отклонила ее, подтвердив оценку, в том смысле, что, поскольку каталонское законодательство действительно требует наличия лицензии, невозможно зарегистрировать изменение назначения «по предписанию» без предоставления соответствующего административного разрешения, которое это позволяет.

Ссылка прилагается (ЗДЕСЬ) на виртуальный налоговый бюллетень № 21 Иллюстрированного нотариального колледжа Каталонии, в котором нотариус Мануэль Саробе Оярсун анализирует доктрину Верховного суда в отношении необоснованного увеличения имущества, регулируемого статьей 39 Закона о подоходном налоге с физических лиц.

Анализируются случаи пожертвований и займов между родственниками, при этом следует иметь в виду, что ненадлежащим образом обоснованные переводы могут быть квалифицированы как необоснованные доходы и облагаться налогом по общей базе подоходного налога с физических лиц по предельной ставке.

В ходе заседания подчеркивается важность документирования всех операций и особое внимание уделяется ссудам, которые маскируются под пожертвования, что является весьма распространенной практикой, несмотря на то, что в долгосрочной перспективе это может привести к неприятным сюрпризам для налогоплательщиков.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на очень интересную онлайн-видеосессию, проведенную в рамках образовательных мероприятий Фонда нотариата, в ходе которой нотариусы Микаэла Понтонес дель Амо (нотариус из Темблеке, Толедо) и Маркос Серрано Яньес-Мингот (нотариус из Оркахо-де-Сантьяго, Куэнка) рассматривают интересную тему изменений в конфигурации кадастрового участка, оформляемых нотариусом.

Для этого они используют прилагаемую презентацию (ЗДЕСЬ), в которой с преимущественно практической точки зрения рассматриваются особенности этой процедуры (применимой к случаям исправления, разделения участка, выделения, объединения и группировки или переразделения), аспекты, которые необходимо учитывать при подготовке документа, действия, которые необходимо выполнить после подписания, требования к отчету о графической валидации, а также особое внимание уделяется конкретным практическим случаям.

Очень интересная учебная сессия, позволяющая быть в курсе того, как нотариусы из наших офисов могут помочь гражданам привести кадастровые данные их земельных участков и недвижимости в соответствие с фактическим состоянием.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение Верховного суда № 369/2026 от 9 февраля, в котором III палата по спорам Высшего суда вновь выносит решение по делу, которое является очень распространенным в практике и о котором налогоплательщикам очень важно знать.

Конкретный случай касается купли-продажи недвижимости, для которой требуется ипотечное финансирование, причем особенностью является то, что цена покупки ниже стоимости, указанной в официальной ипотечной оценке (что является весьма распространенным явлением на практике).

Заинтересованное лицо облагает операцию налогом, принимая за основу налогообложения ITP стоимость покупки, в связи с чем налоговая администрация инициирует процедуру проверки стоимости, в которой, на основании статьи 57.1 LGT, в качестве основы принимается стоимость, назначенная для оценки залога недвижимости в соответствии с положениями законодательства о залоге.После подачи соответствующей апелляции Верховный суд в последней инстанции вновь высказался в пользу Министерства финансов в данном случае, считая, что такой подход является правомерным и соответствует закону, особенно в тех случаях, когда разница в стоимости является «значительной».

Это следует учитывать при приобретении недвижимости с помощью ипотечного кредита, поскольку на практике такая ситуация встречается очень часто и, честно говоря, многим гражданам она неизвестна, что в будущем может привести к множеству неприятностей, если заранее не знать об этом и не действовать должным образом, особенно в тех случаях, когда разница является «значительной».

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 23 сентября 2025 года Генерального директората по правовой безопасности и нотариальному заверению (BOE от 14 января 2026 года) по апелляции, поданной против заключения, вынесенного центральным регистратором III (далее RMC), отклоняющего определенную резервировку названия.

Дело исходит из предположения, что компания обращается в RMC с просьбой зарезервировать ряд фирменных наименований в следующем порядке: «Grupo Getura, SL», «Grupo Empresarial Getura, SL», «Getura Corporación, SL», «Getura Enterprise, SL» и «Getura Ecomerce y Asesoramiento, SL». RMC выдает сертификат о том, что второе из запрошенных наименований («Grupo Empresarial Getura») не зарегистрировано, не вынося явного решения по первому запрошенному варианту.

В этой ситуации заинтересованное лицо обжалует отказ, на что регистратор торгового реестра возражает, утверждая, что отрицательной оценки как таковой не существует. В ответ на этот аргумент ГД признает, что, действительно, в таких случаях на самом деле существует имплицитная отрицательная оценка (то есть, если выдается сертификат о том, что второе или последующие наименования не зарегистрированы, это означает, что наименования, указанные в первом месте, очевидно, отклонены), так что в такой ситуации очевидно, что против этой отрицательной оценки можно подать апелляцию на тех же условиях, что и против любого другого отказа в регистрации.

Для всех, кто заинтересован в создании компании с ограниченной ответственностью (SL) или акционерного общества (SA) и находится в такой ситуации.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Генеральной дирекции по правовой безопасности и нотариату от 4 сентября 2025 г. (BOE от 5 декабря 2025 г.), в котором рассматривается апелляция, поданная против отказа регистратора недвижимости № 4 Барселоны зарегистрировать договор дарения в счет оплаты.

Дело касается компании, которая признает наличие задолженности перед другой компанией, указывая, что причиной задолженности являются различные денежные ссуды, полученные ранее. В договор включен перечень сумм и дат займов, но без обоснования способов их погашения. В счет погашения признанного долга компания-должник передает компании-кредитору право собственности на два объекта недвижимости, которые теперь предполагается зарегистрировать в реестре собственности.

После подачи заявления о регистрации регистратор дает отрицательную оценку документу, требуя указания средств оплаты, использованных в первоначальном кредитном договоре (статьи 24 LN, 254.4 LH и 177 RN), мотивируя это тем, что, поскольку кредит является причиной долга, который теперь погашается путем передачи в собственность, необходимо подтвердить фактическое перемещение денежных средств, чтобы избежать фиктивных признаний, которые позволяют обойти контроль за отмыванием денег.

После подачи соответствующей апелляции Генеральная дирекция отклонила апелляцию и подтвердила оценку, подтвердив, что в этом виде бизнеса необходимо подтверждать средства оплаты, чтобы избежать фиктивных юридических сделок, которые маскируют другие юридические отношения между сторонами или могут привести к незаконным действиям в сфере отмывания денег.