Нотариальный блог и другие практические материалы

Прилагается (ЗДЕСЬ) информационная записка Совета директоров Нотариальной ассоциации Каталонии в связи с некоторыми недостатками в информации и передаче документов в Единый индекс, которые влияют на работу Налогового агентства Каталонии. В частности, мы напоминаем вам о следующем:

• Предоставление простых копий: Нотариусы обязаны направлять в УВД простые копии актов, содержащих события, подлежащие налогообложению в рамках ITP и AJD, в течение максимум 10 дней с момента формализации документа с помощью телематического инструмента, доступного для этой цели.
• Операции с НДС по обратному начислению: в этих операциях были обнаружены многочисленные ошибки в учете, при этом необходимо отметить, что это операции, "облагаемые НДС".
• Номер протокола: Очень важно правильно указать номер протокола, так как в этом поле был обнаружен большой процент ошибок.

Ссылаемся на записку, выпущенную Генеральным советом нотариусов в связи с приказом HAC/305/2025 от 27 марта (ЗДЕСЬ на который мы уже ссылались в предыдущем информационном письме), который устанавливает систему взимания гербового сбора за листы матрицы и заверенную копию в электронном формате.

Несмотря на то, что данный приказ уже вступил в силу, для его эффективного применения все еще необходимо выполнить технические ИТ-аспекты.

Как только это произойдет, его внедрение приведет к увеличению стоимости подлинных документов, поскольку сумму за "электронную печать" придется взимать у нотариуса в качестве доплаты.

Как только будет завершена разработка компьютерной системы, которую разработает FNMT, она будет доведена до сведения общественности.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Налоговый циркуляр 4/2025 Нотариальной ассоциации Каталонии, в котором анализируются основные налоговые изменения в Каталонии, которые вступят в силу 27 июня 2025 года в результате Декрета-закона 5/2025. А именно:

• Новое повышение ITP с 10% до 13% (для сумм свыше 1,5 млн евро).
• Повышенные ставки в размере 20% для крупных владельцев и передачи целых зданий.
• Новые льготные ставки на покупку первичного жилья для молодых людей в возрасте до 35 лет, многодетных семей, людей с ограниченными возможностями, неполных семей и жертв гендерного насилия.
• Новые субсидии в области ТПО для некоммерческих жилищных кооперативов или при передаче офисных зданий для их преобразования в ВПО.
• Ставка налога AJD для нотариальных актов, в которых освобождение от НДС было отменено, повышается до 3,5%.
• 100% скидка AJD для молодых людей в возрасте до 35 лет на покупку первичного жилья (если они отвечают ряду требований).
• Отмена трансфертного бонуса за передачу недвижимости в случае риэлторских компаний.
• В ISD срок приобретения недвижимости продлевается с 3 до 6 месяцев в случае пожертвования денег родственниками на приобретение недвижимости.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Государственный план по борьбе с коррупцией, недавно утвержденный правительством, который, среди прочих мер, предусматривает возможность сделать его обязательным в ближайшем будущем:

• Зарегистрируйте все передачи акций компании в Торговом реестре.
• Ежегодная электронная подача реестра членов в Коммерческий регистр.
• Кроме того, увяжите эффективность возможности передачи акций третьим лицам с их регистрацией в реестре.

В настоящее время испанское торговое законодательство не требует регистрации прав собственности на доли в компаниях с ограниченной ответственностью в Торговом реестре, а это значит, что планируемая в будущем реформа может оказать существенное влияние на коммерческие сделки в Испании. Мы будем внимательно следить за законодательным развитием предложенной меры.

Прилагается (ЗДЕСЬ) любопытное постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 12 июня 2025 года (BOE от 3 июля 2025 года), в котором Главное управление разрешает апелляцию на отказ Центрального коммерческого регистратора II зарезервировать некоторые названия компаний.

Из всех заявленных названий интерес представляет отказ в регистрации названий "EVM, SL" и "EVM Hub, SL", который был основан на наличии тождества или квазисовпадения с другими уже зарегистрированными или зарезервированными названиями (например, "EVM Group, SL" или "VMP Hub, SL").

После подачи соответствующей апелляции Генеральная дирекция вынесла интересное решение, рассмотрев требования, которым должны отвечать названия компаний, резервируемые для регистрации новой компании (или смены названия, разумеется), уделяя особое внимание понятию идентичности (ст. 408 Регламента Торгового реестра и Приказа от 30 декабря 1991 года о Центральном торговом реестре) и, в частности, на родовых терминах или выражениях, не имеющих потенциала для дифференциации, которые, будучи добавленными к существующему названию, не позволяют его дифференцировать (и поэтому не должны быть допущены).

Для этого, пожалуйста, приложите ЗДЕСЬ справочное руководство Центрального торгового реестра, содержащее перечень этих общих терминов.

В конкретном случае слово "Группа" или "Group" включено в список родовых терминов (таким образом, заявленное название не является допустимым).

В отличие от этого, Генеральный директорат считает, что в отношении названия "EVM Hub, SL" следует сделать иной вывод, поскольку в него добавлен термин ("Hub"), который не включен в вышеупомянутый список и должен рассматриваться как достаточно отличительный, чтобы не подпадать под запрет на идентичность названий.

Интересная резолюция, которая напоминает нам и предоставляет интересные ресурсы, чтобы выбрать правильное название для нашей будущей компании и не иметь с этим проблем.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 19 июня 2025 г. (BOE от 9 июля 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с заявлением о присвоении регистрационного номера краткосрочной аренды зарегистрированному объекту недвижимости.

Как вам известно, с момента вступления в силу (1 июля 2025 года) Королевского указа 1312/2024 (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним) все арендодатели краткосрочной недвижимости обязаны получить регистрационный номер в Земельном кадастре, чтобы иметь возможность предлагать свои услуги через онлайн-платформы.

В данном конкретном случае заинтересованная сторона просит присвоить ей этот регистрационный номер, в чем регистратор ей отказывает, поскольку в уставе сообщества собственников указано, что "шестьдесят шесть квартир, имеющихся в здании, будут предназначены исключительно для жилья, без возможности размещения в любой из них или в части из них производств, предприятий или, короче говоря, для осуществления какой-либо деятельности или профессии их владельцем или любым лицом, которое могло бы их занять".

После апелляции Генеральная дирекция подтвердила квалификационную записку, установив, что в таких случаях необходимо различать административное разрешение на осуществление краткосрочной туристической деятельности и гражданский план, поскольку даже при наличии этого разрешения, если ассоциация владельцев запрещает такое использование, невозможно присвоить регистрационный номер, требуемый новым регламентом, чтобы иметь возможность размещать рекламу недвижимости на платформах онлайн-аренды туристических объектов.

Данное постановление служит напоминанием о вступлении в силу этого нового постановления, а также о важности детального изучения гражданских аспектов, которые могут повлиять на развитие экономической деятельности на объекте недвижимости.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 27 мая 2025 года (BOE от 25 июня 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, касающееся акта об отмене разрешительного условия со следующими условиями:

• Оформляется договор купли-продажи, в котором часть цены откладывается на будущее, с графиком нескольких платежей, последний из которых должен быть осуществлен 31/12/2024.
• В качестве обеспечения отсроченной цены создается решающее условие, которое может быть отменено покупателем в одностороннем порядке после подтверждения уплаты причитающихся сумм.
• Покупатель производит платежи (но последний платеж производится после истечения срока посредством перевода от 03/01/2025) и на этом основании предоставляет акт об отмене разрешительного условия, который представляется на регистрацию.

После того как этот документ был представлен в земельный кадастр, регистратор дал ему отрицательную оценку, посчитав, что, поскольку отсрочка платежа была произведена после истечения срока, оговоренного сторонами, оговоренное условие о возможности покупателя в одностороннем порядке отменить условие о разрешении не было выполнено, поэтому для регистрации предполагаемой отмены необходимо прямое согласие продавца.

После обжалования Генеральный директорат подтвердил квалификационную ноту, посчитав, что, поскольку единственное, что было прямо оговорено в качестве события для односторонней отмены, - это выплата отсроченной цены к 31/12/2024, а выплата была произведена позже, не следует прибегать к этому одностороннему способу, Вместо этого единственным способом отмены резолютивного условия является применение общих правил, т.е. прямое согласие держателя резолютивного условия или окончательное судебное решение, или истечение сроков давности, которые применяются к случаям резолютивных условий, не являющихся гарантией отсроченной цены.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Webinot 78 Нотариальной ассоциации Каталонии, где нотариус Реуса Эмилио Мезкита Гарсия-Гранеро подробно анализирует противоречивое понятие крупного держателя и проблемы, связанные с его определением в нотариальной практике и при налогообложении сделок, оформленных в нотариальных конторах.

Он также прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция 3/2025, принятая Генеральным управлением по налогам и азартным играм Женералитата Каталонии, в которой даются разъяснения по поводу ITP и применения в Каталонии ставки налога 20% при передаче жилья в собственность, когда приобретателем является физическое или юридическое лицо, считающееся крупным собственником, или когда передается целое здание жилья. В Резолюции, например, интерес представляют следующие аспекты:

• Они не учитываются при подсчете количества жилых помещений, находящихся в крупном владении, в случае простого владения узуфруктом или правом владения (будь то фригольд или голая собственность).
• Если налогоплательщик владеет менее чем 100 % одного или нескольких объектов недвижимости, он будет считаться крупным собственником, если сумма площадей всех объектов недвижимости, в которых ему принадлежит доля, превышает 1 500 кв. м.
• В случае с физическими лицами их основное место жительства не учитывается при расчете.
• В случае полной продажи здания, здание будет считаться зданием, если в нем есть 2 или более независимых жилых помещений, независимо от того, было ли произведено горизонтальное разделение (таким образом, исключается передача односемейных жилых помещений). Аналогичным образом, налог в размере 20% будет применяться только к площади здания, которая используется для проживания, а также к общим элементам, но не к пропорциональной части, которая предназначена для другого использования (помещения, склады, автостоянки и т.д.).

Кроме того, к этому вопросу прилагается (ЗДЕСЬ) фискальный циркуляр № 5/2025 Нотариальной ассоциации Каталонии, в котором содержатся дополнительные критерии толкования по данному вопросу.

Прилагается (ЗДЕСЬСсылка на сайт Института финансов Каталонии, где запущен так называемый "Кредит на эмансипацию". Если вам от 18 до 35 лет и вы хотите купить свой первый дом, "Кредит ICF Habitatge Emancipació" позволит вам профинансировать первоначальный взнос до 20% от стоимости покупки, с ограничением в 50 000 €.

Чтобы получить доступ к этим кредитам, необходимо выполнить ряд требований:

• Быть в возрасте от 18 до 35 лет.
• Приобретение первого дома заявителя, который будет использоваться в качестве основного места жительства.
• Не превышать определенный порог валового дохода (например, для одинокого человека - 80 963,31 евро/год).
• Отсутствие значительных дефолтов и долгов перед банками.
• Приобретаемая недвижимость должна находиться в Каталонии, иметь действующий сертификат на проживание и не быть ранее классифицированной как VPO.

Особенность кредита в том, что должник не обязан его погашать до тех пор, пока не будет погашена ипотека в банке. После этого в течение 5 лет можно полностью погасить кредит ежемесячными платежами с процентной ставкой 0 %.

Однако с негативной стороны следует отметить, что для увеличения предложения доступного жилья в Каталонии, приобретенное таким образом жилье станет постоянно субсидируемым жильем (VPO) по ограниченной цене.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 25 апреля 2025 года (BOE от 23 мая 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с публичным актом, который представлен в формате электронной авторизованной копии с CSV через Электронный штаб Ассоциации регистраторов недвижимости.

После подачи этого документа регистратор отказывается его регистрировать, так как считает, что таким образом нельзя проверить и гарантировать заверение нотариусом представленного документа.

Была подана соответствующая апелляция, и, как и не могло быть иначе, квалификация была отменена, а Генеральный директорат постановил, что, по сути, электронные авторизованные копии, выданные нотариусами, с соответствующими CSV имеют полную силу для внесения записи о подаче (и последующей регистрации, если применимо) в Земельный кадастр, поскольку регистраторы, используя ограниченный компьютерный портал, находящийся в их распоряжении, могут загрузить документ с электронной подписью нотариуса и таким образом проверить его подлинность и полную действительность с CSV, которая появляется на электронной авторизованной копии, чтобы произвести соответствующие регистрационные действия.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Генерального директората по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 9 апреля 2025 года (BOE от 21 мая 2025 года), в котором Генеральный директорат разрешает дело, связанное с актом о расторжении и ликвидации брака двух иностранных граждан (швейцарского гражданства), на основании которого производится распределение имущества между двумя разводящимися лицами. В акте не указан идентификационный номер бывшего мужа, который переуступает бывшей жене свои права собственности на данное имущество.

Когда документ был представлен для регистрации в Земельном кадастре, он получил отрицательный ответ, в частности, потому, что NIF бывшего мужа не был зарегистрирован, так как он не передал свои права собственности на недвижимость бывшей жене.

Была подана соответствующая апелляция, и Генеральная дирекция подтвердила квалификационное замечание, постановив, что в соответствии со статьей 23 LN и 156.5 RN, обязательным является указание в акте NIF праводателей при "приобретении, объявлении, учреждении, передаче, обременении, изменении или погашении права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество", либо иного акта или договора, но с налоговыми последствиями, В этих случаях обязанность аккредитовать и регистрировать соответствующие идентификационные номера налогоплательщика распространяется на выступающих лиц, а также на физических или юридических лиц, от имени которых они действуют, независимо от того, является ли их договорное положение передатчиком или составляющей соответствующего вещного права или приобретателем такого права.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 26 марта 2025 г. (BOE от 19 мая 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с ипотечным кредитным договором, со следующими ключевыми элементами:

• Компания подает заявку на получение кредита в финансовое учреждение.
• Чтобы выдать такой кредит, финансовое учреждение требует гарантии, которую предоставляет компания взаимных гарантий.
• Эта компания взаимных гарантий, чтобы обеспечить возврат гарантии, требует создания реального права ипотеки на недвижимость, принадлежащую компании.
• В этом залоге оговорено, что конкретный характер будущего гарантированного обязательства (который будет зависеть от суммы, которую гарант должен внести в конечном итоге, если гарантия вступит в силу), будет определен путем одностороннего исполнения компанией взаимного гарантирования акта, фиксирующего остаток на счете, и нотариально заверенной выписки об этом остатке.

После представления документа на регистрацию он получает отрицательную квалификацию, поскольку регистратор считает, что обеспеченное обязательство не определено, что влечет за собой недействительную регистрацию в соответствии со статьей 30 LH.

После рассмотрения апелляции Генеральная дирекция отменила квалификационную ноту, посчитав, что в данном случае не было нарушения принципа специализации, поскольку в закладной четко и ясно указаны статьи, из которых вытекают суммы, которые залогодатель может задолжать в будущем в результате нарушения гарантийного полиса, обеспеченного ипотекой.

Прилагается (ЗДЕСЬ) любопытное постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 23 мая 2025 г. (BOE от 23 июня 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, касающееся учредительного акта компании с ограниченной ответственностью, со следующими ключевыми элементами:

• Компания (назовем ее "X") решает создать новую дочернюю компанию с одним участником и принимает соответствующее решение совета директоров.
• После принятия решения советом директоров материнской компании выдается свидетельство о принятии решения совета директоров (лицами, уполномоченными на это), чтобы новая дочерняя компания могла быть зарегистрирована. Свидетельство о решении совета директоров не содержит имен директоров, присутствовавших на заседании, на котором было принято решение.
• Наконец, директор компании "X" во исполнение этого соглашения и под защитой данного сертификата идет к нотариусу и оформляет учредительный договор дочерней компании.

Когда этот учредительный договор был представлен на регистрацию, регистратор отказался его регистрировать, сославшись на то, что в свидетельстве о принятии решения должны быть указаны имена директоров, принявших это решение.

После обжалования классификация была отменена Генеральным директоратом, который напомнил нам, что требование об указании имен членов совета директоров, присутствовавших на заседании, на котором было принято решение, является требованием для регистрации решений совета директоров в той мере, в какой они относятся к их собственной компании, но не для выполнения решения, которое относится к новой дочерней компании, как в данном случае, так что эта деталь не требуется в свидетельстве о решении совета директоров.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 23 мая 2025 года (BOE от 23 июня 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом дарения в счет погашения долга, на основании которого компания дарит двум своим партнерам недвижимость в счет частичного погашения долга на сумму более 900 000 евро.

В вышеупомянутом акте о признании долга доверители указали, что в прошлом, в связи с нехваткой ликвидных средств у компании, акционеры одолжили ей более 900 000 евро, и что эти взносы были отражены на счетах компании и могли быть аккредитованы в случае необходимости, как указано в бухгалтерской книге, которую они представили уполномоченному нотариусу и которая была включена в акт.

После того как документ был представлен на регистрацию, регистратор отказался его регистрировать на том основании, что не были указаны средства оплаты сумм, внесенных акционерами в компанию и подлежащих зачету.

После рассмотрения апелляции Генеральное управление отменило квалификационное замечание, посчитав, что долги, погашаемые переводом, прекрасно учитываются и идентифицируются в главной книге, с доказательной силой, приписываемой законом такому учету, так что гипотеза о фиктивном признании долга, которая исключала бы возможность обнаружения, проверки и урегулирования налогового несоблюдения или правил отмывания денег, исключена .

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 23 мая 2025 г. (BOE от 23 июня 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с кредитным договором с ипотечной гарантией, особенностью которого является то, что он представляет собой ипотеку на два объекта недвижимости, и указывает, что распределение ипотечного обязательства производится на листе, прилагаемом к договору (который предоставляется без подписи).

Когда этот документ был представлен в Земельный кадастр, регистратор дал ему отрицательную оценку, посчитав, что существуют сомнения в подлинности таблицы распределения, поскольку она содержится в приложенном документе, на котором отсутствует легитимная подпись лица, обладающего достаточными полномочиями.

После подачи апелляции Генеральная дирекция отменила квалификационное замечание, посчитав, что в этих случаях в соответствии со ст. 154 Нотариального регламента "подписи доверителей и свидетелей не требуются в регистрируемых разделах и других документах, даже если они составлены на обычной бумаге, надлежащим образом восстановленной, если публичный документ, с помощью которого они регистрируются, составлен на гербовой бумаге". Таким образом, можно однозначно утверждать, что документы, включенные в акт, становятся его неотъемлемой частью для всех целей, поэтому не может быть никаких сомнений в подлинности таблицы распределения закладных, даже если она не подписана сторонами.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Приговор Верховного суда, Палата I, номер 2129/2025, от 9 мая, в котором Верховный суд разрешает спор о том, кто должен нести коммунальные расходы в арендованных ВПО (арендатор или администрация, владеющая этими ВПО).

Для разрешения спора Верховный суд напоминает, что первое дополнительное положение LAU (параграф 8) устанавливает, что договоры аренды, субсидируемые государством, регулируются особыми правилами последнего, которые являются региональными правилами в отношении данного типа арендуемого жилья. Таким образом, в данном конкретном случае региональные правила (мадридские) позволяют арендодателю получать "в дополнение к первоначальной или пересмотренной арендной плате фактическую стоимость услуг, которыми пользуется арендатор и которые оплачивает арендодатель", при условии, что это указано в договоре, как это было в данном случае, так что, по сути, в данном случае арендатор ВПО должен сам оплачивать расходы, связанные с коммунальным обслуживанием своего жилища.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам юридической безопасности и общественной веры от 7 мая 2025 года (BOE от 7 июня 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом о роспуске и ликвидации компании, со следующими основными фактами:

• Общее собрание созывается путем публикации уведомления в "Официальном вестнике коммерческого регистра" и в одной из газет с наибольшим тиражом в провинции, в которой находится зарегистрированный офис.
• Однако, согласно статье 11 устава этой организации, "административный орган созывает членов на любое общее собрание телеграфной корреспонденцией или в двух экземплярах, вручаемых лично, при получении которых ставится подпись члена, подтверждающая получение".

Когда этот акт был представлен на регистрацию, регистратор отказался его регистрировать, сославшись на то, что собрание, принявшее решение, не было созвано в соответствии с требованиями устава.

После апелляции Генеральный директорат подтвердил эту классификацию, посчитав, что если в уставе указано, что форма уведомления о проведении общего собрания направляется заказным письмом с уведомлением о получении (или аналогичным способом), то конкретные характеристики уведомления о проведении собрания определены, и административный орган не вправе их изменять, поскольку акционеры имеют право знать конкретную форму, в которой они должны быть созваны, так что это единственная форма, в которой они будут ожидать созыва и на которую они должны будут обращать внимание.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на видеоролик Фискальной вспышки Нотариальной ассоциации Каталонии, где нотариус Барселоны Елена Кантос комментирует информационную консультацию Налогового агентства Каталонии (а именно 94/24), в которой рассматривается вопрос о том, как должно облагаться налогом пожертвование имущества от физического лица в пользу компании.

УВД считает, что в случае безвозмездного вклада имущества, сделанного партнером в компанию, необходимо учитывать ст. 3.2 Закона 19/1987 (Закон о налоге на наследство и дарение), которая предусматривает, что прирост капитала, полученный юридическими лицами с целью получения прибыли, не облагается ISD, а облагается налогом на прибыль юридических лиц (Закон 27/2014), поэтому акт, подтверждающий передачу имущества в дар компании, должен облагаться налогом в рамках режима юридических актов (поскольку IS совместим с IAJD и соблюдаются другие требования).

Прилагается (ЗДЕСЬПостановление Главного управления по вопросам правовой определенности и публичной веры от 8 мая 2025 года (BOE от 9 июня 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом возведения в ранг публичного акта договора купли-продажи. Соответствующие обстоятельства дела заключаются в следующем:

• Изначально имущество принадлежало супружеской паре, 50% совместно и по отдельности.
• У пары был только один ребенок.
• Через несколько лет муж умирает (без завещания).
• В связи с этой смертью единственный ребенок объявляется единственным наследником по завещанию в соответствии с нотариальным актом.
• Впоследствии между пережившим супругом (матерью) и сыном (теперь единственным наследником по завещанию) заключается частное соглашение о расторжении общинной собственности, распределении и оформлении наследства (то есть без публичного акта и без регистрации наследства в Земельном кадастре), по которому сын получает неразделенную половину имущества своего покойного отца.
• В силу своего статуса наследника и этого частного соглашения сын приступает к продаже своей неделимой половины (на что мать также дает согласие).

После того как акт был представлен на регистрацию, регистратор отказался его регистрировать, руководствуясь принципом последовательного трактата, поскольку в реестре неразделенная половина зарегистрирована на имя отца, поэтому для того, чтобы сын (теперь уже наследник) мог продать эту половину, наследство должно быть сначала зарегистрировано, то есть ликвидация общинного имущества и отказ от наследства в пользу сына должны быть оформлены в виде публичного документа и зарегистрированы в реестре.

После подачи апелляции Генеральное управление отменило квалификационную запись, основывая свое решение на доктрине сокращенного последовательного трактата, в соответствии с которой можно зарегистрировать продажу отдельных активов наследства всеми наследниками, без предварительного разделения и оглашения наследства и его активов, при условии, что их призвание к наследованию подтверждено соответствующим наследственным актом и дополнительными документами, а также предварительным выполнением обязательств, связанных с налогом на наследство.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 25 апреля 2025 года (BOE от 23 мая 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с публичным актом, который представлен в формате электронной авторизованной копии с CSV через Электронный штаб Ассоциации регистраторов недвижимости.

После подачи этого документа регистратор отказывается его регистрировать, так как считает, что таким образом нельзя проверить и гарантировать заверение нотариусом представленного документа.

Была подана соответствующая апелляция, и, как и не могло быть иначе, квалификация была отменена, а Генеральный директорат постановил, что, по сути, электронные авторизованные копии, выданные нотариусами, с соответствующими CSV имеют полную силу для внесения записи о подаче (и последующей регистрации, если применимо) в Земельный кадастр, поскольку регистраторы, используя ограниченный компьютерный портал, находящийся в их распоряжении, могут загрузить документ с электронной подписью нотариуса и таким образом проверить его подлинность и полную действительность с CSV, которая появляется на электронной авторизованной копии, чтобы произвести соответствующие регистрационные действия.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на газетную статью, в которой упоминается очень недавнее и актуальное решение в области налогообложения, поскольку Верховный суд в своем постановлении от 20 мая 2025 года (ссылка будет предоставлена, как только оно будет опубликовано в CENDOJ) постановил, что при наличии у компании налоговых долгов субсидиарная ответственность администраторов за эти долги не наступает автоматически, Напротив, поскольку она носит санкционный характер, в этих случаях налоговая администрация, чтобы получить ответственность, предусмотренную Общим налоговым законом, должна соблюсти процедуру санкционирования со всеми конституционными гарантиями (такими как презумпция невиновности, например), и поэтому обязательно должна доказать вину администратора в возникновении и неуплате указанной задолженности.

Таким образом, отныне при возникновении долгов компания не сможет автоматически требовать их выплаты от своих директоров, а должна будет доказать их вину и ответственность, чтобы иметь возможность требовать выплаты от них в субсидиарном порядке.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на интересное решение Провинциального суда Овьедо от 4 марта 2025 года (SAP 776/2025), в котором рассматривается дело о беспорядочном и внезапном прекращении деятельности торговой компании (классическое "персианазо", когда компания прекращает свою деятельность "с сегодня на завтра", без соблюдения установленных каналов для кризисных ситуаций в бизнесе и без проведения адекватной ликвидации активов и обязательств компании).

В таких случаях, как говорится в решении, это может привести к наложению персональной ответственности на руководителей компании, поскольку, короче говоря, любая компания "может пойти не так", но в таком случае закон устанавливает каналы для урегулирования этого кризиса бизнеса (процедура банкротства и т.д.), так что, если эти каналы не будут соблюдены и будет выбрано "персианазо", это может привести к серьезным экономическим последствиям для руководителей компании, принявших это неправильное решение.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 2 апреля 2025 года (BOE от 17 мая 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом наследования, касающееся наследования дамы, которая в своем завещании назначила универсальным наследником всего своего имущества "родственников, которые будут больше всего заботиться о ней в последние годы ее жизни".

После смерти наследодательницы наследник, который заботился о ней больше всего, подтверждает это состояние с помощью нотариального акта, предоставляя соответствующие доказательства, которые объявляются нотариусом как Notorious.

Когда этот документ был представлен на регистрацию, регистратор дал ему отрицательную квалификацию, посчитав, что институт наследника неясен и, следовательно, необходимо открыть наследство по завещанию.

Не согласившись с этим мнением, Генеральная дирекция подала соответствующую жалобу, и квалификация была отменена, посчитав правильным курс, которого придерживались заинтересованные лица, а именно, что в подобной ситуации назначение наследника является действительным, и надлежащим инструментом для определения наследника, который проявлял наибольшую заботу о наследодателе, является нотариальное действие, в котором должны быть представлены соответствующие доказательства для подтверждения личности данного лица.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на обязательную консультацию DGT (номер V0435-25, 21 марта), в которой Главное налоговое управление разрешает случай, когда налогоплательщик приобретает субсидированное жилье (VPO), в котором цена покупки (которая была установлена администрацией) ниже, чем справочная стоимость.

В этом случае налогоплательщик поднимает вопрос о том, следует ли, поскольку цена продажи была установлена администрацией, ликвидировать ИТП сделки на основе этой цены или на основе справочной стоимости.

DGT разрешает дело, применяя общие правила, т.е. указывает, что налогоплательщик обязан произвести соответствующую самооценку справочной стоимости, а после ее уплаты, если он считает, что присвоенная стоимость ущемляет его законные интересы, он может потребовать от Налогового агентства возврата излишне уплаченной суммы налога по установленным для этого правовым каналам.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на обязательную консультацию DGT (номер V0411-25, от 20 марта), в которой Главное налоговое управление разрешает дело налогоплательщика, отказавшегося от 25% квартиры, которую он унаследовал, в пользу одного из своих братьев и сестер.

В этих случаях руководящий орган Министерства финансов устанавливает, что при отказе налогоплательщика от наследства в пользу другого наследника налог на наследство также должен быть уплачен, поскольку считается, что наследство уже было принято (таким образом, считается, что это не чистый отказ от наследства, а отказ в пользу конкретного лица).

Кроме того, DGT указывает, что в этом случае наследник также должен уплатить НДФЛ с суммы пожертвования брату, но только если это привело к приросту капитала, в то время как если это убыток, то он не сможет его вычесть.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 2 апреля 2025 года (BOE от 17 мая 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом слияния компаний, в котором аккредитовано, что компании, участвующие в слиянии, соблюдают свои налоговые обязательства, предоставляя для этого две справки из Государственного агентства налоговой администрации и социального обеспечения.

Когда документ был представлен на регистрацию, коммерческий регистратор отказался его регистрировать, мотивируя это тем, что, кроме того, необходимо доказать, что они выполняют свои налоговые обязательства перед автономным сообществом и городским советом, к которому они принадлежат.

После подачи апелляции Генеральное управление разрешило дело, отозвав квалификационную справку, посчитав, что в таких случаях необходимо только подтвердить, что компания выполняет свои налоговые обязательства в AEAT (государственная налоговая служба) и в органах социального обеспечения, и что требовать дополнительной аккредитации (в региональных или местных администрациях) в случае такого рода структурных изменений нецелесообразно.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на интересный и очень свежий пост престижной юридической фирмы Ashurst, в котором они повторяют недавнюю обязательную консультацию, представленную этой фирмой и разрешенную Генеральным налоговым управлением, в которой возникает вопрос о том, подпадает ли акт продажи имущества и суброгации ипотечного должника под постепенную квоту AJD.

В данном постановлении DGT дает отрицательный ответ, согласно которому данный вид совместной сделки (т.е. продажа плюс суброгация должника) не облагается постепенной квотой налога на гербовый сбор ("AJD"), без ущерба, разумеется, для налогообложения самой продажи, что является бесспорным вопросом.

Как только резолюция будет опубликована в поисковой системе DGT, на нее будет дана ссылка.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на новую публикацию Fiscal Flash Нотариальной ассоциации Каталонии, в которой нотариус Мануэль Саробе Оярзун анализирует постановление Экономико-административного суда от 19 ноября 2024 года о применении стоимости здания, указанной в акте, при расчете прироста капитала.

Таким образом, ключевой вопрос в этих делах - какая стоимость может быть рассчитана для здания, не подтвержденного счетами-фактурами. TEAC постановил, что в стоимость приобретения могут быть включены только фактически сделанные и подтвержденные документами инвестиции, так что простого заявления в акте недостаточно.

Таким образом, налогоплательщик должен хранить счета-фактуры до момента продажи имущества, чтобы в отсутствие доказательств администрация могла присвоить зданию нулевую стоимость, даже если будет представлена техническая оценка без подтверждения аккредитованных платежей.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылку на интересное решение Верховного суда (STS 32/2025, от 7 января), в котором рассматривается дело о том, должна ли передача (при жизни нынешнего владельца) дома ребенку, находящемуся в тяжелых обстоятельствах (т.е. оставление дома ребенку для проживания в обмен на ничто), учитываться в наследстве родителей как пожертвование, которое может быть сочтено, после их смерти.

В данном случае Верховный суд отвечает отрицательно, заявляя, что в этих случаях мы имеем дело со свободной передачей имущества, которая не предполагает дарения какого-либо права, поскольку лицо, передающее имущество на временной основе, как в данном случае, может прекратить эту ситуацию по своему усмотрению, при этом у жильца не возникает титула, признающего право на владение помимо воли собственника, которое возобновляется в любой момент. По этой причине нельзя согласиться с тем, что рыночная стоимость пользования жильем, переданным на нестабильной основе, должна учитываться для целей расчета законной доли или для ее последующего распределения.

Ссылка на него (ЗДЕСЬ) сообщение, отправленное главой Гражданского реестра Барселоны, касающееся присяги на гражданство, которая проводится у нотариуса. А именно:

• Напоминаем, что в соответствии со статьей 51.1 Закона о регистрации актов гражданского состояния соответствующие лица могут оставить только два простых или одно составное имя (а не три, как некоторые люди в своих странах происхождения).
• Также напоминаем, что неправильно оставлять фамилию мужа вместо девичьей фамилии матери, равно как и не следует принимать девичью фамилию матери с предлогом фамилии мужа.
• Наконец, важно проверить правильность знания испанского языка, чтобы обеспечить соблюдение положений закона и, в случае необходимости, избежать кражи личных данных.

Учитывается при принятии всех клятв о гражданстве, которые должны быть оформлены у нотариуса.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на публикацию Tax Flash Налоговой комиссии Нотариальной ассоциации Каталонии, в которой рассматривается интересный налоговый случай инверсии налогоплательщика НДС в сделке по передаче недвижимости по договору опциона на покупку между коммерческой организацией и кооперативом.

С этой целью анализируются консультации DGT 197 и 198 от 2025 года, в которых DGT принимает ограничительный критерий, в соответствии с которым существенным элементом считается совпадение исполнения гарантии, так что если удержание части цены передачи используется покупателем для отмены ипотечных платежей, сценарий обратного начисления не будет применим.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 12 марта 2025 г. (BOE от 4 апреля 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи, где стороны договорились, что часть цены продажи будет определена в будущем (на основе системы, привязанной к цене будущей продажи, за вычетом расходов на операцию, обновленной на основе ИПЦ).

Земельный регистратор отказывает в регистрации на том основании, что, по сути, часть цены, относящаяся к текущей продаже, не была определена и не может быть определена.

После обжалования ГД отменила квалификационную ноту, применив действующую судебную практику и доктрину, согласно которой "не должно быть возражений, когда стороны установили объективные процедуры по установлению цены", как в данном случае, когда параметры, подлежащие применению (цена будущей продажи минус расходы, скорректированные на ИПЦ) для определения этой части неоплаченной цены, являются объективно проверяемыми.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 11 марта 2025 года (BOE от 4 апреля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с учредительным документом компании, когда резервирование названия компании осуществляется физическим лицом, которое в том же документе назначается единственным администратором новой компании, не являясь при этом ее учредителем.

Торговый регистратор отказал в регистрации на основании ст. 413-2 RRM, в соответствии с которой резервирование названия компании должно осуществляться одним из учредителей, и этот критерий был подтвержден Генеральным директоратом в рассматриваемой апелляции. Это напоминание для всех предпринимателей, желающих создать новую компанию.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 4 марта 2025 года (BOE от 5 апреля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи, оформленным в сентябре 2024 года.

Регистратор отказывает в регистрации, ссылаясь на отсутствие записи о предварительной отмене запрета на отчуждение, обременяющего имущество, срок действия которого составлял 3 года, считая с 20 апреля 2016 года.

Не согласившись с этой квалификацией, уполномоченный нотариус подал апелляцию в ГД, которая отменила квалификационную ноту, мотивируя это тем, что запрет на распоряжение имуществом был установлен на три года с момента заключения договора купли-продажи покупателями (20 апреля 2016 года), поэтому очевидно, что на момент передачи, о которой идет речь в апелляции (6 сентября 2024 года), установленный трехлетний срок уже истек. Таким образом, хотя наше законодательство основано на принципе ротации, как и в случае с просьбой об отмене разрешительного условия, в данном случае, когда речь идет о купчей, регистрация которой испрашивается, просьба об отмене запрета на распоряжение должна пониматься как подразумеваемая.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 25 февраля 2025 года (BOE от 26 марта 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом об изменении корпоративной цели SL, когда компания исключает из своей корпоративной цели один из видов деятельности, которые до сих пор составляли ее, без прямого указания на CNAE, которую SL должна поддерживать или представлять с этого момента.

Этот критерий подтверждает и ГД в рассматриваемой жалобе, буквально заявляя, что "как регистрация регистрации компании, так и регистрация изменения корпоративной цели компании должны обязательно содержать код деятельности, соответствующий основному виду деятельности, осуществляемому компанией, причем этот код должен быть тем, который лучше всего его описывает и с достаточной разбивкой".

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 27 февраля 2025 г. (BOE от 22 марта 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с односторонним расторжением договора в связи с нарушением контракта, на основании которого компания, продающая недвижимость, заявляет об одностороннем расторжении договора купли-продажи в связи с неуплатой покупателем, требуя перерегистрации недвижимости на имя указанной компании-продавца.

В этом интересном и объемном решении очень хорошо изложены условия и требования, которые должны быть соблюдены, чтобы иметь возможность перерегистрировать недвижимость в пользу продавца в случае применения разрешительного условия, то есть условия и требования, которые должны быть соблюдены, чтобы иметь возможность перерегистрировать недвижимость в пользу продавца в случае применения разрешительного условия:

• Покупатель просрочил один из взносов.
• Со стороны покупателя должна быть готовность к невыполнению обязательств.
• Продавец должен выполнить все свои обязательства.
• Для того чтобы сделка была завершена, продавец должен потребовать от покупателя оплаты в суде или через нотариуса.
• Перерегистрация в пользу продавца путем вызова покупателя в суд согласно статье 59 RH непростительно требует консигнации сумм, которые покупатель поставил в качестве части цены, и это даже в том случае, если нет держателей последующих платежей, которые должны быть аннулированы.

Ссылка на него (ЗДЕСЬ) Приказ ВАС/305/2025 от 27 марта об утверждении электронных гербовых нотариальных документов, в соответствии с которым вводятся соответствующие нововведения в области налогообложения электронных нотариальных документов.

Таким образом, согласно постановлению, новые электронные нотариальные акты (в частности, "электронный матричный лист" и "электронный лист авторизованной копии для третьих лиц"), в соответствии с Законом об ITP, облагаются гербовым сбором (Actos Jurídicos Documentados), налогом на нотариальные акты и, следовательно, так называемой единой ставкой для этого вида налогообложения.

Исходя из этого, Приказ определяет Генеральный совет нотариусов в качестве нового обязанного субъекта, поскольку это учреждение берет на себя функцию централизации информации и обеспечения правильного распределения налога между соответствующими государственными органами под контролем Комиссии по табачному рынку.

Процедура сбора и расчетов аналогична той, что уже действует в отношении физических документов с печатью, поэтому каждый месяц Генеральный совет нотариусов должен направлять в Комиссию по табачному рынку подробный отчет о полученных доходах и количестве использованных электронных документов в разбивке по автономным сообществам. После этого уполномоченный проверит информацию и передаст ее в Главное управление казначейства и AEAT, которые будут управлять уплатой налога в государственное казначейство. Автономные сообщества получат соответствующие сборы в соответствии с назначением налога на их территории.

Ожидается формализация его разработки и технической реализации для его полного внедрения, что может повлечь за собой значительное увеличение расходов на публичные документы, подлежащие авторизации.

Кроме того, в приложении к приказу HAC/305/2025 указаны технические характеристики этих документов, которые должны соответствовать стандарту ISO 19005. Таким образом, каждый проштампованный фолиант будет содержать такую информацию о безопасности, как:

• Уникальный идентификатор в буквенно-цифровом формате.
• 2D-код с уникальным идентификатором.
• Изображение национального герба Испании в определенном цвете.
• Номер печати, закодированный с идентификатором соответствующей нотариальной ассоциации.

Ссылка на него (ЗДЕСЬ) статья, опубликованная в блоге нотариальной конторы, о новых возможностях цифровой ID-карты и ее практическом применении в повседневной работе нотариальной конторы.

Как указано в этой статье, с нескольких недель назад стало возможным получить цифровую версию DNI через приложение на мобильном телефоне, которая полностью действительна и эффективна, как если бы это была традиционная физическая DNI, которую имеют все испанские граждане.

Однако для его использования в нотариальной конторе при подписании публичного документа придется подождать несколько месяцев, поскольку, как следует из самого постановления и как отражено в Сообщении 1/2025 (с которым можно ознакомитьсяЗДЕСЬ ), установлен адаптационный период в 12 месяцев, чтобы Технологический центр нотариальной конторы мог осуществить необходимые технологические инновации для надлежащего функционирования этого нового цифрового ресурса.

Ссылка на него (ЗДЕСЬ) пресс-релиз Городского совета Барселоны, в котором сообщается о первоначальном утверждении Городским советом Барселоны нового постановления о праве первого отказа (до окончательного утверждения на пленарном заседании). В нем изложены технические критерии, на основании которых администрация будет принимать решение об использовании этого права, в том числе следующие:

• В соответствии с этим постановлением приоритет отдается покупке недвижимости, в которой проживает более десяти человек, пустующих квартир или зданий, в которых проживают уязвимые люди, инвалиды или районы, подверженные риску джентрификации.
• Муниципалитет может отказаться от права на покупку недвижимости и передать это право третьим лицам или государственным застройщикам, законным жильцам недвижимости или частным или некоммерческим застройщикам, целью которых является предоставление субсидированного жилья (что на практике означает, что количество случаев использования этого права первого отказа может значительно увеличиться).
• Постановление также предусматривает открытие веб-сайта, на котором бенефициары смогут ознакомиться с объектами недвижимости, в отношении которых муниципалитет не имеет права первоочередного выкупа.
• Что касается права на выход, то срок для согласия на осуществление права на выход был продлен до трех месяцев.
• Постановление предусматривает, что при уведомлении администрации о сделке необходимо будет предоставлять больше информации, чем раньше. В частности, необходимо будет сообщить, планируется ли продажа в рамках одной совместной сделки или нескольких сделок в пользу разных покупателей, а также указать потенциального покупателя (покупателей).

После окончательного утверждения этого правила следует заняться этим вопросом, что придаст большую правовую определенность и предсказуемость лицам, которые, в соответствующих случаях, участвуют в операциях, где применяется это право администрации.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на онлайн-тренинг, проведенный Ассоциацией нотариусов Каталонии и посвященный изучению и анализу прогресса цифрового нотариата в Испании. В частности, речь идет о реализации Закона 11/2023, развитии электронного протокола и растущем использовании электронных авторизованных копий с CSV.

Очень интересная сессия, посвященная новой модальности электронных авторизованных копий, процессу их создания и заверения третьими лицами, возможностям их использования на практике для юридических операторов и т.д.

Ссылка на него (ЗДЕСЬ) Налоговая консультация, выпущенная Главным налоговым управлением по запросу нотариуса Кастро Урдиалес г-на Хосе Хавьера Корраля Мартинеса (о чем он сообщил в своем более чем интересном профиле на LinkedIn) в отношении компании, чей NIF был аннулирован Казначейством в течение многих лет, которая в ходе судебного разбирательства была приговорена в окончательном решении оформить продажу парковочного места в пользу истца.

Решение суда (обязательство продать) в принципе противоречит DA 6 LGT и ст. 23 Закона о нотариате, которая запрещает нотариусу заверять сделки, праводатель которых имеет аннулированный идентификационный номер налогоплательщика (NIF).

Однако в данном случае, согласно решению DGT, продажа осуществляется на основании окончательного судебного решения, поэтому указанное в вышеупомянутых правилах воздержание не применяется, и сделка может быть исполнена.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на онлайн-тренинг, проведенный Коллегией нотариусов Каталонии, посвященный изучению и анализу заключения договоров ипотечного кредитования и продуктов, связанных / комбинированных с ними (страхование и т.д.). На данном практическом занятии этот вопрос рассматривается подробно и тщательно, анализируя с практической точки зрения правовой режим заключения договоров на продукты, связанные/сочетающиеся с ипотечными кредитами, с особым упором на его регулирование в ст. 17 LCI. В качестве резюме:

Связанные продажи:

1. Определение: Ситуация, когда ипотечный кредит предлагается в "пакете" с другими продуктами (страховка, сигнализация и т.д.), которые должны быть в обязательном порядке оформлены заемщиком, иначе банк не выдаст кредит.
2. Общий принцип: Они запрещены за исключением исключений (ст. 17 LCI), например, если они несут явную выгоду для потребителя.
3. Банк может потребовать определенные виды страхования (например, страхование имущества), которые потребитель имеет право заключить с банком или с другим страховщиком по своему выбору.
4. Последствия неисполнения: ничтожность дополнительного договора.

Комбинированные продажи:

1. Определение: Ситуация, когда банк предлагает "пакет" продуктов, которые можно взять вместе или по отдельности (т.е. клиент может выбрать "только" финансирование).
2. При комбинированной практике кредитор должен сделать предложение по продуктам в комбинированном и раздельном виде, чтобы заемщик мог увидеть различия между одним предложением и другим. 
3. Как правило, заключение контрактов на дополнительные продукты может привести к улучшению условий финансирования.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 12 февраля 2025 года (BOE от 28 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с просьбой об исправлении площади поверхности частного элемента, на который распространяется режим горизонтальной собственности, поданной посредством частного запроса (вкратце, просят описать квартиру площадью 165 метров вместо 157 метров, зарегистрированных в настоящее время).

Для этого заявитель подает частный запрос в соответствии со ст. 201.3 Закона об ипотеке (который освобождает от подачи заявления на исправление для исправления поверхности, не превышающей 5% от зарегистрированной площади).

Земельный регистратор отказал в регистрации на том основании, что к квартирам, находящимся в горизонтальной собственности, процедура ст. 201.3 не применима, и что, следовательно, необходимо внести изменения в акт о создании горизонтальной собственности с предварительного согласия сообщества собственников, обладающих необходимым большинством голосов в Каталонии.

После подачи соответствующей апелляции Генеральная дирекция отменила дефект, ссылаясь на применение ст. 201.3 Закона об ипотеке, подтвердив, что этот способ можно применять и в отношении квартир с горизонтальным расположением (т.е. когда площадь, подлежащая исправлению, не превышает 5%), и, принимая во внимание недавнее постановление от 18 апреля 2023 года, напомнил, что в этих случаях можно исправить площадь квартиры без внесения изменений в документы о праве собственности, если это исправление не связано с расширением строительных работ и, следовательно, предполагает просто исправление ошибочных регистрационных данных, для чего, в любом случае, необходимо согласие соответствующего сообщества собственников, утвержденное большинством, предусмотренным законом (в Каталонии - 4/5 частей). 

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественного доверия от 11 декабря 2024 года (BOE от 8 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи, в котором покупатель (через финансирующий его банк) удерживает часть цены (1 126,70 евро), чтобы использовать ее для погашения предыдущих ипотечных платежей продавца, что является очень распространенной ситуацией.

После того, как документ был представлен на регистрацию, земельный регистратор отказался его регистрировать на том основании, что не были определены средства платежа, с помощью которых покупатель передал банку (финансировавшему покупку) сумму в размере 1 126,70 евро, которая была удержана продавцом для аннулирования регистрации предыдущих ипотечных платежей.

Генеральный директорат отменяет квалификацию, считая, что закон требует подтверждения платежных средств для платежей, произведенных до или во время исполнения договора купли-продажи, но не в отношении платежей или удержаний, которые должны быть произведены после (как в данном случае, т.е. денег, которые покупатель заплатит своему агентству, чтобы оно могло управлять аннулированием предыдущих платежей продавца).

‍

‍

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на онлайн-тренинг, проведенный Ассоциацией нотариусов Каталонии и посвященный изучению и анализу нотариального примирения и его важности после вступления в силу Органического закона 1/2025.

Как я уже рассказывала в своем блоге пару месяцев назад (ЗДЕСЬ), с 3 апреля для подачи большинства гражданских и коммерческих исков необходимо будет предварительно попробовать "ADR", то есть соответствующий способ неюрисдикционного разрешения спора. Среди этих ADR нотариальная примирительная процедура (регулируемая Законом о нотариате и с особенностями, введенными LO 1/2025) выделяется в качестве возможного пути.

На этом практическом занятии этот вопрос будет рассмотрен подробно и тщательно, с учетом таких аспектов, как:

1. Виды судебных разбирательств, в которых необходимо предварительное ведение переговоров.
2. Преимущества системы нотариального примирения.
3. Способ проведения примирительного процесса и акта примирения, документальная форма фиксации переговорной деятельности, стороны, участвующие в примирении, уведомления между сторонами, возможность проведения процедуры в режиме видеоконференции, способы документального оформления соглашения, роль нотариуса в переговорах и т.д.

Прилагается (ЗДЕСЬ) очень интересное постановление Главного управления по вопросам права, юридических лиц и посредничества от 5 декабря 2024 года (DOGC от 14 марта 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом консумации соглашения о наследовании, когда лицо, которому благоприятствует особое присвоение имущества в соглашении о наследовании, после смерти доверителя соглашения о наследовании вступает во владение этим имуществом. Суть дела заключается в следующем:

1. В 2016 году отец и сын оформили соглашение о наследовании в порядке частного присвоения, в соответствии с которым отец передал сыну на момент своей смерти право собственности на недвижимость.
2. В мае 2024 года отец обращается к нотариусу и оформляет акт об одностороннем отказе от наследственного соглашения (ссылаясь на отсутствие заботы и контролирующих отношений с ребенком). О данном акте достоверно уведомляется бывший бенефициар данного конкретного наследства.
3. Через несколько дней отец умирает.
4. Аналогичным образом сын обращается в нотариальную контору, оформляет в установленные сроки и в надлежащей форме акт о несогласии с отменой наследственного договора и уведомляет об этом нотариуса, который достоверно удостоверил акт об отмене отцовского договора.
5. Впоследствии сын предоставляет вышеупомянутый акт о заключении договора о наследовании, где он вступает во владение имуществом, которое он намерен зарегистрировать в земельном кадастре.
6. После того как акт о вступлении во владение по договору о наследовании был представлен на регистрацию, земельный регистратор отказался его регистрировать, мотивируя это тем, что, поскольку договор о наследовании был отменен и опротестован бенефициаром, прежде чем регистрировать вступление во владение, необходимо разрешить эту ситуацию в суде.

Генеральный директорат, разрешив дело, отменяет квалификационную записку, считая, что в соответствии с каталонским гражданским законодательством (ст. ст. 431-15 и 431-30 CCCat), если существует отмена соглашения и возражения против него, сформулированные в надлежащее время и в надлежащей форме, они действительно должны быть разрешены в суде, но пока этого не произошло, соглашение о наследовании остается в полной силе и действии, так что ему не может быть отказано в регистрации в земельном кадастре, без ущерба, конечно, для результатов судебного разбирательства, которое, в случае необходимости, возбуждается наследниками умершего.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 8 января 2025 г. (BOE от 12 февраля 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом о принятии и оформлении наследства, относящимся к недвижимости, расположенной на побережье.

Земельный регистратор отказал в регистрации как в неустранимом недостатке, поскольку после проведения соответствующих проверок, предусмотренных законом и Положением о прибрежной зоне (ознакомление с графическим изображением и запрос на сертификацию в Периферийную прибрежную службу), выяснилось, что данный объект частично пересекает (вторгается) в морские земли общего пользования, как следует из сертификата, выданного Прибрежной службой.

В данном случае Генеральная дирекция подтверждает квалификационную записку, понимая, что действующее положение было применено правильно (ст. 36 Положения о прибрежной зоне), поэтому, учитывая наличие частичного вторжения в морское-земное общественное достояние, передача не может быть зарегистрирована, и описание объекта должно быть сначала исправлено (приведено в соответствие с административным разграничением) или, в случае необходимости, должно быть оспорено свидетельство, выданное Прибрежной демаркацией, из которого вытекает это частичное вторжение в морское-земное общественное достояние.

‍

‍

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на онлайн-тренинг, проведенный Фондом нотариата, посвященный изучению и анализу нотариального заверения корпоративных решений.

На этом занятии, которое проведет сотрудник нотариальной конторы, вышедший на пенсию, мы рассмотрим актуальные вопросы, имеющие практическое применение в повседневной работе конторы, такие как:

1. Пересмотр компетенции по принятию решений (общее собрание против совета директоров и/или ликвидаторов).
2. Основные типы корпоративных решений, подлежащих обнародованию (поправки к уставу, увеличение и уменьшение капитала, увольнения и назначения и т.д.).
3. Лица, уполномоченные выступать перед общественностью.
4. Подробные сведения обо всех элементах и обстоятельствах, которые должны быть включены в протоколы и свидетельства о принятии решений для того, чтобы они были правомерно обнародованы и зарегистрированы (даты, созыв собрания, кворум для принятия решения и т.д.).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам права, юридических лиц и посредничества от 20 января 2025 г. (DOGC от 14 марта 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом исправления другого публичного акта горизонтального разделения и исчезновения сообщества, в котором срок действия права на полет, первоначально установленный в 30 лет, изменен на "бессрочный" (все это под защитой ст. 16.2 Положения об ипотеке).

Земельный регистратор отказал в регистрации на том основании, что недвижимость, расположенная в Каталонии, подпадает под действие норм каталонского гражданского права, устанавливающих максимальный срок в 30 лет для права на полет (ст. 567.2-1 CCCat), и этот критерий был подтвержден Генеральным управлением по имуществу.

Еще одна из новаторских мер Декрета-закона 5/2025 от 25 марта о принятии срочных фискальных, кадровых и других административных мер (ЗДЕСЬ), является продление срока оформления покупки первого постоянного места жительства, когда оно оформляется позже и благодаря пожертвованию денег потомку, и возможность воспользоваться существующим налоговым преимуществом по налогу на пожертвования в этих случаях.

Таким образом, статья 4 Декрета-закона увеличивает до 6 месяцев (до сих пор было 3 месяца) максимальный срок оформления покупки (с момента передачи денег), в течение которого может быть применена налоговая льгота по налогу на пожертвования, то есть уменьшение на пожертвования, предназначенные для первого места жительства потомков (как в случае пожертвования имущества, так и денег на его приобретение), предусмотренное статьями 632-20 и последующими в шестой книге Налогового кодекса Каталонии.

Вступление в силу: через три месяца после дня публикации в DOGC (27 июня 2025 года).

Ссылка на него (ЗДЕСЬ) на Декрет-закон 5/2025 от 25 марта, принимающий срочные меры по налогообложению, расходам на персонал и другим административным вопросам, который вводит соответствующие нововведения в области ITP в Каталонии. А именно:

1.- Новые общие скобки ITP для приобретения подержанного жилья:

• При передаче недвижимости стоимостью до 600 000 евро: 10%.
• При переводе от 600 000 до 900 000 евро: 11%.
• При переводе от 900 000 до 1 500 000 евро: 12%.
• Для переводов на сумму свыше 1 500 000 евро: 13%.

2.- Значительное увеличение ITP для крупных держателей: 

1. Налоговая ставка увеличивается до 20%.
2. Крупным собственником считается физическое или юридическое лицо, владеющее более чем 10 объектами жилой недвижимости или жилой площадью более 1 500 м2, расположенными в Каталонии. Это также относится к физическим или юридическим лицам, владеющим пятью и более объектами городской жилой недвижимости, расположенными в зоне повышенного рынка жилья, объявленной Женералитатом Каталонии. В расчет не включаются гаражи и кладовые.

3.- Большое увеличение ITP при продаже здания:

1. Ставка налога увеличивается до 20% для этих операций, независимо от того, является ли здание горизонтально разделенным или нет.
2. Исключение: покупатель должен быть физическим лицом, в здании должно быть максимум 4 квартиры, и все они должны использоваться в качестве постоянного места жительства покупателя и членов его/ее семьи до второй степени родства в течение трех лет после покупки.

4.- Отмена пониженной ставки "3%" для компаний, занимающихся реформированием и продажей жилья:

1. Отменяется существовавшая до сих пор 70-процентная скидка на ITP для компаний сектора недвижимости, занимающихся покупкой, ремонтом и продажей жилья (отмена ст. 641-8 шестой книги Налогового кодекса Каталонии).
2. Эта мера вступает в силу на следующий день после ее публикации в DOGC ( т.е. 27 марта 2025 года).

5.- Снижение ставки на 5% для "молодых людей" в возрасте до 35 лет:

• Пониженная ставка ITP в размере 5% применяется при покупке первого постоянного места жительства молодыми людьми в возрасте до 35 лет и моложе, при условии, что сумма общей и сберегательной налоговой базы за вычетом личного и семейного минимума, указанная в их последней декларации о доходах физических лиц, не превышает 36 000 евро.

6.- Вступление в силу:

• ‍По истечениитрех месяцев со дня, следующего за днем публикации в Официальном журнале Правительства Каталонии ( 27 июня 2025 года).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественного доверия от 4 февраля 2024 года (BOE от 21 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с ипотечным кредитом , выданным коммерческой компанией, профессионально занимающейся этим, который не зарегистрирован в специальном реестре, созданном на основании Закона 2/2009 от 31 марта в Национальном институте по делам потребителей (Instituto Nacional del Consumo).

Сделав оговорку по этой причине, ГД подтвердил дефект, постановив, что, помимо регистрации в Реестре кредиторов Банка Испании, любая компания, предоставляющая кредиты потребителям на профессиональной основе, должна быть также зарегистрирована в специальном Реестре, созданном на основании Закона 2/2009 от 31 марта в Национальном институте потребителей (или, в соответствующих случаях, должным образом зарегистрирована в Реестре автономного сообщества, где находится ее юридический адрес, вместе с соответствующим уведомлением в Реестр Национального института потребителей).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 16 декабря 2024 года (BOE от 7 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом о слиянии двух SL, поглощаемая компания является SLU, полностью принадлежащей поглощающей компании, в котором нет отчета администраторов или независимого эксперта, поскольку утверждается, что поглощаемая SLU не имеет работников, и поэтому слияние не влияет на занятость.

После того как документ был представлен на регистрацию, коммерческий регистратор дал ему отрицательную оценку, заявив, что отчет административного органа, упомянутого в статье 5 Закона РД 5/2023, также должен быть предоставлен работникам.

После подачи апелляции Генеральный директор отменил эту классификацию, постановив, что с учетом конкретных обстоятельств дела (т.е. того, что в поглощаемой компании нет работников, что она полностью принадлежит поглощающей компании и что, как утверждается, слияние не влияет на занятость в поглощающей компании), в данном случае нет необходимости предоставлять отчет, о котором идет речь.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 6 февраля 2024 года (BOE от 21 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом об изменении горизонтального режима собственности, согласно которому в устав сообщества собственников вносится новое положение об ограничении использования жилья для туристических предложений или любой другой формы коммерциализации в целях размещения туристов; это соглашение было одобрено большинством в 3/5 членов сообщества.

После подачи на регистрацию в Регистр, акт имеет отрицательную квалификацию, поскольку Регистратор считает, что для принятия соглашения необходимо единогласие, так как исключение в LPH, позволяющее ограничить использование туристических жилищ, регулируемое отраслевыми туристическими правилами, без правила единогласия, не распространяется на соглашения, касающиеся других видов общего туристического использования, таких как использование хостелов или туристических жилищ в режиме, отличном от конкретного, вытекающего из отраслевых туристических правил (т.е., например, аренда для отдыха).

DG, подтверждая критерий Регистратора, напоминает, что действующий LPH позволяет большинством в 3/5 ограничить осуществление туристической деятельности в условиях, установленных в отраслевых правилах туризма, но не туристическое использование в целом, когда оно не подпадает под конкретный режим отраслевых правил (например, режим размещения или отдыха); в этом случае для установления такого ограничения потребуется единогласие всех совладельцев.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой определенности и общественной веры от 30 декабря 2024 года (BOE от 6 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором ипотечного кредита между коммерческой компанией и сотрудником, который был оформлен без соблюдения положений и гарантий LCI, поскольку в договоре утверждается, что корпоративной целью компании не является обычная выдача кредитов и что кредит предоставляется на более выгодных условиях, чем рыночные, учитывая доверительные отношения, существующие с должником в связи с тем, что он является сотрудником компании.

Земельный регистратор отказывает в регистрации, что приводит к рассмотрению дела в ГД, которая, повторяя свою доктрину, напоминает, что в данном случае, если PH предоставляется юридическим лицом, которое с определенной регулярностью осуществляет операции на финансовом рынке, в пользу физического лица, имеющего статус потребителя, LCI будет применяться, если только это не кредит, предоставленный работодателем своему работнику (что должно быть документально подтверждено), и обеспеченный ипотекой на жилье, LCI будет применяться, если только это не кредит, предоставленный работодателем своему работнику (что должно быть документально подтверждено), на вспомогательной основе, годовая процентная ставка которого ниже рыночной и который не предлагается широкой публике.

Наконец, поскольку в данном конкретном случае статус работника не был подтвержден документально, а также не был подробно описан APR операции, квалификационная запись Регистратора подтверждается.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 4 февраля 2024 г. (BOE от 21 февраля 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом купли-продажи, когда банк продает принадлежащую ему недвижимость третьему лицу. Спорность дела обусловлена тем, что банк в VC представлен агентством на основании доверенности, в которой установлено, что для данного вида продажи необходимо предоставить специальное разрешение на продажу (в частном документе, подписанном представителями банка), с их подписями, заверенными нотариусом. В рассматриваемом случае представлено такое разрешение от банка, подписи которого заверены нотариусом, поскольку они совпадают с подписями представителей банка в книге показателей.

После того как документ был представлен на регистрацию, регистратор отказал в регистрации на том основании, что нотариальное заверение подписи нотариусом было недействительным, поскольку подпись, являющаяся заявлением о намерениях, должна быть сделана в присутствии нотариуса (ст. 259, п. 2 RN).

Рассмотрев дело, ГД не согласился с мнением регистратора и отменил квалификационную ноту, сочтя, что оперативность юридических сделок и свобода выбора механизмов внутреннего контроля компетентного органа и его собственных действий во многих аналогичных случаях должны иметь приоритет, так что с учетом этого заверение подписей нотариусом, т.е. путем сверки, должно быть признано действительным, без необходимости заверения подписи в присутствии нотариуса.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение Провинциального суда Валенсии № 260/2024 от 19 ноября, в котором разрешается любопытное дело, связанное с просьбой о присутствии нотариуса для составления нотариального протокола собрания, и анализируется, кто имеет право обращаться с такой просьбой.

В конкретном случае речь идет о компании, вовлеченной в корпоративный конфликт, где запрос к нотариусу подал председатель совета директоров, и суд постановил, что, по сути, эта компетенция соответствует совету директоров как коллегиальному органу, как установлено в ст. 203 LSC ("администраторы").

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 30 декабря 2024 года (BOE от 6 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с ипотечным кредитным договором между двумя коммерческими компаниями, в котором в качестве адреса компании-должника указан только адрес электронной почты, а не физический адрес для целей уведомлений и вызовов в суд.

Первоначально земельный регистратор отказал в регистрации по этой причине, но этот критерий был подтвержден Генеральным управлением, которое постановило, что в соответствии с действующим LEC в случае юридических лиц обязательны как физический адрес, так и адрес электронной почты.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 5 февраля 2024 года (BOE от 21 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи , в котором продается неразделенная доля в размере 10,27% недвижимости, дающая право на исключительное использование складского помещения. В договоре купли-продажи указано, что продавец разделил помещение на 10 независимых складских комнат с целью передачи их по долям, с соответствующими муниципальными разрешениями.

После того, как документ был представлен на регистрацию, регистратор дал отрицательный ответ, заявив, что речь идет о разделе имущества, для которого необходимо соответствующее согласие сообщества собственников, поскольку речь идет об объекте, на который распространяется режим горизонтальной собственности.

Соответствующая апелляция была подана в ГД, который отменил квалификационную записку, посчитав, что в данном случае речь идет не о разделе имущества (поскольку не затрагиваются ни его расширение, границы, квоты, учредительный титул, ни органическое функционирование сообщества), а о сообществе функционального характера в силу его использования, в котором новые совладельцы просто включаются в сообщество соседей, так что, не будучи запрещенным уставом сообщества, согласие сообщества, требуемое регистратором, не требуется.

Среди многочисленных нововведений, которые принес нам Органический закон 1/2025 от 2 января о мерах по повышению эффективности государственной службы правосудия (см.ЗДЕСЬ), интересно отметить поправку к статье 365.3 LSC, согласно которой"Директора не обязаны созывать общее собрание для принятия решения о ликвидации компании, если они должным образом запросили объявление о несостоятельности компании или уведомили компетентный суд о проведении переговоров с кредиторами для достижения плана реструктуризации активов, обязательств или того и другого. Собрание должно быть созвано в течение двух месяцев после того, как последствия такого уведомления утратили силу".

Благодаря этой реформе на созыв общего собрания акционеров отводится два месяца (т.е. больше времени для урегулирования ситуации корпоративного кризиса), с момента прекращения действия последствий сообщения в суд и начала переговоров с кредиторами по выработке плана реструктуризации, поскольку до сих пор в прежней редакции администраторы должны были созывать собрание сразу после провала переговоров с кредиторами, в случае наличия причины для роспуска.